Другие статьи

Цель нашей работы - изучение аминокислотного и минерального состава травы чертополоха поникшего
2010

Слово «этика» произошло от греческого «ethos», что в переводе означает обычай, нрав. Нравы и обычаи наших предков и составляли их нравственность, общепринятые нормы поведения.
2010

Артериальная гипертензия (АГ) является важнейшей медико-социальной проблемой. У 30% взрослого населения развитых стран мира определяется повышенный уровень артериального давления (АД) и у 12-15 % - наблюдается стойкая артериальная гипертензия
2010

Целью нашего исследования явилось определение эффективности применения препарата «Гинолакт» для лечения ВД у беременных.
2010

Целью нашего исследования явилось изучение эффективности и безопасности препарата лазолван 30мг у амбулаторных больных с ХОБЛ.
2010

Деформирующий остеоартроз (ДОА) в настоящее время является наиболее распространенным дегенеративно-дистрофическим заболеванием суставов, которым страдают не менее 20% населения земного шара.
2010

Целью работы явилась оценка анальгетической эффективности препарата Кетанов (кеторолак трометамин), у хирургических больных в послеоперационном периоде и возможности уменьшения использования наркотических анальгетиков.
2010

Для более объективного подтверждения мембранно-стабилизирующего влияния карбамезапина и ламиктала нами оценивались перекисная и механическая стойкости эритроцитов у больных эпилепсией
2010

Нами было проведено клинико-нейропсихологическое обследование 250 больных с ХИСФ (работающих в фосфорном производстве Каратау-Жамбылской биогеохимической провинции)
2010


C использованием разработанных алгоритмов и моделей был произведен анализ ситуации в системе здравоохранения биогеохимической провинции. Рассчитаны интегрированные показатели здоровья
2010

Специфические особенности Каратау-Жамбылской биогеохимической провинции связаны с производством фосфорных минеральных удобрений.
2010

Влияние экологических факторов при оценке недвижимости

В международной практике и теории оценки стоимости уде­ляется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружа­ющей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факто­ров, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что данные факторы являются такими же существен­ными, как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости.

Из-за жестких природоохранных норм, установленных в за­конодательствах западных стран и возможного вследствие этого привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязне­ние участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали ока­зывать существенное влияние на использование объекта недви­жимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологи­ческим обязательствам. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулиро­ванию ипотечного кредитования целого региона.

Международные стандарты оценки (МСО 99 и 2000)

В международных стандартах оценки вопросам окружающей среды посвящено 2 документа:

  • Стандарт 1;
  • Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ».

В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки указывается, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязне­ния окружающей среды.

В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных веществ определяется:

  • что считать опасными и токсичными веществами;
  • как проводить оценку при наличии вредных и токсичных веществ;
  • к каким видам имущества применяется данное руководство;
  • в каких случаях приглашать специалистов;
  • как результаты оценки, полученные при наличии токсичных и опасных веществ, взаимосвязаны с финансовой отчетностью.

К опасным или токсичным веществам относятся особые материалы, присутствие или близкое соседство которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их по­тенциальной способности приносить вред всему живому. Приме­нительно к оценке опасное вещество определяется следующим образом: любой материал внутри, вокруг или поблизости от оце­ниваемого объекта имущества, форма, количество и биологиче­ская доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества.

Понятие токсичный определяется как: состояние материа­ла, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому.

Руководство применяется ко всем оценкам имущества, вклю­чая установки, машины и оборудование.

В руководстве указывается, что при оценке необходимо учитывать такие вопросы, как затраты на санацию или восстанов­ление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т. п.

Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества.

В руководстве также указывается, что раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания.

Европейские стандарты оценки (ЕСО 2000)

В европейских стандартах оценки вопросам окружающей сре­ды также уделяется достаточно большое место.

В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сертификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать проблемы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска.

