В последние десятилетия решение проблематики жилищно-коммунальной сферы является одной из самых актуальных задач, стоящих перед государством и гражданами в целом. С одной стороны, государство не справляется со своими обязанностями, потому что взяло на себя слишком много обязательств, которые оказались ему не по силам. С другой, чтобы быстрее наступило время стабильного экономического роста, многое в стране придется изменить, в том числе и жилищно-коммунальную сферу, а это требует создания соответствующей правовой, нормативно -методической и функционально управленческой базы.
Появление нового объекта права — кондоминиум, как и нового субъекта права — кооператива собственников жилья, вызвано не в последнюю очередь широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Сейчас в Казахстане идет процесс создания кооперативов собственников жилья и регистрации кондоминиумов. Идет этот процесс непросто, много проблем с формированием кондоминиума и проведением границы территории, которая должна принадлежать кондоминиуму, не отрегулированы и вопросы передачи собственникам жилья нежилых помещений. Тем не менее, это — самый реальный путь стать хозяевами своего дома и добиться высокого уровня его обслуживания и предоставления коммунальных услуг в полном объеме.
Понятие condominium известно в юридической практике со времен Древнего Рима и означает совместное владение чем-либо, оно не относится к конкретному предмету или объекту, а представляет собой юридическое понятие, т.е. право общей собственности или сособственности. В своем развитии понятие совместного владения жильем прошло несколько исторических этапов.
Первый из них связывается с возникновением идеи кондоминиумов во времена Римской империи, когда более 2 000 лет назад римский сенат принял закон о кондоминиуме, разрешавший гражданам Рима владеть отдельной жилой единицей в многонаселенных строениях.
Второй этап относится к Средневековью и возрождению идеи кондоминиума в Западной Европе. Это было вызвано необходимостью защиты городов от нападений. Город окружался защитными стенами, что ограничивало пространство для размещения жилищ и привело к необходимости строительства жилья на несколько семей. Правоотношения между такими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом в доме.
Третий, современный этап относится к началу ХХ в. и характеризуется широким распространением кондоминиумов в Европе и проникновением этой концепции на Американский континент, где первой кондоминиумы в практику внедрила Бразилия. В США правовой статус кондоминиумов определен законодательными актами, первый из которых был принят в 1962 г. К 1968 г. правовое поле для деятельности кондоминиумов распространилось на все штаты. Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем — кондоминиума — привнесена в российскую практику в несколько измененном виде[1].
Кондоминиум, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев — субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а, прежде всего, связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум существует не сам себе, а в тесной связи с теми собственниками, по инициативе которых он был создан. В Законе РК о жилищных отношениях кондоминиум определяется как — особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (далее — объект кондоминиума), при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности [2].
Для раскрытия понятия «правового режима кондоминиума» необходимо определиться с тем, что вообще понимается под правовым режимом, в чем его суть. В русском языке под режимом понимается установленный порядок каких-либо вещей, их использования, владения, распоряжения ими, а также порядок взаимоотношений, складывающихся в определенной сфере. Следовательно, правовой режим — это особый порядок правового регулирования, установленный государством в виде правовых норм и обеспеченный силой государственного принуждения. Из приведенного выше тезиса видно, что правовой режим обусловлен наличием конкретного порядка. В свою очередь, порядок представляет собой технологическую последовательность совершения одних действий за другими. Как отмечают А.В. Малько и О.С. Родионов, «правовые режимы обеспечивают устойчивое нормативное регулирование группы общественных отношений, определенного участка социальной жизни, содействует оптимальному использованию конкретных объектов» [3].
Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество.
Выбор способа управления кондоминиумом в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие кондоминиума в перспективе. Это должно рассматриваться не как выбор управления материально-вещественными ценностями и потоками (иначе говоря, трубами, канализацией и т.д.) а как управление капиталом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с бюджетом, кредитной и налоговой системами.
Представляя собой сложный комплекс недвижимого имущества с разветвленной инфраструктурой, кондоминиум нуждается в грамотном управлении. Ведь далеко не секрет, что эффективность использования полезных свойств того или иного имущества зависит, прежде всего, от уровня заботы и квалификации лиц, осуществляющих функции управления. Как уже говорилось выше, Закон РК о жилищных отношениях предусмотрел четыре различных способа управления кондоминиумом. Это предоставляет домовладельцам определенный выбор путей реализации своих прав в отношении принадлежащего им жилья. Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.
В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.
Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
- непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;
- кооператив собственников помещений (квартир);
- управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);
- иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых по договору службе оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг либо управляющему жилым домом, определяется договором. Собственники помещений вправе заключить индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, предоставляющими такие услуги.
При не достижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминимума любой из собственников, а в домах, где объект кондоминиума образован вследствие приватизации жилых помещений, а также государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе поставить перед собственниками вопрос об образовании кооператива собственников помещений (квартир).
По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.
Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одним кооперативом собственников помещений, вправе по решению, принятому большинством, выйти из состава этого кооператива и образовать свой отдельный кооператив либо применить иную форму управления объектом кондоминиума. Первый способ управления представляет собой непосредственное управление кондоминиумом домовладельцами. Однако это отнюдь не предполагает осуществления домовладельцами своими силами, например, покраски полов, побелки потолков, ремонта прохудившейся крыши. Закон предоставляет возможность домовладельцам заключать договоры с физическими и юридическими лицами, осуществляющими ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность. В целях обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан указанные организации и предприниматели должны иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности в случае, если такая деятельность является лицензируемой. Безусловно, ряд функций, например, ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ, может осуществляться непосредственно домовладельцами. Самая распространенной формой управления объектом кондоминиума в Казахстане является кооператив собственников квартир. На практике деятельность КСК сталкивается с проблемами правового регулирования. Часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Если среди сособственников встречаются нежелающие платить членские взносы на содержание дома, мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из КСК общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт КСК. Появление нового объекта права — кондоминиум, как и нового субъекта права — кооператива собственников жилья, вызвано не в последнюю очередь широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Сейчас в Казахстане идет процесс создания коперативов собственников жилья и регистрации кондоминиумов. Идет этот процесс непросто, много проблем с формированием кондоминиума и проведением границы территории, которая должна принадлежать кондоминиуму, не отрегулированы и вопросы передачи собственникам жилья нежилых помещений. Тем не менее, это — самый реальный путь стать хозяевами своего дома и добиться высокого уровня его обслуживания и предоставления коммунальных услуг в полном объеме.
Литература
- Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N7.
- Закон РК о жилищных отношениях от 16.04.1997 г.
- Малько А.В., Родионов О.С. Правовые режимы в российском законодательстве //Журнал российского права. 2001. №9.