Оценивая состояние системы ипотечного жилищного кредитования в Казахстане необходимо учитывать как объективные принципы – мировой кризис 2007 – 2009 гг., так и отечественные условия развития банковской системы. Одним из серьезных препятствий, органичивающих возможности населения в получении банковских ипотечных кредитов, является существенное повышение банками процентных ставок, которые сейчас составляют 14 – 24% годовых.
Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в Казахстане является, по нашему мнению, сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно органичивают возможности казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткасрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.
В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов, важную роль мог бы сыграть Народный Банк Республики Казахстана. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К чилу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.
Полагаем, что в создавшихся условиях инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком Республики Казахстана, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, ипотечной ставки рефинансирования. Коммерческие банки, кредитуя население в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка Казахстана, устанавливают маржу в размере 2,5-3,5% и дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.
Одним из выходов в сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, «антикризисные» или «альтернативные» ипотечные модели, который являются смесью американской и германской моделей ипотечного кредитования. Их сущность – в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой.
В условиях текущего кризиса решение жилищной проблемы в Казахстане, по нашему мнению, должно осуществляться за счет трех систем финансирования жилья:
системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования, в том числе и с использованием Народный Банк Республики Казахстана ипотечной ставки рефинансирования;
системы региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами, осуществляемым в рамках антикризисных программ; системы социального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития,дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.
При этом заметим, что каждая из представленных систем финансирования жилья имеют свои особенности, свои риски и свои тенденции развития. В настоящее время в Казахстане нет официального разделения граждан по типам заемщиков, градация идет лишь в плане нуждаемости для приобретения социального жилья. Отсутствие государственной политики интегрированного подхода к смешиванию различных стратегий и метанию в выборе зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования. Подводя итог, необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит безболезненно вывести систему ипотечного кредитования из кризиса, сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций в Казахстан.
На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан Казахстана. Свидетельством тому является современный казахстанский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса меропприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг.
Литература:
- Послание Президента народу Казахстана от 6 февраля 2008 года Повышение благосостояния граждан Казахстана – главная цель государственной политики.-Астана, «Казахстанская правда» от 7 февраля 2008 года.-№26(25473)
- Л.Л.Любимов, Н.А.Раннева – Основы экономических знаний.-М.:Вита- Пресс, 2007-506 с.
- \\ Голос Республики от 1 апреля 2011 года.- №12(188)