Понятие правового режима недвижимости

В условиях перехода к рыночной экономике регулирование вопросов оборота недвижимо­сти, а особенно нежилых помещений, получи­ло большие значение. Для уяснения вопроса о положении и правовом регулировании зданий и сооружений, как объектов права, необходимо определить правовое положение более крупно­го понятия гражданского права по отношению к рассматриваемому, а именно «объект граждан­ского права».

Объектами гражданских прав являются мате­риальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообра-зен[1, с. 85-86.].

Нередко под объектами гражданских прав понимают те общественные отношения, которые подвергаются регули­рующему воздействию норм гражданского пра­ва. Или, как еще говорят, это объект права в объ­ективном смысле. Действительно, нормы права влияют на регулируемые отношения, и это влия­ние имеет практический характер.

В литературе высказано суждение о том, что в качестве адекватной для объекта права юри­дической характеристики должен быть признан его правовой режим. Под правовым режимом понимается совокупность позитивноправовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных » нормах, и основанных на них субъективно-правовых притязаний, возникаю­щих по поводу того объекта, в отношении кото­рого они установлены [2].

Как указывает В. И. Сенчищев, одной из ос­новных характеристик правового статуса объ­екта права является его оборотоспособность. Наряду с этим он содержит существующие субъ­ективные права и обязанности в отношении дан­ного явления. С позиции права важна не сама вещь как совокупность физических и химиче­ских характеристик, а правовое значение, прида­ваемое этому объекту в силу позитивного права, в котором и воплощается в субъективных правах и обязанностях [3].

Объекты гражданского права есть матери­альные и духовные блага, по поводу которых складываются общественные отношения как предмет гражданского права, а также устанав­ливаются правовые связи в ходе урегулирования данных отношений.

В соответствии со ст. 115 ГК РК к имуще­ственным благам и правам (имуществу) относят­ся: вещи, деньги, в том числе иностранная валю­та, финансовые инструменты, работы, услуги, объективированные результаты творческой ин­теллектуальной деятельности, фирменные наи­менования, товарные знаки и иные средства ин­дивидуализации изделий, имущественные права и другое имущество.

Правильная квалификация правового режима объекта, по поводу которого возникают правоот­ношения, позволяет правоприменителю успешно разрешать возникающие споры о праве собствен­ности на те или иные объекты. Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наиболь­шей распространенностью и, во- вторых, возник­новением на них прав собственности.

Понятие «вещь» для законодательства всегда имело, и будет иметь принципиальное значение в силу органической связи с важнейшей состав­ляющей частью предмета гражданского права — имущественными отношениями. Юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действу­ющего законодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта, средства производства, и т. п., но и живые существа, слож­ные материальные объекты, различные виды подвластной человеку энергии, жидкие и газоо­бразные вещества.

Современной наукой гражданского права вы­работано не так много определений вещей. С. Зинченко, В. Лапач указывают, что содержание (определения вещи) позволяет усматривать не­посредственные корреляции между понятиями «объекты гражданских прав», «имущество» и «вещи». Так А.П. Сергеев понимает под веща­ми данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав [4]. Е.А. Суханов считает, что вещи - материальные, фи­зически осязаемые объекты, имеющие экономи­ческую форму товара. При этом указывает, что вещи являются (должны являться) результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность [5].

Понимание вещи исключительно как пред­мета внешнего (материального) мира поставлено под сомнение в работе И.Гумарова. По мнению этого автора, закон наряду с вещами предметами материального мира допускает параллельное су­ществование нематериальных «вещей», напри­мер денег и ценных бумаг, которые могут иметь как наличную (документарную), так и не безна­личную (бездокументарную) форму. Поскольку объектами права собственности являются лишь вещи, можно предположить, что законодатель допускает наделение некоторых имущественных прав (прямо вещами не называемых) свойства­ми вещи и, значит, соответственно признание их косвенно - через «вещь» - объектами права соб­ственности. Кроме того, высказывается автором предположение о том, что объектом права соб­ственности, а значит, и вещью, вероятно, может быть не только отдельно взятое имущественное право, но и строго определенный комплекс, на­бор этих прав: «...действующее гражданское за­конодательство помимо вещей как предметов ма­териального мира предусматривает и допускает наличие еще двух видов вещей. К ним относятся вещи, прямо названные таковым законом, но не всегда являющиеся предметами материального мира (имущественный комплекс предприятие, кондоминиум). Также вещи, безусловно, отсут­ствующие в природе, существование которых допускается (например, доля в хозяйственных товариществах и обществах). Появление таких вещей в гражданском обороте можно пояснить целями его оптимизации, а также определенного повышения статуса таких «вещей». В целом по­зиция И. Гумарова не нашла поддержки.

