В условиях ограниченных ресурсов реконструкция существующих объектов недвижимости имеет ряд преимуществ перед строительством новых объектов. Относительно небольшие затраты на проект реконструкции позволяют осуществить гораздо большее количество инвестиционных проектов, так как в современных условиях многие собственники и инвесторы не имеют достаточных средств для вложения в новое строительство.
В условиях ограниченных ресурсов реконструкция существующих объектов недвижимости имеет ряд преимуществ перед строительством новых объектов. Относительно небольшие затраты на проект реконструкции позволяют осуществить гораздо большее количество инвестиционных проектов, так как в современных условиях многие собственники и инвесторы не имеют достаточных средств для вложения в новое строительство. Меньшая продолжительность работ придает проекту большую гибкость и позволяет оперативно изменить потребительские свойства объекта недвижимости. Следовательно, в современных экономических условиях реконструкция является необходимой составляющей развития экономики и инфраструктуры города, повышающей эффективность использования существующих объектов недвижимости, обеспечивающей быструю реакцию на изменение потребностей населения и предоставляющей быструю отдачу при небольших объемах инвестирования [1].
С переходом недвижимости в частную собственность на рынке нежилой недвижимости появляется все большее количество инвесторов, желающих вложить в нее свой капитал. Очевидно, что при инвестировании капитала в объект, требующий реконструкции, необходимо определить (оценить) его будущее функциональное назначение. Возможно, инвестор предпочтет оставить функциональное назначение прежним, но существует вероятность и того, что он решит изменить его. Изменение функционального назначения объекта приводит к необходимости, во-первых, оценки факторов, влияющих на функциональное назначение и, во-вторых, оценки характеристик самого объекта. В связи с тем, что объекты реконструкции, как правило, уже имеют сложившуюся инфраструктуру, это может влиять на выбор функционального назначения объекта. Следовательно, необходимо производить комплексную оценку факторов и условий, определяющих выбор функционального назначения реконструируемого объекта, оценивать влияние факторов на финансовый результатреал изации проекта, и только после этого выбирать привлекательный вариант для инвестирования.
Принятие решения о реконструкции объекта нежилой недвижимости основывается на составлении бизнес-плана, в котором анализируются количественные и качественные характеристики объекта реконструкции. При анализе бизнес-планов реконструкции нежилой недвижимости по содержащимся в них характеристикам объекта сложно однозначно определить функциональное назначение и производить вариантное сравнение.
Бизнес-планы с описанием объекта реконструкции, как основа информационной базы для инвестора, явно несовершенны. Проведенный авторами анализ бизнес-планов реконструкции объектов нежилой недвижимости (всего было проанализировано 146 бизнес-планов), на предмет их информационного содержания показал, что в анализируемых бизнес-планах выделяются определенные этап работ (табл. 1).
Содержание информации каждого этапа работ не позволяет проводить сравнение различных вариантов функциональных назначений реконструируемого объекта нежилой недвижимости, поскольку в каждом бизнес-плане рассматривается только одно функциональное назначение и не производится их сравнительного анализа. Такой подход зачастую приводит к выбору менее инвестиционно привлекательного варианта и, следовательно, к потере инвестиционного дохода.
Таблица 1
Работы по реконструкции объекта нежилой недвижимости на пред инвестиционном этапе
Во избежание этого рекомендуется на прединвестиционном этапе при составлении бизнес-планов проектов реконструкции объектов недвижимости рассматривать несколько возможных вариантов их функционального назначения. Полученные при этом маркетинговые, технические и правовые параметры (качественные характеристики) по каждому из рассматриваемых вариантов реконструкции для удобства сравнения необходимо свести в комплексный показатель ИПВФН объекта нежилой недвижимости.
Следует учесть, что финансово-экономические характеристики проекта реконструкции, в отличие от прочих качественных характеристик, носят количественный характер, и их не включают в комплексный показатель ИПВФН объекта нежилой недвижимости при реконструкции.
