Развитие рыночных отношений в жилищном строительстве

В рыночных условиях созданию строительного продукта, его производству предшествует возникновение спроса, который вызывает движение инвестиционного потока на региональные рынки, где осуществляется купля-продажа продукта, произведенного в данной строительной сфере. Условно на рынке региональной строительной продукции происходит соединение потоков продукции и инвестиций, позволяющее сформировать условия расширенного воспроизводства. В этой связи особое значение приобретает исследование условий и факторов развития этих структур в региональных строительных комплексах и изучение условий моделирования регионального строительного рынка на основе анализа экономических регуляторов. 

При рассмотрении важнейшего сегмента строительного рынка, каковым является рынок жилья, следует иметь ввиду, что формирование спроса на строительную продукцию, а также уровень развития строительного рынка и рыночных отношений определяется степенью социально-экономического развития региона, платежеспособностью населения, демографической ситуацией в регионе, социальной структурой общества, степенью развитости производственной и непроизводственной инфраструктуры региона, состоянием жилого фонда населенных пунктов, традициями и менталитетом жителей, ориентированных на определенный уровень жизненного комфорта и эргономических условий и т.д.

Так, на рынке жилья все население можно разделить на потребителей и производителей, на тех, кто стремится приобрести товары и услуги и использовать их и на продающих эти товары и услуги на рынке. На региональном строительном рынке население выступает в качестве покупателей, а строительный комплекс в виде продавца строительной продукции.

Рассмотрим потребительские предпочтения, так как именно они формируют потребность в жилье, которая выражается в виде спроса на жилье. Он зависит также от многих индивидуальных факторов, а именно, от финансовых возможностей, личных и располагаемых доходов потребителя, размеров его собственности, социального статуса, менталитета, социальной группы, национальности, психологических особенностей, харизмы личности и т.д.

На состояние спроса оказывают влияние такие внешние факторы, как: социально-политическая ситуация в регионе, демографические факторы, современное состояние экономики и перспективы ее развития, экологические факторы, уровень разработанности нормативно-правовой базы строительного бизнеса, система налогообложения, эффективность системы государственного устройства и т.д.

Кривая спроса на жилье также может сместиться вверх вследствие экономического подъема, увеличивающего национальный доход и доходы населения, что соответственно повышает спрос на жилье. Немаловажное влияние на состояние спроса оказывают миграционные процессы, как внешние, так и межрегиональные. В долгосрочной перспективе изменение демографической ситуации, демографический всплеск или спад формирует спрос на жилищном рынке. Общий уровень социально-экономического развития региона повышает инвестиционную привлекательность региона и оказывает влияние на факторы спроса. Перспективы социально-экономического развития региона, его экономический потенциал характеризуются такими индикаторами как уровень инвестиций в развитие региона, инновационная активность предпринимательских структур, развитие финансового сектора. Состояние социально-экономического развития региона определяется показателями платежеспособности населения; среднем уровнем доходов населения, средним уровнем заработной платы, уровнем социальных отчислений, налоговой нагрузкой региона, степенью обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, в том числе состоянием жилого фонда населенных пунктов. К тому же спрос зависит от денежно-кредитной политики государства. Так, изменение спроса на жилье, возникшего, например, в результате снижения ставки процента, повышает цены на жилье и соответственно, способствует притоку инвестиций в жилищное строительство.

Зависимость, связывающая эти факторы со спросом на жилье, и есть функция спроса на жилье, которая включает следующие основные факторы: реальные экономические процессы в макро-, мезо и микро масштабе, финансовые возможности потребителя, стоимость жилища, стоимость потребительских товаров и услуг.

Индивидуальные жилищные предпочтения потребителя и экологические факторы формируют гедонистическую оценку жилья.

Общий спрос зависит от количества потребителей и от их индивидуальных функций спроса, т.е. общая функция спроса является комплексным результатом индивидуальных функций потребителей региона, на основе обобщения которой определяется средняя по региону оценка.

Количественный спрос на большинство товаров и услуги, в том числе и строительной продукции, возрастает по мере снижения цен. Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цен на него (при неизменности прочих факторов, влияющих на спрос) должно привести к повышению спроса. Следует заметить, что при некоторых обстоятельствах существует возможность увеличения спроса на жилье в результате повышения цен, например при улучшении функциональных параметров.

