Правовой статус недвижимости в Республики Казахстан

Передача столичных функций из Алматы в Астану было важной экономической мерой для раскручивания всей экономической спирали в Казахстане. Как показывают уроки мирового опыта, в период экономического кризиса ставка обычно делалась на разворачивание крупных строек. Так, к примеру, в США в годы депрессии 1930-х годов президент Франклин Рузвельт осуществил знамени­тый проект застройки «долины реки Теннеси». В Японии также применялась стратегия быстрого экономического роста путем развития строительного сектора.

Дополнительным импульсом к этому стала реализация политики жилищного строительства, озвученная Президентом страны в Послании народу Казахстана. В основе ее лежит расширение институтов ипотечного кредитования, что в итоге повлекло за собой развитие рыночной инфраструк­туры жилищного строительства, оздоровило банковский сектор страны.В Казахстане рынок недвижимости как таковой начал формироваться с момента массовой приватизации и вовлечения недвижимости в рыночный оборот. Возрождение негосударственной собственности на жилье при­вело к формированию особой сферы предпринимательской деятельности - операциям с недвижимо­стью. И если до этого момента выстраданную в очередях квартиру можно было лишь обменять либо разменять, то сегодня приобретенное право собственности позволяет хозяевам распоряжаться своей недвижимостью без каких-либо ограничений.

В 1994-95 годах, хотя предложение и превышало спрос, цены на рынке недвижимости были достаточно высоки, и в течение следующих двух-трех лет продолжали расти. Достаточно сказать, что продажная стоимость жилья в «элитном центре» тогда еще единственной столицы доходила до 1500­2000 долларов за один квадратный метр. Стоимость аренды тоже была чрезвычайно высока из-за притока иностранцев в Алматы (создавались посольства, представительства фирм и т.д.).

Следующим этапом было некоторое снижение темпа роста цен на недвижимость (1996-1998 гг.) и затем их резкое падение (1999-2000гг.). Это было связано как с переносом столицы в Астану, так и с экономическим спадом, который привел к уменьшению объема «свободных» денег для покупки недвижимости и увеличению риска при вложении денежных средств в недвижимое имущество.

В конце 2000 года цены на жилую недвижимость упали до очень низкой отметки. К примеру, цена однокомнатной квартиры в «цифровых» микрорайонах опустилась до 3-3,5 тысячи долларов США, а трехкомнатную обычной планировки там же можно было купить за 5,5-6 тысяч.

Ближе к осени 2001 года стали явно прослеживаться процесс стабилизации цен на квартиры и тенденция к их повышению. Сказались улучшение экономической обстановки в стране и, безусловно, развитие ипотечного кредитования, активизировавшее товарооборот на рынке недвижимости, а также приток населения из периферийных районов Казахстана в крупные города.

Что касается типов жилья, наибольшим спросом у «рядовых» покупателей, как правило, пользуются одно-двухкомнатные квартиры. Они являются «стартовой» площадкой для молодоженов, семей, перебирающихся из аулов и деревень в большие города. Другой тип жилья, который практически всегда пользуется спросом, - это элитные четырех-пятикомнатные квартиры в старом центре города и апартаменты в новых современных домах, построенных за последние годы в Астане и Алматы ведущими строительными компаниями. Новые дома привлекают будущих жильцов современной планировкой, «европейской» отделкой, изысканным комфортом и респектабельными фасадами. Не ослабевает желание у многих горожан иметь свой индивидуальный дом.

Стильность, европейский дизайн, функциональность, комфорт и при этом разумная цена -основные критерии для большинства имущих покупателей.

