Проблемы и перспективы оценочной деятельности в Казахстане на сегодняшний день

Концепция развития оценочной деятельности на среднесроч­ный период разработана в целях реализации основных направ­лений Концепции правовой политики Республики Казахстан, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан № 858 от 24 августа 2009 года, а также закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельно­сти».

В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 годы отмечается, что «Важным инструментом рыноч­ной экономики является оценочная деятельность, правовое регу­лирование которой требует постоянного внимания и совершен­ствования».

Рынок - это механизм саморегулирования экономических процессов, поэтому все его институты, в том числе и оценка, мо­гут эффективно действовать в рыночной среде только в условиях саморегулирования.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна от­вечать требованиям проводимых экономических реформ, а так­же учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

Чтобы создать современную инновационную экономику, нужно развивать рынок объектов интеллектуальной собственности. Для этого требуется поставить на баланс предприятий имеющиеся у них в наличие технологии, доставшиеся им бесплатно в резуль­тате приватизации, и оценить их по рыночной стоимости. Только тогда появятся средства для их обновления в виде амортизацион­ных отчислений. Это в свою очередь вызовет спрос на инновации, в результате начнут активно действовать изобретатели, появятся новые идеи.

В связи с тем, что на подавляющем большинстве казахстан­ских предприятий балансовая стоимость активов занижена от 3х до 10-ти раз, начисленной амортизации не хватает даже на про­стое воспроизводство, поэтому износ оборудования в некоторых отраслях достиг 70%.

Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом. Тогда плодородные земли не будут зарастать бурьяном, т.к. потребуется платить налог не с фактического до­хода, а с такого, который может быть получен при наиболее эф­фективно использовании земли. По этой же причины не будут пустовать квартиры и появится рынок аренды жилья. Цивилизо­ванным образом решится проблема сноса малоэтажного жилья, расположенного в центре города. Там просто не выгодно будет иметь одноэтажный дом, так как налог на землю будет достаточно высокий. То есть с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой.

Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для креди­тования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т. д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года.

Только достоверная оценка имущества и адекватная компен­сация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом за­щиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-пра­вовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эф­фективности использования производственных и природных ре­сурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государствен­ной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны.

Концепция оценочной деятельности базируется на следую­щих основных принципах:

• правового, методологического и информационного един­ства оценочной деятельности на всей территории Казахстана
• конституционных гарантий соблюдения прав собственности;
• конституционного права свободы выбора общественных объединений;
• национальной безопасности.

В настоящее время, после проведенной Республиканской па­латой оценщиков в сентябре 2010 года Международной конфе­ренции в Астане, посвященной 15-летию оценочной деятельности в Казахстане, все чаще начинает подниматься вопрос о создании стандартов Совета Объединений Оценщиков СНГ (СОО СНГ). Дело в том, что даже в проекте Международных стандартов оцен­ки МСО 2011 есть много неоднозначных моментов. Так, напри­мер, группа нерыночных стоимостей, установленных в норма­тивных актах, исключается, в том числе налоговая, таможенная, кадастровая и другие виды применяемых на практике стоимостей. Осталась нерешенной проблема с ликвидационной стоимостью. Отсутствует понятие «ипотечная стоимость». Под натиском ауди­торской «четверки» справедливая стоимость все дальше отходит от рыночной стоимости и возможно будет в ближайшем будущем определяться самими бухгалтерами. Поэтому необходимо быстрее начать разработку Стандартов СНГ и утвердить их, чтобы не дать возможности зарубежным аудиторам сломать сложившуюся у нас систему оценки справедливой стоимости.

Что касается основных заказчиков оценки имущества в Казах­стане, то здесь, как до финансового кризиса, так и сегодня, основ­ным (прямым и косвенным) заказчиком для оценщиков являются банки. Так, по данным рейтингового агентства «Эксперт РА Ка­захстан» в структуре доходов оценщиков по видам экономиче­ской деятельности (если не считать категорию «прочие») именно банкиры занимают почетное первое место с долей в 15% (данные исследования 2010 года по результатам работы компаний в 2009 году). На этом фоне становится небезынтересным вопрос взаимо­действия оценщиков и банков.

Проблема взаимодействия оценочных и банковских струк­тур в той или иной степени существовала всегда с момента появ­ления института независимой оценки. Скорее всего, будет суще­ствовать еще очень долгое время. И сейчас я попытаюсь осветить особенности данной проблемы, которые сложились в условиях развития рыночных отношений в Республике Казахстан. Пола­гаю, во многом описанная ситуация российским коллегам пока­жется знакомой.

Прежде всего следует отметить, что до середины 90-х годов, большая часть банков Казахстана являлись сторонниками оценки залогов внутренними оценщиками банка, что в общем-то на том этапе развития было вполне логично, поскольку институт оценки находился в зачаточном состоянии, о квалифицированных, опыт­ных оценочных кадрах говорить не приходилось. Тем не менее, предполагалась и так называемая «внешняя оценка», но прово­дилась она по правилам самого банка. В итоге стоимость залога не превышала 50-60% рыночной стоимости. Позже, уже в начале 2000-х, с введением в действие Закона «Об оценочной деятель­ности в Республике Казахстан» получила развитие независимая оценка залогового имущества. В итоге, стоимость залога начала составлять 80-90% рыночной стоимости. Но и в этой ситуации возникли перекосы и проблемы. И многие из этих проблем были порождены самими банками, которые не хотели (и сейчас не хо­тят) утрачивать свое приоритетное влияние на формирование сто­имости залога.