Таким образом, под вещами наука граждан­ского права понимает данные природой и соз­данные человеком явления материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.

Экономические и физические свойства ве­щей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоот­ношений. Такие различия принято называть пра­вовым режимом вещи, под которым понимается установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Как уже говорилось, В.И. Сенчищев пред­лагает в качестве адекватной для объекта пра­ва юридической характеристики рассматривать правовой режим, под которым понимается со­вокупность всех позитивно правовых предпи­саний, содержащихся в императивных и дис-позитивных нормах, и основанных на них (или им не противоречащих) субъективно-правовых притязаниях, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих слу­чаях определяющих права, обязанности, дозво­ления, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены. Определяющим эле­ментом правового режима является правовой статус, который содержит лишь императивные правовые нормы, не зависит, следовательно, от усмотрения субъектов и может рассматриваться в качестве одного из проявлений правового ре­жима. Таким образом, важен с позиции права не сам объект, а то правовое значение, тот правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях[3].

Исследование проблем соотношения поня­тия «вещь» и «недвижимое имущество», входя­щего в инструментарий как различных отраслей права, так и норм различного правового уровня, вряд ли возможно без даже краткого анализа со­держания понятия «имущество».

Е. А. Суханов также указывает на различ­ные смысловые нагрузки понятия «имущество». В одних случаях это понятие используется для обозначения конкретных вещей, в других - как определенная совокупность прав и обязанностей субъекта, в третьих под имуществом понимается совокупность вещей, прав требования, а также долгов (обязанностей).

Возражая против попыток провозгласить объектом права собственности «имущество» во­обще, В.А. Дозорцев справедливо отметил, что следует «достаточно четко различать имуще­ство как родовую категорию и объекты права собственности как одну из ее разновидностей... Провозглашение объектом права собственно­сти обязательственных прав и обязанностей или даже распространение на них в какой то части правового режима объекта права собственности, безусловно, ошибочно и способно вызвать лишь недоразумение на практике»[7].

Правовое регулирование общественных от­ношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во мно­гом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического на­значения, строится с учетом их ценности, обще­ственных интересов и т. д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практиче­ское значение приобретает научная классифика­ция вещей, призванная служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

О. С. Иоффе, рассматривая широко распро­страненные классификации вещей на индиви­дуально-определенные и родовые, делимые и неделимые, главные и принадлежности и т.д., писал: «Несмотря, однако, на большое граждан­ско-правовое значение классификацию вещей по их особым свойствам и естественным призна­кам, эта классификация не является решающей ни с общественной, ни с юридической точки зре­ния. Как известно, экономически решающим яв­ляется деление вещей на средства производства и средства потребления... Каков экономический базис общества, таков и характер его юридиче­ской и политической надстройки. Но элемен­тами производительных сил, наряду с рабочей силой человека, являются также орудия труда и предмет труда, а изменение и развитие производ­ства, начинающееся с изменения и развития про­изводительных сил, выражается, прежде всего, в изменении и развитии орудий производства» [1,с. 600 - 603.].

Огромное значение имеет отраженная в Гражданском кодексе РК классификация вещей, которая позволяет законодателю вводить в слу­чаях необходимости специальные режимы, от­ражающие особенности тех или иных объектов. Любое деление вещей на виды имеет значение постольку, поскольку оно влечет установление особенностей в их правовом режиме. Выделение категории недвижимых вещей преследует эту же цель: обособить ряд вещей, к которым применя­ются одни и те же специфичные правила.