В соответствии с теоремой Энгеля спрос на предметы роскоши менее эластичен, чем на товары повседневного спроса. На строительную продукцию этот закон распространяется с некоторыми оговорками. Старое жилье как товар, по нашему мнению, не следует относить к товарам низшей категории. К таковым могут относиться товары широкого потребления низкого качества с коротким сроком эксплуатации. Даже жилье устаревшего типа, морально и физически изношенное может быть объектом долговременного спроса [1].

С повышением уровня доходов спрос на более качественное жилье возрастает, а с изменением уровня и качества жизни приобретение жилья не является единичным фактом. Так, с улучшением уровня качества жизни приобретается жилье не только для удовлетворения первичных потребностей, но и для коммерческих нужд, последующей перепродажи, аренды и т.д., что характерно для экономически благополучных регионов. В силу сложившейся диспропорции в развитии регионов отмечается сильная дифференциация рынков недвижимости, основанная на различии уровня доходов населения регионов. Следует помимо межрегиональной дифференциации выделять и внутрирегиональные различия, которые вызваны усиливающимся социально-экономическим расслоением населения городов, городских поселений и сельских населенных пунктов.

Так, в мегаполисах имеет место больший удельный вес спроса на более комфортное жилье, чем в других регионах республики. Спрос на объекты недвижимости зависит от социально-экономического положения в регионе, корректируемым уровнем безработицы, экономическим потенциалом региона.

Очевидно, что низкие характеристики экономической активности территориальных поселений могут вынуждать население мигрировать в относительно развитые регионы и тем самым, поднимать спрос на недвижимость в районах миграции. Таким образом, происходит отток населения из проблемных регионов, и возникает потребность в усилении мощностей жизнеобеспечения принимающих регионов. По цепочке за этими проблемами тянутся вопросы обновления системы энергосетей и предприятий энергохозяйства, предприятий коммунального хозяйства, дорог и т.д.

Изменение спроса на объекты недвижимости зависит и от качества жилого фонда, который как любой потребительский товар, имеет свойство морально и физические изнашиваться. Выявленные данные об объемах износа строений формируют потребности рынка в строительных услугах. Следует различать особенности износа строений в регионах. Так, для жилищного фонда депрессивных регионов наиболее характерен физический и функциональный износ, а для крупных городов и экономически благополучных регионов – внешний износ. В настоящее время жилой фонд во всех регионах республики практически превысил сроки амортизации. При существовавших нормативах эксплуатации в 25-50 лет, построенные в годы массового крупнопанельного домостроения жилые массивы страны требуют полной реконструкции или сноса строений.

С переходом от централизованной плановой к рыночной экономике в Республике Казахстан начал развиваться рынок жилья.

В настоящее время материальная база рынка жилья складывается из двух источников. Во-первых это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации жилья). Во-вторых формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажа объектов (первичный рынок строительства и продажи жилья). В дальнейшем появился вторичный рынок жилья рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Рассмотрим модель равновесного объема жилого фонда и предложения нового жилья. Основной показатель регионального строительного рынка –это инвестиции в жилищное строительство, а регионального строительного продукта, создаваемого в процессе инвестиционной деятельности – жилые здания, используемые в двух целях: для собственных нужд, как жилища, как объект инвестирования (для перепродажи или аренды).

Данная модель состоит из двух частей: это вторичный и первичный рынки жилья. Сформировавшаяся цена жилья определяет объем подрядных работ по возведению новых домов строительными фирмами. Цена жилья изменяется так, чтобы обеспечить равновесие спроса и предложения. Чем выше относительная цена жилья, тем больше стимулов строить дома и тем активнее жилищное строительство. В соответствии с рассматриваемой моделью рынка жилья инвестиции в жилье зависят от относительной цены жилья в условиях формирования спроса. В свою очередь, относительная цена жилья зависит от спроса на жилье, определяемого ожидаемыми выгодами от владения собственным жильем.

При колебании спроса на жилье меняется равновесное значение цены жилья, что сказывается на инвестициях в жилищное строительство. Относительные цены жилья устанавливаются на уровне, обеспечивающем равновесие спроса и предложения на рынке существующего жилья.

Воспроизводство жилого фонда всех населенных пунктов является основным фактором формирования спроса на региональную строительную продукцию. На его объемы оказывает влияние также тот факт, что возведенные в годы функционирования градообразующих промышленных предприятий, жилые здания, культурно-бытовые, коммунальные объекты находятся в аварийном состоянии и их восстановление требует значительных капитальных затрат.

