Некоторые вопросы определения объекта отношений по предоставлению земельных участков для строительства объектов

В соответствии с нормами Земельного кодекса Республики Казахстан объектом земельных отношений является вся земля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на них расположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельными субъектами, а также права на земельные участки и земельные доли.

Особенностью объекта правоотношений по предоставлению земельных участков для строительства объектов также является и то, что земельный участок и права на земельный участок рассматриваются в совокупности, поскольку в самом Земельном кодексе Республики Казахстан понятия «земельный участок» и «право на земельный участок» используются как синонимы. Например, статья 43 Земельного кодекса Республики Казахстан носит название «Порядок предоставления права на земельный участок», а уже статья 44 называется «Предоставление земельных участков для строительства объектов».

Такое смешение терминов возможно потому, что при предоставлении ходатайствующему лицу могут быть переданы как право собственности, так и право землепользования. Формулировки, используемые законодателем, позволяют допускать мысль о том, что определение в качестве объекта отношений по предоставлению права землепользования земельным участком для строительства объектов самого права не имеет особого значения, поскольку в результате отношения складываются не по поводу права землепользования, а земельного участка, предоставляемого на праве землепользования. Невозможно передать право землепользования без самого земельного участка, закрепляемое право является атрибутом земельного участка, определяющим порядок его использования.

Такой точки зрения придерживается А.Х. Хаджиев, который отмечает, что «в случаях, предусмотренных законодательством, объектами выступают также часть земельного участка, право на земельных участок (право аренды, право безвозмездного землепользования), доля в правах на земельный участок. Но это в данном случае не имеет принципиального значения. Ибо в конечном итоге, все перечисленные права, их объем, содержание пределы действия производны от пространственных параметров и правового режима соответствующего земельного участка» /1/.

Таким образом, считаем возможным, определить в качестве объекта отношений по предоставлению земельных участков для строительства объектов земельный участок.

В соответствии с нормой п.13 статьи 12 Земельного кодекса Республики Казахстан земельный участок - это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений. Исходя из этого определения, земельный участок становится земельным участком после его соответствующего выделения, т.е. фактически после землеустроительного процесса.

Оперируя такими понятиями, как «земля и «земельный участок», законодатель придает им разное смысловое значение. Жернаков Д.В. так определяет разницу между этими категориями: «земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны, а земельные участки – объектами вещных прав и объектами оборота» /2/. Соглашаясь с ним, Ёрш А., также отмечает, что «именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав как земельный участок» /3/.

Земельный участок, предоставляемый для строительства объекта, должен быть соответственно предназначен для осуществления строительства. Это означает, что в качестве целевого назначения данного земельного участка может быть обозначено только строительство. Как отмечает А.Х. Хаджиев: «Земля в силу природных, функциональных характеристик имеет весьма обширное целевое назначение, представляет неоценимую материальную, экологическую, культурную, эстетическую ценность» /4/.

В данном случае строительство подразумевает создание нового недвижимого имущества на земельном участке. В качестве возможных видов строительства можно выделить жилищное строительство, в том числе индивидуальное жилищное, строительство производственных объектов, включая строительство промышленных объектов, дорожное строительство, гаражное строительство, дачное строительство и.т.д..

В данном случае определение целевого назначения земельного участка для строительства объектов должно зависеть не от осуществления строительства на нем, а от последствий его неосуществления. Если на земельном участке строительство не осуществляется, и это не влечет за собой изъятия земельного участка в связи с неиспользованием по целевому назначению, этот земельный участок предоставлен не для строительства объектов. И, наоборот, если неосуществление строительства влечет изъятие, целевое назначение – строительство объектов.

Что касается прав на земельный участок, то земельным законодательством предусмотрено два возможных права на земельный участок, которые могут быть предоставлены: право частной собственности и право землепользования. Право землепользования, в свою очередь, бывает трех видов: право постоянного землепользования, право временного возмездного землепользования и право временного безвозмездного землепользования.

Право частной собственности на земельный участок - право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им земельным участком на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан.

Как отмечает А.Х. Хаджиев: «Праву собственности на землю присущи все основные черты, свойственные праву собственности вообще. вместе с тем есть и принципиальные отличия: право собственности на землю неизменно сопровождается ограничениями, вытекающими из интересов государства и других субъектов земельных правоотношений» /5/.

Говоря о праве частной собственности на предоставляемые земельные участки, необходимо рассмотреть правомочия, которые предоставляются правообладателю через право собственности на землю.

