Анализ управления ликвидационной стоимостью в условиях экономического кризиса 

В настоящее время в оценке недвижимости очень часто при­ходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расче­ту, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям.

Определение других видов стоимости встречается намного мень­ше в казахстанской оценочной практике, что сказывается на низ­ком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости не­движимости.

Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответ­ственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 2007 года финансово-экономический кризис породил резкое уве­личение потребности в использовании ликвидационной стоимо­сти у субъектов рыночной экономики.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как лик­видационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в систе­ме управления объектами недвижимости, находящейся в государ­ственной собственности и расположенной на территории города Астаны, так как этот субъект является наиболее крупным государ­ственным собственником, на территории которого находится око­ло 3 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений [1].

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительст­ва, в том числе и на территории города Астаны, на которой име­ется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, ко­торую предполагается реализовать с торгов в соответствии с про­ектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Республики Казахстан и Правительства «О вовлече­нии в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности даль­нейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Астаны» [2].

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке не­движимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на ин­туиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень форма-лизованности таких методов не придает результатам этих эксперт­ных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо при­дать математическое объяснение и логическую завершенность.

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-про­дажи недвижимости, реализованных с аукционов в Республике Казахстан, является одной из главных причин слабого методиче­ского обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответ­ственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубеж­ной оценочной практике не возникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование при­менения ликвидационной стоимости и закрепления ее однознач­ного толкования. Так, в соответствии с Законом от 21 июля 1997 года №119 «Об исполнительном производстве» требуется рассчи­тывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть ре­ализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 закона от 6 марта 2010 года «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан» [3]. В частности, нарушаются следующие положения..»... на вели­чине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.», «. цена сделки представляет собой разумное вознаграж­дение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.» и дру­гие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Та­ким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а лик­видационную стоимость арестованного имущества.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РК, до сих пор не закреплено понятие ликви­дационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение от 25 сентября 2006 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инве­стиционных фондов» [4]. В нем говорится, что «под ликвидаци­онной стоимостью . понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, ко­торая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости». Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной сто­имости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» [5] (до сих пор не признанные Правительством РК в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что «ликвидацион­ная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть де­нежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адек­ватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продав­цом и покупателями, информированными о затруднениях, испы­тываемых продавцом».

В настоящее время существует множество определений ликвидационной стоимости, различия между которыми достаточ­но существенны с точки зрения практической работы оценщика, поэтому имеет смысл привести наиболее известные из них.

В частности, чаще всего ссылаются на определение ликвидационной стоимости, данное ведущим американским оцен­щиком Ш. Пратом. По его мнению, она представляет собой чи­стую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. При этом Ш. Пратт полагает, что ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной продажи его активов. С этим согласиться сложно; как показывает казахстанская практика, раз­дельная распродажа активов предприятия чаще всего приводит к продаже имущества за бесценок и сопровождается выяснением отношений заинтересованных в распродаже имущества сторон в суде.

Из других интерпретаций ликвидационной стоимости хоте­лось бы также остановиться па определениях государственного стандарта Республики Казахстан ГОСТ Р 51195.0.02-98 («ликвида­ционная стоимость - стоимость имущества при его вынужденной распродаже») [5] и стандарта Российского общества оценщиков СТО РОО 20-03-96 («...ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости») [6].

Как видно, ни одно из определений не говорит о ликвидаци­онной стоимости как имеющем место исключительно в случае раздельной распродажи собственности, хотя оба стандарта также рассматривают ликвидационную стоимость тоже исключительно в плоскости вынужденной продажи.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида.

Упорядоченная ликвидационная стоимость - распродажа ак­тивов предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены за продавае­мые активы. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2 лет.

Принудительная     ликвидационная     стоимость. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидационная стоимость прекращения существования акти­вов предприятия. В этом случае активы предприятия не распро­даются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте стро­ится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, так как требуются опреде­ленные затраты на ликвидацию активов предприятия. Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости [7].

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидаци­онной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных усло­вий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расче­та ликвидационной стоимости в текущих казахстанских условиях возможно применение формулы (1).

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стои­мость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяет­ся рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправ­ки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыноч­ной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор «вынужденности продажи» (на нерыночные условия продажи).

Фактор «вынужденности продажи», влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Фактор «вынужденности продажи»:

• способы продажи
• сроки продажи
• риск инвестирования
• затраты на продажу
• другие

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вы­нужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуи­тивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Пси­хологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8 [8].

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вы­нужденность продажи математическое обоснование, был прове­ден анализ результатов состоявшихся торгов, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Астаны и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в Таблице 1.

В результате анализа данных Таблицы 1 была выявлена тен­денция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 2011 года) значения корректировочных поправок на вы­нужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2013 года).

Литература:

1. Избуллаева Г.М. Жилищное строительство в условиях перехода к рыночной экономике // Вестник КазНУ 2012, № 6(52)
2. Кузнецова А.В. Проблема доступности жилья по системе ипотеч­ного кредитования: Тезисы докладов межвузовской региональной сту­денческой научно-теоретической конференции «Студент и научно-тех­нический прогресс». - Караганда: Издательство КарГТУ, 2013
3. Закон «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан» 6 марта 2010 года
4. Распоряжение от 25 сентября 2006 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестицион­ных фондов».
5. Международные стандарты оценки. Стандарт №2. Интер / рекла­ма, 2010г.
6. 25 Коваленко П. И. « Рынок недвижимости в Республике Казахс­тан» ЗАО «Жеп жарты», 2008.
7. А.Г. Грязнова, М.П. Федотова. Оценка недвижимости: учебник М. Финансы и статистика 2007г.
8. А. А. Зубаков. Рыночная рентабельность должна быть полнее отра­жена в законе // Финансы, Казахстан № 3, 2013