Изъятие земли в Республике Казахстан: вопросы теории и практики по законодательству

Проблема изъятия земель как никогда актуальна сегодня. В Послании Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева «Рост благосостояния граждан Казахстана — главная цель государственной политики» (Февраль 2008г.) главой нашего государства охарактеризована неблагополучная обстановка в сфере распределения и перераспределения земель. «Надо прекратить практику непрозрачных схем распределения земель. Все земли должны распределяться через открытые аукционы. Исключением будут только целевые земельные участки, предназначенные для деятельности СПК.

Проверки, проведенные Правительством, показали, что земли вокруг Астаны и областных центров заранее закуплены на подставные фирмы и лица. И теперь, продавая эти земли по рыночной цене, некоторые люди, среди которых немало чиновников, богатеют за счет государства, ничего не вложив.

Надо предложить им вернуть эти земли государству добровольно, или правоохранительные органы обязаны определить законность этих действий и ответственность таких лиц» [1]. В сложившейся ситуации конечно же возникнет необходимость в использовании изъятия земель и как основания принудительного прекращения прав на земельный участок, и как меры ответственности.

Согласно ст.12 «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе» Земельного кодекса РК от 20 июня 2003 года под изъятием понимается  действие государственных органов, направленное на прекращение у частного собственника или землепользователя права собственности или права землепользования на земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Данное определение является достаточно емким и охватывающим практически все случаи прекращения права собственности, права землепользования и иных вещных прав на земельный участок. В самом деле: даже в отчуждении земельного участка собственником или права землепользования землепользователем другим лицам, которое осуществляется в гражданско-правовом порядке, можно углядеть действие государственных органов, направленное на прекращение у частного собственника или землепользователя права собственности или права землепользования на земельный участок, например, действие органов юстиции по регистрации права на земельный участок.

Но должно ли определение изъятия земель нести такую сложную смысловую нагрузку? Ведь судя по определению изъятия по Земельному кодексу РК, оно тождественно понятию «прекращение права собственности, права землепользования и иных вещных прав на земельный участок».

Традиционно изъятие земель являлось административно-правовом актом, решение принималось соответствующим органом государственного управления. Этого было достаточно, так как земля находилась в исключительной собственности государства и оно забирало назад то, что принадлежало ему.

В настоящее время ситуация изменилась в связи с появлением частных собственников на землю. Одного принятия административно-правового акта уже недостаточно, необходимо добиться договоренности с собственником земельного участка. «Если решение об изъятии представляет собой административный публично-правовой акт, то изъятие в форме выкупа характеризуется наличием сложного юридического состава: а) актом об изъятии  и б) двусторонней сделкой о выкупе (договор купли-продажи) [2, с.67].

Выкуп земельного участка осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст.85 Земельного кодекса РК.

Собственник земельного участка или негосударственный землепользователь должен быть не позднее чем за год до предстоящего выкупа такого участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение о выкупе, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником или негосударственным землепользователем такого уведомления допускается только с согласия собственника или негосударственного землепользователя, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

В статью 86 внесены изменения в соответствии с Собственник или негосударственный землепользователь земельного участка, при принудительном отчуждении для государственных нужд, с момента получения уведомления о принятии решения о выкупе до достижения соглашения о цене или принятия судом решения о выкупе такого участка может осуществлять принадлежащее ему право на земельный участок и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование данного участка в соответствии с его целевым назначением.

Если собственник земельного участка или негосударственный землепользователь после принудительного отчуждения для государственных нужд части земельного участка не может использовать по прежнему целевому назначению оставшуюся часть, то выкупается весь земельный участок.

В статью 87 внесены изменения в соответствии с Цена за земельный участок, выкупаемый при принудительном отчуждении для государственных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка или негосударственным землепользователем.

Цена за земельный участок сельскохозяйственного назначения (без учета убытков), приобретенный собственником земельного участка у государства и выкупаемый при принудительном отчуждении для государственных нужд, определяется в размере суммы, уплаченной государству.

