Кондоминиум: проблемы теории и практики

В ходе реформы жилищного законодательства и приватизации жилищного фонда широкое рас­пространение получил кондоминиум как форма собственности на многоквартирный дом.

Кондоминиум как комплексный объект состоит из:

а) помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности,

б)  общего имущества, принадлежащего гражданам, юридическим лицам и государству на праве общей долевой собственности.

Правовой режим общего имущества собственников помещений определяется статьями главы 6 Закона «О жилищных отношениях». Общим имуществом собственников помещений в многоквар­тирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное значение и не являются объ­ектами индивидуальной собственности. Примерный перечень таких объектов определен ч. 2 ст. 31 Закона «О жилищных отношениях». Собственникам на праве общей собственности принадлежат те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестни­цы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования).

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам, установленным в п. 3 ст. 31 Закона о жилищных отношениях, согласно которому размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отно­шением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. В силу диспозитивности вышеназванной нормы ст. 31 Закона о жилищных отношениях соглашением собственников могут быть предусмотрены и иные способы определения долей в общем имуществе. Например, ГК РК до­пускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 210 ГК РК). Соответственно, такое право может принадлежать и участни­ку долевой собственности, если он за свой счет произвел ремонт подъезда, крыши, подвала.

По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Применительно к общему имуществу в п. 3 ст. 18 Закона о жилищных отношениях установлено, что собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмер­но доле собственника помещения в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.

Помимо собственников, обязанность по содержанию общего имущества может быть возложена также на лиц, владеющих жилым помещением на иных законных основаниях. Так, согласно п. 2 ст.36 Закона о жилищных отношениях в случае, если отсутствующий собственник помещения в кондоми­ниуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, такие обязанности должны ис­полняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими нежилые помещения (ст. 36 Закона о жилищных отношениях).

Таковы общие характеристики кондоминиума, далее отметим проблемы управления им. Отечественный опыт существования кондоминиумов свидетельствует о его неэффективности в Казахстане. Поэтому распространение кондоминиумов после короткого взлета затормозилось.

В результате приватизации квартир в государственных (коммунальных) домах и проводимой жилищной политики сложилась неправильная, неэффективная структура городского жилого фонда, резко отличающаяся от современных развитых стран.

Сейчас кондоминиум объединяет в себе разнородных собственников и нанимателей: собствен­ники квартир; наниматели частной (приватизированной) квартиры; наниматели государственной квартиры; собственники нежилых помещений. Среди собственников квартир существует сильная со­циальная неоднородность, среди жильцов происходит социальное расслоение. Такой разношерстный контингент жильцов ни теоретически, ни практически не способен объединиться для совместного владения и управления домом.

Между тем роль управления в современной жилищной сфере возрастает. Отметим, и это прин­ципиально, что объектом управления в жилом секторе может быть только жилой дом в целом, но ни­как не отдельная квартира, так как квартира может существовать только в составе дома. Во многих домах становится серьезной проблемой ремонт крыши, поскольку жители нижних этажей не считают себя обязанными участвовать в расходах по ремонту, так как неудобств от протекающей крыши не терпят. Каждый жилой дом может и должен управляться как единое целое, поквартирное «управле­ние» абсолютно неэффективно.

Самой распространенной формой управления объектом кондоминиума сегодня остается кооператив собственников помещений (квартир). По разным причинам другие формы управления, предусмотрен­ные Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях», не получили своего развития и функционируют в настоящее время только в отдельных населенных пунктах.

Закон о некоммерческих организациях определяет кооператив собственников помещений (квар­тир) видом некоммерческой организации (п.2 ст.17 Закона о некоммерческих организациях). Необхо­димо обратить внимание, что Закон о потребительском кооперативе содержит норму о том, что на деятельность КСК действие этого закона не распространяется. Считаем, что применение к деятельно­сти КСК норм Закона о потребительском кооперативе улучшит эффективность работы КСК, допол­нит существующие нормы Закона о жилищных отношениях нормами о КСК. Например, в Законе о жилищных отношениях недостаточно регламентированы порядок приема в КСК, прекращения член­ства, управление КСК.

Сегодня применяется следующая модель коллективного управления жилым домом.

Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них (ст. 47 Закона о жилищных отношениях). Законодательно определен круг вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания (п. 2 ст. 47 Закона о жилищных отношениях).

Высшим органом кооператива собственников помещений (квартир) является общее собрание членов кооператива. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Члены кооператива вправе участвовать в собрании и через доверенных лиц (п. 1 ст. 47 Закона о жи­лищных отношениях). По общему правилу решение собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.

