Земельный участок сельскохозяйственного назначения как объект гражданско-правовых сделок

С принятием 20 июня 2003 г. Земельного кодекса Республики Казахстан принципиально изменилось правовое регулирование некоторых земельных отношений. Прежде всего, это касается, конечно же, отношений собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

В частности, Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрена возможность нахождения земельных участков сельскохозяйственного назначения в частной собственности, определяются категории лиц, которые вправе владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве частной собственности, порядок выкупа земельных участков сельскохозяйственного назначения, ограничения совершения сделок с указанной категорией земельных участков. 

Правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения зависит от способа выкупа указанных земельных участков в частную собственность. Предоставление права частной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется на платной основе. В соответствии с п. 2 ст. 24 Земельного кодекса Республики Казахстан, участок может быть выкуплен двумя способами: по цене, равной кадастровой (оценочной) стоимости, либо по льготной цене, определяемой от его кадастровой (оценочной) стоимости. 

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка, согласно п. 2 ст. 10 Земельного кодекса Рес­публики Казахстан, определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением к ним поправочных коэффициентов, и оформляется актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Льготная цена по административно-территориальным единицам устанавливается Правительством Республики Казахстан. 

В случае если земельный участок выкуплен по кадастровой (оценочной) стоимости, собственник вправе совершать любые виды сделок с выкупленным земельным участком, не запрещенные законодательством Республики Казахстан. 

Если же земельный участок приобретается по льготной цене, совершение сделок возможно только по истечении 10 лет с даты государственной регистрации права частной собственности на земельный участок. 

При любом из вышеописанных способов выкупа земельный участок может приобретаться в рассрочку до 10 лет; при этом до полной оплаты выкупной цены сделки с земельным участком запрещены. Думается, что в данном случае право на совершение сделок должно быть предусмотрено также с момента государственной регистрации права частной собственности на земельный участок, а не с момента полной оплаты выкупной цены. Ведь именно с момента государственной регистрации возникает право собственности на недвижимое имущество, а без возникновения права собственности невозможно совершение сделок.

 

Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрены определенные нормы, призванные стимулировать покупателя, приобретающего земельный участок в рассрочку, к надлежащему исполнению договора купли-продажи в части оплаты покупной стоимости. Так, в соответствии с ч. 1 п. 4 ст. 47 и п. 2 ст. 49 Земельного кодекса Республики Казахстан, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за земельный участок, продавец (территориальный комитет по управлению земельными ресурсами), если иное не предусмотрено условиями договора, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка. При этом в п. 2 ст. 49 Земельного кодекса Республики Казахстан содержится оговорка «за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину выкупной цены земельного участка», тогда как в норме ч. 1 п. 4 ст. 47 такая оговорка отсутствует. В этой связи представляется не совсем ясным, в любом ли случае при нарушении обязательств по оплате земельный участок может быть изъят либо только если за него уплачено менее 50% стоимости. Законодательством не предусмотрен порядок применения противоречащих норм одного нормативного правового акта. Следует также отметить, что земельным законодательством на сегодняшний день не предусмотрен механизм возврата земельного участка (сроки, порядок возврата, возмещение убытков и др.) в случае нарушения обязательств по его оплате. 

Проводя аналогию с нормами гражданского законодательства, нужно отметить, что согласно п. 2 ст. 401 ГК РК одностороннее расторжение договора возможно только в судебном порядке, при существенном нарушении договора другой стороной либо в случаях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан. 

Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрена также норма (ч. 2 п. 4 ст. 47), согласно которой в случае неуплаты в срок соответствующей суммы за приобретаемый в рассрочку земельный участок, если иное не предусмотрено договором, начисляется пеня, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан. 

Запрет на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, выкупаемыми в рассрочку, до их полного выкупа, не касается сделок по передаче таких участков в залог. Залог земельного участка, продаваемого в рассрочку, допускается при оплате не менее 50% от его выкупной цены. 

Новшеством Земельного кодекса Республики Казахстан, по сравнению с предшествующими законодательными актами, регулирующими земельные отношения, является то, что в случае совершения сделки с частью земельного участка необходимо выделение такой части в самостоятельный земельный участок (п. 3 ст. 51). 

Земельным кодексом Республики Казахстан, однако, не оговорены процедура и сроки выделения части земельного участка в самостоятельный участок. В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрены сроки лишь для таких процедур, как предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности (ст. 43, до 3 месяцев), и предоставление участка, ранее находившегося на праве землепользования, в собственность (ст. 47, до 1 месяца). Думается, что процедура и сроки выделения части земельного участка сельскохозяйственного назначения в самостоятельный участок нуждаются в обязательной правовой регламентации. Сам вопрос выделения части земельного участка из целого и ранее был актуальным, теперь же приобретет еще большую значимость в связи с законодательно предусмотренной возможностью передачи не полностью выкупленных земельных участков (продаваемых в рассрочку по оценочной стоимости) в залог. 

