В статье раскрывается сущность основных теоретико-методологических вопросов оценки земель в условиях рыночной экономики, а так же приведен анализ оценки земель сельскохозяйственного назначения в Чешской Республике.
Введение Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем – почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции [1].
По действующему законодательству земли сельскохозяйственного назначения, в Чешской Республике, являются земельные угодья за чертой поселений (населенных пунктов), и они представлены для нужд сельского хозяйства [2].
В составе земель поселений входят зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохоз- яйственные угодья, а связанное с ними имущество - как сельско- хозяйственное [3].
Также следует отметить, что земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями; древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [4].
Как известно к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.
Поэтому развитие и проведение земельных оценочных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получение неких усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования. Исходя из этого при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими.
Этот доход назывался дифференциальным и должен был изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных платежей за пользование земельными ресурсами [5].
Целью настоящей работы было изучить зарубежный опыт оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Чешской Республики. Поэтому для достижения указанной цели мы поставили следующие задачи: раскрыть сущность основных теоретико-методологических вопросов оценки земель в условиях рыночной экономики в Чехии и провести анализ оценки земель сельскохозяйственного назначения в этой республике.
Материал и методы Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным таксономическим (территориальным единицам) и рассчитывались на основе усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Чешской Республики, административным районам, крупным хозяйствам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги качественной оценки земель, выраженные не в балльной, стоимостной форме.
Тенденция получать некий агрегированный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц сохранилась и в современной методологии проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной земельным кадастром Чехии и закрепленной в соответствующих методических документах. Стоимостные характеристики, полученные на основании данной методики, являются нормативными показателями, устанавливающими в административном порядке интегральные стоимостные характеристики, позволяющие получить представление об относительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в Чешской Республики, административных районов и хозяйств для использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложения.
В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.
Отличия эти заключаются в:
- определении структуры и состава издержек;
- определении статей дохода и способов его оценки;
- применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;
- критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) в Чехии осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.
Методы затратного подхода применяются в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также применяются для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники. При оценке застроенных земельных участков с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), в Чехии применяются методы всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного. Технология применение метода сравнения для сельскохозяйственных угодий принципиально не отличается от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. В некоторых случаях различия могут заключаться только в критериях отбора объектов- аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов.
Сравнительный метод «Методы индекс» основаны на выводе земли по известному значению другого свойства в рассмотрении некоторых из его различных характеристик. Метод впервые был введен в Германии. Комитеты экспертов и ряд индекса для сравнения с определенного периода, который берется в качестве основы (100%). Серия индекс затем используется для преобразования цену земельного от одного периода к другому.
В Чехии под названием «Индексный метод" заявил первоначально P. Brachmannem, как метод определения цены земли в новых землях Германии (бывшая ГДР). Основой является средняя цена, которая определяется с использованием коэффициентов происхождения.
Индексный метод так же можно использовать при сравнении цен на землю приобретается с ценой аналогичной земли оценкам. По сравнению с одним участком, однако, по-видимому, немного, для большей объективности.
Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться в Чехии как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка - при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.
При определении стоимости земли методом капитализации земельной ренты стоимость земли в республике определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов на землю и др. Бал бонитета почвы - интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв.
Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации в Чехии, является его определение из сделок с аналогичными земельными участками.
При отсутствии таких данных коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.
Официальная база данных цен, графический вывод представляет собой карту, отмеченные таким образом, целевые цены данной области в чешских крон/м2. Цена карты создаются на основе трех основных методов:
- методология ценовых диапазонах;
- методология целевых цен;
- методология получения рыночную цену того или иного имущества.
Общим ориентиром для определения ожидаемых рыночных цен на сельскохозяйственные земли является "официальная цена ", что, по крайней мере основным способом указывает на качество земли - но фактическая цена может быть ниже или выше в несколько раз.
Цена земли по кадастровой территории используется, для расчета налога на недвижимость. В Чехии установлен перечень кадастровых районов с соответствующими со средними базовыми ценами на сельскохозяйственные земли. Эти цены используется, например, для измерения налогообложения, для приобретения недвижимого имущества. При бонитировке почвы и экологической оценке сельскохозяйственных земель применяется пятизначный цифровой код, который указывают почвенно-климатические условия, влияющие на производственную мощность участка и тем самым на его экономическую оценку.
Для рыночной цены сельскохозяйственной земли здесь особенно важными являются следующие показатели:
- качество земель для сельскохозяйственных целей, которая часто выражается как "официальная цена";
- условия аренды с нынешних пользователей земли;
- тип земли (пашни, пастбища и т.д.);
- месторасположение земельного участка в деревне и привлекательности местоположения;
- общая площадь, формы и число отдельных участков земли;
- доступ к земле;
- озеленение;
- регистрация земельных участков;
- конкуренция среди покупателей в данной местности.
