Формирование полноценной рыночной экономики в Кыргызстане неразрывно связано с реформированием отношений в сфере собственности, введением многообразия ее форм, становлением и эффективным развитием рынка недвижимости, в том числе земли [1].
Земля относится к недвижимому имуществу. Согласно статье 24 пункту 1 Гражданского Кодекса Кыргызской Республики: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного их назначению ущерба невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.» [2].
Недвижимость – основа национального богатства, двигатель экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота.
Рынок недвижимости – одна из основных составляющих рыночной экономики, представляет собой систему экономических свобод хозяйствующих субъектов, взаимодействующих между собой посредством обмена, но в жестких рамках закона [3].
Анализ рынка недвижимости – это вид деятельности, цель которой обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке.
Целью данного исследования является анализ и выявление основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков г. Бишкека. Результаты анализа позволили определить зависимости факторов и построить экономико-математическую модель рыночной стоимости 1 м2 земельного участка г. Бишкека.
Для экономико-математического анализа собрана база данных ценовой информации по земельным участкам города за 4-й квартал 2013 года и 1-й квартал 2014 года из периодических изданий газет:
«Вечерний Бишкек», «Мегаполис»; интернет-порталов: www.domik.kg, www.diesel.elcat.kg, www.nedvijimost.kg, www.diesel.kg.
Земельные участки нанесены на карту. Город был поделен на районы, которые изображены на рисунке 1, каждый из них имеет отличительные особенности. Данное разбиение обусловлено такими факторами, как развитость инфраструктуры, престижность района, экология и прочее. Это связано с тем, что в каждом из районов города существуют свои индивидуальные ценообразующие факторы стоимости земельных участков. А также для того, чтобы наиболее значимый ценобразующий фактор – «Удаленность от центра» вычислялся верно. Например, в случае, если разбиения территории города на районы не было бы, земельный участок в районе ТЭЦ, согласно ценообразующему фактору «Удаленность от ц.», стоил бы столько же, сколько участок в южных м.р., который удален от центра на такое же расстояние, что не является верным.
Рисунок 1 - Карта г. Бишкека с разделением на 10 районов
Для сбора дополнительной информации о земельных участках использовался телефонный опрос по объявлениям, что позволило собрать информацию о наличии инженерных коммуникаций, точном расположении земельных участков, передаваемых правах и пр.
Названия районов, количество земельных участков в каждом из районов указаны в таблице 1.
В базе данных по каждому району содержится ценовая информация по не менее, чем 30 земельным участкам, поэтому все выборки являются репрезентативными. Общий объем базы данных составляет 383 земельных участка.
Далее для примера приведены описательные характеристики, частотные характеристики и их графическое представление для первого района города.
Количество участков в первом районе – 39, рыночная стоимость 1 м2 варьируется от $131 до $667, среднее значение – $302, медиана – $300. Площадь варьируется от 300 м2 до 48800 м2, среднее значение – 2801 м2, а медиана, на значения которой не оказывают влияния выбросы, равна – 900 м2.
Таблица 1 – Характеристика районов г. Бишкека
Удаленность от центра варьируется от 170 м до 4650 м, среднее значение – 2286,5 м, медиана – 2400 м. Наибольшее из возможных расстояний от центра в первом районе равно – 4700 м, а наименьшее – 0 м. За точку отсчета «центр» взято пересечение улиц – Чуй и Советская, так как это - центр деловой активности города, рядом находится официальный «нулевой километр», главпочтамт, центральный универмаг Бишкека – ЦУМ «Айчурек».
Гистограмма частотного распределения переменной «Стоимость за 1 м2» на рисунке 2 напоминает вид нормального распределения. На рисунке 3 представлена гистограмма частотного распределения переменной «Удаленность от центра», она имеет форму практически идеального нормального распределения. Наибольшее количество содержащихся в базе данных участков удалены от центра на расстояние от 2000 м до 3000 м.
На рисунке 4 видно, что площадь земельных участков первого района в основном сосредоточена в интервале до 2000 м2, что делает переменную «Площадь» в модели незначимой, так как в центре города просто нет достаточного количества больших по площади участков, чтобы вывести закономерность.
Рисунок 4 - Гистограмма частотного распределения переменной «Площадь»
Одним из важнейших факторов ценообразования на рынке земельных участков является местоположение участка, то есть удаленность его от центра. Чем участок ближе к центру, тем дороже он стоит. Это объясняется многими аспектами. В центре находится более развитая инфраструктура, скопление объектов бизнеса, мест работы и учебы граждан, а также крупных универмагов и др.
В научной литературе для изучения факторов, влияющих на оценку земель, используются теоретические и эмпирические модели. Наиболее известные теоретические модели были разработаны в США (Уинго, Алонсо), эмпирические – во Франции (Граннель Ж.Ж. и Дютайи Ж.).
Лаудона Уинго считает, что цена на землю в какой-либо точке города зависит от обобщенных транспортных издержек на достижение общегородского центра.
Такая зависимость объясняется стремлением горожан поселиться как можно ближе к месту работы. Жить в отдалении они согласны лишь в случае, если это будет компенсироваться меньшими затратами, что должно обеспечиваться более низкой ценой на земельные участки под жилые застройки.
В своей работе Уинго исследует соотношение между затратами времени на передвижение (обобщенные издержки перемещения) и ценами на городские земельные участки.
Дютайи в своих исследованиях использовал архив Финансового ведомства Франции, содержащий 20000 контрактов о приобретении участков для застройки в Парижском районе, сгруппированных по коммунам и кварталам. Также он установил затраты времени на поездки в центр Парижа, расстояние до центра коммун, наличие зеленых насаждений, густоту застройки территорий. Опираясь на эти данные, он вычислил зависимость средних цен на землю в коммуне от таких факторов как время, необходимое для поездки в центр Парижа [4].