Земельный участок или право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и не предоставленного в землепользование, могут быть объектами продажи на торгах (конкурсах, аукционах). При продаже земельного участка на торгах (конкурсе, аукционе) продавцом выступает местный исполнительный орган. 

Одним из новшеств Земельного кодекса Республики Казахстан является введение понятия правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. Документы, на основании которых у граждан и юридических лиц возникают соответствующие права на земельный участок, называются правоустанавливающими. К ним относятся, наряду с правовыми актами исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок и решениями судебных органов о признании вещных прав на земельный участок, договоры об отчуждении земельных участков. 

 К правоудостоверяющим документам отнесены документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка и выдаваемые территориальными органами по управлению земельными ресурсами. Правоудостоверяющие документы всегда выдаются на основании правоустанавливающих. 

Права на недвижимое имущество, приобретенные и прекращенные в результате заключения сделок с земельными участками и подписания соответствующих правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 2 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25.12.1995 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрен запрет на совершение сделок в отношении права землепользования на определенные категории земель. Это ограничение касается, в том числе, и совершения сделок с правом временного землепользования на земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства. 

На наш взгляд, такое ограничение представляется излишним и не способствующим развитию рынка земли. Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрена возможность выкупа права аренды. Однако, при запрете на совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, отсутствует стимул для такого выкупа. Для сравнения следует отметить, что при выкупе земельного участка в собственность (по оценочной стоимости) собственник приобретает право на совершение любых не противоречащих законодательству сделок с таким земельным участком. 

Более того, Земельный кодекс Республики Казахстан распространил обратную силу на отношения, существовавшие до его принятия, в части сделок, совершенных с правом землепользования на земельные участки, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства. Согласно ч. 1 п. 2 ст. 170 Земельного кодекса Республики Казахстан, лица, передавшие принадлежащие им на праве землепользования земельные участки во вторичное землепользование (субаренду) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, обязаны до 01.01.2005 г. расторгнуть договоры о вторичном землепользовании. 

Согласно п. 1 ст. 375 ГК РК одним из оснований прекращения обязательств является издание акта государственного органа. При этом стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения. Однако сам механизм возмещения возникающих в рассматриваемом случае убытков законодательством не отработан. Гражданский кодекс Республики Казахстан содержит норму, согласно которой убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания акта органа государственной власти или иного государственного органа, возмещаются Республикой Казахстан, однако она касается издания противоречащих законодательству норм и не затрагивает случай, предусмотренный п. 1 ст. 375 ГК РК. 

В связи с вышеизложенным возмещение убытков, причиненных изданием законодательного акта, в результате которого прекращаются обязательства сторон, практически представляется невозможным.

Земельным кодексом Республики Казахстан предусмотрена санкция за нарушение нормы ч. 1 п. 2 ст. 170 о расторжении договоров аренды права землепользования, заключенных до введения в действие Земельного кодекса Республики Казахстан, в виде обращения таких земельных участков в специальный земельный фонд района по иску территориального органа по управлению земельными ресурсами. В этой связи возникает вопрос: будет ли обращен земельный участок в специальный земельный фонд, если стороны после подачи иска территориальным органом по управлению земельными ресурсами, но до вынесения решения судом расторгнут договор аренды права землепользования? Ответ на этот вопрос в будущем даст судебная практика, но, думается, что если до вынесения решения суда договор аренды права землепользования будет расторгнут, то земельный участок не должен быть обращен в специальный земельный фонд. 

Касательно сделок по передаче в аренду условных земельных долей, совершенных до принятия Земельного кодекса Республики Казахстан, то согласно п. 4 ст. 170 обладатели условных земельных долей, передавшие их в аренду, обязаны в срок до 01.01.2005 г. осуществить одно из следующих действий: выкупить земельный участок в частную собственность, получить во временное землепользование земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства, передать в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив. При этом с момента возникновения права собственности или права землепользования на земельный участок ранее заключенные договора аренды условной земельной доли автоматически теряют свою силу. 

Далее в рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться на особенностях совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей (долевой или совместной) собственности, предусмотренных Земельным кодексом Республики Казахстан. 

Согласно ст. 54 Земельного кодекса Республики Казахстан порядок пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей собственности (общем землепользовании), определяется общим собранием участников. Интересно отметить, что название статьи «Порядок пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей собственности или общем землепользовании» предполагает регулирование порядка пользования земельным участком, находящимся как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. Вместе с тем, сама норма регулирует отношения пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности (землепользовании), ничего не упоминая об общей совместной собственности (землепользовании). 