Принципиально важным, с точки зрения будущего владельца, является размер прилегающего к дому участка. Спросом пользуются дома с участками не менее 10-20 соток, несмотря на то, что будущие собственники вовсе не имеют намерения заниматься садоводством или выращиванием овощей. Владение землей дает возможность воплотить в жизнь самые смелые фантазии, например, оборудовать собственное футбольное поле, теннисный корт или устроить во дворе ландшафтный парк с зеленым газоном, фонтанами с подсветкой и прочими атрибутами современного престижного дома. А так как на нашем рынке найти в точности то, чего хочется, удается крайне редко, то именно земля как объект недвижимости выходит на первое место по спросу, а приобретение свободных участков сейчас становится не только выгодным вложением капитала, но и, пожалуй, единственным способом построить дом своей мечты.

Сегодня можно приобрести в собственность любую недвижимость, были бы только деньги. Вот эту-то проблему - нехватка денежных средств - и решает система ипотечного кредитования на приобретение, ремонт или реконструкцию недвижимости под залог самой недвижимости.

В соответствии с «Концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» в декабре 2000 г. Национальным банком Республики Казахстан была создана Казахстанская ипотечная компания, выступившая оператором данного рынка. В течение восьми месяцев осуществлялся пилотный проект ипотечного кредитования в городах Алматы и Астане. В ближайшей перспективе системой ипотечного кредитования будут охвачены все регионы республики, в первую очередь - имеющие крупное производство.

Вице-президент АО «БТА Ипотека» считает, что стабильность финансовой системы и рынка жилья позволяет сегодня активно развивать ипотечное кредитование.

Если в начале зарождения «ипотечного движения» ипотечное кредитование было дорогой игрушкой для богатых людей, то сегодня оно позволяет улучшить жилищные условия именно средним казахстанцам.

Ипотечная схема покупки жилья - это когда живешь и пользуешься жильем сегодня, а оплачиваешь его в рассрочку в будущем.

Управляющий директор АО «Казкоммерцбанк», отмечает, что приобретение недвижимости становится все более доступным для казахстанцев. Если не так давно непременным условием получения ипотечного кредита в банке являлось наличие у заемщика собственных накоплений, подлежащих внесению в качестве первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья, то сегодня эта планка снижается. И, что немаловажно, увеличились сроки предоставления кредитного займа. Итак, подведем итоги.

Если год-полтора назад в Алматы наблюдался катастрофический обвал цен на жилье, то сегодня рынок стабилизировался, и наметилась тенденция к его росту. Улучшенные двухкомнатные квартиры в центре и экологически чистых районах города «улетают» за $15.000-20.000, а в спальных районах - за $7.000-9.000.

Улучшается экономическая ситуация в республике, а вместе с ней появляется уверенность в завтрашнем дне. И, надо сказать, не привыкшие в большинстве своем занимать деньги казахстанцы постепенно преодолевают комплекс «должника», предпочитая, как и во всем цивилизованном мире, жить здесь и сейчас, сегодняшним днем, а не завтрашними надеждами.

Ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казах-станцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время в некоторых ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% от стоимости жилья, а срок кредитования увеличен с 3 до 10 лет. По данным Центра по недвижимости по г. Алматы, ежемесячно в южной столице регистрируется 600 сделок, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. По сравнению с прошлым годом наблюдается рост на 20%.

И если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собствен­ником приобретенной в кредит недвижимости.

Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и ком­мерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

Однако нельзя не сказать о тех опасениях, которые возникают у людей, желающих взять ипотечный кредит. Опасения эти основаны на извечном страхе потерять «крышу над головой», так как на приобретенное жилье в соответствии с условиями кредитного и ипотечного договоров может быть обращено взыскание путем внесудебной реализации в случае невыполнения заемщиком кредит­ных обязательств.

Избавить заемщика от опасений такого рода может лишь целенаправленная политика всей системы ипотечного жилищного кредитования, направленная на искоренение попыток разового обогащения за счет реализации «отобранной» квартиры.

Это что касается вопросов, имеющих отношение к заемщику и кредитующей его организации. Однако существуют проблемы совсем другого плана.

Фамилия автора: А. Абдуллаева
Год: 2012
Город: Алматы
Категория: Юриспруденция
Яндекс.Метрика