Некоторые вопросы совершенствования законодательства о порядке регулирования сделок с землей

Земельные правоотношения, как и всякие другие1, - продукт определенной исторической эпохи, отображение материальной жизни человеческого общества. Правовые отношения “не могут быть поняты ни из самих себя, ни из так называемого общего развития человеческого духа, что, наоборот, они коренятся в материальных жизненных отношениях”2.

Правовые отношения, следовательно, и земельные правоотношения, являясь составной частью идеологических общественных отношений, зиждутся на экономической структуре общества. Характер их всегда обусловлен данным способом производства материальной жизни. В основе правовых отношений прежде всего лежат отношения собственности. В современных условиях, когда земля и права на ее пользование приобрели форму товара, превратились в объекты гражданского оборота и вступили в гражданско-правовые отношения, земельный участок стал рассматриваться как объект права собственности и иных вещных прав.

Ключевое содержание земельных правоотношений предопределяет категория “земельный рынок”. Данный термин имеет как широкое социально-экономическое, так и узкое функционально-операционное значения, тесно связанные друг с другом. Земельный рынок представляет собой сферу оборота зе­мельных ресурсов, в границах которой осуществляется множество разного типа сделок с землей (купли-продажи, аренды, залога и т. п.), складывается определенная конъюнктура спроса и предложе­ния по конкретным операциям, устанавливаются ценовые парамет­ры (рыночная цена, арендная плата, залоговая стоимость и др.), действуют определенные государственные регуляторы движения земельной собственности (земельное налогообложение, финансово-кредитная политика, государственные инвестиционные программы по использованию и восстановлению земельных ресурсов разных форм собственности и т. п.).

Так, в Республике Казахстан с введением частной собственности на землю, с включением земельных участков и прав землепользования в рыночный оборот увеличился рост заключения сделок с землей. Только на примере Алматинской области мы можем отметить постоянный рост заключения сделок с землей. За 1999 г. было заключено 18 134 сделок, за 2000 г. - 25 472, за 9 мес. 2001 г. - 18 613.

С увеличением роста сделок с землей увеличилось и количество земельных споров. Чаще всего земельные споры возникают в результате неправильного оформления и заключения сделок. Есть случаи, когда дела рассматривались без затребования необходимых документов о правомерности, актов об их отводе, плане участков. В частности, по делу Белова И.К. к Савельеву А.З. было вынесено решение о закреплении за сторонами земельных участков, переносе забора, но, кроме актов обмера и писем комиссии акимата, решение ничем не обосновано, в деле нет правоустанавливающих документов на домостроение, актов об отводе земельных участков, не до конца выяснены причины спора о границах, соответствие фактических границ актам о выделении участков под застройку.

Посредством совершения граж­данско-правовых сделок с землей (купля - продажа, аренда, завещание, залог земельных участков и др.) происходит смена собственника, владельца и иного распорядителя данного земельного участка, который, в свою очередь, наделен принадлежащими ему по закону правами и обязанностями, несет установленную законом ответственность и пользуется законными средствами защиты своих прав (материальными и процессуальными). Следовательно, в основе оборотоспособности, способности к применению гражданско-правового института сделки лежит установленное Конституцией и земельным законодательством право собственности на землю. Институт частной собственности на определенные в законе земельные участки позволяет использовать землю гораздо в более полном ее потенциале для нужд населения, извлекать из нее полезные и необходимые для людей качества (плоды природы, место под дачное, приусадебное строительство и др.), а также наиболее качественным образом заботиться о ней, восполняя ее природные ресурсы. Ведь, как показывает история, только настоящий (поименованный) собственник имущества может нести за нее абсолютную ответственность, но ни в коем случае не государство в целом, когда приходится говорить о бесхозности земли, а следовательно, ее безответственной порче, эксплуатации и др. негативных явлениях.

Разумеется, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами лишь в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Многие из таких законов еще только проектируются, но тем не менее анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет хотя бы в общих чертах выявить и систематизировать уже имеющиеся права граждан на землю.