Наиболее частое доктринальное объяснение особого положения недвижимости - утвержде­ние об особой значимости объектов недвижимо­сти для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданско­го оборота. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Однако в юридической литературе существу­ют и иные объяснения причин выделения недви­жимости как особого объекта гражданских прав. Но, как представляется, решающим качествен­ным отличием, позволяющим отделять виды имущества друг от друга, является способность недвижимого имущества быть устойчивым сред­ством кредита, «видимость» недвижимого иму­щества, т.е. устойчивость и публичный характер имущества находящегося в залоге.

Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими разли­чиями между этими двумя видами вещей (приро­дой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия.

Под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе при­родные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом».

Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой раз­умеется, что вопрос о прочности и связи строе­ния с землею не может быть решен принципи­ально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности»[8].

Нельзя забывать, что под недвижимым иму­ществом понимаются во всех случаях индивиду­ально-определенные вещи. Доказывая это поло­жение И.Л. Брауде писал: «Не может быть двух совершенно идентичных строений. Даже если они построены по одному и тому же проекту, одинаково размещены в отношении воздействия солнца и ветра и притом расположены на равных по площади и благоустройству земельных участ­ках, - они все же не определяются родовыми признаками, ибо территориально они размеще­ны в разных точках и, следовательно, хотя бы на несколько десятков метров одно отстоит дальше от тех или иных мест общественного пользова­ния, от места работы и т.д.»[9]. Таким образом, постройка индивидуализируется своим местора­сположением.

Таким образом, можно сделать вывод, что среди многочисленных классификаций вещей очень важное значение имеет деление их на не­движимое и движимые вещи. Необходимо отме­тить, что законодатель при определении видов имущества употребляет несколько терминов -«недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость».

Деление вещей на движимые и недвижимые является новым для Казахстана и вследствие это­го недостаточно разработанным и противоречи­вым как в законодательстве, так и в цивилисти-ческой доктрине и правоприменительной прак­тике. Сегодня можно говорить о двух основных проблемах классификации вещей на движимые и недвижимые для законодательства Республики Казахстан: 1) определение понятий "движимых" и "недвижимых" вещей,

2) отличительных осо­бенностей правового режима каждой категории вещей.

Понятие и структура недвижимых вещей (недвижимости, недвижимого имущества) в об­щем виде закреплена в п. 1 ст. 117 Гражданско­го кодекса Республики Казахстан (далее - ГК). К недвижимости отнесены: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмер­ного ущерба их назначению невозможно. Бук­вальное толкование этого положения закона по­зволяет утверждать, что перечень недвижимости имеет исчерпывающий характер. Законодатель при формулировании этого правила использо­вал не конкретный и подробный перечень (что представляется трудновыполнимым), а закрепил правило, следуя которому можно на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи.

Высказанное нами суждение противополож­но мнению о том, что перечень недвижимости в ГК имеет примерный характер. Данная позиция является весьма распространенной в Казахстане. На это указывают, в том числе материалы недав­но опубликованной конференции[10].

Утверждение об открытом перечне недвижи­мости свойственно и российской цивилистиче-ской доктрины. Например, Л.В. Щенникова вы­деляет следующие характерные черты недвижи­мости:

• учет законодателем, при отнесении вещей к недвижимому имуществу, естественных свойств последний, в частности, необходимость их на­хождения в одном и том же месте;
• применение законодателем для обозначе­ния круга недвижимостей метода перечня, кото­рый не является исчерпывающим;
• законодатель устанавливает особый право­вой режим недвижимого имущества, который основывается на необходимости обеспечения устойчивости прав на это имущество и определе­ния специального порядка распоряжения им.

В казахстанской цивилистической науке на указанные особенности недвижимости обраща­ется меньше внимание. Например, Р. А. Мамето-ва выделяет следующие отличительные черты недвижимого имущества от движимого:

• прикрепленность к земле;
• специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью;
• возникновение права собственности (про­изводных вещных прав) на недвижимость с мо­мента регистрации в установленном законода­тельстве порядке;
• сохранение закона места нахождения не­движимого имущества при изменении места жи­тельства его обладателя.

