Экономическая концепция рассматривает жилую недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров [1].
По целям владения жилье подразделяется:
- жилье для ведения бизнеса;
- жилье для проживания владельца;
- жилье в качестве инвестиций;
По степени готовности к эксплуатации различают:
- жилье, введенное в эксплуатацию;
- жилье, требующее реконструкции или капитального ремонта;
- незавершенное строительство.
По источникам финансирования различают:
- социальное жилье;
- коммерческое жилье;
- индивидуальное жилье.
В таблице 1 представлена информация, характеризующая существующий жилищный фонд Казахстана и жилищные условия населения республики.
Как видно из таблицы, на 1 января 2008 года общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан увеличилась до 260,6 млн. кв. метров с 243,0 млн. кв. метров в 2003г., в том числе в городах - 150,4 млн. кв. метров, в сельской местности - 110,2 млн. кв. метров.
Более 97,4% жилищного фонда Республики Казахстан находится в частной собственности (253,7 млн. кв. метров) и 2,6% - в государственной собственности (6,9 млн. кв. метров).
При существующей социальной норме обеспеченности жильем 1 жителя в размере 26 кв. метров к концу 2007 года в среднем по стране на 1 жителя приходилось 17,9 кв. метров, в том числе в городах - 19,4 кв. метров, в сельской местности - 16,2 кв. метра [2].
В тоже время улучшение количественных показателей жилищного строительства незначительным образом сказывается на качественном содержании жилищных условий. Так, в 2007г. центральным водопроводом охвачено только 56,3% жилищного фонда республики, рост с 2003г. составил только 3,5%. На низком уровне оснащенности находятся также оборудование жилищного фонда электроплитами, в 2007г. ими было оснащено только 7,6% жилищного фонда, 34% жилищного фонда имеют подключение к горячему водоснабжению, 45,6% - канализацией.
По исследованиям Шибутова М.М. налицо несоответствие жилищных условий мировым стандартам (рисунок 1).
Как видно из рисунка не по одному параметру строящееся жилье не соответствует мировым стандартам. Эта проблема особенно актуальна на фоне ценового предложения, когда цена 1 кв. м в новостройках крупных городов превышает цены в столицах развитых стран.
Обобщая вышесказанное необходимо конкретизировать фундаментальные проблемы жилищного строительства в Республике Казахстан.
Во-первых, государственные проблемы в области регулирования жилищного строительства на макроуровне:
- Законодательство в области жилищного строительства в Казахстане разрозненно, мало обновляется, не соответствует действующим реалиям, имеет существенные пробелы. Долевое строительство стало регулироваться специальным документом только после многочисленных случаев мошенничества.
- Отсутствие большого государственного заказа на строительство социального и арендного жилья.
- Не ведется мониторинг адекватности законодательства экономической ситуации.-
Многие нормы законов не выполняются - в частности, норма о прозрачности выделения участков под индивидуальное жилищное строительство.
- Система жилстройсбережений не позволяет купить жилье по рыночной стоимости.
- Полностью упущена сфера первичного девелопмента земель.
- Не регулируется количество ипотечных и строительных кредитов в ссудном портфеле банков.
- Схему расселения населения Казахстана планируется разработать только в 2009-2010 годах.
- Нет методики рыночной оценки земельных участков.
- Наблюдались многочисленные нарушения при раздаче жилья.
Во-вторых, проблемы градостроительной политики регионов:
- Функциональное зонирование есть не у всех областей.
- Генеральные планы сделаны не для всех населенных пунктов.
- Схема размещения производительных сил не разработана.
- Генпланы городов являются закрытыми документами.
- Основные нормативы по проектированию населенных пунктов устарели.
- Градостроительный опыт отстал от современного уровня развития городов [3]. В-третьих, проблемы собственников жилья:
- Проблема возврата паев дольщиков при замораживании строительства;
- Высокая ветхость жилья. Ежегодный объем сноса должен составлять 2-3% от общего жилого фонда - это примерно 5,2-7,8 млн.м2 в год, больше чем площадь введенного жилья. Сейсмоусиления в городах требуют 36 млн. м2 жилья. Сейсмоусиления в селах требуют 32 млн. м2 жилья.
− Использование жилой и коммерческой недвижимости как средства вложения избыточной ликвидности.
− Разрыв между реальной покупательной способностью населения и ценой на недвижимость.
− В период с 2000 по 2007 год цена на новое жилье в Казахстане поднялась в 7,755 раз, а на вторичное жилье в 17,8 раз.
− Достаточно сильно возросла фактическая стоимость жилья, даже по Госпрограмме, несмотря на неосвоение средств.
− Отсутствие доступности жилья той категории населения, уровень доходов которой не позволяет приобрести ипотечное жилье.
Литература:
1. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность – СПб: МАИЭС, 1998.
2. Кулумбетова Л. Новая жилищная политика Казахстана // Саясат-Policy. -2007.- №9. – С.38-42.
3. Онлабаев К. Основные тенденции в жилищном строительстве Республике Казахстан // Саясат-Policy. -2007- №4. – С.50-56.