Субъективное право общей долевой собственности реализуется посредством правоотношений. Как и любое гражданское правоотношение, правоотношение общей долевой собственности устанавливается в результате взаимодействия между людьми. В правоотношении общей долевой собственности взаимодействие его участников осуществляется в соответствии с принадлежащими им субъективными правами и возложенными на них обязанностями, которые составляют главное специфическое содержание данного правоотношения.
Субъективное гражданское право — это юридическое образование, имеющее собственное содержание, которое состоит из юридических возможностей, предоставленных субъекту. Юридические возможности, как составные части содержания субъективного гражданского права, именуются правомочиями. Правомочие — это субъективное право в действии. Такими правомочиями в правоотношении общей долевой собственности, как и в любом ином правоотношении собственности, прежде всего, являются правомочия: владения, пользования и распоряжения.
Если правомочия по владению и пользованию общим имуществом, за исключением некоторой специфичности, касающейся множественности субъектного состава, правоотношения общей долевой собственности в данном правоотношении реализуются аналогично с односубъектной собственностью, то реализация такого правомочия, как правомочие распоряжения, в рассматриваемом правоотношении весьма своеобразно.
Согласно п. 2 ст. 188 ГК «право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества». В юридической литературе широко распространено мнение, что именно правомочие распоряжения является определяющим в характеристике права собственности как абсолютного права, отдаляющим его от других вещных и всех обязательственных прав. На наш взгляд, эта точка зрения необоснованна, так как правомочие распоряжения присутствует и в иных вещных правах, например, в праве хозяйственного ведения (ст. 196 ГК), праве оперативного управления (ст. 202 ГК) и в обязательственных правах на вещь, например, при доверительном управлении (п. 1 ст. 883 ГК). На наш взгляд, определяющим в характеристике права собственности как абсолютного права является не само правомочие распоряжения, а его характер. Правомочие распоряжения в ином вещном праве и обязательственном праве на вещь осуществляется только в дозволенных собственником или законом рамках, поэтому оно производно от воли собственника. В праве собственности же это правомочие свободно от воли других лиц и осуществляется по усмотрению самого собственника.
А.Т.Джусупов раскрывает правомочие распоряжения в качестве возможности определения, изменения правового положения или состояния имущества путем совершения юридически значимых актов, влекущих за собой изменение его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача во временное пользование, уничтожение, переработка и т.д.) [1]. Следовательно, по праву распоряжения собственник может уничтожить вещь, подвергнуть ее отчуждению, заключить относительно нее ту или иную сделку и т.д. По иному указанное правомочие характеризует С.В.Скрябин. Он отмечает то, что «правомочие распоряжения надлежит рассматривать как возможность собственника совершать в отношении принадлежащей ему вещи юридически значимые акты, которые: а) определяют дальнейший объем власти собственника относительно нее; б) свидетельствуют о передаче права собственности на вещи другому лицу» [2, 123]. Анализируя указанное определение, следует отметить, что С.В.Скрябин при толковании правомочия распоряжения упускает один момент — право на уничтожение собственником принадлежащей ему вещи. Он считает, что «под уничтожением можно понимать случаи, когда вещи нет, ее вообще не существует в природе. А … одним из существенных признаков субъективного права собственности является то, что, как и всякое другое вещное право, оно связывает лицо с вещью. Если вещи как объекта права больше не существует, то происходит прекращение права собственности как такового на ту же вещь. Другими словами, собственник сознательно идет на прекращение своего права. Именно в этом заключается в данном случае определение собственником юридической судьбы вещи, которое мы не можем непосредственно отнести к правомочию распоряжения, и эти действия собственника могут составить самостоятельное правомочие права собственности» [2, 121]. С данным утверждением можно не согласиться, так как вещь исчезает именно в результате осуществления собственником уничтожения вещи. Само же право на уничтожение вещи является не чем иным, как реализацией правомочия распоряжения собственником своим имуществом.