Необходимо иметь в виду, что на общем собрании собственников помещений (квартир) факти­чески голосуют доли в праве собственности на общее имущество: если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. Соответствую­щим образом должен определяться кворум, предусмотренный п. 4 ст. 47 Закона о жилищных отно­шениях: общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее пятидесяти процен­тов членов кооператива, либо их доверенных лиц. В случае равного разделения голосов голос пред­седателя собрания является решающим.

Общее собрание членов кооператива ведет председатель правления кооператива, а при его от­сутствии — один из членов правления (п.6 ст. 47 Закона о жилищных отношениях).

Законодательно установлен перечень вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания — п. 2 ст. 47 Закона о жилищных отношениях. Это вопросы, касающиеся:

1)   установления необходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объ­екта кондоминиума, а также в устав, изменения и принятия других правил и положений;

2)    избрания председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решения о выплате им вознаграждений;

3)  утверждения ежегодного отчета кооператива;

4)  утверждения годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов;

5)  образования резервного и других специальных фондов кооператива;

6)     решения вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно­эксплуатационных и коммунальных услуг;

7)  привлечения по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;

8)    выдачи согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;

9)  прекращения деятельности кооператива собственников помещений.

Приведенный перечень вопросов, решаемых на общем собрании, не является исчерпывающим. Совершенно очевидно, что общему собранию потребуется решать и многие другие вопросы, помимо отнесенных Законом о жилищных отношениях к компетенции общего собрания. Поэтому общее соб­рание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельно­сти кооператива собственников помещений (квартир).

Закон о жилищных отношениях устанавливает правила проведения общего собрания. Общее со­брание членов кооператива может быть очередным (проводится не реже одного раза в год) и внеоче­редным (созывается по решению правления, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее двадцати процентов членов кооператива).

О предстоящем проведении как очередного, так и внеочередного общего собрания члены коопе­ратива должны быть уведомлены не менее чем за десять дней.

Общее собрание членов кооператива правомочно (имеет кворум) при наличии не менее пятиде­сяти процентов членов кооператива либо их доверенных лиц. При отсутствии такого кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений.

Как правило, голосование на общем собрании осуществляется открыто. По требованию не менее двадцати процентов присутствующих на общем собрании членов кооператива (их доверенных лиц) принятие решения проводится тайным голосованием (п. 5 ст. 47 Закона о жилищных отношениях).

Решения общего собрания собственников помещений принимаются простым или квалифициро­ванным большинством голосов от числа присутствующих на собрании собственников помещений.

Квалифицированным большинством голосов (две трети голосов членов кооператива или их до­веренных лиц, присутствующих на собрании) принимаются следующие решения: установление необ­ходимости внесения изменений в государственный акт о регистрации объекта кондоминиума, а также в устав, изменение и принятие других правил и положений; решение вопроса о заключении коопера­тивом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг; привлече­ние по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо; выдача согла­сия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год; прекращение кооператива собственников помещений (п. 8 ст. 47 Закона о жилищных отношениях).

Простым большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в собра­нии, принимаются решения по другим вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и не требующим квалифицированного большинства.

Решения общего собрания принимаются согласно указанной ранее повестке общего собрания. Закон о жилищных отношениях не оговаривает ситуации, возможно ли изменение повестки дня и принятие решений по вопросам, не включенным предварительно в повестку дня. Этот вопрос часто возникает во время проведения общего собрания собственников помещений (квартир). Несмотря на то, что в Законе о жилищных отношениях не установлено запрета принятия такого рода решений, представляется, что принятие таких решений невозможно. В случае возникновения ситуации, тре­бующей срочного решения вопроса общим собранием, необходимо проведение внеочередного собра­ния собственников помещений (квартир) по правилам, установленным в законодательстве.

Документарной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол общего собрания. Обязанность ведения протокола, сбора на явочном листе подписей собственников помещений (квартир), присутствующих на общем собрании, обычно возложена на определенное лицо —    секретаря общего собрания. Протокол общего собрания подписывается председателем и секрета­рем. Решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном законодатель­ством порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и тех, кто не участвовал в голосовании.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 8 Закона о жилищных отношениях, споры, выте­кающие из жилищных правоотношений, разрешаются судом. Это значит, что собственник вправе об­жаловать решение общего собрания в суд, независимо от того, принимал ли он участие в голосова­нии, голосовал против, или вовсе не присутствовал на данном общем собрании. Поскольку критерии оценки правомерности решения общего собрания в случае возникновения споров, связанных с при­нятием решения в Законе о жилищных отношениях, не установлены, то оценка законности этого ре­шения будет устанавливаться судом в зависимости от характера возникшего спора.