При определении цены за выкупаемый земельный участок при принудительном отчуждении для государственных нужд в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества на момент прекращения права собственности или землепользования, а также все убытки в полном объеме, причиненные собственнику земельного участка или негосударственному землепользователю в связи с принудительным отчуждением земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

Пункт 3 изложен в редакции По соглашению с собственником земельного участка или негосударственным землепользователем ему может быть предоставлен взамен земельного участка, выкупаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость выкупаемого земельного участка или права на него в рыночной стоимости на момент прекращения права собственности или землепользования.

При, казалось бы, гражданско-правовой природе заключаемой сделки выкуп земельного участка в данном случае все равно носит принудительный характер, так как согласно ст.88 ЗК РК если собственник или негосударственный землепользователь не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа, местный исполнительный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка.

Собственник земельного участка или негосударственный землепользователь вправе оспорить в суде решение местного исполнительного органа о выкупе у него земельного участка (права землепользования).

В настоящее время законодатель трактует принудительный выкуп земельного участка как принудительное отчуждение земельных участков для государственных нужд в порядке выкупа, приравнивая административно-правовой акт к гражданско-правовой сделке. На наш взгляд, не следует смешивать эти два различных вида действий. Изъятие осуществляется государственными органами в административно-правовом порядке, а в выкупе участвуют две юридически равные стороны в порядке, установленном нормами гражданского права. Тем не менее некоторые авторы считают, что такого рода выкуп все равно является изъятием. Так, по мнению А.Л. Корнеева, «в ряде работ цивилистического характера почему-то забывается, что выкуп, производимый в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд, в силу добровольности последующей процедуры не перестает быть именно изъятием» [2, с.67]. Мы же считаем, что нужно разграничивать понятие «изъятие» и «выкуп», так как у них различная правовая природа, регулирование осуществляется в первом случае нормами публичного права, во втором — частного права, с использованием противоположных методов. При принудительном выкупе отсутствует элемент добровольности, диспозитивности,  поэтому некоторые авторы, видимо, и считают, что такой выкуп по сути является изъятием. Тем не менее процедура прекращения права собственности на земельный участок в этом случае распадается на два самостоятельных действия — акт об изъятии земли и договор купли-продажи земельного участка.

Исходя из таких соображений, определение изъятия, даваемое в Земельном кодексе РК, является чрезмерно обширным и не совсем точным.

Во-первых, в определении говорится о действии государственных органов в единственном числе, хотя процедура изъятия распадается на несколько действий.

Во-вторых, под это определение подпадает не только изъятие в своем первоначальном смысле, но и выкуп, имеющий другую правовую природу.

По сути, такое определение изъятия заменяет понятие «прекращение права собственности или права землепользования на земельный участок».

По нашему мнению, такую трактовку изъятия следует сузить.

Суть изъятия заключается в принудительном воздействии на субъекта земельных отношений. Осуществляется оно в административно-правовом порядке.

В п.2 ст.81 ЗК РК перечислены случаи принудительного изъятия земель:

1) обращение взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;

Подпункт 2 изложен в редакции )

2) принудительное отчуждение, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд;

3) принудительное изъятие у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан;

В подпункт 4 внесены изменения в соответствии с )

4) принудительное отчуждение у собственника или землепользователя земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равноценного земельного участка;

5) конфискация.

 Согласно ст. 83 ЗК РК  при обращении взыскания на земельный участок или на право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя право собственности на земельный участок или право землепользования прекращается у собственника или землепользователя с момента возникновения права собственности на изъятый земельный участок или права землепользования у лица, к которому право собственности или право землепользования переходит в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан. Обращение взыскания на земельный участок и на право постоянного и долгосрочного временного землепользования производится в порядке, установленном гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики Казахстан, и регистрируется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Статья 84 ЗК РК устанавливает правила принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд.

Земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчужден для государственных нужд по решению суда при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества.