Д.М.Генкин определял правомочие распоряжения как право собственника своим волевым актом устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами по поводу принадлежащих ему вещей [3]. Определение Д.М.Генкина содержит указание только на то, что собственник своим волевым актом может устанавливать правоотношения. Однако собственник, устанавливая своим волевым актом новое правоотношение, может изменять или прекращать существующее. Например, при отчуждении доли в имуществе возникает обязательственное правоотношение купли-продажи. Но в результате изменяется право собственности, оно становится долевым. Иногда правомочие распоряжения может вообще не порождать нового правоотношения. Например, при уничтожении вещи правомочие распоряжения только прекращает правоотношение. Поэтому, на наш взгляд, наиболее удачным из проанализированных формулировок определения правомочия распоряжения является определение А.Т.Джусупова.
Характер и содержание правомочия распоряжения имуществом в долевой собственности определяются особенностями данного вида права собственности. Так, если в односубъектной собственности присутствует одно правомочие распоряжения в отношении имущества собственника, которое по его усмотрению может осуществляться в различных формах, то в долевой собственности ГК различает правомочие распоряжения в отношении всего общего имущества и правомочие распоряжения в отношении доли в праве долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, основано на принципе единогласия, поскольку осуществляется по соглашению всех его участников (п. 1 ст. 212 ГК). Продать, поменять или иным образом распорядиться общим имуществом участники долевой собственности могут лишь на основе взаимного соглашения, независимо от размеров долей каждого из них в праве собственности.
«Согласие участников долевой собственности на распоряжение ею, в отличие от аналогичного согласия участников совместной собственности, не презюмируется, а должно быть надлежаще выражено» [4, 422]. Письменные сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должны быть подписаны всеми сособственниками или их представителями. Отсутствие согласия хотя бы одного участника общей долевой собственности на сделку с нею невосполнимо даже таким способом, как решение суда, поскольку в отличие от реализации правомочий владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, недостижение соглашения о порядке распоряжения общим имуществом исключает возможность установления этого порядка судом. «Распорядиться частью имущества, находящегося в долевой собственности, без согласия всех сособственников ее участник может лишь после раздела или выдела имущества из состава долевой собственности, то есть прекращения общей собственности на имущество» [4, 423]. Суд не вправе определить способ распоряжения общим имуществом. Установленный принцип взаимного согласия должен действовать без каких-либо изъятий. Два сособственника могут продать свои доли, но навязать третьему продажу своей доли, а следовательно, и всего общего имущества в целом, они не вправе. Данное правило, очевидно, является результатом последовательного проведения в нормах гражданского права принципа неприкосновенности и защиты права собственности.
Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом.
Место правомочия распоряжения долей в содержании субъективного права специфично. Особенность правомочия распоряжения долей проявляется в возможности реализации данного правомочия независимо от согласия остальных сособственников.Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю или распорядиться ею иным образом (п. 2 ст. 212 ГК). Единственным исключением из данного правила является п. 3 ст. 230 ГК, согласно которому участники договора о совместной деятельности не вправе распоряжаться своей долей в общем имуществе без согласия остальных участников договора о совместной деятельности. В случае отказа остальных участников дать согласие сособственнику на распоряжение долей в договоре о совместной деятельности этот участник имеет право по своему усмотрению отказаться от участия в совместной деятельности (п. 2 ст. 232 ГК) и потребовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 218 ГК). Но наличие у сособственника нескольких вариантов возможного поведения в отношении своей доли не дает оснований для признания самого права распоряжения долей «самостоятельным субъективным правом распоряжаться принадлежащей ему долей [5]. «Право распоряжения во всех случаях, — как указывала Р.П.Мананкова, — независимо от того, идет ли речь об общей собственности либо об индивидуальной …, предоставляет собственнику возможность самому определить юридическую судьбу вещи. Реализация этой возможности может происходить в различных формах, однако само правомочие распоряжения от этого не перестает быть элементом субъективного права собственности и не становится, следовательно, «самостоятельным субъективным правом» [6, 99].
Законодательством предусмотрены определенные условия осуществления сособственником правомочия распоряжения долей, так как его реализация ведет к возникновению определенных правовых последствий как для самого участника долевой собственности, так и для остальных сособственников.
