Организационно-экономический механизм выполнения обязательств в долевом строительстве в республике Беларусь

Цель исследования – разработать организационно-экономический механизм замены застройщика при невыполнении им либо ненадлежащем выполнении своих обязательств в долевом строительстве в Республике Беларусь.

Методология – в исследовании применялись такие методы, как наблюдение и сбор фактов, моделирование, метод научных абстракций, анализ и синтез, системный подход, индукция и дедукция, исторический и логический методы, графический метод.

Оригинальность/ценность – в работе рассмотрены вопросы сокращения сроков долевого строительства проблемных домов, предложен организационно-экономический механизм замены застройщика при невыполнении либо ненадлежащем выполнении своих обязательств в долевом строительстве в Республике Беларусь, а также рассмотрен порядок расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику. Реализация предложенного механизма позволит повысить эффективность долевого строительства и не потребует использования бюджетных средств.

Выводы – на основе проведенного исследования автором рассмотрены вопросы реализации механизма замены застройщика, который не потребует использования бюджетных средств и позволит защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков, повысит их ответственность по взятым на себя обязательствам, укрепит доверие граждан долевому строительству, соответственно, простимулирует инвестирование личных средств граждан в строительство жилья, активизирует долевое строительство жилых домов.

Стимулирование граждан к вложению собственных средств в жилищное строительство возможно посредством совершенствования законодательства, регулирующего долевое строительство многоквартирных домов.

Одной из проблем долевого строительства является наличие рисков дольщиков при заключении договора. Суть выгод дольщиков при строительстве жилья долевым способом заключается в том,  что чем на более ранней стадии он вступает в данный вид строительства, тем на более низкую цену жилья он может рассчитывать. Однако на ранних стадиях строительства любой покупатель подвергается риску: физически жилье еще не существует, и вероятна ситуация, что дом не будет достроен застройщиком либо по его вине (недобросовестное поведение или ненадлежащее ведение хозяйственной деятельности), либо по независящим от него причинам (форс-мажорные обстоятельства, недобросовестность подрядчика, поставщиков). В таких случаях необходима замена прежнего застройщика на нового в целях завершения строительства жилого дома.

В настоящий момент проблемы, связанные с заменой застройщика в долевом строительстве, рассматриваются, в основном, в юридической литературе [1,5,14] с точки зрения правовых вопросов (переход права собственности, перемена лиц в обязательствах и др.). В экономической же литературе некоторые авторы рассматривают организационно-экономические механизмы долевого строительства [3,12], однако порядок и последовательность действий при осуществлении замены застройщика при долевом строительстве в литературе не рассматривается.

В Республике Беларусь правовому регулированию долевого строительства уделяется пристальное внимание. В целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов 15 июня 2006 г. был принят Указ Президента Республики Беларусь № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» [8]. Он подвергался многократным изменениям и дополнениям и 06 июня 2013 г. был принят новый Указ «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» [9], действующий в настоящее время. Основными его особенностями, направленными на защиту дольщиков, по сравнению с предыдущим документом стали следующие положения: так, из числа лиц, имеющих право привлекать денежные средства граждан, исключены индивидуальные предприниматели; для граждан, строящих жилые помещения с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, договор долевого строительства заключается только по утвержденной типовой форме; контроль за порядком заключения и исполнения договоров будет осуществляться местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объектов; в целях исключения двойной продажи одного и того же жилого помещения и соответствия законодательству заключаемых с дольщиками договоров долевого строительства, как и прежде, предусмотрена регистрация местными исполнительными и распорядительными органами не только самих договоров, но и дополнительных соглашений к договору (в случаях изменения существенных условий договора); указом определен порядок расторжения договоров сторонами; документом предусматривается обязанность застройщика по проведению ежегодного аудита целевого использования привлекаемых в строительство средств с предоставлением копии результатов такого аудита в местные исполнительные и распорядительные органы, право дольщика на ознакомление с результатами данного аудита; введена ответственность застройщика за нарушение нормативных сроков строительства; гарантийный срок объекта долевого строительства увеличен с 2 до 5 лет.

