Особенности правового режима земель населенных пунктов

С введением частной собственности на землю и признанием земли недвижимым имуществом,  земли городов и иных населенных пунктов стали наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономики  повысился интерес к правовому регулированию их использования, и  решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройки городских территорий. Ускорить  развитие экономики соответствующее потребностям рынка может использование правового регулирования этих земель. Эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет.Основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они служат территориальным операционным базисом для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения. Ценность и экономическое значение земель  населенных  пунктов определяется по другим критериям, нежели земель иных категорий, и зависит, например, от месторасположения участка, его рельефа, грунтов основания, возможности просадки грунта, возможности свободного доступа на участок, наличия на нем иных строений, зданий, сооружений, обеспеченности его коммуникациями и т.п. При оценке земельных участков под застройку на землях населенных пунктов,  в последнее время все чаще используются  такие критерии, как состояние окружающей природной среды, близость водоемов, наличие зеленых зон, виды, которые будут открываться из окон построенного здания, и т.п.  Экономические факторы оказали влияние и на изменение соотношения видов использования земель населенных пунктов. Преимущественное развитие получили жилая застройка, застройка офисными помещениями, спортивными комплексами и культурно-развлекательными сооружениями. В то же время практически  не возводятся новые объекты производственного назначения, а ряд старых зданий производственного назначения предназначается под снос или реконструкцию, для  освобождения территории под  офисное и жилищное  строительство. Наряду с положительными тенденциями (например, прекращение или вывод экологически вредных производств) здесь прослеживаются и отрицательные - уничтожение под видом "реконструкции" памятников истории и культуры.Действующее земельное законодательство в качестве основного признака, отделяющего земли населенных пунктов  от земель других категорий, выделяет их нахождение в пределах черты населенных пунктов. В соответствии со ст. 108 ЗК РК землями населенных пунктов  признаются земли, предоставленные для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений, относятся к категории земель населенных пунктов. Очень важно рассматривать земельный участок в землях населенных пунктов  и возведенные на нем объекты недвижимости как единые объекты недвижимого имущества. Одной из сформировавшихся в последнее время тенденций в развитии законодательства как раз и является сближение правового режима земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в целях их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью.  В большинстве случаев правовой режим земельного участка значительно отличается от правового режима расположенного на нем иного недвижимого имущества, и нам еще рано констатировать, что "для правового режима земель населенных пунктов  характерно единство правового регулирования использования этих земель и зданий, строений, сооружений, которые находятся на них и прочно с ними связаны.Правовое регулирование использования земель населенных пунктов развивается параллельно в рамках градостроительного и земельного законодательства, законодательства об охране памятников истории и культуры, об особо охраняемых природных территориях, нормы которых часто дополняют друг друга, но иногда, как уже было показано выше, противоречат друг другу и понижают эффективность правового регулирования. Особое место занимает градостроительное регулирование использования земель населенных пунктов. Институтами, непосредственно влияющими на правовой режим земельных участков в населенных пунктах, в первую очередь являются планирование развития их территории и регулирование застройки. Застройка является приоритетным направлением использования земель населенных пунктов. Поэтому ЗК РК установлено, что земельные участки в городских и сельских населенных пунктов  могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных  нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских населенных пунктов, правилами землепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельных участков из государственных  земель условия предоставления каждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видов использования участка указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого под застройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемого строительства, от принятых в данном  образовании норм предоставления земельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель и т.п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям генерального плана земельного участка .Градостроительная документация о застройке территории города включает в себя проекты планировки территории, проекты межевания территорий и генеральные  планы земельных участков. Подготовка документов по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов  с учетом границ территорий объектов культурного наследия и зон с особыми условиями использования территорий.В Казахстане исторически сложилась ситуация, когда в течение длительного периода границы земельных участков в городах и поселках выделялись и закреплялись на планах в основном в районах индивидуальной жилищной застройки. В районах массового жилищного строительства границы (и то условные) устанавливались для микрорайонов или кварталов. Из-за отсутствия установленных границ участков проведение зонирования по границам земельных участков в крупных  городах фактически невозможно, ему должны предшествовать инвентаризация земель и установление границ земельных участков.В целях установления границ земельных участков в городах для закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду, другие виды пользования юридическим и физическим лицам, а также в целях регистрации земельных участков Правительство РК  утвердило Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других населенных пунктов . Его реализация должна привести к решению двух задач: установлению границ существующих объектов недвижимости и формированию новых объектов недвижимости в сложившейся застройке. Одним из правил установления границ земельных участков стало исключение из площади земельного участка территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями, и территорий общественного пользования при межевании территории сложившейся застройки городов и других населенных пунктов. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам, предусмотренным градостроительной документацией. Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц - владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры. Проект межевания территорий - специальный вид градостроительной документации, при разработке которой применяются различные методы установления границ земельных участков в различных территориальных зонах. При этом соблюдается ряд принципов: границы существующих землепользований не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд либо при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков; межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских земель населенных пунктов устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий. На территориях, передаваемых под застройку, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими в настоящее время градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков. При разработке проекта межевания территорий зон застройки в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями, проездов, проходов и пешеходных дорог к зданиям, строениям, сооружениям, площадок для временного хранения автомобилей, придомовых зеленых насаждений, детских площадок, хозяйственных площадок и др. По-иному решается вопрос в пределах территории зон промышленной и коммунально-складской застройки, где границы земельных участков предприятий устанавливаются с учетом количества работающих, технологии производства и других производственных факторов, но при этом исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий. При этом при значительном превышении нормативного размера земельного участка предприятия, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании . При разработке проекта межевания территорий уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструктуры), возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей..В зонах исторической застройки при установлении размеров и границ земельных участков должны учитываться исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры. В процессе планирования использования земель населенных пунктов одновременно учитываются требования об охране памятников истории и культуры . Карты-схемы расположения памятников истории, археологии, градостроительства и архитектуры, монументального искусства, опорные историко-архитектурные планы городов и других населенных пунктов, проекты зон охраны памятников являются составной частью соответствующих видов градостроительной документации и должны выполняться до или одновременно с ее разработкой.Права населения на благоприятные условия жизнедеятельности, права и законные интересы правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства обеспечиваются путем проведения в обязательном порядке публичных слушаний по проектам генеральных планов, в том числе по внесению в них изменений, с участием жителей населенных пунктов. Правила землепользования и застройки включают: порядок их применения и внесения изменений, карту зонирования. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным на ней земельным участкам. Кроме того, установление правового режима земельного участка на основе территориального зонирования означает, что земельное законодательство вслед за градостроительным признает комплексный подход к установлению правового режима единого объекта недвижимого имущества - земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений. Такой подход создает более благоприятные условия для инвестиций, так как при гласном закреплении правил использования и изменения недвижимости снижается риск инвестирования.Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.Земельные участки в составе зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам. Сюда могут быть отнесены, например, зона железной дороги и полосы ее отвода, зона аэропорта, зона морского или речного порта, включая участки, зарезервированные для их развития, и т.п.Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. Так, например, в парковой зоне к основным разрешенным видам использования будут относиться создание парков и уход за ними, размещение спортивных комплексов и стадионов. В качестве сопутствующих видов разрешенного использования допускаются игровые площадки, аттракционы, танцплощадки, дискотеки, летние театры и эстрады и т.п. Специального согласования потребуют пляжи, киоски, лоточная торговля. Основными видами использования в ней являются лесопарки, парки, скверы, бульвары, сады, в том числе ботанические, рощи, водоемы. При соблюдении определенных условий допускаются регулируемая рубка леса, пляжи, зоопарки, специализированные детские, спортивные, мемориальные и иные парки, временные павильоны розничной торговли и обслуживания, автостоянки, аптеки и т.п. Земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами, подлежат особой охране. Они служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей природной среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии почв. Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях городских и сельских населенных пунктов, в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства, как правило, не включается в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд. Субъекты самостоятельно регулируют охрану городских лесов и иной древесно-кустарниковой растительности в населенных пунктах. Использование озелененных территорий и зеленых массивов, несовместимое с обеспечением жизнедеятельности зеленых насаждений, не допускается. Во всех случаях повреждения или уничтожения зеленых насаждений обязательным является компенсационное озеленение. Озелененные территории, а также участки земли, предназначенные для развития озелененных территорий, застройке, не связанной с их целевым назначением, не подлежат.