Исполнительный орган кооператива собственников помещений — правление и председатель правления кооператива. Исполнительный орган кооператива собственников помещений осуществля­ет текущее руководство деятельностью кооператива, ведение его дел и подотчетен общему собранию. Члены исполнительного органа кооператива собственников помещений избираются в составе и на срок, определенный уставом, и могут быть освобождены от исполнения обязанностей (полномочий) в любое время по решению общего собрания кооператива собственников помещений.

Порядок работы и принятия решений исполнительного органа определяется уставом кооператива.

К компетенции исполнительного органа относятся все вопросы обеспечения деятельности коо­ператива собственников помещений (квартир), не относящиеся к исключительной компетенции об­щего собрания, определенные законодательством и уставом кооператива.

В частности, в компетенцию правления входят:

1)    контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

2)  составление годового бюджета кооператива, смет и отчетов, представление их на утверждение общему собранию;

3)  заключение договоров от имени кооператива;

4)   управление объектом кондоминиума или заключение договоров на управление объектом кон­доминиума;

5)  найм рабочих и служащих для обслуживания объекта кондоминиума и увольнение их;

6)  ведение списка членов кооператива, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

7)  созыв и организация проведения общего собрания;

8)   выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива (п. 2 ст. 48 Закона о жи­лищных отношениях). Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом.

Закон о жилищных отношениях не устанавливает правил о кворуме проведения заседания прав­ления. По общему правилу заседание правления признается правомерным при участии в нем боль­шинства членов правления.

Председатель правления кооператива без доверенности вправе представлять кооператив в граж­данском обороте, в государственных и судебных органах (п. 5 ст. 48 Закона о жилищных отношениях).

Если кооператив собственников помещений (квартир) объединяет менее десяти членов, обязан­ности правления могут возлагаться на председателя кооператива (п. 6 ст. 48 Закона о жилищных от­ношениях).

Права и обязанности председателя кооператива определяются уставом (п. 7 ст. 48 Закона о жи­лищных отношениях).

Действия правления кооператива или его председателя могут быть обжалованы на общем собра­нии членов кооператива (п. 8 ст. 48 Закона о жилищных отношениях).

Органом, осуществляющим контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива собственников помещений (квартир), является ревизионная комиссия.

Ревизионная комиссия кооператива собственников помещений (квартир) вправе проводить фи­нансовую проверку любого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключе­ние по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов (п. 1 ст. 49 Закона о жилищных отношениях). Если кооператив объединяет менее десяти членов, вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор (п. 3 ст. 49 Закона о жи­лищных отношениях).

Ревизионная комиссия или ревизор кооператива избирается общим собранием на срок, опреде­ленный в уставе. Члены правления и члены их семей, либо собственники, проживающие в одной квартире с членом правления, не могут одновременно являться членами ревизионной комиссии (п. 2 ст. 49 Закона о жилищных отношениях).

Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива подотчетна общему собранию. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) определяется уставом, а также иными документами, регулирую­щими внутреннюю деятельность кооператива собственников помещений (квартир).

Ревизионная комиссия (ревизор) вправе производить проверки финансово-хозяйственной дея­тельности кооператива собственников помещений (квартир). По требованию ревизионной комиссии (ревизора) исполнительный орган обязан давать необходимые пояснения в устной или письменной форме, предъявлять необходимую документацию кооператива собственников помещений (квартир).

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит проверку годовой финансо­вой отчетности кооператива собственников помещений (квартир) до их утверждения общим собрани­ем. Общее собрание не вправе утверждать годовую финансовую отчетность без заключения ревизи­онной комиссии (ревизора).

Сложившаяся сегодня практика управления КСК, отношение самих жильцов к собственности приводят к тому, что большая часть кондоминиумов имеет плохо работающее, неэффективное КСК.

В результате проведенной массовой приватизации новые собственники приобретали (привати­зировали) только свои квартиры и не ощущали себя сособственниками общего имущества в жилом доме. Это касается внеквартирных (общедомовых) элементов здания и помещений общего пользова­ния, а также земельного участка — придомовой территории. Эта проблема остается по сей день.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может приме­няться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума, которая определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть: непосредственное совместное управле­ние всеми собственниками, если их количество не больше четырех; управление объектом кондоми­ниума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лица­ми (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг); кооператив собственни­ков помещений (квартир); иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Закон о жилищных отношениях придает приоритетное значение кооперативу собственников по­мещений (квартир) как форме управления объектом кондоминиума. Поэтому п. 5 ст. 42 Закона о жи­лищных отношениях определяет, что при недостижении собственниками согласия о форме управле­ния объектом кондоминиума любой из собственников, государственный орган (в домах, где привати­зирована часть жилых помещений) вправе инициировать образование КСК.

