Залог - как способ обеспечения обязательства по ипотечному кредитованию

На сегодняшний день ипотека в Казахстане представляет со­бой развитую систему отношений, в которых участвуют строи­тельные и страховые компании, банки, риэлторские и оценочные агентства, продавцы и покупатели недвижимости.

В Казахстане и в других странах мира, недвижимость опре­деляют в основном через объём понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан [6] к недвижимым вещам относят: здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей. В то же время ка­захстанское законодательство в недвижимое имущество включает движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего во­дного плавания, космические объекты), это связано с целесообраз­ностью распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, назы­ваемый «имущественный комплекс» (таблица 1).

Следовательно, объектами недвижимости являются:

1. Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая юридический и определенный геодезический размер, который за­креплен на местности межевыми знаками.
2. Первичные - земельный участок и все объекты, прочно свя­занные с ним, перемещение которых без несоразмеримого ущерба не возможно.
3. Вторичные - в установленном порядке пространственная часть здания, имеющая правовой статус.
4. Предприятие в целом как имущественный комплекс - все виды имущества, предназначенные для деятельности предпри­ятия, включая здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сы­рье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и дру­гие исключительные права, если иное не предусмотрено законода­тельными актами или договором.

В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как ком­плекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечи­вающих специальный порядок распоряжения им и особую устой­чивость прав (схема 1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 2).

Недвижимость [5] также можно рассматривать в двух аспек­тах физическом и экономическом. Со стороны физических ха­рактеристик недвижимость представляет собой отдельный про­странственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, то есть способностью удовлетворять конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как фи­зический объект недвижимость обладает свойствами:

• неподвижностью, то есть постоянство местоположения, фиксированностью и немобильностью;
• уникальностью, то есть индивидуальностью, единственно­стью в своем роде;
• неоднородностью;
• долговечностью существования эксплуатации.

В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует значительного потока инвестиций, на­правленных на его сохранение и развитие. Он имеет определен­ную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется качествами экономиче­ского порядка:

• редкостью;
• дефицитностью;
• развитостью;
• зависимостью от местоположения объекта (влияние каче­ства степени использования земли и объекта на ней).

Приобретение собственного жилья - первоочередная потреб­ность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой цен­трализованное распределение бюджетных ресурсов для строи­тельства государственного жилья и его бесплатного распределе­ния среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источ­ником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах на­селению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевремен­ным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит [7], обеспеченный залогом товарно-материальных цен­ностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государ­ственной политики ипотека постепенно трансформируется в само­финансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, проис­ходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Залог в настоящий период занимает особое место среди спосо­бов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Это обусловлено тем, что современному периоду нашей эконо­мики присущ ряд негативных явлений - суперинфляция, падение производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги. Поэтому именно за­лог становится основой прочности отношений между кредитором и должником, так как гарантирует удовлетворение имуществен­ных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства.

Переход Республики Казахстан к рыночным отношениям спо­собствовал зарождению ипотеки. Начало развития казахстанской ипотеки было положено Указом Президента Республики Казах­стан, имеющим силу закона от 23 декабря 1995 года №2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» [7], которым регулируются от­ношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательства, а также предписываются пра­вила осуществления ипотеки.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев на­селения, снижения цен на жилье и стимулирования его строи­тельства постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа 2000 года была одобрена концепция долго­срочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Казахстане. В соответствии с данной концепцией Национальным банком было принято решение о создании Казахстанской ипотечной компании, осуществляющей рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотеч­ные кредиты населению.

На сегодняшний день ипотека в Казахстане представляет со­бой развитую систему отношений, в которых участвуют строи­тельные и страховые компании, банки, риэлторские и оценочные агентства, продавцы и покупатели недвижимости.

В Казахстане банковские кредиты под залог недвижимости предоставляются на различные цели. Порядок получения кредита несложен, но не всегда заемщик отвечает требованиям банка.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в лю­бом коммерческом банке Казахстана состоит из ряда стадий [2], которые необходимо пройти заемщику для получения кредита:

1. Предварительная квалификация заемщика. Заемщик дол­жен получить всю необходимую информацию о кредиторе, усло­виях предоставления кредита, своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.
2. Проверка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечно­го кредита (андеррайтинг заемщика) с учетом доходов заемщика и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При условии положительного решения для потенциального заемщика кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие существенные условия его выдачи (срок, процентную став­ку, порядок погашения).
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возмож­ностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе по­добрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. Подбор недвижимости может осуществить риэлторская компания. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик под­писывают предварительный договор купли-продажи жилого по­мещения, предусматривающий преимущественное право покуп­ки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения воз­вратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стои­мости недвижимости. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособ­ности, а также учитывая собственные средства для первоначаль­ного взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
4. Оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Оценочные работы проводятся с целью расчета и обоснования предмета залога. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, стоимость услуг которого включе­на в стоимость оформления кредита, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья на основе трех основопо­лагающих подходов оценки (затратный, сравнительный и доход­ный), а кредитор соотносит ее с размеров выдаваемого кредита.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между за­емщиком и продавцом, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщи­ком кредитный договор.
6. Юридическое оформление ипотеки, регистрация залога недвижимости в РГП «Центр по недвижимости по городу Алма­ты», а также обязательное страхование приобретаемой недвижи­мости и жизни самого заемщика.

Сумма кредита определяется в размере 80-50% от стоимости недвижимости, которую заемщик хочет приобрести. Размер за­логовой стоимости определяется банком в зависимости от кон­кретных условий сделки, а рыночная стоимость - оценщиком на основании только сравнительного подхода оценки недвижимости для банков. Оценка не проводится доходным подходом, так как он учитывает полезность (доходность объекта), но не учитывает ликвидности, и затратным, так как затраты на сооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.

В Республике Казахстан применяется метод аннуитетного кредитования [1] с постоянными ежемесячными платежами (типо­вая ипотека). Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму под залог приобретаемой недвижимости. Далее он погашает долг вместе с процентами равными взносами каждый месяц в определенное кредитором число.

Величина платежа определяется как сумма, которую необхо­димо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора при определенной процентной ставке. При расчете платежа ипотечного кредита (R) учитываются три фактора: основная сумма кредита, срок и про­центная ставка:

Найденная по формуле величина срочной уплаты является базой для разработки плана погашения долга. Согласно общепри­нятому правилу из этой суммы выплачивают проценты, а остаток идет на погашение основного долга.

В осуществлении ипотеки при покупке (строительстве) объек­та залога участвуют три агента: продавец, покупатель и кредитор (схема2).

Литература

1. А.В.Афонина - Ипотека. Как правильно оформить? Как просчи­тать все риски 2011 г.
2. И.А.Базанов - Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем на­родного хозяйства 2012 г.
3. А. Гусев - Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы. 2012 г.
4. В. Г. Шабалин, О. Н. Самохина, Е. А. Шамонова, А. К. Кузьмина Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с прак­тическими комментариями. В 2 частях. Часть 2. Сопровождение сделок. Новостройки. Ипотека 2008 г.
5. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (общая и особенная части) - Алматы: ЮРИСТ, 2010 г.
6. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона от 23 декабря 1995 года «Об ипотеке недвижимого имущества».
7. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона от 22 декабря 1995 года «О земле».
8. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 25 декабря 1995 года « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
9. Ипотечно - инвестиционный анализ: Учебное пособие / Есипов В.Е., Попов А.В., Маховикова Т.А., и др. - СПб., 2008. - 207с.