14 января 2014 года Указом Президента Республики Беларусь № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» [11] внесены изменения в Указ Президента Республики   Беларусь №263 от 6 июня 2013 года «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» [7], в соответствии с которым утверждена единая форма типового договора создания объекта долевого строительства, который будет заключаться между гражданами и застройщиками при долевом строительстве жилья как с оказанием господдержки, так и при коммерческом строительстве.

Особого внимания заслуживает положение Указа Президента Республики Беларусь № 26 о том, что привлечение средств дольщиков допускается только при возведении объекта строительства либо его части за счет собственных средств застройщика. При этом сумма направляемых застройщиком средств должна составлять не менее 15% от стоимости объекта [11].

Несмотря на принятые нормативные правовые акты, усиливающие ответственность застройщиков перед дольщиками, в Республике Беларусь, как и во многих странах, известны случаи недобросовестного поведения застройщиков объектов долевого строительства. 

Так, наиболее резонансные случаи обмана дольщиков – недострои ЗАО «Террастройинвест», которое возвело финансовую пирамиду с общим ущербом для потерпевших свыше 15 млн долл. США и количеством потерпевших – 440 человек, [13], а также ООО «Облик», г. Брест, по действиям которого потерпевшими признаны 435 человек, а материальный ущерб составил 60 млрд. рублей [2].

Подобная проблема характерна и для других стран, где ведется долевое строительство [15,16, 17, 18, 19, 20].

Например, по данным Государственного информационно-аналитического агентства Российской Федерации на 1 апреля 2014 г. в 59 субъектах РФ насчитывается 811 проблемных домов и 72 802 гражданина являются пострадавшими [4].

Известны единичные случаи замены застройщика в Российской Федерации, однако до сих пор единого подхода к ее осуществлению не определено. Необходимо отметить, что в Российской Федерации процедура замены застройщика может осложняться рядом нормативных ограничений.

Ершов О.Г. после тщательного анализа российского законодательства по рассматриваемому вопросу отмечает следующие проблемы при замене застройщика. Так он утверждает, что при замене застройщика следует соблюдать нормы гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. Проблема в том, что договор участия в долевом строительстве является основанием возникновения взаимного обязательства, где обе стороны одновременно являются и кредиторами, и должниками. Поэтому замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, в качестве которого выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Следовательно, необходимо будет получить разрешение всех дольщиков на замену застройщика-должника по ранее заключенным договорам на участие в долевом строительстве, что достаточно сложно. С другой стороны, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, также подлежит государственной регистрации. Однако специальные правила регистрации при перемене лиц в обязательстве по договорам участия в долевом строительстве действующим законодательством РФ пока не установлены.

Процедура замены застройщика в долевом строительстве усложняется и другими факторами, к которым относятся соблюдение требований, предъявляемых к застройщику, связанных с лицензированием (при осуществлении строительства собственными силами) и финансовой устойчивостью; получение разрешения на замену со стороны лиц, вкладывающих деньги в долевое строительство помимо дольщиков, в некоторых случаях – органов государственной власти и местного самоуправления при решении вопроса о замене арендатора земельного участка, выделяемого под строительство; отсутствие норм градостроительного законодательства, исключающих процедуру выдачи нового разрешения на строительство без повторного согласования [5].

Самой важной проблемой при замене застройщика является поиск новым застройщиком источников денежных средств для завершения строительства. Очевидно, что действиями прежнего застройщика дольщикам нанесен ущерб. Причем неважно, нанесен ли ущерб в случае преступного умысла либо вследствие неверного расчета предпринимательского риска. Большинство дольщиков вследствие высокой стоимости строительства жилой недвижимости оказываются не в состоянии финансировать завершение новым застройщиком объекта долевого строительства с учетом понесенных убытков, что может привести к тяжелым социальным последствиям. Государство должно определить, будет ли оно оказывать помощь дольщикам. И если будет, то каким образом. Возможными вариантами оказания такой помощи являются безвозвратные субсидии, беспроцентные займы либо займы на льготных условиях.

Кроме того, необходимо правовое регулирование процедуры замены застройщика.