Высказанной точке зрения созвучно мнение Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич, которые объяс­няют выделение недвижимости из остального имущества важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связи другой недвижимости с земельными участками, а так же отнесением к ней наиболее ценных и об­щественно значимых объектов. Это, по мнению авторов, требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержа­ния многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом кото­рых является недвижимое имущество, установ­лении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев. При этом особо подчеркивается, что правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно отличается друг от друга[11].

Земельные участки являются основным объ­ектом недвижимости. Но понятие недвижимо­сти отнюдь не исчерпывается землей, которая является очень важной ее составляющей, но не перестает быть лишь одним из объектов. В этом плане достаточно серьезную проблему представ­ляет собой иное недвижимое имущество, кото­рое мы склонны определять его в качестве при­надлежностей земельного участка (ст. 122 ГК), а не наоборот.

Определению принадлежностей земельного участка, относящиеся к объектам недвижимо­сти, в законодательстве уделены только общие положения. Так, согласно п. 1 ст. 117 ГК РК к таковым отнесены: здания, сооружения, много­летние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемеще­ние которых без несоразмерного ущерба их на­значению невозможно. П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагает более развернутый перечень недвижимости, относя сюда, помимо земельных участков, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолет­ние насаждения, здания, сооружения. Таким об­разом, и тот и другой нормативный акт понятие недвижимости связывает с землей (земельными участками) и содержит правило, следуя которо­му можно непосредственно на практике опреде­лить, является та или иная вещь недвижимой.

Интересную особенность цивилистической доктрины по этому вопросу заметил Е.А. Су­ханов, который указывает, что в классическом обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - рас­положенные на ней объекты, включая недвижи­мость. В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отече­ственном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, соо­ружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следова­ло право землепользования. При этом автор ука­зывает, что признание частной собственности на землю автоматически должно влечь возврат к традиционному подходу, при котором отчужда-тель и приобретатель объекта недвижимости бу­дут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен. Как уже было нами отмечено, мы так же придерживаемся этой по­зиции и считаем, что дальнейшее развитие граж­данского оборота земельных участков и иных объектов недвижимости настоятельно потребует пересмотра положения об определении земель­ных участков в качестве принадлежностей зда­ний и сооружений.

Достаточно много вопросов, в том числе и связанных со структурой недвижимости, поро­дило введение в жилищное законодательство по­нятия «кондоминиума». Следует не согласиться с распространенным у нас мнением о том, что кондоминиум есть своеобразная, объективно существующая форма собственности. На наш взгляд правильнее его определить как имуще­ственный комплекс недвижимости. И именно здесь концепция «земельный участок - главная вещь, а все прочие недвижимости являются его принадлежностями» вступает в противоречие с действующим законодательством, чему еще бу­дет уделено внимание ниже.

Р. А. Маметова и Б.В. Покровский отмечают только два качества предприятия как особого объекта права:

• это не просто одна или несколько разно­родных вещей, а единый имущественный ком­плекс, обычно включающий в себя как вещи, так и имущественные права и обязанности;
• этот комплекс предназначен для предпри­нимательской деятельности.

По нашему мнению, предприятие в качестве особого имущественного комплекса нельзя при­знать ни в качестве недвижимого имущества, ни в качестве объекта вещи, т.е. объекта права соб­ственности и иных вещных прав.

В рассматриваемых ситуациях концепция «земельный участок - главная вещь, а здания и сооружения его принадлежности» не может даже заработать. Она рассчитана на классиче­ские ситуации: первоначально предоставляется земельный участок, а в последующем он обра­стает принадлежностями. У нас же имела место прямо обратная ситуация: вовлечение в оборот жилого и нежилого фонда повлекло за собой не­обходимость легализации и вовлечение в оборот земельных участков. Здесь на помощь приходит другая концепция - концепция сложной вещи. П. 1 ст. 121 ГК в качестве сложной вещи определя­ет ситуацию, когда разнородные вещи образуют единое целое, позволяющее использовать его по назначению, определяемому существом соеди­нения, они рассматриваются как одна вещь. В Казахстане ее автором для недвижимости явля­ется К. М. Ильясова[12].