При возведении объектов жилищного строительства, в том числе по государственным программам, имеет место значительный лаг в вводе объектов сопутствующей жилищной сфере социального назначения – это объекты здравоохранения, образования, культуры и т.д.

В рамках корпоративной социальной ответственности бизнеса и на основе государственного частного партнерства государство привлекает бизнес-структуры к решению этих задач.

Факторы, формирующие спрос на строительную продукцию в регионах приведены на схеме рисунка 1.

 Факторы, фомирующие спрос на строительную продукцию в регионах 

Рисунок1 Факторы, фомирующие спрос на строительную продукцию в регионах Примечание Составлено авторами 

В предкризисные годы на рынке недвижимости имел место завышенный инвестиционный спрос, приведший к неоправданно высоким ценам на рынке жилья. На первичном рынке высокий уровень цен был обусловлен, в основном, затратами на компенсацию сноса строений для освобождения площадки под строительство.

Высокие доходы некоторой части населения, и соответствующий уровень покупательской способности cвязаны с активным развитием нефтегазового сектора экономики. В целом, существующие ценовые гиперколебания определяются спросом на недвижимость, высокими рисками инвестиционных вложений в реальный сектор экономики. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него в реальной экономике.

На рынке жилья, сдаваемого внаем, где продаются и покупаются жилищные услуги, в качестве цены выступает стоимость коммунальных услуг и величина потенциального дохода от аренды жилой площади.

При понижении коммунальных услуг следует ожидать повышения спроса на жилищные услуги. Вместе с тем, ожидается, что при повышении цен на жилье потребители предпочитают больше платить, а не сокращать в равной пропорции площадь, степень комфортности и число приобретаемых квартир или количество потребляемых жилищных услуг.

Необходимо подчеркнуть, что спрос на жилье — это только одна из сторон рынка, на котором определяются цены на жилье и количество потребляемых жилищных услуг. Действительно, для того чтобы связать факторы, влияющие на жилищный спрос, с изменениями цен на жилье, с жилищным строительством или количеством предлагаемого на рынке жилья, недостаточно описать только процессы формирования спроса. Эти связи можно понять, изучая взаимодействие спроса и предложения на вторичном и первичном рынке жилья.

Предложение имеющегося в наличии жилища часто называют предложением жилищного фонда. Оно складывается из общего количества жилья и цен на отдельное жилье. В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда будет оставаться неизменным, т.е. оно совершенно неэластично по отношению к ценам на отдельное жилье. Неэластичная природа краткосрочного предложения жилищного фонда следует из того, что жилье не может быть мгновенно произведено (путем строительства новых домов или перестройки существующих) либо уничтожено (за счет амортизации или разрушения) [2].

Таким образом, в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда совершенно не зависит от цены, по которой продается жилье, т. е. функ¬ция предложения является неэластичной по отношению к ценам. Со временем предложение жилищного фонда может возрасти. Такие увеличения предложения жилищного фонда определяются как жилищные инвестиции. Чистые инвестиции наблюдаются в том случае, когда валовые инвестиции превышают амортизацию и прочие потери жилищного фонда.

Интенсивность жилищных инвестиций может быть измерена с помощью ряда статистических показателей. Одними из таких показателей служат количество (или стоимость) разрешений на строительство, выданных за определенный период времени, которые могут быть ведущим показателем валовой инвестиционной активности, однако их невозможно использовать для оценки реальной инвестиционной деятельности, а также количество начатых строек.

Данные о завершенном строительстве и вводе объектов возможно использовать при оценке валовых инвестиций в отрасль, однако они не учитывают сумму амортизации и стоимость выбывшего из эксплуатации жилья. Эти объемы необходимо вычесть из валовых инвестиций, так как они представляют собой изношенные основные фонды.

Все эти показатели используются при анализе состояния строительной отрасли в целом и строительной индустрии и учитываются при формировании статистики жилищного фонда [3, с.5]. Формирование предложения строительной продукции в регионах зависит от объема и условий инвестирования, инвестиционной привлекательности и инвестиционного климата региона, состояния материально-технической базы строительного комплекса региона; наличия и состояния основных фондов подрядных организаций; наличияисостоянияпредприятийстроительнойиндустрии; 

развития транспортной инфраструктуры, природно-климатических, геологических, сейсмических, экологических, топографических условий региона, определяющих условия возведения объектов, уровня профессиональной подготовки инженерно-технического персонала и рабочих кадров; природно-ресурного потенциала региона; наличия материально-сырьевых ресурсов и т.д.