Основным финансово-экономическим показателем, используемым для финансово-экономической оценки инвестиций в отечественной и зарубежной практике, является чистый дисконтированный доход (ЧДД) или чистая приведенная стоимость (NPV). В связи с тем, что инвестиции в реконструкцию нежилой недвижимости рассматриваются, как правило, с целью получения экономической выгоды, то неоспоримым является то, что количественное значение чистого дисконтированного дохода для инвестора имеет первоочередное значение, и принимается тот вариант функционального назначения, по которому значение ЧДД максимально. Но возможны варианты и с незначительно отличающимися значениями ЧДД.
Значение ЧДД, например, может меняться совершено по-разному, в зависимости от состояния качественных факторов, влияющих на функциональное назначение объекта нежилой недвижимости. Это можно учесть на основе определения показателя ИПВФН. Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности варианта функционального назначения, во-первых, необходимо определить значение комплексного показателя ИПВФН, и, во-вторых, провести анализ чувствительности ЧДД для различных функциональных назначений в зависимости от качественного состояния факторов, учитываемых в этом комплексном показателе, и уже затем выбирать вариант реконструкции.
Предлагаемый методический подход количественной оценки показателя ИПВФН нежилой недвижимости при реконструкции предполагает выявление факторов, влияющих на выбор определенного функционального назначения. Каждому состоянию выявленных факторов присваивается балльное значение (что обусловлено качественной природой факторов), и рассчитывается комплексный показатель ИПВФН с учетом значимости каждого фактора, определенной экспертным путем.
В основу систематизации факторов, влияющих на выбор функционального назначения нежилой недвижимости при реконструкции, была положена информация, формируемая на отдельных этапах выполнения работ по реконструкции на прединвестиционном этапе (табл. 1). Природа самих факторов предопределили рассмотрение этих факторов в зависимости от этапа работ реконструкции (табл. 2) с учетом того, что экономические факторы не включаются в комплексный показатель ИПВФН.
Балльные значения по каждому фактору принимались исходя из его возможных качественных состояний. Рекомендовано три состояния для оценки каждого фактора от 1 до 3 баллов с шагом 1 балл. Степень соответствия определенному количеству баллов для ряда факторов определяется на основе эталонного состояния, принятого в деловой практике на рынке недвижимости и на основании нормативных требований. Например, незначительными характеристиками фактора внешнего износа будет описываться объект нежилой недвижимости, отвечающий положительному влиянию внешней среды (благоприятная рыночная ситуация, объект полностью вписывается в архитектурный ансамбль территории и др.). Соответственно, объект, имеющий существенный износ, будет оцениваться меньшим числом баллов. Для оценки значимости каждого фактора (весового коэффициента) проводился экспертный опрос участников рынка недвижимости.
Таблица 2
Количественные параметры оценки качественных факторов, влияющих на функциональное назначение объекта нежилой недвижимости при реконструкции
Основная задача выбора варианта функционального назначения – определить, на сколько тот или иной фактор, в конечном итоге, повлияет на экономический результат инвестора при определении варианта реконструкции.
Оценку комплексного показателя ИПВФН объекта нежилой недвижимости при реконструкции можно проводить с использованием метода агрегирования, который широко используется при многокритериальном оценивании сложных объектов [2,3,4].
Алгоритм построения комплексного показателя ИПВФН объекта нежилой недвижимости при реконструкции следующий:
- формируется набор исходных факторов, каждый из которых необходим, а все они вместе достаточны для полной, всесторонней оценки инвестиционной привлекательности варианта функционального назначения объекта нежилой недвижимости при реконструкции. Введем обозначение i – индекс фактора, влияющего на функциональное назначение (ФН) объекта нежилой недвижимости при реконструкции (i = 1, …, n), n = 14 исходных факторов: i = 1, …, 6 – влияющие на ФН на этапе оценки технической допустимости проекта реконструкции (1-й этап); i = 7, …, 12 – влияющие на ФН на этапе маркетинговых исследований (2-й этап); i = 13, 14 – влияющие на ФН на этапе юридической обоснованности проекта реконструкции (4-й этап). Этап финансовоэкономического анализа инвестиций (3-й этап) рассматривается отдельно;
- экспертным путем устанавливаются весовые коэффициенты, определяющие относительную значимость факторов, по формуле:
На прединвестиционном этапе реализации инвестиционного проекта предлагается следующая последовательность действий дляпринятия решения о выборе инвестиционно привлекательного варианта функционального назначения объектов нежилой недвижимости при реконструкции (рис. 1).Следует учесть, что разработанный набор факторов и их весовых коэффициентов важности (пункты предложенного алгоритма 1 и 2) можно изменять неоднократно, т.е. для каждого конкретного объекта и ситуации на региональном рынке недвижимости выполняются только пункты алгоритма 3-4.