В исследуемых моделях для 10 районов г. Бишкека используются следующие факторы ценообразования:
- площадь земельного участка;
- функциональное назначение (под индивидуальное строительство, под бизнес, под многоэтажное строительство);
- наличие строений под снос;
- наличие полезных построек (времянки, фундамент и др.);
- торг;
- срочность;
- инженерная инфраструктура (канализация, газоснабжение, центральное отопление);
- наличие посредников (риэлторские агентства);
- передаваемые права (красная / зеленая книга);
- выход на трассу;
- удаленность от центра.
Такие инженерные инфраструктуры, как электроснабжение и водоснабжение (питьевая вода) не принимаются во внимание, так как присутствуют во всех рассматриваемых участках.
Для построения экономико-математической модели рыночной стоимости земельных участков был использован статистический пакет для социальных наук SPSS и линейный множественный регрессионный анализ, который определяет зависимости между зависимой переменной и независимыми переменными, а также исключает из модели незначимые переменные и определяет коэффициенты перед переменными и свободный член. Отбор переменных происходил автоматически при помощи метода исключения незначимых переменных. Отбор значимых переменных завершен за 8 итераций, при 5 % значимости.
Квадрат коэффициента корреляции выборки, как правило, обозначается R2 и называется коэффициентом детерминации. Коэффициент детерминации оценивает долю дисперсии Y, которая
объясняется с помощью X в простой линейной регрессионной модели [5]. Значение R2 модели равно 0,81, модели с коэффициентом детерминации выше 0,8 можно признать достаточно хорошими. Скорректированный R-квадрат равен 0,787.
В таблице 2 представлены коэффициенты полученной модели и значимость t-статистики. Все коэффициенты модели являются значимыми, при 5 % уровне значимости t-статистики. Полученная модель представляет собой формулу:
где,
Y=406,31+42,34∙X2+169,57∙X3+30,31∙X4-0,08∙X5, (1)
Y – Стоимость за 1 кв. м;
X2 – Функциональное назначение земельного участка -под бизнес; X3 – Под многоэтажное строительство;
X4 – Выход на трассу;
X5 – Удаленность от центра.
Таблица 2 - Коэффициенты моделирыночной стоимости земельных участков
На рисунке 5 изображено графическое представление полученной модели.
Рисунок 5 – Экономико-математическая модель стоимости 1 кв. м земельного участка
Большая часть остатков сконцентрирована около значения – 0, концентрация уменьшается с удалением от него. На рисунке 6 изображена гистограмма распределения остатков. Из рисунка видно, что распределение соответствует нормальному виду, присутствует эксцесс, то есть пик графика выше нормального распределения.
Рисунок 6 – Гистограмма распределения остатков с графиком нормального распределения
В таблице 3 представлены модели для всех районов, полученные таким же алгоритмом, который изложен применительно к первому району.
В таблице присутствуют следующие переменные: Y – Стоимость за 1 кв. м;
X1 – Площадь, кв. м; X2 – Под бизнес;
X3 – Под многоэтажное строительство; X4 – Выход на трассу;
X5 – Удаленность от центра.
Таблица 3 - Модели рыночной стоимости 1 кв. м земельных участков
Для того, чтобы удобнее использовать полученные экономико-математические модели и реализовать их прогнозную способность, была создана программа на языке программирования VisualBasic. Интерфейс главного окна представлен на рисунке 7.
Для проверки работы программы введены характеристики земельного участка из базы данных. Его фактическая стоимость $350 за квадратный метр, а стоимость всей площади участка $210000. Программа вычислила цену за 1 квадратный метр в размере – $336,65, а стоимость в размере – $201990, это показано на рисунке 7. Разница между фактической и прогнозной ценой за 1 квадратный метр составила $13,35 или 3,8 %, что является очень хорошим результатом.
Необходимо помнить, что цены на земельные участки изменяются, поэтому для длительного использования данной программы, необходимо добавить функцию, с помощью которой можно вводить корректировочный коэффициент. Конечно, со временем меняются и взаимосвязь факторов, для чего будет необходимо построение новой модели.
Рисунок 7 - Результат работы программы прогнозирования стоимости земельного участка
В данной программе используются экономико-математические модели, полученные в результате анализа и работы с базой данных земельных участков. Программа может быть использована участниками рынка недвижимости, так как имеет простой и понятный интерфейс. Она будет полезна при определении средней рыночной стоимости запрашиваемого земельного участка в г. Бишкеке:
- строительным компаниям и инвесторам, работающим на рынке Бишкека;
- риэлторам;
- консалтинговым и оценочным компаниям;
- государственным органам (в частности, Министерству экономического регулирования и мэрии);
- частным застройщикам, собирающимся приобрести участок под строительство.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
- Ордобаев Б.С. Система регистрации и статистика недвижимости: курс лекций: учеб. пособие / Б.С. Ордобаев, А.Ж. Кебеков, Т.Т. Эшмамбетов, С.Ч. Чымашев. – Бишкек: Айат, 2011. – 156 с.
- Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 года № 16 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 30.05.2013 г.)
- Севостьянов А.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие для студентов. – М.: КолосС, 2007
- Муравьева М.П. Анализ факторов ценообразования на рынке земли урбанизированной территории // Науковедение. - 2012. - № 3. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/n/analiz-faktorov- tsenoobrazovaniya-na-rynke-zemli-urbanizirovannoy-territorii.
- Доугерти К. Введение в эконометрику: учеб. / Доугерти К.; пер. с англ.– М.: ИНФРА-М, 1999. –402с.