Решение данной конкретной проблемы в судебном порядке может продлиться не один год, что противоречит интересам пострадавших дольщиков, поскольку решение их жилищных проблем носит не только экономический, но и социальный характер. Необходимо принимать во внимание и вероятность физической порчи недостроенного объекта строительства со временем, поскольку работы на нем не ведутся, процедура консервации не осуществлена. Поэтому при возникновении необходимости завершения строительства объекта в случае невыполнения либо ненадлежащего выполнения застройщиком своих обязательств в долевом строительстве государству целесообразно использовать не только гражданско-правовые средства, но и административный ресурс. Следовательно, в Республике Беларусь необходимо разработать организационно-экономический механизм замены  застройщика.

Для того чтобы создать действенный механизм замены застройщика, следует определить случаи, при которых она возможна. Задача осложнена тем, что следует создать некий универсальный механизм для множества разнообразных индивидуальных случаев, в максимально возможной степени учитывающий интересы граждан-дольщиков. Так, мы считаем, что этими случаями должны стать: превышение застройщиком указанных в договорах создания объекта долевого строительства сроков строительства более чем на шесть месяцев; нарушение застройщиком сроков, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, на срок более трех месяцев; прекращение застройщиком финансирования строительства на срок более трех месяцев; отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам долевого строительства и (или) договору подряда. В связи с тем, что затягивание сроков строительства жилых домов вызывает увеличение стоимости строительства, создает гражданам неудобства, в качестве оснований для замены застройщика выбраны факторы, прямо или опосредованно приводящие к превышению нормативного срока строительства.

Обращения о возникновении случаев неисполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками могут поступать из различных источников: от граждан, надзорных, правоохранительных и контролирующих органов, соответствующих исполнительных комитетов, журналистов, общественности и др.

Реализация механизма замены застройщика происходит следующим  образом.

Если обращения о возникновении случаев неисполнения застройщиками своих обязательств перед дольщиками в соответствующий облисполком или Минский горисполком нашли подтверждение, органы госуправления вправе создать комиссию по изучению причин возникновения оснований для замены застройщика и возможности их устранения. Положением предусмотрено участие представителей дольщиков в комиссии по анализу оснований для замены застройщика. Широкая представительность в комиссии заинтересованных органов и организаций, а также коллегиальность позволят устранить субъективизм при принятии  решения.

Созданная комиссия рассматривает возможность устранения в  трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае их неустранимости вносит в соответствующий облисполком или Минский горисполком предложение о замене застройщика. На основании предложений комиссии они принимают решение о замене  застройщика.

В случае, если облисполком или Минский горисполком считают, что возникшие основания для замены застройщика носят временный характер и могут быть устранены застройщиком в разумные сроки, сони  могут не согласиться с предложением комиссии заменить   застройщика.

В случае принятия решения о замене, соответствующий облисполком или Минский горисполком назначает нового застройщика, которому переходит не завершенный строительством объект и обязует его достроить (Приложение). Новый застройщик назначается из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 процентов, имеющих право на осуществление строительной деятельности в соответствии с действующим законодательством. Новый застройщик должен соответствовать требованиям Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» [10].

Решение о замене застройщика влечет расторжение дольщиками договоров с застройщиком и является основанием для заключения ими договоров создания объекта долевого строительства с  новым застройщиком. Расторжение договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком не освобождает стороны от ответственности за их нарушение. Решение о замене застройщика может являться основанием для приостановления строительства объекта долевого строительства до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком, но не более чем на три месяца.

Началом процедуры замены застройщика является дата принятия соответствующим облисполкомом или Минским горисполкомом решения о замене застройщика, а окончанием – дата опубликования новым застройщиком проектной декларации.

Новый застройщик определяет сумму средств, необходимых для завершения возведения объекта строительства, рассчитывает новые цены объектов долевого строительства, определяет долю дольщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику.

В работе прежнего застройщика возможны ситуации, при которых он имеет неизрасходованные средства дольщиков, аккумулированные на спецсчете, средства в расчетах с контрагентами, неисполненные обязательства, что может составлять значительные суммы. Поэтому, помимо переданного не завершенного строительством объекта, прежний застройщик перечисляет денежные средства, поступившие из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего счетов прежнего застройщика соответственно на специальные и текущий счета нового застройщика, передает новому застройщику бухгалтерскую, проектную, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту, заключает договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта. Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов, должны быть выполнены в пользу нового застройщика. В случае невозможности выполнения указанных обязательств, оплата подлежит возврату новому застройщику.