При распоряжении своей долей участник общей долевой собственности передает другому лицу не часть общего имущества в натуре, а долю в праве общей собственности. Таким образом, при отчуждении доли меняется лишь субъектный состав правоотношения. Передача другому лицу в собственность части имущества, находящегося в долевой собственности, возможна лишь после выдела или раздела общего имущества, т.е. в случаях частичного или полного прекращения долевой собственности.
Согласно п. 2 ст. 212 ГК каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению не только продать, подарить, завещать, заложить свою долю, но и распорядиться ею иным образом, например, поменять или сдать в аренду. Однако другим участникам общей долевой собственности далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы и в приращении своих собственных долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственников на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей долевой собственности. Этим целям призваны служить содержащиеся в законе правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.
Наличие в законе правил о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли делает актуальным вопрос о соотношении этого права с правомочием распоряжения долей. В соответствии с п. 2 ст. 212 ГК каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. Между тем п. 4 ст. 188 ГК указывает на то, что осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Таким образом, ГК устанавливает определенные рамки при осуществлении собственником своих правомочий. «Это не означает, что владение, пользование и распоряжение должны следовать предписаниям закона. Законодатель намечает только границы, пределы осуществления права собственности» [2, 219]. Эти пределы могут устанавливаться как для всех правомочий собственника сразу, так и для каждого из них в отдельности. Поэтому требование ст. 212 ГК о соблюдении условий о преимущественном праве покупки при реализации участником долевой собственности своего правомочия распоряжения долей является своего рода пределом, ограничением. Наличие такого ограничения указывает на специфичность реализации правомочия распоряжения в правоотношении общей долевой собственности.
«Право преимущественной покупки — это предоставленная законом участникам общей долевой собственности возможность приобрести право на продаваемую одним из сособственников долю преимущественно перед посторонними лицами, на равных с ним условиях» [6, 100].
В законе строго очерчены пределы преимущественного права покупки. Во-первых, о преимущественном праве покупки может идти речь только лишь при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число сособственников; во-вторых, преимущественное право покупки имеет место при продаже доли или при отчуждении доли по договору мены. Преимущественное право покупки доли касается всех случаев продажи доли, кроме случая продажи с публичных торгов. Из этого следуют два практических вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них. Продавец имеет право сам выбрать, какому из сособственников он продаст долю. Кроме того, сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля не продается и не меняется, а отчуждается иным образом. Отчуждение доли по договору дарения не создает преимуществ у других участников общей долевой собственности. Преимущественное право покупки доли не распространяется на случай продажи ее с публичных торгов.
В юридической литературе советского периода неоднократно ставились вопросы о закономерности закрепления права преимущественной покупки в законодательстве. Кроме этого, исследователи пытались выяснить, в чем именно заключается служебная роль этого права, не является ли преимущественное право одних сособственников ограничением прав продавцов доли [6, 101].
Наряду с положительной оценкой преимущественного права покупки отдельные авторы высказывались против закрепления данного права в законодательстве. Так, М.В.Зимелева считала, что «право преимущественной покупки необычайно усложняет и затрудняет продажу доли в общей собственности …» [7]. Данную проблему можно проанализировать. Если брать во внимание принцип свободы договора, провозглашенный гражданским правом, то возложение на собственника-продавца доли обязанности соблюдения преимущественного права покупки остальных сособственников является своего рода ограничением. Но из этого не следует, что «право это заключает в себе великое обременение для собственника» и что необходимо «освободить соучастников от этого стеснения, особенно в виду многочисленных контроверз и споров, к коим это право подает повод» [8].