В аспекте предоставления земельных участков для строительства объектов, право владения земельным участком - это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей, что в данном случае может трактоваться как свободный доступ на предоставляемый земельный участок, для которого не нужно получение согласия другого субъекта.

Право пользования земельным участком означает извлечение собственником полезных свойств из земли. «В отличие от большинства видов имущества, возможные способы использования которых определяют сами собственники, пользование земельным участком зависит от категории земли, в отношении которой цели и правила использования указываются в земельном законодательстве. То есть собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка, а часто и разрешенного пользования» /6/. На наш взгляд, целевое назначение земельного участка, установленное нормативными актами, должно преобладать над усмотрением собственника. Право пользования земельным участком должно, в первую очередь, заключаться в том, что будут осуществлены действия, опосредованные целевым назначением, а уже потом при соблюдении принципа целевого использования земельного участка, из земли можно будет извлекать другие полезные свойства, которые не повредят ни земле, ни окружающей среде.

Третье правомочие, входящее в право частной собственности, это право распоряжения, которое заключается в праве частного собственника совершать в отношении своего земельного участка сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан. В отличие от права распоряжения частного собственника, право распоряжения землей государством как собственником определяется, как юридически обеспеченное право государства определять юридическую судьбу земли на территории Республики Казахстан.

В отличие от права частной собственности на земельный участок, при предоставлении права землепользования для строительства объектов, государством передаются лишь правомочия владения и пользования. Но, с другой стороны, помимо этих правомочий, правообладатель получает право распоряжения правом землепользования, а именно совершение сделок по отчуждению этого права. «Право землепользования – сложный и многообразный институт, охватывающий весь комплекс земельных отношений, связанных с использованием земли в соответствии с ее хозяйственным назначением»/7/.

Среди возможных видов права землепользования выделяют три основных: право постоянного землепользования, право временного возмездного землепользования и право временного безвозмездного землепользования.

Под правом постоянного землепользования понимается право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно. Как говорилось ранее, право постоянного землепользования может принадлежать только государственным субъектам. Право постоянного землепользования соответствует праву хозяйственного ведения на имущество, находящееся на нем. О возможности предоставления земельных участков на праве постоянного землепользования для строительства объектов позволяет судить анализ статьи 34 Земельного кодекса Республики Казахстан, в соответствии с которой, право постоянного землепользования может быть предоставлено в случаях, перечень которых носит не исчерпывающий характер.

Право временного землепользования в отличие от права постоянного землепользования может предоставляться и негосударственным юридическим лицам, и физическим лицам.

Право временного землепользования представляет собой право владеть и пользоваться земельным участком в течение определенного периода времени.

В зависимости от возмездности предоставления земельного участка право временного землепользования подразделяют на право временного возмездного землепользования и право временного безвозмездного землепользования.

В отличие от права временного возмездного землепользования право временного безвозмездного землепользования предоставляется строго в предусмотренных законом случаях и на ограниченный срок. Так, статья 36 Земельного кодекса Республики Казахстан предусматривает, что земельный участок на праве временного безвозмездного землепользования может быть предоставлено на земельный участок на период строительства дорог общего пользования, объектов государственной собственности и социально-культурного назначения. Как правило, это право предоставляется подрядчикам, осуществляющим строительство перечисленных объектов по договорам, заказчиком по которым является государство. Таким образом, данная норма устанавливает и максимальный срок действия договора подряда, т.е. фактически осуществления строительства.

Право временного возмездного землепользования земельным участком предоставляется в любых целях, как на краткосрочной, так и на долгосрочной основе. Максимальный срок действия права временного возмездного землепользования составляет сорок девять лет, но с предусмотренной или не запрещенной возможностью продления договора на тот же срок. В силу правовой природы возмездного землепользования, необходимо выяснить, целесообразно ли предоставление земельного участка для строительства объектов на праве временного возмездного землепользования.

Неразумным выглядит факт предоставления земельного участка для строительства объектов на краткосрочной основе (до пяти лет). Стоит ли создавать объект на земельном участке, который вместе с построенным на нем имуществом по истечении пятилетнего срока перейдет государству и еще платить за это. Разумеется, нельзя не учитывать факт возможного продления на тот же срок, но это чревато риском потерять то, что создано.

Что же касается долгосрочного землепользования, то оно более-менее обоснованно, тем более что существует практика предоставления земельных участков на указанном праве именно для строительства.

Особое значение имеет определение пределов прав на земельный участок. В соответствии с нормой статьи 42 Земельного кодекса Республики Казахстан право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения.

