Анализ теории и практики эколого-экономичекой оценки недвижимости на примере Павлодарской области Республики Казахстан

В данной статье рассматриваются теоретические и практические основы оценки рыночной стоимости недвижимости как специфического объекта оценки.  Целью  исследования является совершенствование методов оценки недвижимости с учетом современных условий казахстанского рынка. 

Павлодарская область является одним из наиболее развитых в экономическом и промышленном отношении регионов Республики Казахстан, имеющим стратегическое значение для всей страны. В связи с этим уточнение теоретико-методологических основ и выработка конкретных практических рекомендаций по оценке недвижимости и формированию эффективного механизма совершенствования методов экономической оценки недвижимости индустриального региона в современных условиях является актуальной задачей научных исследований [1].

Рынок недвижимости – один из самых активно развивающихся в Казахстане. На нем задействованы все возможные рыночные агенты: физические лица, юридические лица, государство; его ежегодный оборот составляет миллионы тенге. Системный подход к исследованию рынка недвижимости подразумевает изучение его не как изолированного объекта, а как объекта, включенного во внешнюю среду. При этом необходимо всесторонне исследовать все разнообразие факторов, влияющих на стоимость конкретных объектов рынка недвижимости. Таких факторов очень много, и не все они могут оцениваться однозначно. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Определение стоимости недвижимого имущества предполагает экономическую оценку недвижимости, т.е. финансовое выражение общей выгоды от права владения или использования имущества [2].

Цель нашего исследования состояла в совершенствовании методов оценки недвижимости с учетом современных условий казахстанского рынка. В ходе исследования были использованы общенаучные методы познания, методы системного анализа, факторного и сравнительного экономического анализа, экономико-статистические и экспертные методы, аналитического сравнения и  выборочных исследований.

Оценка стоимости недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в тоже время необходимый элемент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством и т.д. Это сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в  различных сегментах рынка [3].

Кроме того, состояние окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения среды, окружающей эти объекты. К сожалению, складывающиеся на казахстанском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на эти цены.

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости – это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками  энергии  и  сырья,  но   оказывающих  непосредственное  воздействие  на    эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта.

Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое [4]. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния   этих   факторов.   При   экологической   экспертизе   объектов   недвижимости     определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в существенной мере влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом полезностей:

  • наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон рассматриваемого объекта недвижимости;
  • высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и тому подобное);
  • многообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.

Оценка недвижимой собственности по рыночной стоимости может стать фундаментом системы государственного регулирования рынка недвижимости как комплекса мер, предназначенных для улучшения технического состояния недвижимости региона и экономически оптимального распределения функций ее использования на территории. В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на реальной экономичной оценке объектов недвижимости.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 

  1. Дияров С.К. Экономика недвижимости: учебное пособие / под ред. проф.С.М. Байболова. – Кызылорда, 200
  2. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: практическое пособие.
  3. Алматы: Жеті-жарғы,
  4. Коваленко Г.П. Техническая инвентаризация недвижимого имущества: практическое руководство. – Алматы: Жеті-жарғы,
  5. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. – М.: ЮНИТИ,
Год: 2015
Город: Павлодар
Категория: Экономика