Сособственник-продавец может быть заинтересован в продаже своей доли третьему лицу, не являющемуся участником долевой собственности. Но он не может реализовать свое желание, так как остальным участникам долевой собственности гарантировано преимущественное право покупки. Такое ограничение на свободный выбор контрагента по договору имеет место не только при продаже доли одним из участников в общей долевой собственности. Так, в соответствии со ст. 557 ГК «наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет … преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок». Наймодатель не сможет по истечении срока договора имущественного найма заключить договор с другим лицом, если наниматель надлежащим образом исполнял свои обязанности. Несмотря на то, что такого рода ограничения единичны, они встречаются в гражданском законодательстве. Они направлены, в первую очередь, на защиту интересов более слабой стороны в отношениях. Так, преимущественное право покупки призвано защищать интересы остальных сособственников в отношениях долевой собственности от включения в их число постороннего, может быть даже случайного, нежелательного лица. Ведь, по большому счету, собственнику-продавцу неважно, кто у него купит долю, он заинтересован только в получении стоимости своей доли. Цена доли, по требованию закона, и в случае покупки доли одним из сособственников, и в случае покупки доли посторонним лицом, одинаковая. Поэтому единственным обременением, на наш взгляд, является возложение на продавца обязанности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, с указанием цены и других условий, на которых он ее продает (п. 2 ст. 216 ГК). Можно было бы в целях упрощения данной процедуры довольствоваться устной формой уведомления остальных сособственников о продаже доли постороннему лицу. Но в этом случае при возникновении спора устная форма только осложнит доказывание самого факта уведомления о продаже.
Гораздо больший риск для сособственника-продавца несет заключенная в п. 2 ст. 216 ГК норма о том, что продавец вправе осуществить продажу своей доли постороннему лицу только по истечении определенного срока, в течение которого имеют право отказаться от приобретения либо приобрести продаваемую долю остальные сособственники. Для продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество этот срок составляет один месяц, а в отношении прочего имущества — десять дней со дня получения сособственниками извещения. Риск заключается в том, что если в течение указанного срока участники долевой собственности не осуществят свое преимущественное право покупки, либо откажутся от приобретения продаваемой доли, сособственник-продавец может потерять и постороннего покупателя.
Несмотря на то, что реализация преимущественного права покупки никаким образом не влияет на интересы продавца, другим сособственникам преимущественное право покупки дает возможность избежать появления в числе участников долевой собственности нежелательных по тем или иным причинам лиц.
ГК устанавливает сроки, в течение которых участники долевой собственности имеют преимущественное право при приобретении доли в праве долевой собственности, о продаже которой постороннему лицу их известил продавец доли. Эти сроки различны в зависимости от того, продается ли доля в праве долевой собственности на недвижимое имущество, или продается доля в праве долевой собственности на движимое имущество. При продаже доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество этот срок составляет один месяц, при продаже доли в праве долевой собственности на другое имущество — 10 дней. Различие в сроках имеет практическое значение, если вся общая собственность является недвижимым или движимым имуществом. Так как сособственники имеют доли не в общей собственности, а в праве на долевую собственность, фиксации в натуре имущества в доле в праве на долевую собственность не происходит. Если же в состав долевой собственности входит как движимое, так и недвижимое имущество, должен соблюдаться срок, установленный для отказа собственника от приобретения доли в праве на недвижимость. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли, исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков продавец вправе продать долю любому лицу.
Законодатель прямо не определяет, в какой форме должен быть выражен отказ. Логично предположить, что такой отказ должен быть выражен в письменной форме, поскольку именно в такой форме извещаются остальные сособственники о намерении продать долю постороннему лицу. Между тем ГК не содержит императивную норму о письменной форме такого отказа. Исходя из этого можно предположить, что отказ от покупки продаваемой доли может быть высказан и устно. Но поскольку получение отказа от других сособственников о покупке продаваемой доли придает легитимность действиям собственника-продавца по продаже своей доли третьим лицам, устный отказ может осложнить доказывание его получения в случае возникновения спора. Поэтому, на наш взгляд, целесообразно в п. 2 ст. 216 ГК включить норму о том, что отказ от покупки продаваемой доли в праве собственности должен быть выражен в письменной форме.