Расчет долей каждого дольщика и доли прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику, следует рассчитывать в следующем порядке.


 

Проектная организация, которая выполняла заказанную и оплаченную прежним застройщиком разработку проектной документации, обязана передать ее копию новому застройщику в случае, если прежний застройщик добровольно не осуществил ее передачу новому застройщику.

Новый застройщик вправе использовать всю разрешительную документацию, выданную предыдущему застройщику, без переоформления и переутверждения ее на свое имя, что позволит сократить время завершения строительства объекта.

Из исчисления срока продолжительности строительства объекта строительства для определения его соответствия нормативному сроку продолжительности строительства исключается период приостановления работ, а также период фактического превышения прежним застройщиком сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда. Для максимальной защиты нарушенных прежним застройщиком интересов дольщиков новому застройщику вменяется в обязанность предложить дольщикам, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, заключить с новым застройщиком договоры на создание тех же объектов долевого строительства, в которых обязательством нового застройщика является завершение строительства объекта долевого строительства. В связи с тем, что объект долевого строительства создается не с самого начала, а с определенного задела, при этом многие дольщики уже оплатили часть его строительства собственными или заемными ресурсами, при определении доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, средства, поступившие за счет кредитов, но не использованные прежним застройщиком на цели строительства, в том числе полученные и неотработанные авансы за счет льготных кредитов, также подлежат учету в оплаченной части дольщика в объеме не завершенного  строительством объекта строительства.

В случае согласия с новыми условиями, дольщик заключает договор долевого строительства с новым застройщиком. При расчетах платежей дольщика новому застройщику будет учитываться внесенная предыдущему застройщику доля в объеме переданного новому застройщику незавершенного строительством объекта долевого строительства. То есть, при заключении договора с новым застройщиком из сформированной новым застройщиком цены объекта долевого строительства вычитается доля в объеме переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства, приходящаяся на данного дольщика.

Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации в соответствии с законодательством.

В связи с тем, что возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации, вносятся дополнения в Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 января 2014 г. № 6 [6].

В случае, если фактическая стоимость объема незавершенного строительством объекта, приходящегося на прекратившего строительство дольщика, составляет в сопоставимых ценах сумму меньшую, чем сумма внесенных дольщиком за счет всех источников финансирования средств, возврату подлежит сумма, равная доле дольщика в фактической стоимости не завершенного строительством объекта.

Недостающая сумма, составляющая разность между проиндексированными средствами, внесенными дольщиком на цели строительства за счет всех источников финансирования, и возвращаемой новым застройщиком суммой, может быть взыскана дольщиком в судебном порядке с прежнего застройщика.

Возврат средств прежнему застройщику, вложенных им в создание объекта строительства, осуществляется после проведения всех расчетов (взаимозачетов) с первоначальными дольщиками.

Новый застройщик несет обязательства перед дольщиками, у которых был заключен договор создания объекта долевого строительства с прежним застройщиком, только в пределах их доли в объеме переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства.

Реализация объектов долевого строительства, на создание которых по истечении данного срока не были заключены договоры с новым застройщиком, производится согласно действующему законодательству.

Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее шести месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.

Применение на практике данного Положения не потребует дополнительных бюджетных средств и позволит защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков, повысит ответственность застройщиков по взятым на себя обязательствам, укрепит доверие граждан к такому виду улучшения жилищных условий как долевое строительство, соответственно, простимулирует инвестирование личных средств граждан в строительство жилья, активизирует долевое строительство жилых домов.

Представленный механизм лег в основу Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров от 10 ноября 2014 г. № 1056 [7]. Указанный документ разработан во исполнение части второй пункта 3 Указа Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 г. № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» [9] и пункта 4 Указа Президента Республики Беларусь от 22 апреля 2014 г. № 174 «О мерах по завершению строительства жилого дома» [10].

