Правовой режим недвижимого имущества в республики Казахстан

В данной статье рассмотрены правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений. 

Правильная квалификация правового режима объекта, по поводу которого возникают правоотношения, позволяет правоприменителю успешно разрешать возникающие споры о праве собственности на те или иные объекты. Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, вовторых, возникновением на них прав собственности. Объект недвижимости представляет не только частный, но и публичный интерес.

Существование недвижимого имущества как гражданско-правовой категории неразрывно связано с государственным регулированием. Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования имущественного оборота, исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов(имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее недра, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, аренда и другие.

Согласно статье 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «рекаморе», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.С.А. Калачева выделяет следующие признаки недвижимости:

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и эко логичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
2. Фундаментальность. Недвижимость это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. 
4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба. Однако при характеристике зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества могут возникать проблемы, так как современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (в первую очередь здания), без какого-либо ущерба для недвижимости. В данном случае следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости, как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именно нахождением в определенном месте, на конкретном земельном участке, то есть недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения и имеет стационарный характер. Для признания здания недвижимым имуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно быть наличие фундамента (укрепления в землю). К числу недвижимых вещей не могут бытьотнесены переносные и временные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и тому подобные сооружения, как не отвечающие признаку, определенному в ст. 117 ГК РК. Причинение ущерба в результате перемещения объектов недвижимости существенно уменьшает ценность объекта и изменяет его первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту недвижимости, а не ввиду, например изменения местоположения.
5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.
6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей.
7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами. Это объясняется тем, что объект недвижимости – часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц. Особенностью правового режима недвижимого имущества по казахстанскому законодательству является то, что согласно п. 1 ст. 118 ГК РК право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В соответствии со статьей 4 Закона РК от 07.2007 № 310-3

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:

• право собственности;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право землепользования на срок не менее одного года;
• сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей. С момента введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правовой кадастр и правоустанавливающийдокумент являются единственными источниками информации, подтверждающимизарегистрированные права (обременения прав) на недвижимое имущество и сделки с ним, что прямо указано в п. 7 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Закрепленные в законодательстве признаки недвижимого имущества не в полной мере отражают сущность рассматриваемого понятия, что справедливо вызывает критику со стороны теоретиков.Исследование содержания понятия «недвижимое имущество» целесообразно начать с обзора существующих на сегодняшний день в цивилистической литературе определений данного понятия. Условно их можно разбить на пять групп. Первая группа определений базируется на понятии недвижимости, разработанном римскими юристами. «Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или функционально скреплённые с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: сделанноенад поверхностью следует за поверхностью. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности». Подход к определению понятия недвижимости, разработанный в римском праве, на сегодняшний день воспринят большинством западных стран. Ко второй группе относится определение, разработанное классиками российской цивилистики Д.И. Мейером, Г.Ф. Шершеневичем, К.П. Победоносцевым. Под недвижимостью ими понималась земля, составляющая территорию государства, часть земной поверхности и все, что прочно с нею связано. Третью группу составляют определения, согласно которым недвижимостью выступает только земельный участок, а все, что на нем находится, является, по мнению одних авторов, его составной частью, согласно мнению других, принадлежностью земельного участка. Данная точка зрения базируется на западной концепции понятия недвижимого имущества, которое включает в себя предметы, помещенные на участке для его обслуживания, а также движимости, присоединенные к недвижимости. Четвертую группу составляют определения, согласно которым понятие «недвижимость» следует рассматривать как юридическую категорию, без привязки ее к земле. Так, Е. А. Суханов пишет, что в юридической литературе речь должна идти о юридической, а не о физической (технической) категории. Современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. По этой причине бессмысленны попытки «увязать» понятие недвижимости исключительно с землей как с физическим объектом. По мнению Е.А. Суханова к недвижимым, по общему правилу, относятся вещи, прочно связанные с землей не только физически, но и юридически, поскольку их использование по прямому назначению невозможно в отсутствие каких-либо прав на соответствующий земельный участок. Пятую группу составляют определения, согласно которым недвижимость и недвижимое имущество это суть разные понятия. С точки зрения Г.В. Чубукова, категория «недвижимости» должна пониматься не как синоним недвижимого имущества, а как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле. Недвижимость создается природой, а не человеком. В отличие от недвижимости недвижимое имущество это предметы, созданные человеком. Законодательство Республики Казахстан использует понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» как идентичные. В п. 1 ст. 117 ГК РК дается одно общее понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости).В ст. 118 ГК РК «Государственная регистрация недвижимости» также упоминаются все три понятия. Даже этим небольшим перечнем примеров подтверждается факт идентичного употребления законодателем рассматриваемых понятий. На взгляд Н.В. Кусяповой, понятия «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует различать. Она предлагает под недвижимостью понимать собственно недвижимое имущество землю, недра, т. е. те объекты, которые по природе своей являются недвижимыми, перемещение которых в принципе невозможно. При этом такие объекты должны выступать в «чистом» виде, например земельный участок без расположенных на нем зданий, сооружений. Ее мнение идентично с мнением С.Скрябина, который считает, что основу понятия недвижимости составляет земля, правильнее земельный участок. Земля традиционно во всех странахявляется особым объектом права собственности и иных вещных прав.

