Развитие арендного сектора жилья в Казахстане

Вопросы жилищного строительства и развития рынка недвижимости Казахстана остаются одними из актуальных проблем государственной социальной политики, направленных на защиту наиболее уязвимых слоев общества.

На казахстанском рынке недвижимости сейчас «мертво». Такая ситуация сложилась по нескольким причинам. Во-первых, это отсутствие инвестиционной привлекательности. Во-вторых, резкое снижение покупательского спроса и, в том числе, его переориентация на товары и услуги первой необходимости. В-третьих, проблема ипотеки.

Поскольку вопрос обеспечения жильем особенно остро стоит перед гражданами с низкими доходами, которые не смогут воспользоваться услугами ипотечного кредитования, особое внимание в жилищной сфере следует уделить развитию арендного сектора.

В Казахстане, по данным местных исполнительных органов, потребность в социальном жилье составляет более 100 тысяч квартир, или, при норме 18 квадратных метров на человека, около 8 млн. квадратных метров. Таким образом, без создания и развития арендного сектора жилья республике эту проблему не решить.

Первоначально, необходимо ввести понятие «арендное жилье». Арендный дом - это жилое здание, построенное на средства домовладельца, который также занимается его эксплуатацией, обслуживанием и управлением. Причем строить его будут и за счет государства, и за счет частных компаний. Арендные дома могут быть как социальными, так и коммерческими. Коммерческие арендные дома предусматривают получение прибыли их владельцами. Для государства они могут представлять интерес только как источники пополнения местного бюджета. Что касается арендных домов для социально защищаемых граждан, то они могут быть как коммунальной собственностью, так и собственностью других юридических или даже физических лиц - госпредприятий, компаний, общественных или религиозных организаций.

Квартира в социальном доме предоставляется на правах аренды, причем для некоторых категорий - на льготных условиях. К примеру, малоимущим гражданам оплата за аренду может быть снижена, скажем, до 50 процентов. При повышении уровня материальной обеспеченности семьи дотация может быть пересмотрена в сторону сокращения либо отменена.

В течение 2008 года до наступления кризиса как и в сегменте продаж наблюдался рост арендных ставок (в пределах 6% за квартал). В сентябре нестабильная экономическая ситуация совпала с началом нового сезона, что увеличило активность игроков на рынке аренды. Впервые за долгие годы мы наблюдали дисбаланс спроса и предложения в результате превышения последнего.

Переход от рынка арендодателя к рынку арендатора отразился уже в октябре, в виде скрытой коррекции на арендные ставки 15-20%, которые достигались только в ходе переговоров. На ноябрь общий объем предложения превысил объем последних месяцев докризисного периода на 33%, а по сравнению с аналогичным периодом 2007 года превышение составило 140%. Коррекция проявлялась уже не в виде скидок, а присутствовала в заявленной цене, а в декабре достигла 25-50%. Количество сделок со скидкой на декабрь месяц составило до 80% от общего объема.

Декабрь 2008 года оказался более продуктивным. По сравнению с аналогичным периодом 2007 года количественные и качественные показатели выросли на 20%, несмотря на кризисную ситуацию страны. Это было связанно, во-первых, с увеличением количества игроков: многие собственники прочувствовали относительную нестабильность рынка недвижимости, и приостановили продажу квартир в пользу аренды, что значительно увеличило количество предложений в данном сегменте, а также ограничение финансовых возможностей людей, которые хотели приобрести квартиры, привело к притоку арендаторов.

Во-вторых, на процесс заключения сделок повлияло присутствие значительных скидок на арендные ставки. И самым важным моментом, является присутствие человеческого фактора. Высокий уровень профессионализма риэлторов позволил правильно понять сформировавшуюся ситуацию и эффективно использовать динамику меняющегося рынка.