Банки начали выводить из своего штата внутренних оценщи­ков, способствовать получению ими лицензий на право занятия оценочной деятельностью, и учреждать оценочные компании. Конечно, учредителями таких организаций становились не сами банки или их работники, тем не менее, спустя годы, углубляясь в проблемы взаимодействия оценщиков и банков, это стало очевид­ным. Фактически, в сложившейся ситуации, оценку залога прово­дили те же банковские работники, преследующие в первую оче­редь интересы своего кредитного учреждения и отдельных круп­ных менеджеров банка, а не заемщика. Во многих Казахстанских банках эта ситуация наблюдается и сегодня: псевдо независимые оценщики сгруппированные в отдельные оценочные организации обслуживают тот банк, который явился их родоначальником и из штата которого была создана эта оценочная компания.

На таком фоне проявляется главная проблема оценки зало­гов в Республике Казахстан - отсутствие государственного регу­лирования этого вопроса. Порядок работы банка с залогами про­писан в Залоговой политике каждого банка, а также в Регламенте по проведению оценки залогового имущества и иных внутренних документах банка. Данные документы в одностороннем порядке защищают только интересы акционеров банка.

Также из-за отсутствия поддержки общественных объедине­ний оценщиков государством, банками оказывается давление на оценщиков и в части ценообразования за услуги по оценке. Не для кого не секрет, что за любое действие банка в отношении заемщи­ка в части подготовки документов для выдачи кредита, банк взи­мает оплату: за рассмотрение заявки, за открытие счета для полу­чения кредита, за обналичивание и т.д. Сейчас не ставиться вопрос о правомочности подобных действий банков, все это не противо­речат действующему законодательству Республики Казахстан. Проблема в другом. Потенциальный заемщик, придя в банк, оз­накомившись со всей процедурой рассмотрения его заявки и вы­дачи кредита, ищет пути сокращения своих расходов, связанных с этой процедурой. И одной из возможностей таких сокращений выступают расходы на услуги по оценке. При этом банки, пыта­ясь оправдать себя в глазах потенциального заемщика, так сказать, идя на встречу ему и помогая сократить его траты, оказывают прямое воздействие на оценщика путем введения жестких усло­вий по ценам на услуги по оценке. Более того, некоторые банки принуждают оценщиков к подписанию договоров и соглашений о сотрудничестве с обязательным указанием в этом документе цен на услуги оценщика. При этом оценщик, ни при каких условиях не имеет права изменить в сторону увеличения стоимость своих услуг. Некоторые банки пошли «еще дальше», они выдвигали и продолжают выдвигать требование к оценщикам не взимать опла­ту за проведенную оценку пока не будет заемщику выдан кредит. В том случае, если заемщику банк отказывает в выдаче кредита, оценщик остается без оплаты за проведенную работу.

В настоящее время Правительством РК утверждено 6 стандар­тов оценки, однако, работа по разработке и утверждению других стандартов временно приостановлена, так как, с одной стороны, вступили в силу МСО 2011 года, с другой стороны, Советом Объ­единений Оценщиков Евразии на Международном Конгрессе в г. Алматы, еще в июне 2012 года было принято решение о разработ­ке Евразийских стандартов оценки. В этой связи, совершенствова­ние законодательства должно осуществляться путем приведения национальных стандартов оценки в соответствие с международ­ными и региональными, гармонизации с законодательствами Рос­сийской Федерации и Республики Беларусь - стран, объявивших, как и Республика Казахстан (далее соответственно РФ, РБ и РК), о намерении в мае текущего заключить договоры о формировании Единого экономического пространства (ЕЭП) и создании Евразий­ского экономического союза (ЕврАзЭС).

Для упорядочения работы по разработке и утверждению но­вых национальных стандартов, инструкций и других документов по методике оценки необходимо постановлением Правительства РК утвердить положение о порядке разработки, утверждения, вне­сения изменений и дополнений в правовые акты, регламентиру­ющие оценочную деятельность, в котором установить право ут­верждения инструкций и других документов по методике оценки за Министерством юстиции РК, имеющим полномочия по госу­дарственному регулированию в области оценочной деятельности (далее - Уполномоченный орган).

Основной целью совершенствования законодательства об оценочной деятельности должно быть повышение качества и до­стоверности оценки посредством перехода в этой сфере от жестко­го государственного регулирования на саморегулирование.

Основными механизмами регулирования оценочной деятель­ности являются:

• лицензирование оценщиков;
• аттестация специалистов в области оценочной деятельности;
• система стандартов и положений оценочной деятельности;
• утверждение учебных программ по переподготовке специ­алистов в области оценочной деятельности;
• сертификация услуг;
• страхование гражданской ответственности оценщиков.