Состояние производственно-технической базы строительного комплекса определяет условия успешного функционирования в регионе подрядных организаций и предприятий строительной индустрии.

Экономический потенциал региона означает помимо инвестиционной привлекательности (наличие объектов инвестирования в регионе), существование определенной степени защиты инвестиционных вложений, государственные гарантии инвестирования, страхование инвестиций и общую социально-экономическую и политическую стабильность. Инвестиционные различия регионов вызваны помимо состояния природно-ресурсного потенциала неравномерностью стартовых условий и исторического развития, природно-климатическим своеобразием, особенностями управления государственной собственностью в регионах и различным уровнем взаимодействия с государственным и негосударственным секторами экономики и другими факторами [4].

На рисунке 2 представлена схема факторов, формирующих предложение региональной строительной продукции.

Факторы предложения строительной продукции в регионе

Рисунок 2 Факторы предложения строительной продукции в регионе Примечание Составлено авторами

Для стимулирования развития региона используется государственная, как общая, так и селективная поддержка, которая может осуществляться в форме: трансфертов, направленных в нижестоящие бюджеты с целью выравнивания бюджетной обеспеченности регионов; дополнительной финансовой поддержки депрессивных регионов;

территориальных целевых программ решения региональных проблем; бюджетных инвестиций и конкретных инвестиционных проектов. Отдельным регионам из государственного бюджета могут быть предоставлены субсидии для переселения граждан из закрывающихся городов и поселков для строительства жилья для них и оказано содействие социальной сфере региона. Значительным фактором для роста предложения на строительном рынке регионов является наличие квалифицированного трудового потенциала.

Природно-ресурсный потенциал региона обеспечивает строительное производство необходимым и материально-техническими и сырьевыми ресурсами. Приемлемые природно-климатические и экологические условия для строительного комплекса являются решающими факторами, так как строительство в сложных природно-климатических, экологических, геологических, сейсмических условиях существенно увеличивает стоимость строительства, а в особо сложных условиях строительные работы запрещены. Поэтому стоимость строительства в неосвоенных регионах существенно возрастает. На рост предложения строительной продукции в регионах существенное влияние оказывают государственные и региональные программы. Так, в соответствии с разрабатываемой военной доктриной республики намечается строительство и восстановление жилого фонда и социальной инфраструктуры для семей военнослужащих не только в крупных городах, но и в воинских подразделений, расположенных в отдаленных регионах республики, а также арендное жилье.

Традиционная схема финансирования строительства жилья прежде в республике и в регионах представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан. В существовавшей системе финансирования строительства произошли кардинальные изменения. Так, в начале 1990-х годов государством были сделаны первые попытки реформирования существующей системы финансирования жилищного строительства. В 1991 году и позднее были приняты законодательные акты «Об инвестициях», «Об ипотеке недвижимого имущества», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О жилищных отношениях», которые создали начальную правовую основу становления и развития рыночных отношений в жилищной сфере и развития современной системы ипотечного кредитования.

Оценка состояния жилищного строительства в регионах Республики Казахстан в настоящей работе производится, в основном по частному сектору, так как удельный вес жилья, вводимого по государственным программам, незначителен и не может использоваться в качестве характеристики общего состояния данного направления экономической деятельности.

Проанализированные структурные особенности и анализ макро-, мезо и микроэкономических факторов в строительстве подтверждают влияние трансформационных процессов на развитие строительного комплекса в регионах страны.

 

ЛИТЕРАТУРА

  1. Жилищная экономика / Под ред. Г. Поляковского. Пер. с англ. М.: Дело, 1996. 222 с.
  2. Баяхметов Т.Б. Инвестиции в строительстве. Алматы, 2003. – 323 с.
  3. Жалелева Р.З. Приоритеты совершенствования структуры хозяйства регионов Казахстана / под ред.О.Сабдена, акад. НИА РК, д.э.н., проф. – Алматы: Институт экономики МОН РК, 2006. – 30 с.
  4. Токбаева Ж.Б. Проблемы инвестиционной активности на рынке жилья // Транзитная экономика. -№ 5-6 (50).
Год: 2017
Город: Алматы