Думается, что применительно к отношениям пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей совместной собственности (землепользовании), должна применяться аналогия закона, согласно п. 1 ст. 5 ГК РК. Соответственно, регулирование должно быть аналогичным регулированию отношений пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности (землепользовании). 

Уведомление участников долевой собственности (землепользования) о предстоящем собрании производится не менее чем за один месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку. При условии надлежащего уведомления собрание считается правомочным при участии не менее 50% участников общей долевой собственности (землепользования). Решение принимается простым большинством присутствующих на собрании участников долевой собственности (землепользования) и оформляется протоколом, подписываемым всеми присутствующими на общем собрании. Таким образом, если хотя бы один участник общей долевой собственности не был уведомлен о проведении общего собрания, такое собрание может быть признано недействительным ввиду нарушения норм законодательства о земле. 

Следует отметить, что Земельный кодекс Республики Казахстан более детально, по сравнению с предыдущими нормативными правовыми актами о земле, регулирует отношения общей собственности (землепользования) на земельный участок. Думается, это сделано в целях защиты интересов собственников (землепользователей) общей долевой собственности. 

Необходимо также отметить, что определение порядка пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения иное, чем определение порядка пользования земельным участком иного назначения, находящимся в общей собственности. Порядок пользования земельным участком несельскохозяйственного назначения, находящимся в общей собственности, определяется договором, который подлежит регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В случае недостижения согласия такой порядок определяется судом. 

В отличие от процедуры определения порядка пользования земельным участком несельскохозяйственного назначения, законодательство не содержит требования об обязательной государственной регистрации протокола общего собрания участников долевой собственности, определяющего порядок пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. 

Различия в правовом регулировании порядка пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения и земельным участком иного назначения, находящимся в общей собственности, объясняются тем, что количество участников общей долевой собственности (землепользования) значительно больше, чем количество участников общей долевой собственности (землепользования) земельных участков несельскохозяйственного назначения. В связи с этим достигнуть единогласного мнения о порядке пользования земельным участком при большом количестве участников и подписать каждым из них соответствующий договор представляется практически невозможным. 

Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности (землепользовании), являются самостоятельными объектами земельных прав и обязанностей. Земельная доля может быть самостоятельным объектом сделок. 

В соответствии со ст. 55 Земельного кодекса Республики Казахстан в случае намерения осуществить продажу земельной доли на земельном участке сельскохозяйственного назначения, находящемся в общей долевой собственности, продавец земельной доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если в течение месяца с момента письменного извещения участники общей долевой собственности не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать долю любому лицу. Таким образом, участники общей долевой собственности на земельный участок имеют преимущественное право покупки продаваемой доли в общей долевой собственности. Данная норма полностью корреспондируется с нормой ст. 216 ГК РК. 

Если земельная доля продается кому-либо из участников общей долевой собственности, уведомление остальных участников общей долевой собственности о продаже и условиях сделки не требуется. Равно как и не требуется согласия других участников общей долевой собственности при залоге соответствующей доли. 

Для залога земельного участка, находящегося в общей собственности, необходимо согласие собственников земельного участка, оформляемое протоколом общего собрания. При этом в Земельном кодексе Республики Казахстан не указывается, нужно ли согласие всех участников, или достаточно согласия большинства, как в случае определения порядка пользования земельным участком. Согласно п. 1 ст. 212 ГК РК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В этой связи, думается, что для залога земельного участка, находящегося в общей собственности, необходимо согласие всех участников общей долевой собственности. 

Согласно п. 2 ст. 63 Земельного кодекса Республики Казахстан обращение взыскания на земельный участок, находящийся в частной собственности (на праве землепользования), осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики Казахстан, и регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. На наш взгляд, указанная норма подлежит конкретизации. Не ясно, что законодатель понимал под «обращением взыскания»: то ли это подача искового заявления в суд, то ли это постановление судебного исполнителя об обращении взыскания на имущество, то ли какие-либо иные документы, издаваемые в процессе обращения взыскания на земельный участок. 

На наш взгляд, регистрации должен подлежать документ, на основании которого начата процедура обращения взыскания на земельный участок в целях пресечения совершения каких-либо сделок с земельным участком, находящимся в процессе обращения взыскания. 

Таковы основные положения Земельного кодекса Республики Казахстан, касающиеся совершения сделок, объектом которых является земельный участок сельскохозяйственного назначения.

 

Фамилия автора: Надежда Кусяпова
Год: 2003
Город: Алматы
Категория: Юриспруденция
Яндекс.Метрика