В связи с этим совершение различных, предусмотренных в земельном законодательстве, сделок с землей происходит по правилам, установленным Гражданским законодательством Республики Казахстан. Так, согласно (п.2, 3 ст. 19 Закона “О земле” собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком (договора аренды). Далее нормативное регулирование сделок с землей переходит в русло гражданско-правовых отношений, где мы применяем положения, касающиеся института сделки. К земельным правоотношениям применяются положения, касающиеся свойств и признаков правомерности совершения сделки, условий действительности и недействительности сделки и др. Сделка является юридическим фактом возникновения рыночных земельных правоотношений, где земля - это объект различных сделок с землей.

В Законе “О земле” совершение различных гражданско-правовых сделок с землей - это также основание для возникновения землепользования (п. 2 п.п. 2 ст. 24). Согласно ст. 20 Закона “О земле” право землепользования является вещным правом. К праву землепользования применяются нормы о праве собственности постольку, поскольку оно не противоречит Закону “О земле” или природе вещного права. Право частной собственности на землю - это тоже вещное право. Основополагающими признаками вещного права является наличие у правообладателя трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. По всем этим признакам вещному праву полно отвечает институт права собственности на земельный участок, где собственнику принадлежат в полном объеме право владеть, поль­зоваться и рас­поряжаться принадлежащим ему участком земли по своему усмотрению, что не может быть возможным без совершения самых разнообразных, предусмотренных в законе сделок с землей. А товаро-хозяйственный оборот земель в Республике Казахстан регулируется нормами гражданского права, в частности здесь в полном объеме применяется институт сделки (разд. 1 гл. 4 ГК РК). Совершение сделок предопределяет возникновение обязательственных прав у сторон - участников сделки, поэтому по отношению к сделкам с землей будут применяться и нормы разд. 2 ГК РК, а также разд. 3, содержащего общие условия о договоре. При заключении отдельных видов договоров будут использованы также нормы Особенной части ГК РК, регулирующие тот или иной вид договорных правоотношений (например, разд. 25 - купля-продажа; разд. 27 - дарение; разд. 29 - имущественный наем (аренда) и т.д.).

Земля гражданским законодательством отнесена к недвижимому имуществу (ст. 117 ГК РК, Общая часть). А право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право землепользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество и др. возникают с момента государственной регистрации. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РК и Законом Республики Казахстан о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 118 ГК РК, Общая часть)3.

В соответствии со ст. 154 ГК РК (Общая часть) нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, когда нотариальная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась4.

В настоящее время общие требования к форме сделок предусмотрены нормами Особенной части ГК РК применительно к определенному виду сделок. Следует обратить внимание на то, что если закон (в данном случае нормы Особенной части ГК РК) не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.

К земельным сделкам относится одно из важнейших положений относительно ее действительности или недействительности. Сделки с земельными участками, совершенные с нарушением формы или не имеющие государственной регистрации, ничтожны. Стороны вправе в любое время по соглашению между ними оформить сделку с земельным участком в установленном порядке. Не допускаются и могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к нарушению агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения и условий разрешенного использования земельных участков. Последствия недействительности сделок с земельными участками определяются гражданским законодательством.

Как мы знаем, порядок заключения сделок регулируется гражданским законодательством, но для правильного оформления именно сделок с землей нужно в Закон “О земле” внести раздел о порядке заключения и оформления сделок с землей, что, в свою очередь, могло бы снизить количество земельных споров.

 

1 Александров Н.Г. О понятии правоотношений вообще. Законность и правоотношения в советском обществе.  М. 1955; Кечекьян С. Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М. 1958; Иоффе О. С. Правоотношение по советскому гражданскому праву.  Л. 1949; Павлов И.В. Понятие и сущность колхозных правоотношений и роль органов управления в формировании и развитии этих отношений. В кн. “Вопросы колхозного и земельного права”. М. 1951. С. 73-109.

2  Маркс К. К критике политической экономии.  М., 1951. С. 7.

3 См.: Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от  25 декабря 1995 г. № 2727 “О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, приобретение нерезидентами прав на недвижимость, когда одной из сторон являются органы государственного управления Республики Казахстан, подлежит регистрации в Национальном банке Республики Казахстан - Правила регистрации валютных операций, связанных с движением капитала.

4 См. также Инструкцию, утвержденную Приказом министра юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 г. № 539 “О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан”.

 

 

Фамилия автора: Гульмира НУРАХМЕТОВА
Год: 2001
Город: Алматы
Категория: Юриспруденция
Яндекс.Метрика