В начале 2009 года произошла общая коррекция цен в среднем на 20-25%. Рыночные арендные ставки на элитное жилье установились в диапазоне от $1500 до $30000 за месяц, тогда как в докризисное время ставки варьировались от $3000 до $70000. Большинство собственников квартир бюджета от $30000 заняли позицию ожидания с зафиксированным докризисным размером арендной ставки, так как сдача квартир этого сегмента по скорректированной арендной ставке является нерентабельной. В апреле - тренд на понижение не изменился. На сегодняшний день ставки продолжают снижаться и скидки от уже скорректировавшейся цены достигли еще 10% на квартиры в ценовом диапазоне от $ 1500 до $4000 за месяц. Еще на 15%-20% в квартирах от $4000 до $12000, и в ценовом сегменте $12000 - $30000 в месяц снижение на 20% в среднем. Такая ситуация влияет на активность потенциальных арендаторов. В основном это касается квартир от $1500 до $30 000. На квартиры от $30 000 сегодня спрос минимальный, практически отсутствует.Во многих странах именно аренда жилья, а не покупка его в собственность стали основой решения острой жилищной проблемы. Например, в богатейшей стране мира, США, более 30 процентов жилищного фонда - это арендное жилье, которым пользуются около 35 миллионов семей. В Швеции - это около 40 процентов всего жилого фонда, в Голландии - примерно 65 процентов, в Дании - 44 процента, в Германии - 60 процентов.В большинстве развитых стран обороты этого бизнеса - одни из самых высоких в структуре экономики. К примеру, в тех же США арендаторы платят за жилье в год в среднем 250 миллиардов долларов. И для Казахстана сдача жилья в аренду стала неплохим видом бизнеса. Сегодня арендное жилье может приносить его владельцу от 50 до 200 процентов годовых и стало одним из главных объектов для инвестиций. На сегодняшний день на пути развития арендного сектора жилья существуют ряд недостатков. Поскольку сдача квартиры в аренду - это вид предпринимательства, и весьма выгодного, так что налоги, разумеется, надо платить. Сегодня же подавляющее количество арендного жилья сдается «полузаконно», то есть его владельцы не платят никаких налогов. По правилам, арендодатель обязан зарегистрироваться в налоговых органах и выбрать один из режимов налогообложения: патент, упрощенную декларацию или по общим правилам. Только за прошлый год налоговые службы выявили 1,5 тысячи арендодателей, совершивших такое правонарушение. Пока государство смотрит на это либерально, хотя по закону нарушителям грозит немалый штраф, а если сумма уклонения от налогов превысит полмиллиона тенге - может наступить и уголовная ответственность.Другая проблема - неурегулированность законодательства по аренде. Если жилье - объект предпринимательства, то должен ли его владелец платить коммунальные платежи по тем же расценкам, что и предприятия? Сегодня этот вопрос уже поднимается во властных кругах... Или же ремонт арендной квартиры: сегодня нет четких правил и ответа на вопрос, включать ли затраты на него в сумму, вычитаемую из общего годового дохода? А также важный вопрос, не начнутся ли конфликты между домовладельцами и арендаторами? Домовладельцы будут выселять конфликтных квартиросъемщиков, выбрасывать вещи на улицу. Кому-то вздумается перепрофилировать здание под другое, более выгодное назначение. Мало ли может возникнуть кризисных ситуаций. В основе этой проблемы лежит четкое разделение участников процесса на две группы - домовладельцев и арендаторов. Собственно, конфликт интересов между ними заложен уже в самой природе отношений, поскольку один стремится заплатить поменьше, а другой - получить побольше. Для решения этих проблем необходимо применить ряд мер. Во-первых, разработать законодательную базу в этом направлении. Согласно этому закону должна быть создана целая система рыночного функционирования арендного жилья. Будут созданы фонды по инвестированию в строительство арендной недвижимости. Должны возникнуть соответствующие структуры по продаже и аренде этого вида жилья. Должна быть создана соответствующая юридическая база для покупки жилья, с последующей сдачей его в аренду и аренды - с последующим выкупом. Во-вторых, разрешить конфликт между арендодателем и арендатором можно только путем сильной юридической защищенности сторон, то есть необходимо законодательно закрепить права участников процесса. Арендный сектор жилья должен создаваться не за счет государства, а с помощью государства. Для строительства арендных домов необходимо привлечь частные инвестиции, средства институтов развития, крупных компаний, холдингов. У нас же пока вложить деньги в арендное жилье сегодня готовы немногие компании. Их осторожность понятна. В стране нет пока четких «правил игры» на этом рынке, нет уверенности у бизнесменов, что вложения окупятся. И одним Законом здесь не обойтись: должна быть создана целостная система планирования, финансирования, строительства, эксплуатации арендной недвижимости. А это весьма непростое дело. Но если государство все-таки создаст условия для цивилизованного рынка арендного жилья, то проблема недорогого массового жилья в стране будет решена в короткое время. 

Литература:

  1. Скала В. Аренда недвижимости// Файл бухгалтера 2005, №18
  2. Кабиева А.А. Рынок недвижимости в Казахстане: проблемы и перспективы развития// Вестник КарГУ: Сер.Экономика 2006, №4
  3. Курманалина А. К. О ситуации на рынке жилья Казахстана и реализации жилищной политики// Финансы Казахстана 2007, №2
  4. zakon.kz
Фамилия автора: Салауатова Д.М.
Год: 2013
Город: Караганда
Категория: Экономика
Яндекс.Метрика