Это делается для того, чтобы:

  • гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияющих на стоимость;
  • обеспечить невозможность неправильного истолкования реальной ситуации со стоимостью имущества;
  • избежать возникающих дополнительных обязательств;
  • избежать финансовых потерь, связанных либо с поте­рей стоимости имущества при обнаружении негативного экологического воздействия, либо необходимостью осу­ществления затрат, связанных с выполнением природоох­ранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное каче­ство природной среды.

В данном стандарте предписывается описывать состояние имущества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и указывать, было ли проведено обследование для выявления при­сутствия или иного влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано:

  • как был выполнен отчет — в предположении отсутствия загрязнения или на основе обследования;
  • и следует ли провести формальную оценку окружающей среды или иное техническое обследование;
  • было ли проведено консультирование о возможном существовании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и др. Считается, что отсут­ствие подробных исследований требует специального за­явления на этот счет.

Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологических факторов не проводилось, в отчет все равно пред­лагается включать раздел «факторы окружающей среды», где указывается, что исследования на предмет присутствия или ино­го влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать выводы о возможных влияниях факторов окружающей среды на оценку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, содержащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или хими­ческого происхождения затрагивает рассматриваемое или сосед­ствующее имущество, и влияет на его стоимость. Если впослед­ствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использовались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость»

В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости имущества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в настоящем имущества или соседней земли, для того чтобы уста­новить, есть ли какое-то загрязнение рассматриваемого имущест­ва от этих использований или площадок, и что стоимость опре­деляется в предположении, что таких загрязнений не существует. Если в дальнейшем будет установлено, что загрязнение сущест­вует на рассматриваемом объекте или на соседней земле, или, что помещения использовались или используются так, что это связано с загрязнением, это может снизить отчетную стоимость».

Для случаев обнаружения негативного влияния экологиче­ских факторов в европейский стандартах разработана специальная процедура, закрепленная соответствующим методическим руко­водством.

В Методическом руководстве 1, являющимся составной ча­стью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказывать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономическому воздействию факторов, относящихся к окружа­ющей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обя­зательств.

К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недвижимого имущества или имеющим прямое отношение к оцен­ке ЕСО 2000 относят:

  1. Загрязнение окружающей среды, являющееся следствием естественных или искусственных (созданных человеком) процес­сов;
  2. Химические загрязнители на земле, выщелачивание сосед­них участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процес­сов;
  3. Физические (особые виды) воздействия на окружающую среду;
  4. Технологии очистки и производства, конструкции зданий;
  5. Опасные материалы в здании.

Американская практика оценки

В США процедура экологической оценки участка и экологиче­ская оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультан­тами, имеющими образование в области широкого круга эколо­гических вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потен­циального заражения; на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей. На тре­тьем этапе делают описание объема загрязнения. Экологический консультант может дать рекомендацию в отношении необходи­мых мероприятий для проведения очистки и оценки стоимости восстановительных работ.

Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижимостью. Обычно он включает посещение участка, изуче­ние аэрофотоснимков, исследование регистрационных записей местных, региональных и федеральных экологических агентств, а также изучение соответствующих законодательных актов и вы­явление природоохранных требований. В ходе посещения участка эксперт делает опрос жителей оцениваемого объекта и их соседей, а также проводит осмотр на предмет выявления признаков загряз­нения, таких, например, как пятна на грунте, дефолиация, ядови­тые запахи, выемки почвы, неровный тротуар, а также присутст­вие мусора.

Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения экологиче­ских норм, то в рамках процедуры оценки стоимости переходят ко второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение почвы и загрязнение грунтовых вод. На третьем этапе эксперт обычно составляет план восстановительных работ, включая гра­фик работ и смету расходов для проведения экологических очист­ных работ.

В нашей стране существует подобная процедура экологиче­ской оценки предприятий. Она носит название экологического аудита. Но так же, как и оценка стоимости, находится в стадии своего становления.