Земельный участок главная вещь, а все прочее, что тесно и неразрывно с ним связано, является его принадлежностью. Соответственно, к недвижимости, по мнению автора нельзя отнести в полной мере законодательно определенные признаки: прочность связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Они подходят только к недвижимым вещам. Итак, под недвижимой вещью предлагается понимать вещь, которая создана человеком, участвует в товарном обороте. При этом недвижимая вещь должна обладать прочной связью с землей, позволяющей говорить о наличии признака капитальности. К недвижимым вещам относятся, например, здания, строения, сооружения. В понятие недвижимого имущества следует включать недвижимость (собственно недвижимое имущество), права на недвижимость, недвижимые вещи, имущество, приравненное к недвижимому. Следовательно, понятие «недвижимое имущество» является общим (объединяющим) по отношению к понятиям «недвижимость», «недвижимая вещь» и включает их в себя. В свою очередь, понятие «недвижимая вещь» шире, чем понятие «недвижимость», поскольку включает в себя как здания (строения, сооружения), так и земельный участок, на котором они расположены.

Правовой режим сооружений, расположенных под поверхностью земельного участка, регулируется указом о недрах. Так, согласно п.п. 17 и 25 ст. 1 указа операциями по недропользованию выступают: работы по строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, для общего хозяйственного назначения, а также для захоронения радиоактивных отходов, вредных веществ и сточных вод. Непосредственно регулированию правового режима сооружений под поверхностью земельного участка посвящена только ст. 19 Указа о недрах, в п. 1 которой к строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей, применяются правила Указа о недрах, связанные с добычей, если иное не предусмотрено законодательством. П. 2 этой же статьи указывает на необходимость получения лицензии на строительство и/или на эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

Здания и сооружения, которые расположены на поверхности земельного участка, могут быть двух категорий: предназначенные для проживания людей и нежилые здания и сооружения. При этом, если относительно жилых помещений законодательство достаточно развито, то большинство нормативных актов по нежилым помещениям: а) преимущественно имеют подзаконный характер; б) предназначены для имущества, отнесенного к государственной собственности.

Осуществление права собственности на жилые помещения регламентированы Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 “О жилищных отношениях”. Их принципиальной особенностью является то, что все они непосредственно предназначены или косвенным образом связаны с главной целью – проживание граждан. Но вместе с тем Закон “О жилищных отношениях” предусматривает возможность использования указанных объектов и для иных целей, не связанных с проживанием. Так, согласно п. 2 ст. 19 закона использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов, но может быть реализовано собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и прав.

