Основные направления развития ипотечного кредитования в Казахстане

В данной статье рассматриваются теоретические вопросы ипотечного кредитования коммерческим банками. Приводится классификация ипотечных кредитов, отличительные черыт ипотечного кредитования. Уделяется внимание развитию системы ипротечного кредитования в Казахстане.

В мировой практике развития экономики разных стран есть многочисленные факторы того, что все они в той или иной мере подвергаются кризисным явлениям.

Одним из основных механизмов используемых для поднятия платежеспособного спроса населения является рынок недвижимости и жилищного строительства, который используется для поднятия экономику из пропасти кризиса. Наиболее эффективным рычагом для привлечения ресурсов была, есть и остается ипотека.

В мировой практике ипотечные институты представлены банковскими и небанковскими организациями разных форм собственности. Ипотечными операциями занимаются как специализированные институты и коммерческие банки. [1]

Как видно из таблицы, виды ипотечных институтов бывают разными. В системе ипотечного кредитования используются основные две модели: американская и немецкая.

Казахстан использовал опыт немецкой модели в построении системы жилищных строительных сбережений и создании Жилстройсбербанка. Сейчас данная система хорошо себя показала и является одной из самых востребованных на сегодня программ на рынке ипотечного кредитования.

В Республике Казахстан ипотечное кредитование начало развиваться с 1993 году, когда, согласно Указу Президента РК, была утверждена государственная программа новой жилищной политики, которая предусматривала выдачу долгосрочных льготных кредитов на приобретение или строительство жилья на срок до 30 лет. Цель при этом была проста - дать возможность улучшить жилищные условия семьям со средними и низкими доходами. Для реализации программы был создан Государственный банк жилищного строительства, через который с 1994 по 1997 год и шло кредитование.

Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5 - 10 лет. [2]

С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону изменения основных критериев ипотечного кредитования. Так, в настоящее время в среднем ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 15 - 18% годовых, размер первоначального взноса снизился до 15 - 20%, срок кредита составил в среднем 15 - 25 лет. [3]

Ипотечное кредитование осуществляют как коммерческие банки, так и специализированные ипотечные организации. По данным КФН Национального банка РК на 1 января 2016 года в республике функционирует 3 ипотечных организаций: АО "Ипотечная Организация "Казахстанская Ипотечная Компания", АО "Ипотечная организация "Экспресс Финанс" и АО "Алматинская Региональная Ипотечная Организация". За пять лет сократилось количество ипотечных организаций в РК в 2 раза. Так по состоянию на 01.01.2011 год их количество составляло 6, а на 01.01.2016 год - 3. В основном это связано с тем, что данные организации не смогли устоять во время мирового экономического кризиса [4].

Совокупный размер активов ипотечных организаций составил 246 251,4 млн. тенге, что больше показателя 2013 года на 92 689,1 млн. тенге или на 60,4 %. Совокупный размер обязательств ипотечных организаций вырос с 122 553 млн. тенге до 196 352,3 млн. тенге, на 73 799,3 млн. тенге или 60,2%. Совокупный размер собственного капитала ипотечных организаций вырос 31 009 млн. тенге до 49 899 млн. тенге, на 18 890 млн. тенге или 60,9%. Совокупная нераспределенная чистая прибыль увеличилась с 740,6 млн. тенге до 4 334 млн. тенге, на 3593,4 млн. тенге или 6,0 раза.

Следует отметить, что все ипотечные организации, кроме АО "Алматинская Региональная Ипотечная Организация" показывали прирост прибыльности деятельности в течение последних трех лет.

Для полного анализа деятельности ипотечных организаций рассмотрим сводный анализ выдачи ипотечных займов населению за три года (таблица 1) [5].

Таблица 1 - Сводный анализ выдачи ипотечных кредитов ипотечными организациями РК

тыс.тенге

По данным таблицы 1 можно сделать следующие выводы. Наибольшее количество ипотечных займов было выдано ипотечными организациями в 2015 году в размере 106 670 243 тыс. тенге. В 2014 году произошло уменьшение объема выданных займов с 97 735 123 тыс. тенге до 89 091562 тыс. тенге, т.е. на 8 643 561 тыс.тенге или на - 8,8%. По состоянию на 01.01.2016 года сумма выданных кредитов увеличилась на 17 578 681 тыс. тенге или на 9,1 % по отношению к 2014 году.

Наибольшее количество кредитов было выдано АО "Казахстанская ипотечная компания": общий объем выданных кредитов за три года составил 242 967 млн. тенге, прирост составил + 9,5%. Так, объем выданных им кредитов составил в 2013 году составил 97 306 286 тыс.тенге или 99,6% от общей суммы, в 2014 году - 88 642 023 тыс.тенге или 99,5%, и в 2015 году - 106 519 464 тыс. тенге или 99,86%.

Основной причиной является то, что АО "Казахстанская ипотечная компания" является одним из проводников государственной программы развития жилищного и ипотечного строительства в Казахстане наряду с Жилстройсбербанком.

Рассмотрим текущее состояние рынка ипотечного кредитования Республики Казахстан.

По состоянию на 1 января 2016 года банковский сектор Республики Казахстан представлен 35 банками второго уровня.

Коммерческие банки Казахстана кредитуют как юридических лиц, так и физических лиц. В казахстанских банках для физических лиц предлагаются различные системы кредитования, среди которых выступает ипотечное кредитование.

Ипотечное кредитование коммерческими банками Республики Казахстан осуществляется по следующим программам кредитования:

• -приобретение недвижимости (на вторичном рынке),
• -приобретение недвижимости в строящемся доме, -приобретение земельного участка, -строительство собственного дома,
• -рефинансирование ипотечного кредита, предоставленного другим банком, -ремонт недвижимости.