Поскольку преимущественное право покупки является преимуществом сособственников перед всеми третьими лицами, которые являются потенциальными покупателями продаваемой доли, его нельзя рассматривать как определенную льготу, предоставленную одному сособственнику за счет ущемления прав остальных участников долевой собственности. Преимущественное право покупки продаваемой доли не наделяет преимуществом одного из сособственников и в зависимости от размера его доли. Размер долей в данном случае не имеет никакого значения. При продаже одним из участников общей долевой собственности своей доли остальные сособственники имеют равные права на ее приобретение. Вопросов не возникает, когда продажа осуществляется одним сособственником из двух другому. Однако если сособственников более двух, и все они выразили желание приобрести продаваемую долю, есть вероятность возникновения спора. Законодательством данная ситуация конкретно не решена. Есть основания предполагать, что выбор покупателя среди участников общей долевой собственности является прерогативой сособственника-продавца: «…продавец может продавать долю по своему усмотрению любому из сособственников, изъявивших желание приобрести долю» [4, 423]. Однако некоторые авторы считают, что такое решение вопроса «не дает гарантии объективности выбора и отсутствия злоупотребления со стороны продавца», поэтому «покупателем целесообразнее признавать сособственника, ранее других заявившего о согласии купить долю» [6, 107].
На наш взгляд, выбор одного покупателя среди нескольких сособственников, изъявивших желание приобрести долю, может существенно отразиться на интересах остальных сособственников, так как любого из них интересует характер их права и права других, а в данном случае у одного из них увеличивается доля. Для физических лиц это может и не иметь принципиального значения, но когда речь идет о реализации преимущественного права покупки участников консорциума, сособственникам может быть невыгодно усиление позиций одного из них. Поэтому мы предлагаем редакцию п. 2 ст. 216 ГК дополнить правилом следующего содержания: «при наличии двух и более участников общей долевой собственности, желающих воспользоваться преимущественным правом покупки доли, если соглашением между ними не предусмотрено иное, преимущественное право покупки доли осуществляется участниками пропорционально размерам их долей». Не в равных долях, а именно пропорционально размерам долей, так как однажды согласившись с неравенством долей, в последующем имеющий бльшую долю сособственник вправе сохранять свое первенство.
Вопрос реализации преимущественного права покупки непосредственно связан с преобразовательными исками.«Преобразовательным (конститутивным) иском называется иск, направленный на изменение или прекращение существующего между истцом и ответчиком правового отношения по решению суда» [9, 366].
В советский период теория преобразовательных исков получила наиболее полное и подробное развитие в работах М.А.Гурвича, по мнению которого право преимущественной покупки, возникшее на основании права общей собственности и факта отчуждения кем-либо из участников этого права своей доли постороннему лицу, направлено на ликвидацию нового правоотношения, возникшего на основании отчуждения, и на переход отчужденного к истцу — участнику общей собственности [9, 366]. Между тем не все ученые признавали существование данного вида исков, ссылаясь на то, что суд лишь охраняет существующее нарушенное или оспариваемое право, но не создает новых гражданских прав. Позиция противников существования преобразовательных исков основывалась на следующих положениях: «суд должен защищать только то право, которое у истца существовало и существует в реальной действительности; суд не может своим решением прекращать или изменять субъективные права и тем более создавать права или обязанности, которых у истца до решения суда не было; суд лишь подтверждает право, существовавшее до обращения за судебной защитой; суд должен только проверить, есть ли право при данных конкретных обстоятельствах» [9, 367].
В настоящее время п. 1 ст. 9 ГК предусматривает, что защита гражданских прав может осуществляться судом путем прекращения или изменения правоотношений. Кроме того, ст. 7 ГК рассматривает судебное решение, установившее гражданские права и обязанности в качестве юридического факта. Все это свидетельствует о том, что судебное решение может рассматриваться в качестве юридического факта, который влечет за собой преобразование (изменение или прекращение) правоотношения в установленных законом случаях. Характерной чертой преобразовательных решений и исков является то, что суд может выносить такие решения только в случаях, указанных законом, если имеются факты, с которыми закон связывает возникновение права на изменение или прекращение правоотношения.
Черты преобразования придает осуществлению правоотношения общей долевой собственности п. 3 ст. 216 ГК, который гласит: «при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя». Именно в этом случае право преимущественной покупки принимает характер преобразовательного правомочия, так как решением суда прекращается правоотношение между продавцом доли и ее приобретателем, посторонним лицом. Решение суда порождает права и обязанности у другого покупателя-участника правоотношения общей долевой собственности. Таким образом, именно судебная реализация права преимущественной покупки придает ему преобразовательный характер.
