Роль ипотечного кредитования в развитии рынка жилья

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению сво­их жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 г. и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

Повышение конкурентоспособности экономики Казахстана в среднесрочной перспективе требу­ет новой политики в жилищном строительстве. В связи с этим основным направлением Государст­венной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 гг. является обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения, путем снижения его стоимости, увеличения сроков жилищного кредитования, снижения первоначального взноса и ставки кредитования. Помимо строительства жилья, требуются новые под­ходы к его эксплуатации.

Для дальнейшего совершенствования форм управления объектами кондоминиума, в том числе института кооперативов собственников квартир, углубления проводимых преобразований в системе управления жилищным фондом и сфере коммунального обслуживания, а также оптимизации жилищ­ных отношений будет разработана программа развития жилищно-коммунальной сферы [1].

Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи. Традици­онная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской систе­мы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокра­щения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным ис­точником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кре­диты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

В Послании народу Казахстана Президент страны Н.Назарбаев отметил, что существенным вкладом в решение жилищной проблемы, активизацию рынка жилья является внедрение казахстан­ской модели ипотечного кредитования. Ускоренное решение жилищной проблемы в связи с реализа­цией программы жилищного строительства — один из стратегических вопросов нового Послания Президента. Жилищное строительство — новый локомотив нашей экономики [2].

В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жи­лищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспе­ченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспе­ченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значитель­ной степени определяет функционирование рынка жилья.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельны­ми владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заемщику зе­мельной территории, ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспе­чением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипо­тека» (от греч. Hypotheka — подставка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными [3].

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. до н.э. создавались ипо­течные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее 14 столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции — с конца 16 в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во- вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становиться самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имения должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека стано­вится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены вла­дельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которо­го ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность (или прекращение) требования влечет за собой недействительность (или пре­кращение) ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространя- лась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, нанесенные кредитором с целью получения удовлетворения. В США и Великобритании ипотека имеет свою осо­бенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуще­ством и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные ле­гальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна и др.), появились ипотеки, субор­динированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу за­кона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости и нескольким лицам. Роль госу­дарства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипоте­ки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве [4].

В современном виде ипотека в наибольшей степени развита в США, Канаде, Англии, Франции, Швеции и Германии. В США, например, ипотечный оборот исчисляется в сотнях миллиардов долларов.

В современных правовых системах ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного имущества: земельных участков, зданий, квартир и др. недвижимого имущества. При получении кредита необходимо оформить залоговый документ. В соответствии с ним имущество не передается кредитору (залогодержателю), а остается у должника (залогодателя), что дает ему воз­можность по-прежнему использовать предмет залога для удовлетворения собственных нужд.

Залогодержатель (кредитор) вправе лишь осуществлять контроль за этим использованием, с целью не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога. Если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слово «ипотека» и словосочетание «ипотечное кредитование» присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но саму возможность ипо­течного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинанси­рования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве осно­вы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов под залог недвижимости.

В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое прибыльное ведение дел [5].

Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. «Ипотечное кредитование» в узком смыс­ле означает разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлте­ров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае правильнее го­ворить о системе ипотечного кредитования — многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу вы­дачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рас­смотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сего­дняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок (рынок ипотечных кредитов, пре­доставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого или иного жилья и финансовых активов, размещаемых на рынке для привлечения ре­сурсов в ипотечное кредитование). Ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных креди­тов. В этом заключается его определенная условность. Однако несмотря на это, руководствуясь тео­ретическим определением рынка как системы отношений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищных проблем, проблем финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жи­лищного вопроса.

Рассмотрим основные модели долгосрочного жилищного финансирования, которые существуют на современном этапе развития Казахстана и являются обеспечением комплексного решения жилищ­ной проблемы в стране.

Одна из них состоит в том, что коммерческие банки аккумулируют средства для ипотечного кредитования через вклады и контрактные сбережения. В системе строительного сбережения гражда­не, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств в течение 2-3 лет на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % стои­мости жилья), в котором намереваются взять кредит. Банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику кредит в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбереже­ний.

Подобная система ипотечного кредитования используется, в частности, Строительно­сберегательным банком. Между вкладчиком и учредителем банка заключается сберегательный жи­лищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления ипотечного кредитования.

Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице — отличительный признак системы строй- сбережения. Казахстанская практика приобретения недвижимости по системе строительного сбере­жения берет начало в 1994 г. На основании Указа Президента РК в 1993 г. был создан Государствен­ный банк жилищного строительства, в обязанность которого входило долгосрочное кредитование жилья населению и краткосрочное кредитование строительных организаций [6].

Тогда Жилищному строительному банку (позднее вошедшему в состав ЦентрКредита) удалось наладить партнерские отношения со специалистами из Германии по жилищному кредитованию. Гер­манская модель начала применяться с учетом особенностей местного рынка. Банком было привлече­но более 450 строительно-сберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге. Тема строительных сбережений начала вновь обсуждаться в Казахстане только в 1999 г. Финансисты подсчитали, что население Казахстана хранит «под матрасом» около 1,5 млрд.тенге и задались целью привлечь эти деньги в оборот.

Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки в условиях острейшего бан­ковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками в Казахста­не состоит в невозможности убедить ежемесячно вкладывать средства в какую-то кредитную органи­зацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы повысить доверие людей к банкам, они разработали систему коллективного страхования депозитов и ужесточили банковскую тайну. Все это обеспечило рост объема краткосрочных депозитов. Однако люди все еще неохотно вкладывают деньги в банк на длительный срок, какой необходим для формирования строительного сбережения. Поэтому по- прежнему необходимы долгосрочные финансовые инструменты [7].

Система стройсбережения, хотя и называется «немецкой моделью жилищного кредитования», существует во многих странах мира. С начала 1990-х годов она эффективно развивается в таких стра­нах, как Франция, Люксембург, Чехия, Словакия, Венгрия, Польша. Во всех упомянутых государст­вах приняты соответствующие законодательные акты по функционированию строительных ссудо­сберегательных систем. Государство играет в реализации этой системы важную роль. Приведем в доказательство пример Германии.

Государственная поддержка стройсбережений в Германии держится на трех опорах:

1. Государственная премия за жилищное строительство. На вклады до 1000 марок для холо­стых и незамужних и до 2000 марок для семейных выплачивается ежегодно 10 %-ная премия. Таким образом, холостые и незамужние вкладчики могут получать ежегодно от государства в качестве по­ощрительной премии 100 марок, а семейные — 200.
2. Имущественно-эффективные платежи. Каждый трудящийся может получать от своего рабо­тодателя до 936 марок в год для пополнения имущества. Эти платежи могут быть перечислены на счет по договору о стройсбережениях.
3. Дотация по имущественно-эффективным платежам. На имущественно-эффективные плате­жи со стороны государства можно получить дотацию в размере 10 % от 936 марок (это максимальная сумма, которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи). Дотация опла­чивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не превышает 27 000 марок для хо­лостых и незамужних и 54 000 — для семейных граждан.

Основной особенностью системы стройсбережения является то, что предоставляемые креди­ты не имеют конкуренции, так как при выполнении всех условий вкладчик получает кредит с пони­женной ставкой вознаграждения (интереса) и гарантиями на весь срок погашения кредита, зависящий от периода накоплений денежных средств. В Германии строительно-сберегательные кассы уже много лет стабильно привлекают средства под 3 % годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5 %, при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12 % го­довых.

Привлекательность участия в этой системе для банков также очевидна: это в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие клиента составит не менее 50 %; залого­вое обеспечение по кредиту покроет полностью вкладываемые банком средства — в результате реа­лизации залога при непогашении кредита банк полностью возместит свои расходы; кроме того, вкла­ды являются источником ресурсов для проведения активных операций.

Рассмотрим следующую модель долгосрочного жилищного финансирования — систему ипотеч­ного кредитования.

При ипотеке клиент, имея 30 % суммы, необходимой для приобретения жилья, обращается в банк и получает в кредит остальные 70 % под залог приобретаемого жилья на длительный срок — от 5 лет и более, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в счет погашения кре­дита, иначе на залог может быть наложено взыскание.

При выдаче кредитов ипотечные банки используют средства других коммерческих банков. За­тем выданные кредиты группируются в пакеты займов и продаются внешним инвесторам, т.е. реали­зуются на вторичном рынке. После продажи займа за ипотечным банком сохраняются функции по обслуживанию кредита.

Необходимо отметить, что для реализации развития системы ипотечного кредитования в Казах­стане представляются возможными две модели.

1. Европейская модель. Предусматривает в большей степени поддержку банков, осуществляю­щих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.
2. Американская модель. Предусматривает формирование обширной государственной инфра­структуры, состоящей из Федеральной жилищной администрации (ФЖА), Федеральной националь­ной ипотечной ассоциации (ФНИА) — Фани Мэй, Государственной национальной ассоциации ипо­течного кредита (ГНАИК) — Джинни Мэй, Федеральной корпорации ипотечного кредита — Фредди Мак, и других организаций, играющих определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Такая модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство соз­дает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облига­ций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность.

Список литературы

1. Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.
2. Назарбаев НА. Послание Президента народу Казахстана «Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации» от 18 февраля 2005 года.
3. Банковское дело / Под ред. Г.С.Сейткасимова. — Алматы: Қаржы-Каражат, 1998. — С. 123.
4. Токабаев Н. Развитие системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан //Сборник материалов Республикан­ской научно-практической конференции. — Алматы, 2004. — С. 7-12.
5. Основы современного банковского дела / Под ред. Д.М.Малиярова, В.С.Марчевского. — Алматы, 1997. — С. 45.
6. Баяхметов Т.Б. Методологические основы ипотечного кредитования жилищного строительства. — Алматы, 2001. — С. 12.
7. Баяхметов Т.Б. Методологические основы ипотечного кредитования жилищного строительства. — Алматы, 2001. — С. 54.