В пределах черты населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Особенность земель этой территориальной зоны состоит в том, что наличие ее в населенных пунктах неизбежно вызывает установление ограничений на использование смежных с ней земельных участков либо влечет их полное или частичное исключение из хозяйственного использования (например, при установлении охранной зоны).

В составе зон сельскохозяйственного использования в землях населенных пунктов находятся земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, оказавшимися в черте городского поселения при расширении границ города. Земли сельскохозяйственного использования закрепляются за расположенными внутри городской (поселковой) черты сельскохозяйственными и иными предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами преимущественно для ведения сельского хозяйства. В городах это чаще всего овощеводческие и цветоводческие хозяйства, парниково-тепличные комбинаты. При необходимости изъятия данных земель для нужд развития населенных пунктов они изымаются в обычном порядке, так как особой охране не подлежат, поэтому используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования согласно ЗК РК не подлежат выделению в самостоятельную зону, могут включаться в состав различных территориальных зон. Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий. Эти земли, как правило, не подлежат передаче в частную собственность. Поэтому пользование землями общего пользования в основном осуществляется жителями бесплатно. На землях общего пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целью использования этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски, притротуарные стоянки автомобилей и т.п.). Территории общего пользования в городских и сельских населенных пунктов предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости будут признаны не соответствующими установленному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Участки с не соответствующими градостроительному регламенту видами использования могут образоваться в процессе первоначального установления зон, так как в районах существующей застройки будет практически невозможно выделить территориальные зоны, в которых все участки будут иметь однотипные и не противоречащие друг другу виды использования. В пределах каждой зоны появятся участки, которые до введения зонирования использовались строго в соответствии с действующим законодательством, но после введения зонирования эти прежние виды использования станут "несоответствующими". Для них ЗК РК устанавливает общее правило, что не соответствующие установленному использованию земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Анализ законодательства, регулирующего использование земель населенных пунктов, позволяет сделать вывод о том, что за последние годы был разработан целый ряд новых правовых институтов, позволяющих в условиях рыночной экономики упорядочить использование земель этой категории. Однако не все новеллы законодательства получили достаточное развитие на практике. Правовое регулирование использования земель населенных пунктов требует дальнейшего совершенствования.

Фамилия автора: Умербаева Р.Е.
Год: 2008
Город: Алматы
Категория: Юриспруденция
Яндекс.Метрика