При реализации прав на недвижимость (прежде всего на земельный участок) правообладатель (преимущественно собственник) может установить различный правовой режим для разных структурных элементов, которые составляют конкретное недвижимое имущество. Например, земельный участок имеет одного правообладателя. Возведенное на нем здание другого или других. В этом случае единое понятие недвижимости как бы распадается на несколько составляющих: земельный участок является одной вещью, здание другой. Каждый из этих объектов имеет самостоятельное значение, как для оборота, так и для осуществления прав на эти вещи и для целей государственной регистрации прав на них. Особенно это наглядно проявляется в понятии кондоминиума, которое уже отчасти было затронуто нами. В этом случае это сложная вещь, которая образует несколько составляющих:

1. квартиры и/или нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами.
2. общее имущество, которое предназначено для обслуживания вещей первой категории (подъезды, подвалы, линии коммуникаций).
3. земельный участок, на котором располагается соответствующее здание и/или сооружение.

Законодательство Казахстана различает недвижимое имущество в силу природных, естественных свойств (земельные участки и многолетние насаждения), имущество, прикреплённое к земле (здание и сооружения), и имущество, приравненное к нему. Приравненное имущество по своей природе не является недвижимым, оно не отвечает признакам недвижимости (прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению). Отнесение к недвижимости приравненного имущества связано с необходимостью распространения на него правового режима недвижимости. Наделение статусом недвижимости тех вещей, которые по своим признакам являются движимыми,О.Ю. Скворцовым признается не более чем приемом юридической техники, и по своей сути данный прием есть не что иное, как применение юридической фикции. Вместе с тем анализ правового режима приравненного имущества позволил автору сделать вывод о том, что «обоснование необходимости наделения статусом недвижимости морских, речных и воздушных судов с точки зрения стремления законодателя к экономии нормативного материала в виде соподчинения институту государственной регистрации не оправдывается существующими различными юридико-техническими способами государственной регистрации, установленными для различных недвижимых вещей: с одной стороны – поземельной недвижимости, с ругой стороны – недвижимых вещей, являющихся таковыми в силу закона (или другими словами, на основании юридической фикции).

Таким образом, если выстроить цепочку из рассматриваемых понятий по широте содержания, то получится следующая последовательность (по убыванию): «недвижимое имущество» «недвижимая вещь» «недвижимость». Полагаем, что к недвижимому имуществу должны относиться и предприятия как объекты гражданских прав. Согласно п. 2 ст. 119 ГК РК в состав предприятия входят различные виды имущества, и права. Именно по этой причине представляется сложным предприятие отнести к вещам. Поскольку имущество включает в себя не только вещи, но и права, в составе предприятия всегда присутствует недвижимое имущество (земля, здания, строения, сооружения), которое представляется возможным рассматривать предприятие как недвижимое имущество. Итак, под недвижимым имуществом понимается общая совокупность следующих элементов: прав на недвижимое имущество, недвижимых вещей, недвижимости, а также имущества, по правовому режиму приравненного кнедвижимому.

Список использованной литературы: 

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 г.
2. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. Москва : Книга-сервис, 2002 г. – с
3. Джакупов Н.Р. Понятие недвижимости по законодательству РК .Объекты гражданских прав/Под ред. М.К. Сулейменова. Алматы: изд-во КазГЮУ, 2004г.с.105-111 
4. Закон Республики Казахстан от 26.07.2007 N 310-3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .Электронная база законодательства «Параграф»
5. Кусяпова Н. Содержание понятия «недвижимое имущество» Москва.Мир закона. -№ 6-7. – 2004г. – с.116
6. Скрябин С. Недвижимое имущество по законодательству Казахстана. Алматы. Юрист. – 2004г. № 7. -с.39-45.
7. Суханов Е.А. Гражданское право, т.1: Учеб.пособие. Москва, 1998г.-с.
8. Сулейменов М.К. Объекты гражданских прав, Алматы: НИИ частного права Каз ГЮУ. 2008г. С192
9. Материалы международной научно-практической Алматы, 25-26 сентября 2003 г. / Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы: КазГЮУ, 2004г. (с 105-111; с. 119-124)