По нашему мнению концепция сложной вещи для недвижимости заключается в следующем. При реализации прав на недвижимость (прежде всего на земельный участок) правообладатель (преимущественно собственник) может уста­новить различный правовой режим для разных структурных элементов, которые составляют конкретное недвижимое имущество. Например, земельный участок имеет одного правооблада­теля. Возведенное на нем здание - другого или других. В этом случае единое понятие недвижи­мости как бы распадается на несколько состав­ляющих: земельный участок является одной ве­щью, здание - другой. Каждый из этих объектов имеет самостоятельное значение, как для оборо­та, так и для осуществления прав на эти вещи и для целей государственной регистрации прав на них. Особенно это наглядно проявляется в по­нятии кондоминиума, которое уже отчасти было затронуто нами. В этом случае мы как раз имеем сложную вещь, которую образуют несколько со­ставляющих:

• квартиры и/или нежилые помещения, яв­ляющиеся самостоятельными объектами,
• общее имущество, которое предназначено для обслуживания вещей первой категории (подъ­езды, подвалы, линии коммуникаций и т.п.),
• земельный участок, на котором располагается соответствующее здание и/или сооружение.

Таким образом, можно заключить, что кон­цепция «земельный участок главная вещь, а здания и сооружения его принадлежности», во-первых, должна быть рассчитана преиму­щественно на будущие отношения в сфере не­движимости, и, во-вторых, должна выступать в качестве общего правила, исключением из кото­рого должно стать другая концепция - концепция недвижимости как сложной вещи.

Литература

1. Иоффе О.С. Правоотношение по советско­му гражданскому праву / О.С. Иоффе // Избран­ные труды по гражданскому праву - М., 2002.-С.85-86.
2. Гражданское право, т.1: Учеб. пособие / Отв. ред. Е.А. Суханов - М., 1998.-С. 294.
3. Сенчищев В.И. Объект гражданского пра­воотношения / В.И. Сенчищев // Актуальные во­просы гражданского права. Под ред. М.И. Бра­гинского - М., 1998.-С. 140-150
4. Гражданское право, ч. 1: Учебник, /под ред.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1996.-С. 196.
5. Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав / С. Зинченко, В. Лапач // Хозяйство и право.-2002.-Приложение к№8.-С. 7
6. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе /
7. А. Дозорцев // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти
8. А. Хохлова / отв. ред. А.Л. Маковский - Ям.1998 - С. 232-233.
9. Чубаров В. По пути к совершенству // Рос­сийская правовая газета «эж-Юрист».-2003.-№5.-С. 2, Петров Е.Ю. Понятие, и признаки и виды недвижимости / Е.Ю. Петров // Цивили-стические записки: межвузовский сборник на­учных трудов. Выпуск 2. М.: 2002.-С. 179-184..
10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского граж­данского права (по изданию 1907 г.). / Г.Ф. Шершеневич-М., 1995.-С.96.
11. Брауде ИЛ. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. / И. Л. Брауде-М.,1950.-С. 13
12. Cм.: Джакупов Н.Р. Понятие недвижимости по законодательству Республики Казахстан;
13. Кусяпова Н. В. Содержание понятия «недвижимое имущество» / Объекты гражданских прав:
14. Материалы международной научно-практиче­ской конференции (в рамках ежегодных цивили-стических чтений). Алматы, 25-26 сентября 2003 г. / Отв. ред. М.К. Сулейменов. Алматы: КазГЮУ, 2004. С. 105-111; с. 119-124 соответственно.
15. Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: Изд-во БЕК, 1997. С. 2.
16. Подробнее см.: Ильясова К. Регистрация прав на недвижимость: основные концепту­альные положения. - Алматы: ВШП "Адилет",