 

Список литературы 

  1. Абрамов А. Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве // Жилищное право. – 2013. – № 4. – С. 49-63.
  2. Верстова А. Областной суд вынес приговор бывшему гендиректору ООО «Облик» Николаю Климуку // Брестская газета. – 2014. – 8-15 мая.
  3. Гареев И. Ф., Орлов В. Я. Особенности финансирования инвестиционных проектов на первичном рынке жилья // Российское предпринимательство. – 2010. – №9 (166). – С. 106-111.
  4. Депутат: в РФ есть более 800 проблемных домов с обманутыми дольщиками [Электрон. ресурс]. – 2014. – URL: http://ria.ru/incidents/20140514/1007783821.html (дата обращения: 01.2015).
  5. Ершов О. Застройщик в долевом строительстве: возможна ли замена? // Право и экономика. – 2008. – № 6. – С. 30-34.
  6. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 января 2014 г. № 6. Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу [Электрон. ресурс]. – URL: http://belpravo. by/expert/202655 (дата обращения: 11.2014) 
  7. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10 ноября 2014 г. № 1056. Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства [Электрон. ресурс]. – – URL: http:// online.zakon.kz/Document/?doc_id=31630669 (дата обращения: 18.09.2014).
  8. Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г № О долевом строительстве многоквартирных жилых домов (утратил силу) [Электрон. ресурс]. – 2015. – URL: http://president.gov.by/ru/ official_documents_ru/view/ukaz-263-ot-6-ijunja-2013-gn-6183/ (дата обращения: 26.08.2014)
  9. Указ Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 г. № О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь [Электрон. ресурс]. – 2013. – URL: http://www.belta.by/ru/articles/ officially?cat_id=1540 (дата обращения: 26.08.2014).
  10. Указ Президента Республики Беларусь от 22 апреля 2014 г. № О мерах по завершению строительства жилого дома [Электрон. ресурс]. – 2014. – URL: http://www.pravo.by/main.aspx?guid=125 51&p0=P31400174&p1=1&p5=0 (дата обращения: 18.06.2014)
  11. Указ Президента Республики Беларусь от 14 января 2014 г. № 26. О мерах по совершенствованию строительной деятельности [Электрон. ресурс]. – 2014. – URL: http://www.pravo.by/main.aspx?gui d=3871&p0=P31400026&p1=1 (дата обращения: 08.2014)
  12. Чугунова Ю. В. Особенности развития взаимоотношений между инвестором и застройщиком на рынке жилищного строительства // Российское предпринимательство. – – № 12 (174). – C. 102107.
  13. Шарай Н. Арестован соучредитель «Террастройинвест» // Комсомольская правда. – 2009. – 25 ноября.
  14. Шарапова Н. В. Банкротство застройщика // Арбитражный управляющий. – 2014. – №1 (68). – С. 35-37.
  15. Alkass, S., Mazerolle, M., Tribaldos, E. & Harris, Computer aided construction delay analysis and claims preparation // Construction Management and Economics. – 1995. – № 13. – pp. 335-352.
  16. Frimpong , Oluwoye J, Crawford L. Causes of delay and cost overruns in construction of groundwater projects in a developing countries; Ghana as a case study // International Journal of Project Management. – 2003. – № 21 (5). – pp. 321-326
  17. Ghaleb Sweis, Rateb. Sweis, Malek Abu. Rumman, Ruba Abu. Hussein, Samer E. Dahiya Cost Overruns in Public Construction Projects: the Case of Jordan // Journal of American Science. – 2013. – № 9 (7). – pp. 134-141.
  18. Hamzah, , Khoiry, M., Arshad, I., Badaruzzaman, W., Tawil, N. Identification of the Causes of Construction Delay in Malaysia // International Journal of Civil, Architectural, Structural and Construction Engineering. – 2012. – № 6 (12). – pp. 104-109.
  19. Le-Hoai , Lee Y. D., Lee J. Y. Delay and cost overruns in Vietnam large construction projects: а comparison with other selected countries // KSCE Journal of Civil Engineering. – 2008. – № 12. – pp. 367-377. 20 Odeh, A. M., Battaineh, H. T. Causes of construction delay: traditional contracts // International Journal of Project Management. – 2002. – № 20 (1). – рр. 67-73.
Фамилия автора: М. М. Еременко
Год: 2015
Город: Алматы
Категория: Экономика
Яндекс.Метрика