Влияние экологических факторов при оценке недвижимости

В международной практике и теории оценки стоимости уде­ляется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружа­ющей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факто­ров, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что данные факторы являются такими же существен­ными, как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости.

Из-за жестких природоохранных норм, установленных в за­конодательствах западных стран и возможного вследствие этого привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязне­ние участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали ока­зывать существенное влияние на использование объекта недви­жимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологи­ческим обязательствам. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулиро­ванию ипотечного кредитования целого региона.

Международные стандарты оценки (МСО 99 и 2000)

В международных стандартах оценки вопросам окружающей среды посвящено 2 документа:

  • Стандарт 1;
  • Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ».

В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки указывается, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязне­ния окружающей среды.

В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных веществ определяется:

  • что считать опасными и токсичными веществами;
  • как проводить оценку при наличии вредных и токсичных веществ;
  • к каким видам имущества применяется данное руководство;
  • в каких случаях приглашать специалистов;
  • как результаты оценки, полученные при наличии токсичных и опасных веществ, взаимосвязаны с финансовой отчетностью.

К опасным или токсичным веществам относятся особые материалы, присутствие или близкое соседство которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их по­тенциальной способности приносить вред всему живому. Приме­нительно к оценке опасное вещество определяется следующим образом: любой материал внутри, вокруг или поблизости от оце­ниваемого объекта имущества, форма, количество и биологиче­ская доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества.

Понятие токсичный определяется как: состояние материа­ла, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому.

Руководство применяется ко всем оценкам имущества, вклю­чая установки, машины и оборудование.

В руководстве указывается, что при оценке необходимо учитывать такие вопросы, как затраты на санацию или восстанов­ление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т. п.

Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества.

В руководстве также указывается, что раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания.

Европейские стандарты оценки (ЕСО 2000)

В европейских стандартах оценки вопросам окружающей сре­ды также уделяется достаточно большое место.

В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сертификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать проблемы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска.

Это делается для того, чтобы:

  • гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияющих на стоимость;
  • обеспечить невозможность неправильного истолкования реальной ситуации со стоимостью имущества;
  • избежать возникающих дополнительных обязательств;
  • избежать финансовых потерь, связанных либо с поте­рей стоимости имущества при обнаружении негативного экологического воздействия, либо необходимостью осу­ществления затрат, связанных с выполнением природоох­ранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное каче­ство природной среды.

В данном стандарте предписывается описывать состояние имущества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и указывать, было ли проведено обследование для выявления при­сутствия или иного влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано:

  • как был выполнен отчет — в предположении отсутствия загрязнения или на основе обследования;
  • и следует ли провести формальную оценку окружающей среды или иное техническое обследование;
  • было ли проведено консультирование о возможном существовании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и др. Считается, что отсут­ствие подробных исследований требует специального за­явления на этот счет.

Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологических факторов не проводилось, в отчет все равно пред­лагается включать раздел «факторы окружающей среды», где указывается, что исследования на предмет присутствия или ино­го влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать выводы о возможных влияниях факторов окружающей среды на оценку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, содержащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или хими­ческого происхождения затрагивает рассматриваемое или сосед­ствующее имущество, и влияет на его стоимость. Если впослед­ствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использовались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость»

В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости имущества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в настоящем имущества или соседней земли, для того чтобы уста­новить, есть ли какое-то загрязнение рассматриваемого имущест­ва от этих использований или площадок, и что стоимость опре­деляется в предположении, что таких загрязнений не существует. Если в дальнейшем будет установлено, что загрязнение сущест­вует на рассматриваемом объекте или на соседней земле, или, что помещения использовались или используются так, что это связано с загрязнением, это может снизить отчетную стоимость».

Для случаев обнаружения негативного влияния экологиче­ских факторов в европейский стандартах разработана специальная процедура, закрепленная соответствующим методическим руко­водством.

В Методическом руководстве 1, являющимся составной ча­стью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказывать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономическому воздействию факторов, относящихся к окружа­ющей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обя­зательств.

К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недвижимого имущества или имеющим прямое отношение к оцен­ке ЕСО 2000 относят:

  1. Загрязнение окружающей среды, являющееся следствием естественных или искусственных (созданных человеком) процес­сов;
  2. Химические загрязнители на земле, выщелачивание сосед­них участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процес­сов;
  3. Физические (особые виды) воздействия на окружающую среду;
  4. Технологии очистки и производства, конструкции зданий;
  5. Опасные материалы в здании.

Американская практика оценки

В США процедура экологической оценки участка и экологиче­ская оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультан­тами, имеющими образование в области широкого круга эколо­гических вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потен­циального заражения; на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей. На тре­тьем этапе делают описание объема загрязнения. Экологический консультант может дать рекомендацию в отношении необходи­мых мероприятий для проведения очистки и оценки стоимости восстановительных работ.

Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижимостью. Обычно он включает посещение участка, изуче­ние аэрофотоснимков, исследование регистрационных записей местных, региональных и федеральных экологических агентств, а также изучение соответствующих законодательных актов и вы­явление природоохранных требований. В ходе посещения участка эксперт делает опрос жителей оцениваемого объекта и их соседей, а также проводит осмотр на предмет выявления признаков загряз­нения, таких, например, как пятна на грунте, дефолиация, ядови­тые запахи, выемки почвы, неровный тротуар, а также присутст­вие мусора.

Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения экологиче­ских норм, то в рамках процедуры оценки стоимости переходят ко второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение почвы и загрязнение грунтовых вод. На третьем этапе эксперт обычно составляет план восстановительных работ, включая гра­фик работ и смету расходов для проведения экологических очист­ных работ.

В нашей стране существует подобная процедура экологиче­ской оценки предприятий. Она носит название экологического аудита. Но так же, как и оценка стоимости, находится в стадии своего становления.

 

Литература:

  1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости.- М.: «Мис­траль», 2008.- 529 с.
  2. Дворецкий Л.М. Анализ методов экономической оценки природ­ных ресурсов на примере оценки городских земель // Экономика приро­допользования, выпуск № 3, 2004. - 376 с.
  3. Рюмина Е.В., Дворецкий Л.М. Классификация методов оценки недвижимости. Издательство С.-Петербургского университета, 2005 -208 с.
  1. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория: Учебник для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: «Норма», 2007. - 672 с.
Фамилия автора: Белошицкая А.Л.
Год: 2014
Город: Алматы
Категория: Экономика
Яндекс.Метрика