 

Литература:

  1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости.- М.: «Мис­траль», 2008.- 529 с.
  2. Дворецкий Л.М. Анализ методов экономической оценки природ­ных ресурсов на примере оценки городских земель // Экономика приро­допользования, выпуск № 3, 2004. - 376 с.
  3. Рюмина Е.В., Дворецкий Л.М. Классификация методов оценки недвижимости. Издательство С.-Петербургского университета, 2005 -208 с.
  1. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Экономическая теория: Учебник для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: «Норма», 2007. - 672 с.

Разделы знаний

Архитектура

Научные статьи по Архитектуре

Биология

Научные статьи по биологии 

Военное дело

Научные статьи по военному делу

Востоковедение

Научные статьи по востоковедению

География

Научные статьи по географии

Журналистика

Научные статьи по журналистике

Инженерное дело

Научные статьи по инженерному делу

Информатика

Научные статьи по информатике

История

Научные статьи по истории, историографии, источниковедению, международным отношениям и пр.

Культурология

Научные статьи по культурологии

Литература

Литература. Литературоведение. Анализ произведений русской, казахской и зарубежной литературы. В данном разделе вы можете найти анализ рассказов Мухтара Ауэзова, описание творческой деятельности Уильяма Шекспира, анализ взглядов исследователей детского фольклора.  

Математика

Научные статьи о математике

Медицина

Научные статьи о медицине Казахстана

Международные отношения

Научные статьи посвященные международным отношениям

Педагогика

Научные статьи по педагогике, воспитанию, образованию

Политика

Научные статьи посвященные политике

Политология

Научные статьи по дисциплине Политология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Психология

В разделе "Психология" вы найдете публикации, статьи и доклады по научной и практической психологии, опубликованные в научных журналах и сборниках статей Казахстана. В своих работах авторы делают обзоры теорий различных психологических направлений и школ, описывают результаты исследований, приводят примеры методик и техник диагностики, а также дают свои рекомендации в различных вопросах психологии человека. Этот раздел подойдет для тех, кто интересуется последними исследованиями в области научной психологии. Здесь вы найдете материалы по психологии личности, психологии разивития, социальной и возрастной психологии и другим отраслям психологии.  

Религиоведение

Научные статьи по дисциплине Религиоведение опубликованные в Казахстанских научных журналах

Сельское хозяйство

Научные статьи по дисциплине Сельское хозяйство опубликованные в Казахстанских научных журналах

Социология

Научные статьи по дисциплине Социология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Технические науки

Научные статьи по техническим наукам опубликованные в Казахстанских научных журналах

Физика

Научные статьи по дисциплине Физика опубликованные в Казахстанских научных журналах

Физическая культура

Научные статьи по дисциплине Физическая культура опубликованные в Казахстанских научных журналах

Филология

Научные статьи по дисциплине Филология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Философия

Научные статьи по дисциплине Философия опубликованные в Казахстанских научных журналах

Химия

Научные статьи по дисциплине Химия опубликованные в Казахстанских научных журналах

Экология

Данный раздел посвящен экологии человека. Здесь вы найдете статьи и доклады об экологических проблемах в Казахстане, охране природы и защите окружающей среды, опубликованные в научных журналах и сборниках статей Казахстана. Авторы рассматривают такие вопросы экологии, как последствия испытаний на Чернобыльском и Семипалатинском полигонах, "зеленая экономика", экологическая безопасность продуктов питания, питьевая вода и природные ресурсы Казахстана. Раздел будет полезен тем, кто интересуется современным состоянием экологии Казахстана, а также последними разработками ученых в данном направлении науки.  

Экономика

Научные статьи по экономике, менеджменту, маркетингу, бухгалтерскому учету, аудиту, оценке недвижимости и пр.

Этнология

Научные статьи по Этнологии опубликованные в Казахстане

Юриспруденция

Раздел посвящен государству и праву, юридической науке, современным проблемам международного права, обзору действующих законов Республики Казахстан Здесь опубликованы статьи из научных журналов и сборников по следующим темам: международное право, государственное право, уголовное право, гражданское право, а также основные тенденции развития национальной правовой системы.