Главной задачей на краткосрочный период (до 2015 г.) в на­шей стране должно стать создание и обеспечение взаимосвязанно­го функционирования перечисленных механизмов регулирования оценочной деятельности при передаче все больших функций по управлению в этой сфере палатам оценщиков.

В 2012 году в РК введена аттестация специалистов в области оценочной деятельности посредством проведения квалификаци­онных экзаменов и выдачи соответствующих свидетельств. Орга­низация и проведение этой работы возложены на подразделение Уполномоченного органа - Комитет регистрационной службы Ми­нистерства юстиции РК.

В настоящее время созданы все условия для отмены лицен­зирования оценщиков-физических лиц. Для обеспечения пре­емственности в государственной политике все лица, имеющие лицензии, должны в течение 2014-2015 годов должны получить квалификационные свидетельства без сдачи квалифицированных экзаменов, дополнительных документов и оплаты государствен­ных сборов. Эта работа должна быть проведена через Палаты оценщиков, членами которых являются оценщики. При этом, было бы правильным, чтобы физические лица, состоящие в списке лиц действующих под лицензией юридического лица и не имеющие собственные лицензии, получали квалификационные свидетель­ства в общеустановленном порядке - только после прохождения стажировки и сдачи квалификационного экзамена.

Предлагается продолжить лицензирование оценщиков-юридических лиц с отменой его в последующие годы, исходя из по­следующих договоров с РФ и РБ в рамках ЕврАзЭС.

В связи с вышеуказанным, считали бы возможным предло­жить, начиная с 2015 года, обязательным требованием для допуска к квалифицированным экзаменам установить высшее образование по специальности «Оценка», в том числе полученное как второе высшее. Это требование должно быть включено как базовое при признании специалистов по оценке на всей территории ЕврАзЭС.

Стремление разработки и принятия отдельных ведомствен­ных нормативных и иных документов, не только не базирующих­ся на общем законодательстве об оценке, но и прямо противоре­чащих ему, имеет место и в других сферах. В частности, банки, обосновывая необходимостью оценки для их внутренних целей, пытаются сформировать самостоятельную систему оценки объ­ектов, представляемых в залоговое обеспечение, построенную на документах банковского законодательства, в которой рыночная стоимость объектов будет определяться оценщиками банков или аффилированными с ними структурами и лицами.

Важнейшей задачей совершенствования законодательства об оценочной деятельности должно стать повышение ответственно­сти оценщиков, которыми в Казахстане могут быть как физиче­ские, так и юридические лица, что соответствует практике боль­шинства развитых стран. В то же время, вследствие недобросо­вестного выполнения своих обязанностей Палатами оценщиков по учету и ведению реестра оценщиков-членов палат, отсутствия должного контроля со стороны Уполномоченного органа, ответ­ственность оценщиков-физических лиц за качество и достовер­ность оценки занижена. Так, к примеру, за весь период с момента введения лицензирования деятельности по оценке имущества ни один оценщик-физическое лицо не понес реальной ответственно­сти за не обеспечение должного качества услуг и недостоверность оценки.

Процесс оценки стоимости связан с проведением анализа больших массивов информации. Основные текущие затраты при проведении конкретных оценок связаны с поиском и обработ­кой различной информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому развитие информационного обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов успешной ре­ализации перспективной цели Концепции.

Необходимо обеспечить участие министерств и ведомств, в том числе Агентства Республики Казахстан по статистике в ин­формационном обеспечении деятельности по оценке, а именно, в представлении необходимой информации о ценах в инвестицион­ной сфере, наличии и состоянии основных средств и других со­ставных элементов национального богатства, инвестиционном климате, сводных характеристиках деятельности предприятий, другой необходимой информации.

Поскольку потенциальными потребителями таких информа­ционных систем могут явиться как государственные, так и негосу­дарственные структуры, необходимо разработать перечень инфор­мационных баз данных и согласовать этот перечень с возможными потенциальными потребителями. Необходимо провести ревизию уже существующих информационных баз.

Важнейшим вопросом является актуализация данных. По­этому на этапе формирования перечня разрабатываемых инфор­мационных баз необходимо определять порядок их постоянного обновления.

Систематизация и создание единой базы данных по оценоч­ной деятельности предполагает унификацию всех имеющихся баз с целью их практического использования в повседневной деятель­ности оценочных структур. (В настоящее время все оценочные структуры по своему усмотрению создают базы данных. Состав и структура предоставления данных различны и имеют неполные сведения. В этой связи их обобщение для дальнейшего практиче­ского использования не представляется возможным.) Для реше­ния данной задачи необходимо разработать единые формы стан­дартизированного описания данных по классам объектов оценки и обобщить формы, позволяющие создать единую информацион­ную базу данных по классам объектов оценки, а также по оценоч­ной деятельности оценочных структур в целом. Это даст возмож­ность разработать электронную версию базы данных по объектам собственности с применением единой программной оболочки, что позволит в дальнейшем автоматизировать создание базы данных с применением новых информационных технологий.

Таким образом, создание единой информационной базы дан­ных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей республике и повысить качество оценочных услуг.