Исключительными случаями для принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд являются:

1) международное обязательство;

2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;

3) обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);

4) строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также других объектов, имеющих государственное значение;

5) снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);

6) исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей статьей, а также строительства объектов, предусмотренных государственными и региональными программами, и инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей.

Законами Республики Казахстан могут предусматриваться другие исключительные случаи принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд.

 Временное изъятие земельного участка при чрезвычайных ситуациях осуществляется в соответствии со ст.91 ЗК РК.

В случае стихийных бедствий, режима военного положения, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных чрезвычайных ситуациях земельный участок в интересах общества по решению местных исполнительных органов может быть временно изъят у собственника или землепользователя с возмещением ему убытков. Оценка, по которой собственнику или землепользователю компенсируются убытки, может быть оспорена в судебном порядке.

При прекращении действия чрезвычайной ситуации земельный участок подлежит возврату собственнику (землепользователю), и при наличии спора он вправе требовать его возврата в судебном порядке.

В случае невозможности возврата земельного участка собственнику или землепользователю возмещается стоимость земельного участка или права землепользования.

Еще один случай изъятия — это принудительное изъятие у собственника и землепользователя земельного участка, не используемого по назначению.

В случаях, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение двух лет (если более длительный срок не предусмотрен законами Республики Казахстан), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника и землепользователя.  В этот период не включается время, необходимое для освоения такого участка, а также время, в течение которого данный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Условия и сроки освоения земельных участков устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан.

Принудительное изъятие земельных участков у собственников и землепользователей производится в судебном порядке по иску территориального органа по управлению земельными ресурсами области (города республиканского значения, столицы) по месту нахождения земельного участка. Такая же процедура характерна для принудительного изъятия у собственника и землепользователя земельного участка, используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан

В случаях если использование земельного участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных настоящим Кодексом или иными законами Республики Казахстан, в частности, если земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки, то после применения мер взыскания, предусмотренных законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях, такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника или землепользователя.

 Еще один случай изъятия — конфискация.

В соответствии со ст.95 ЗК РК в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника или землепользователя в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.

Не подлежат конфискации необходимые для осужденного и лиц, находящихся на его иждивении, земельные участки, принадлежащие осужденному на праве частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности, на которых расположены дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения личного подсобного хозяйства, согласно перечню, предусмотренному уголовно-исполнительным законодательством Республики Казахстан.

Конфискованные земельные участки возвращаются в государственную собственность. Реализация или дальнейшее использование таких земельных участков либо права землепользования, являющегося объектом конфискации, может быть произведена в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Первая и основная характеристика изъятия — это его принудительный характер. При этом по Земельному кодексу РК изъятие представлено в статьях кодекса неоднозначно.

По мнению Б.Ж. Абдраимова и С.А. Бололюбова, изъятие земель рассматривается в земельно-правовой литературе в различных аспектах:

1) как институт земельного права;

2) как функция государственного управления земельным фондом;

3) как основание принудительного прекращения прав на земельный участок;

4) как мера ответственности за нарушение земельного законодательства [3, с.377].

В Земельном кодексе РК изъятие можно рассматривать как  основание принудительного прекращения прав на земельный участок и как меру ответственности за нарушение земельного законодательства.

Итак, изъятие — это действия государственных органов публично-правового характера, направленные на принудительное отчуждение права собственности на земельный участок у частного собственника или права землепользования у землепользователя в порядке и на условиях, предусмотренных  законом. 

 

Список литературы

1. Послание Президента Республики Казахстан «Рост благосостояния граждан Казахстана — главная цель государственной политики». Февраль 2008 г. //Справочная система ЮРИСТ.

2. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. - М.: ОАО «Издательский дом «Городец», 2006.

3.  Абдраимов Б.Ж.,  Бололюбов С.А. Земельное право России и Казахстана. - М.: Юристъ, 2007.   

Фамилия автора: Серикбаев Е.К.
Год: 2008
Город: Алматы
Категория: Юриспруденция
Яндекс.Метрика