Защита нарушенного преимущественного права покупки осуществляется судом. Нарушение преимущественного права покупки обычно выражается в неисполнении продавцом доли обязанности известить остальных сособственников о продаже доли (либо ее продаже) постороннему лицу до истечения срока, указанного в п. 2 ст. 216 ГК.
Участник общей долевой собственности может реализовать право на защиту нарушенного права преимущественной покупки в течение трех месяцев. В науке данный срок рассматривается как сокращенный срок исковой давности [10]. Нарушенное право защищается судом посредством перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на участника общей долевой собственности. Указанный трехмесячный срок является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 180 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности.
Между тем закон не упоминает о том, что происходит со сделкой, заключенной между продавцом доли в праве на общее имущество и ее приобретателем — посторонним лицом, в нарушение права преимущественной покупки. Некоторые авторы считают, что перевод прав и обязанностей покупателя на участника общей собственности как результат судебной защиты нарушенного права преимущественной покупки возможен лишь при условии, что сделка продавца с посторонним покупателем будет признана недействительной полностью либо в части субъектного состава [11]. Мы не согласны с такой точкой зрения. Нельзя перевести несуществующие права и обязанности. Именно такими они становятся в результате признания недействительной сделки, на возникновение которых она направлена. По решению суда на сособственника же, чье право преимущественной покупки нарушено, могут быть переведены только реально существующие права и обязанности покупателя, возникшие на основании заключенного с сособственником-продавцом договора. Кроме того, оснований для того, чтобы обязать продавца заключить с сособственником новый договор, в законе нет. По этим же причинам не приемлема и конструкция признания сделки недействительной в части, так как нет оснований полагать, что без включения недействительной части сделка была бы совершена. Исходя из этого наиболее целесообразным средством урегулирования конфликта, возникшего между участниками общей долевой собственности, является перевод прав и обязанностей покупателя на сособственника, осуществление которого возможно только при сохранении в силе договора купли-продажи, заключенного продавцом с посторонним покупателем.
Суд, вынося решение, прекращает правоотношение между продавцом доли и ее приобретателем, посторонним лицом, и устанавливает новое правоотношение, где покупателем выступает истец. Момент прекращения первого и возникновения второго правоотношения совпадает, что дает право говорить о преобразовании правоотношений из одного в другое, поскольку предметом договора остается та же доля в праве на общее имущество, продавцом является все тот же сособственник, чья доля продается, меняется лишь покупатель. Наиболее полная защита нарушенного права преимущественной покупки обеспечивается именно переводом прав и обязанностей, а не восстановлением первоначального положения, существовавшего до нарушения права. Именно при переводе прав в равной мере учитываются и охраняются интересы и продавца и покупателей, так как продавец продает, а покупатель покупает на таких же условиях, на которых был заключен договор купли-продажи с посторонним лицом. Восстановление же решением суда первоначального состояния не всегда может быть желательно как для продавца, так и для покупателя-сособственника.
Согласно п. 4 ст. 216 ГК уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Закон признает преимущественное право покупки неотчуждаемым правом, поэтому сделки, связанные с уступкой этого права или с отказом от него, признаются недействительными.
П. 5 ст. 216 ГК устанавливает, что правила о преимущественном праве покупки распространяются также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время, очевидно, что это правило на практике может иметь ограниченное применение, так как в этом случае участнику общей собственности нужно будет взять на себя все обязательства по предоставлению имущества, предусмотренного договором мены. Осуществление в договоре мены преимущественного права покупки возможно только тогда, когда сособственник может передать отчуждателю доли вещь, тождественную вещи, которая предусмотрена договором мены с третьим лицом. Предположим, в обмен на долю в праве собственности на общую вещь постороннее лицо предлагает продавцу двухкомнатную квартиру в доме с улучшенной планировкой, общей площадью 60 квадратных метров, расположенную в элитном районе города. Участнику общей собственности, который желает воспользоваться преимущественным правом покупки, будет весьма затруднительно предоставить отчуждателю доли квартиру, тождественную той, которую предлагает третье лицо. Поэтому осуществление преимущественного права покупки при отчуждении по договору мены возможно лишь тогда, когда доля обменивается на вещь, определенную родовыми признаками, а не индивидуально-определенную вещь, тем более недвижимость. Единственное условие, которое может быть выдвинуто приобретателю-сособственнику, это то, что вещь, которую он предлагает отчуждателю доли, должна быть того же рода, того же качества и в том же количестве, что и вещь, предлагаемая третьим лицом.
