Особенности применения сравнительного подхода

В статье рассматривается ряд проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам при выполнении процедур сравнительного подхода. Одной из таких проблем является отсутствие общепризнанной методологии расчета поправок к стоимости объектов аналогов. Путем рассуждений и результатов исследований определен комплекс действий и мер, направленных на обеспечение и развитие по совершенствованию оценки объектов недвижимости сравнительным подходом.

Как указано в Концепции развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на 2010-2020 годы [1], с помощью правильной оценки можно решить многие проблемы управления экономикой, в частности, на рынке недвижимости. Для того, чтобы повысить эффективность использования всех материальных ресурсов, их нужно правильно оценить и обложить разумным налогом. Тогда плодородные земли не будут зарастать бурьяном, т.к. потребуется платить налог не с фактического дохода, а с такого, который может быть получен при наиболее эффективно использовании земли. По этой же причины не будут пустовать квартиры и появится рынок аренды жилья. Цивилизованным образом решится проблема сноса малоэтажного жилья, расположенного в центре города. Там просто не выгодно будет иметь одноэтажный дом, так как налог на землю будет достаточно высокий. Для достижения поставленных целей казахстанскими оценщиками проделана большая работа в данной области. Одно из главных достижений - разработка национальных стандартов оценки, в частности, НСО "Оценка недвижимого имущества" № 326 от 09.12.2010 г. Ведь в настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в Казахстане стоит достаточно остро. Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных "нашему", очень часто дает неприемлемые результаты.

Каждый вид оценки требует применения определенных подходов и собственной процедуры расчетов. Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или короче - методом сопоставимых продаж (МСП). Критерием сравнительного подхода выступают цены, сложившиеся на рынке на аналогичные объекты, с учетом тенденций их изменения.

Сравнительный подход, традиционно в теории оценки рыночной стоимости недвижимости, представляется состоящим из одного метода - метода рыночных сравнений. В различных работах, при этом, отмечается, что он может применяться в виде нескольких методов или их модификаций:

  • метод парных сравнений;
  • метод общей группировки;
  • метод сравнительной единицы.

Однако, в оценочной практике используются и иные способы определения стоимости недвижимости, которые предлагается именовать методом квалиметрии и методом аналогий.

Тем не менее, метод сопоставимых продаж основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, аналогичными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а метод сопоставимых продаж - методом рыночной информации. Метод сравнения продаж может быть применен только на достаточно развитых рынках недвижимости, в отношении объектов на которых имеется возможность получения информации требуемого объема и качества. Однако в настоящее время в наиболее экономически активных регионах для ряда объектов 2 классификационной группы сложились условия для применения метода рыночных сравнений.

В случае если информационная база для применения методов сравнения продаж и квалиметрии отсутствует, можно рекомендовать в рамках сравнительного подхода, использовать метод аналогий. Метод аналогий может быть применен в нескольких модификациях, которые различаются используемыми базами сравнения. В методе аналогий могут использоваться: валовой рентный коэффициент (ВРК), лидирующие индикаторы, иные соотношения. Достоинства и недостатки ВРК хорошо известны и, поэтому, не будем на них останавливаться.

При использовании в методе аналогий лидирующего индикатора предлагается исходить из того, что существуют некоторые товары, работы или услуги, цены на которые изменяются приблизительно в такой же пропорции, как и на оцениваемые объекты недвижимости. При этом данные изменения происходят открыто и быстрее, по сравнению с изменениями цен на недвижимость, что делает доступным получение исходной информации.

Другими словами, методом аналогий стоимость недвижимости может быть выражена в определенном количестве автомобилей, тоннах нефти или кубических метрах газа, цены на которые хорошо известны.

В методе аналогий могут использоваться и иные соотношения. Например, сложившиеся пропорции между ценами на загородные и городские земли, между ставкой надежного банковского процента и нормой дисконта для земли, между стоимостью 1 кв. м офисных и складских помещений и т.д.

Сравнительный подход состоит из двух методов:

  1. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Этот метод может быть объективным лишь в том случае, когда будет достаточно сопоставимой и достоверной информации по прошедшим сделкам.