В действующей практике КСК объединяют несколько жилых домов, а то и целые кварталы или микрорайоны. В результате, даже если собственники квартир и платят деньги на содержание и капи­тальный ремонт (своего дома), то эти средства сегодня могут быть беспрепятственно использованы на другой объект. Разумеется, может возникнуть и обратная ситуация, когда жильцы не платят за ре­монт, но их дом ремонтируется за счет средств жильцов другого дома, входящего в данный КСК.

Такой подход не способствует формированию ответственного отношения жильцов к общему имуществу жилого дома.

Получается: одни не платят потому, что не уверены, что деньги будут использованы на ремонт именно их дома, другие считают, что рано или поздно «кто-нибудь» заплатит за ремонт. И тем и дру­гим все равно, каково состояние соседнего дома, им важно как содержится и ремонтируется их соб­ственный дом, не говоря уже о том, что реальных механизмов контроля за крупными КСК у жильцов практически нет.

Местные исполнительные органы не имеют никаких рычагов воздействия на органы управления объектами кондоминиума, которые ненадлежащим образом исполняют свои обязанности. Многочис­ленные жалобы собственников квартир в акиматы являются подтверждением данного факта.

Практика показывает, что и сами жильцы не способны осуществить контроль за деятельностью своего КСК, поскольку отсутствует четкое определение и механизм установления границ собствен­ности объекта кондоминиума, часть жильцов дома не оплачивает услуг КСК, другие жильцы оплачи­вают и не интересуются работой КСК. Есть случаи, когда собственники квартир не имеют возможно­сти проверить фактические затраты КСК на ремонт и содержание объектов кондоминиума, так как жильцы просто боятся своего председателя КСК.

При неправильном выборе председателя и отсутствии контроля за его работой дом начинает плохо обслуживаться. Из-за неспособности совладельцев организовать эффективное управление воз­можен и еще более тяжелый вариант: с ухудшением обслуживания наиболее благополучные жильцы начинают продавать свои квартиры и переезжать в другие дома.

В основном КСК не смогли выполнить своего главного предназначения и фактически стали вы­полнять функции не столько потребительских, сколько производственных кооперативов, монополи­зировав предоставление жильцам услуг по эксплуатации и содержанию домов и придомовой терри­тории.

Никто из совладельцев фактически не имеет права отказаться от участия в нем, так как он обязан нести бремя содержания общего имущества. При продаже квартиры прежний владелец автоматиче­ски исключается из кооператива, а новый принимает обязанность по содержанию общего имущества, в том числе и по оплате услуг КСК.

В республике в подавляющем большинстве существуют жилые дома, где квартиры находятся в собственности разных лиц. Системная структура жилья за рубежом предполагает наличие: частного односемейного дома; частного арендного дома; кондоминиума, кооперативов; государственного арендного дома.

Отойти от кондоминиума в жилищной сфере сейчас мы не сможем. Но возможно совершенство­вание системы управления такими домами. Для этого необходимо законодательно регламентировать деятельность управляющих компаний и предусмотреть обязательное лицензирование этой деятель­ности; минимальный уставной капитал таких юридических лиц; специальный накопительный счет для платежей жильцов.

В целом в жилищной сфере актуально решение следующих вопросов:

  • -    слабая правовая подготовленность большинства собственников — участников кондоминиумов, неразвитость системы общественного контроля за управлением объектами кондоминиумов со стороны собственников, самоустранение собственников от обязанностей сособственника;
  • -    недостаточное содержание для сохранения и капитального ремонта жилищного фонда собст­венниками;
  • -    отсутствие полноценного рынка услуг по эксплуатации и надлежащему содержанию жилищ­ного фонда, проведению капитального ремонта жилых зданий, а также внутренних инженер­ных систем жизнеобеспечения;
  • -    необходимость повсеместного проведения ремонта и повышения эксплуатационных характе­ристик ветхих жилых домов;
  • -    отсутствие государственного контроля за нормативным содержанием жилищного фонда и ад­министративных рычагов воздействия на службы, организующие содержание жилья;
  • -    отсутствие законодательных актов, позволяющих местным исполнительным органам исполь­зовать бесхозяйные, брошенные собственниками квартиры.

Для решения проблем и вопросов, накопившихся в жилищно-коммунальной сфере, также тре­буются системные преобразования и дальнейшее совершенствование системы управления жилищ­ным фондом, коммунального обслуживания и финансирования в жилищно-коммунальной сфере. Для этого необходимо активизировать участие государства в контроле за состоянием жилищного фонда, развитии и модернизации жилищно-коммунальной сферы, развитии рынка арендного жилья и обнов­ления жилищного фонда.

Фамилия автора: Е.В.Горячева
Год: 2010
Город: Караганда
Категория: Юриспруденция
Яндекс.Метрика