Общим ориентиром для определения ожидаемых рыночных цен на сельскохозяйственные земли является официальная цена - основной фактор, указывающий на качество земли. Фактическая цена может быть несколько выше или ниже. Рыночная цена чаще всего колеблется от 8-20 крон/м2 сельскохозяйственных земель, в районах очень высокого качества этот показатель даже больше.
Рыночные цены сельскохозяйственных земель в Чехии за период 2004 по 2014 постоянно росли. При этом средняя рыночная цена возросла на 111,9%. Толчком для роста цен на землю стал вступление в ЕС и в 2011 году ограничение на покупку земель гражданами других государств - членов ЕС.
Сельскохозяйственные земли в 2014 году продавались по цене от 10 до 20 крон/м2, а лучшие земли более 20 крон/м2. Средний рыночная цена земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 12,51% от 124 070 чешских крон/га земель в 2013 на уровне 139 590 крон/га в 2014 г. Этот годовой рост был сопоставим с ранее зарегистрированным самым высоким годовым ростом в 2008.
В первой половине 2014 года рыночные цены земли были на одном уровне, и только в последнем квартале 2014 года, они значительно повысились. Значительное повышение цен в конце года можно объяснить, главным образом, увеличением инвестиции для внутренней деятельности фермеров после продажи сельскохозяйственной продукции и выплата субсидий.
Цены пахотных земель в 2014 году росли быстрее на 14,53%, чем пастбищ - на 5,31%, соответственно разница в цене пахотной земли и лугов тоже увеличивался.
Следовательно, это указывает, что пахотные земли как более высокий производственный потенциал имеет большую возможность для роста рыночной цены.
Следует отметить, что официальные цены на землю в Чехии установлены правилами. С 1 января 2014 были увеличены цены, а с 1 января 2015 года средняя базовая цена земель сельскохозяйственного назначения была увеличена примерно на 15%. Соответственно, для изменения официальных цен пришлось увеличить налоги на недвижимое имущество для сельскохозяйственных земель примерно на 15%. Так, средняя официальная цена на недвижимое имущество для сельскохозяйственных земель в Чешской Республике в настоящее время составляет 7,14 крон/м2 (по сравнению с предыдущим уровнем 6,22 крон/м2). Средние рыночные цены по-прежнему значительно выше, чем официальная цена вновь созданных – в 2014 эта разница составила 96%.
Следовательно, существование официальных цен и существенных отличий от уровня реальных рыночных цен позволяет покупателям легко убедить беззащитных владельцев продавать землю под текущую рыночную цену, а толчком для продажи земли является, как правило, изменение жизненных ситуации владельца.
Таким образом, проведенный нами анализ позволяет прогнозировать, что спрос на сельскохозяйственные земли в 2015 году будет высокий. Инвесторы будут продолжать последовательно принимать во внимание качество и производственный потенциал приобретаемых земель. Разница в рыночной цене высокого качества и низкого качества почвы будет увеличиваться.
Можно ожидать также в долгосрочной перспективе снижение рыночных цен на бедные и деградированные земли.
По прогнозу мы ожидаем, больше рост цен на пахотные земли, чем на земли с постоянным травостоем.
Следует помнить, что с ростом инвестиции в сельскохозяйственные угодья будут учитываться риски, связанные с использованием земель. Одним из рисков является возможная деградация земли и последующее снижение цен на рынке из-за невнимательного использования и эрозии почв. Следует учесть, что в Чешской Республике около 52% сельскохозяйственных угодий подвергаются опасности в результате водной эрозии.
Поэтому следует помнить, что без знания фактического состояния земель, инвестиции будут все более и более рискованными. Нельзя исключить возможное изменение налогообложения земель, как это было в январе 2015 г.
Важным фактором для инвестиций в земельные ренты является стабильность, которая также поддерживается субсидий политики Европейского Союза и Чехии. В зависимости от типа земли и ее кредитного рейтинга (качества) могут быть получены на гектар дотации от двух до одиннадцати тысяч.
Чешская экономика в этом году и в соответствии с последними оценками МВФ будет расти на 2,5 процента, такой же темп должен достичь в следующем году. Фонд для следующих уровней улучшение перспектив Чехию уже в конце июня.
Выводы
- Спрос на сельскохозяйственные земли в 2015 году в Чехии будет высокий, при этом разница в рыночной цене высокого качества и низкого качества почвы будет увеличиваться.
- В долгосрочной перспективе можно ожидать снижение рыночных цен на бедные и деградированные земли. Больше рост цен будет на пахотные земли по сравнению с землями с постоянным травостоем.
Литература
- http://farmy.cz/cena-pudy/
- http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-256
- Есполов Т.И., Тиреуов К.М., Мадиев Г.Р. Совершенствование земельных отношений – основа рационального использования земельных ресурсов и модернизация сельского хозяйства РК. // Исследования и результаты. -2011. -№4. –С.223-227.
- Есполов Т.И. Оценка природного ресурса: методологический аспект.// Проблемы агрорынка. 1998. -№4. –С.5-10.
- Закон Республики Казахстан. О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона “О налогах и др. обязательных платежах в бюджет”/ Казахстанская правда - 1997 г. - 10 января.