Говоря о продаже доли в праве долевой собственности, необходимо отметить, что эта доля переходит к приобретателю с момента заключения договора (ст. 217 ГК). Правило, сформулированное в ст. 217 ГК, не является отступлением от правила, которое закреплено в п. 1 ст. 238 ГК, согласно которому право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Ст. 217 ГК определяет момент перехода к приобретателю по договору не права собственности на вещь, а доли в праве общей долевой собственности. Эта доля переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Правило ст. 217 ГК является подтверждением того, что участнику общей долевой собственности принадлежит не какая-то конкретная часть общей вещи, а именно доля в праве собственности на вещь.
Норма закона о переходе права собственности на долю к ее приобретателю по договору является диспозитивной. Соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент перехода права собственности. Например, по соглашению сторон момент перехода к приобретателю права на долю может быть отнесен к какому-то более позднему моменту, нежели момент заключения договора. Таким моментом может быть, например, момент полной уплаты покупной цены.
Момент перехода права собственности на долю в праве, если в долевой собственности находится недвижимое или иное имущество, договор об отчуждении которого подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, подчиняется общим правилам о моменте возникновения права собственности у приобретателя по договору, предусмотренным п. 2 ст. 238 ГК. Право собственности у приобретателя в данном случае возникает с момента государственной регистрации или нотариального удостоверения договора. В случае, когда договор подлежит и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, право собственности на долю в праве долевой собственности возникает с момента государственной регистрации такого договора.
Таким образом, распоряжение долей в общей долевой собственности сопряжено с соблюдением правил о преимущественном праве покупки. Будучи постоянным элементом субъективного права сособственника, преимущественное право покупки значительно отличается от других правомочий. Не являясь самостоятельным, оно возникает одновременно с другими правомочиями. Его служебная роль заключается в том, что оно призвано обеспечивать интересы сособственников при продаже одним из них своей доли в праве собственности постороннему лицу, поскольку реализация этого права приводит к преобразованию правоотношения общей долевой собственности либо к его ликвидации и образованию индивидуальной собственности.
Список литературы
1. Джусупов А.Т. Статья 188. Понятие и содержание права собственности // Гражданский кодекс Республики Казахстан — толкование и комментирование. Общая часть. — Вып. 1. — Алматы: Баспа, 1997. — С. 118.
2. Скрябин С.В. Право собственности в Республике Казахстан: Сравнительно-правовой комментарий книги Уго Матеи «Основные принципы права собственности». — Алматы: Дайк-Пресс, 2000.
3. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. — М.: Госюриздат, 1961. — С. 116.
4. Покровский Б.В. Право общей собственности // Гражданское право. Учебник для вузов (академический курс). Т.1 / Отв. ред. М.К.Сулейменов; Ю.Г.Басин. — Алматы: Изд-во КазГЮА, 2000. — С. 422.
5. Васильев Ю. Право общей долевой собственности граждан. Комментарий к ГК РСФСР // Советская юстиция. — 1968. — № 11. — С. 119.
6. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. — Томск: Изд-во Томск. ун-та, 1977. — С. 99.
7. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. — Вып. 2. — М., 1941. — С. 64.
8. Первоначальный проект статей о праве общей собственности с объяснениями. — СПб.: Сунодальная типография, 1887. — С. 30.
9. Баймолдина З.Х. Гражданское процессуальное право Республики Казахстан: В 2 т. — Т. 1. Общ. часть (Темы 1–15). Учебник. — Алматы: КазГЮА, 2001. — С. 366.
10. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Юрист. — 2003. — № 1. — С. 38.
11. Научно-практический комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А.Флейшиц. — М.: Юрид. лит., 1966. — С. 135.