Для определения стоимости объекта по данному методу в цену продажи или в элемент сравнения вводятся корректировки (поправки) на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Существует два вида поправок: процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки вносятся к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, если хуже, применяется отрицательная поправка. Также стоимостные поправки могут вноситься в цену проданного объекта-аналога в целом, изменяя её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта- аналога и оцениваемого объекта.

  1. Метод ВРМ (валового рентного мультипликатора)

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

  • Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
  • Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
  • в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом; не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости подразумевает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов- аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Тем не менее, метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и общедоступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами - наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок [2].

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:

  • односемейных жилых домов;
  • недвижимости малого частного бизнеса;
  • незастроенных участков земли (при развитом рынке земли). Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
  • рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
  • информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
  • объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
  • нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.)[3].

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода довольно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом можно увидеть на таблице 1.

Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если методом сопоставимых продаж не используется, а даёт лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам. В качестве источников информации при создании информационной базы сравнительного подхода можно рассматривать:

Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы - предпосылка практической реализации сравнительного подхода в российских условиях на рынке недвижимости.

Данные региональных риэлтерских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на российском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщиками и риелторами представляют особое значение для оценщика, желающего иметь достоверную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складываются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком.

1 этап

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

 

необходимо сегментирование рынка, то есть разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

 

Объекты по:

  • назначению использования;
  • качеству;
  • передаваемым правам;
  • местоположению;
  • физическим характеристикам.

Субъекты по:

  • платежеспособности;
  • возможностям финансирования;
  • инвестиционной мотивации.

2 этап

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3 этап

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4 этап

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Примечание - Составлено автором по данным - http://pravis.ru/index.php?id=35&page=publications

Таблица 1-Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом

  1. Данные, предоставляемые участниками сделок - покупателями и продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяснить все мотивы сделки, однако он сложнее идет на контакт. У продавца легче получить информацию ввиду отсутствия его заинтересованности в уже проданном (отчужденном) объекте.
  2. Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства.
  3. Публичные записи регистрационных служб и других государственных организаций (в Казахстане - комитеты по управлению государственным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвентаризации и др.).
  4. Данные страховых компаний, налоговых служб;
  5. Периодические издания по недвижимости, а также бюллетени риэлтерских фирм и публикации в Интернете, в рекламных журналах и буклетах и т.д.
  6. Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать последние изменения на рынке - подъем либо спад. Однако в листингах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, отражающее чистоту сделки [4].

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

  1. Тщательно проверить использование для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
  2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого списка оценщик может сделать вывод:

  • юридически сделка была корректна;
  • продажа представляет собой открытую рыночную сделку, типичную для изучаемого сегмента рынка.

В целом, пока оценочная деятельность недвижимости в нашей стране в стадии становления, идет процесс формирования методики развития, и, в связи с этим, еще существует много проблем, которые требуют своего решения:

  • необходимость координации деятельности государственных ведомственных организаций, занимающихся оценкой, а также многочисленных палат и ассоциаций оценщиков;
  • разработка положения о проведении экспертизы результатов оценки и его утверждение;
  • создание единого регистра стоимостей объектов недвижимости;
  • создание учебно-методического центра с целью продуктивной работы постоянно действующих курсов повышения квалификации оценщиков.

На сегодня, разумеется, решения всех этих проблем требуют уточнения законодательнонормативной базы. В Казахстане выросла целая плеяда высококвалифицированных оценщиков, большинство из них достигли этого уровня через самообразование, а их работы не проходили экспертизы. Дело в том, что пока у нас еще нет комиссии по экспертизе.

В настоящее время важна координация действий всех оценщиков Казахстана, где необходимо выработать основные методические принципы в оценочной деятельности.

 

Список литературы:

  1. Закон "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" от 30 ноября 2000 года/ № 109II. - Режим доступа: http://online.zakon.kz/Document/ ?doc_id=1020914
  2. Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в Республике Казахстан: проблемы и состояние. // Земельные ресурсы Казахстана. - 2007. - № 3., [152, с. 2-6].
  3. Оценка бизнеса: Учебно-методическое пособие. / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005., [551, с.150].
  4. Булатов А.С. Экономика: Учебник / А.С. Булатов.- М, 2005., [557, с.40].
Год: 2016
Город: Караганда
Категория: Экономика