В таблице 2 рассмотрим ипотечные кредиты населению.

Таблица 2 - Ипотечные кредиты гражданам, выданные банками второго уровня и процентные ставки по ним

Примечание – составлено на основе данных Национального банка Республики Казахстан за соответствующие годы

Таблица 3 - Динамика ипотечных займов коммерческих банков за 2013-2015 гг.

Таблица 3 - Динамика ипотечных займов коммерческих банков за 2013-2015 гг.

Как видно из таблицы 2, общий объем ипотечных кредитов снизился на 3672 млн. тенге или 1,7%. Кредиты в национальной валюте снизился на 6666 млн. тенге или 3,1%. Наибольшее падение показали ипотечные кредиты в национальной валюте, выданные на короткий срок - 1037 млн. тенге или 48,3%, а также в иностранной валюте тот же срок - 158 млн. тенге или 54,3%.

Прирост показали кредиты в иностранной валюте - 2994 млн. тенге или 60,7%, в также выданные на длительный срок - 3151 млн. тенге или 67,9%.

Что касается процентных ставок видно, что средневзвешенная процентная ставка снизилась в 2013 г. с 11,5 % до 9,7% в 2015 г. Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в национальной валюте с снизились с 11,5% до 9,6% за три года, в иностранной валюте с 12,7% до 11,6%. Однако следует отметить, что кредиты, выдаваемые на короткий срок, как в нацвалюте, так и в иностранной валюте выросли с 11,7% до 15% и 10,4% и 14,9% соответственно.

Таким образом, видно, что меры Национального банка по снижению уровня долларизации банковской системы не приносит ожидаемых результатов. Ипотечные кредиты в иностранной валюте продолжают преобладать и показывают прирост на общем фоне снижения ипотечных кредитов.

Основным риском для банков остается кредитный риск, который связан с достаточно высоким уровнем проблемных займов.

Более подробнее рассмотрим ипотечное кредитование в региональном разрезе.

Наибольшее количество выданных ипотечных займов в 2015 году в г. Алматы- 31,8%, далее Восточно Казахстанская область - 6,5%, Карагандинская область 6,5%, Актюбинская область - 4,9% и Южно - Казахстанская область- 3,6%.

Прогнозируют медленное восстановление рынка недвижимости в стране, что связано со стабильностью основных индикаторов эконо-мического роста в стране. Дальнейшая стабилизация уровня цен на сырьевые товары, рост уровня доходов населения, увеличение количества игроков на ипотечном рынке с привлекательными условиями по кредитам будут воздействовать на удовлетворение отложенного спроса со стороны населения, который, в свою очередь, будет влиять на рост цен на недвижимость. В таблице 3 представлено динамика ипотечных займов БВУ РК за три года.

Из данных таблицы 3 следует, что займы БВУ увеличились в 2015 году по сравнению с 2013 годом на 2205,5 млрд. тг или на 16,5%. Займы физическим лицам в 2015 году увеличились на 575,8 млрд. тенге или 17,5%, при этом увеличилась также доля указанных займов в ссудном портфеле на 0,2%. Что касается займов физ.лицам на покупку и строительство жилья(в т.ч. ипотечные жилищные займы), то они увеличились за три года на 120,7 млрд. тенге или 12,2%, а их доля в ссудном портфеле наоборот снизилась на 0,6%. Также увеличились ипотечные жилищные займы и их доля в ссудном портфеле, выданные физ.лицам на 147,2 млрд. тенге или на 16,5%, а их доля осталась на прежнем уровне - 6,7% [6].

В сегменте ипотечного кредитования в розничном кредитовании валютой займов, на которую предъявляется основной спрос, является казахстанский тенге, тогда как на кредиты в иностранной валюте спрос снижается.

Можно отметить, что среди факторов роста спроса на займы со стороны населения наиболее значимыми являются увеличение сроков займов, снижение процентных ставок, необходимость финансирования потребительских расходов на приобретение товаров длительного пользования, а также, в определенной степени, рост уверенности потребителей в части восприятия долгового бремени и перспектив развития рынка недвижимости.

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени рынок ипотечного кредитования в Казахстане переживает период спада, чему послужил мировой финансовый кризис, который оказал существенное влияние и привел к падению рынка недвижимости. Так как большинство ипотечных кредитов носило валютный характер, а также выдавались под залог кредитуемой недвижимости, которая вследствие кризисных явлений в мировой и отечественной практике существенно потеряла в своей рыночной стоимости, привело к проблеме большого количества просрочки и невозврата по ипотечным займам населения. Таким образом, все эти факторы привели к вынужденным государственным мерам по поддержке рынка ипотечного кредитования, что конечно в первую очередь связано с социальным фактором.

Список литературы:

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости.- СПб.: С-Питербург, 2002 г., 345 с.
2. Дияров С.К. Экономика недвижимости. Кызолорда, 2003 г.- 269 с.
3. Аманжолов Г.К. "Долгосрочное ипотечное кредитование в РК", Шымкент, 2000 г.
4. 4.Официальный сайт Национального банка Республики Казахстан - Режим доступа: www.nationalbank.kz
5. 5.Консолидированная финансовая отчетность Национального банка Республики Казахстан за 2013 -2016 года - Режим доступа: www.nationalbank.kz
6. 6.Статистический бюллетень Национального банка Республики Казахстан за 2013-2016 года- Режим доступа: www.nationalbank.kz