 С горизонтальной поверхностью земельного участка все более или менее ясно. Поскольку земельным участком признается выделенная в замкнутых границах часть земли, права управомоченного лица распространяются в пределах этих границ. Более того, как отмечает К.И. Скловский: «установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права» /8/.

Более остро стоит вопрос о пределах прав в вертикальном отношении. Особо актуально этот вопрос звучит в связи с тем, что при осуществлении строительства, действия управомоченных лиц распространяются как на саму поверхность земли, так и пространство, находящееся под поверхностью земельного участка.

В соответствии с нормой статьи 1 Закона Республики Казахстан от 27 января 1996 года «О недрах и недропользование» недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна морей, озер, рек и других водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для проведения операций по недропользование с учетом научно-технического прогресса.

Фактически, поскольку при осуществлении строительных работ, а именно при установке фундамента строящегося здания или сооружения затрагивается значительная часть пространства ниже земной поверхности, можно полагать, что речь идет о работах, связанных с недрами.

Определяющим понятием в данном случае является почвенный слой. Вопрос определения категории «почвенный слой» интересует многих ученых. Так, А.Х. Хаджиев, исследовав данный вопрос, пришел к выводу о том, что используемые законодателем понятия «почвенный слой» и «поверхностный почвенный слой» тождественны, но в то же время законодатель четко не определяет границы почвенного слоя и соответственно пределы прав землевладельца по вертикали /1/.

Профессор Н.Б. Мухитдинов, критикуя позицию некоторых ученых, предлагавших «проникновение вглубь земли для строительства и размещения тех или иных объектов считать как использование недр» /9/, отмечал, что «допускается неоправданное смещение правового понятия «недра» с житейским – рытье канав, процедура подземных путей и т.д. /1/.

Целесообразной является критика с той позиции, что разведка и добыча может производиться и в отношении полезных ископаемых, не относимых к общераспространенным, находящихся над поверхностью земли.

Ключевой в данном случае следует считать норму статьи 42 Земельного кодекса Республики Казахстан: «Использование собственником земельного участка или землепользователем недр земли, находящихся под почвенным слоем, осуществляется в соответствии с целевым назначением земельного участка…». В связи с этим необходимо согласиться с А.Х. Хаджиевым, который предлагает «закрепить принцип зависимости пространственных пределов действия земельных прав от целевого назначения и вида деятельности на земельном участке» /1/.

В этом смысле законодательная формулировка, использованная в Законе Республики Казахстан «О земле» 2001 года «Собственник земельного участка или землепользователь вправе использовать по своему усмотрению и без необходимости получения каких-либо разрешений все, что находится на поверхности и под поверхностью этого участка, если такое использование не нарушает права других лиц или государства, в том числе права на недра, воды, растительный, животный мир и воздушное пространство» в большей мере соответствует рассматриваемой позиции.

Таким образом, необходимо более четкое законодательное закрепление вертикального предела прав на земельный участок, предоставленный для строительства объектов, поскольку осуществление подземных работ в строительстве не может признаваться недропользованием, поскольку признание их таковыми напрямую повлияет на сроки обязательного целевого использования земельного участка.

Определяя в качестве объекта отношений по предоставлению земельных участков для строительства объектов земельный участок необходимо отметить, что определяющим его признаком является целевое назначение, которое соответственно, определяет другие признаки, такие, как размер земельного участка, право, закрепленной за управомоченными лицом, а также пределы прав.

 

Список литературы

  1. Хаджиев А.Х. Проблемы определения понятия и правового режима земельного участка как объекта земельных правоотношений // вестник КазНУ. Серия юридическая. 2004 №4.
  2. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения /Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып.4. – М., Статут, 2005.
  3. Ёрш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право 2006 №4.
  4. Хаджиев А.Х. Человек, прикоснись к земле // Мысль, 1995, №2 с.49-53.
  5. Хаджиев А.Х. Право собственности на землю в системе вещных прав на землю: проблемы законодательства и теории//Эколого-правовая наука и практика Казахстан: проблемы рационального использования и охраны природных ресурсов.- Алматы, 2004.
  6. Земельное право: учебник / под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева; А.В. Бабанов (и др.). – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007. – 712с.
  7. Архипов И.Г. Земельное право Республики Казахстан. Учебное пособие. – Алматы: Издательство «БОРКИ», 1997.
  8. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М.: Статут, 2004.
  9. Мухитдинов Н.Б. Правовые проблемы пользования недрами.- Алма-Ата, 1972.
Фамилия автора: Дощанова А.С.
Год: 2009
Город: Алматы
Категория: Юриспруденция
Яндекс.Метрика