Рис. 1 Методика принятия решения о выборе инвестиционно привлекательного варианта функционального назначения объектов нежилой недвижимости при реконструкции
Чтобы получить возможность экспрессного оценивания эффективности инвестиций при изменении комплексного показателя инвестиционной привлекательности объекта реконструкции целесообразно построить модели зависимости ЧДД от факторов комплексного показателя ИПВФН.
Состояние анализируемых факторов комплексного показателя по-разному влияет на величину притока или оттока денежных средств при реализации проекта реконструкции. Вследствие этого исследуемые факторы были сгруппированы в соответствии с их влиянием на величину притока (дохода) и оттока (расходов) денежных средств при реализации проекта реконструкции. При этом была выдвинута гипотеза о том, что реализация любого проекта реконструкции может проходить по трем сценариям: благоприятный, удовлетворительный и неудовлетворительный в соответствии с состояниями влияющих на инвестиционную привлекательность факторов (соответственно балльным значениям выявленных факторов).
Для определения степени влияния факторов, включенных в комплексный показатель, на величину денежного потока использовался метод экспертных оценок. Было определено, что при реализации проекта реконструкции:
- в неблагоприятных условиях величина затратной составляющей в среднем увеличивается на 6 % от сметной стоимости реконструкции. Доходная составляющая проекта уменьшается на 3,3 % от расчетных значений;
- в относительно нормальных условиях затраты на реализацию проекта практически не изменяются (увеличение составляет 2,7 %). Доходы в данных условиях могут уменьшиться на 1,5 % от расчетных;
- при благоприятных условиях доходы могут увеличиться на 2,4 %, и затраты, связанные с реализацией проекта реконструкции, останутся без изменения.
Расчетные значения чистого дисконтированного дохода проанализированных бизнес-планов были пересчитаны с учетом выявленного влияния факторов на структуру элементов денежного потока. Для различных функциональных назначений при обработке полученных распределений (в программе Microsoft Excel) были получены трендовые модели полиномиальной аппроксимации, позволяющие оценивать влияние комплексного показателя ИПВФН на величину чистого дисконтированного дохода. В таблице 3 представлены результаты моделирования зависимости ЧДД от комплексного показателя ИПВФН для объектов различного функционального назначения, а также средних относительных отклонений от расчетных значений эффективности при различных сценариях реализации проекта.
Таблица 3
Результаты моделирования зависимости ЧДД от комплексного показателя ИПВФН для объектов различного функционального назначения
Информация расчетов свидетельствует, что только при благоприятных сочетаниях факторов достигается превышение значений показателя эффективности над расчетными для всех объектов функционального назначения. Это говорит о том, что игнорирование факторов, влияющих на оценку объектов недвижимости, но непосредственно не входящих в расчет эффективности инвестиций, приводит, в большинстве случаев, к излишне оптимистичным оценкам.
- Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса. М.: Институт профессиональной оценки, 2011. 451, с
- Лапин С.К., Ильюхин С.В. Проведение обследования при реконструкций зданий и сооружений – непременноеусловие при разработке проектов / С.К. Лапин, С.В. Ильюхин // Промышленное и гражданское строительство. – 2010. – №4. – С. 23–27.
- Иванов Г.И. Инвестиции: сущность, виды механизмы функционирования / Г.И. Иванов. – Ростов н/д.: Феникс, 2009. – 352, с.
- Жуков Л.М. Методические исследования при подготовке технико-экономического обследования инвестиционных проектов / Л.М. Жуков //Экономика строительства – 2010. – № 3. – С.36-49.