Проблемы обеспечения достоверности оценки стоимости бизнеса

Актуальность проблемы обеспечения достоверности оценки стоимости бизнеса вызвана рядом причин. Во-первых, разные ре­зультаты оценки одного и того же объекта при отсутствии крите­рия возможного расхождения таких результатов приводят к при­знанию одного из них недостоверным, со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями. Во-вторых, отсутствие единоо­бразия и возможности повторить результаты оценки очень сильно снижает уровень доверия к оценщикам и в целом к оценочной деятельности.

Не секрет, что сейчас результаты разных оценщиков опре­деления стоимости одного и того же объекта на одну дату могут расходиться в два и более раза [1]. На абсолютно недопустимый факт недостоверной оценки стоимости компании «Русагропром» указал в своей статье [2] Ревуцкий Л.Д., когда результаты оценки, выполненные филиалами международных фирм E&Y и D&T, от­личались в 9 раз. В Казахстане тоже имеются факты выполнения заказной оценки, но даже если отчеты выполняются добросовест­ными и компетентными оценщиками их оценки могут значитель­но отличаться друг от друга.

Для того, чтобы выявить причины вариации результатов оценки одного объекта мы провели эксперимент и поручили четырем опытным оценщикам оценить конкретную гостини­цу общей площадью 5770,4 кв.м и объемом 20049 куб.м, распо­ложенную в центре г. Астана. Результаты их оценки приведены в таблице № 1.

Результаты оценки гостиницы

Если принять, что квалификация всех четырех экспертов про­порциональна их стажу работы в оценке, то можно рассчитать ма­тематическое ожидание (М[Х]) , которое равно средневзвешенной величине случайных результатов полученных экспертами. За меру веса принимается показатель относительного стажа работы. М[Х]) будет равно средней взвешенной их результатов, т.е. 9198 тыс. долл. Расчет математического ожидания и показателей точности расчетов приведен в таблице 2.

Результаты расчета точности оценки гостиницы

Результаты расчета точности оценки гостиницы

Трекинг является показателем точности прогноза. Это отно­шение суммарной ошибки к среднему всех абсолютных отклоне­ний. Если абсолютная величина трекинга превышает 2, то резуль­таты оценки экспертов нельзя признать достаточно точными [3 с.418].

Коэффициент вариации результатов оценки равен 8,1% < 10%, трекинг в пределах нормы, а коэффициент осцилляции равен 18,98% < 20%. Однако эти результаты достигнуты путем манипу­ляции экспертов с весовыми коэффициентами. То есть все четыре эксперта интуитивно знают примерную стоимость гостиницы и так подбирают весовые показатели согласования, чтобы получить приемлемый для них результат. И что интересно все такие разные весовые показатели получены с помощью математического мето­да анализа иерархий (МАИ). Но подобное вольное обращение при расчете весовых коэффициентов можно использовать и при дого­ворной оценке. Поэтому для согласования результатов несколь­ких подходов мы рекомендуем использовать более объективный метод нечетких множеств.

В работе Губко М.В. [4] дается определение нечетким мно­жествам и поясняется, что в математике давно используется по­нятие множества - совокупности объектов, выделенных по неко­торому признаку. Это понятие является базовым в современной математике и потому не определяется строго, формально. Так, если задано некоторое базовое множество X (конечное или бес­конечное), то его подмножеством (четким подмножеством) А называется любое множество, содержащее в себе только элемен­ты множества X (хотя, может быть, и не все его элементы). Лю­бое подмножество А множества X можно описать его функцией принадлежности.

В четком множестве любой элемент может или принадлежать ему, или не принадлежать, поэтому функция принадлежности при­нимает лишь два возможных значения - ноль или единица.

В нечетком же множестве (точнее, в нечетком подмножестве базового множества X) любой элемент х G X может принадлежать множеству с некоторой степенью достоверности, принимающей значения от нуля (элемент достоверно не принадлежит множест­ву) до единицы (элемент достоверно принадлежит множеству). Соответственно и функция принадлежности нечеткого множества может принимать любое значение из отрезка [0; 1].

Так среди множества реальных цен разных объектов опреде­ленного вида имущества, например, гостиниц, есть подмножест­во стоимостей аналогов оцениваемого нами объекта. Стоимости этих объектов, являясь их вероятными ценами, не принадлежат к множеству реальных цен, поэтому их следует отнести к нечетким множествам.

Теория нечетких множеств давно уже используется рядом оценщиков воздушного транспорта для согласования результатов, полученных разными подходами. Суть этого метода детально опи­сана Михайлецом В.Б. [5].

 

В основу метода положены следующие предположения:

а)  результаты (наиболее вероятная цена объекта) оценки выполненной разными оценщиками, по их мнению, являются наиболее достоверными, однако они допускают, что искомая рыночная стоимость может находиться в пределах диапазона возможного варьирования цен на данный объект;

б)  варьирование результатов оценки, полученных различными оценщиками, обусловлены разными алгоритмами и разным составом учитываемых ценообразующих факторов в подходах к оценке, а не точками зрения продавца, покупателя или некоего нейтрального наблюдателя;

в)  результаты оценки, полученные различными оценщиками, могут быть представлены в виде функций принадлежности. Функции принадлежности показывают минимальные, наиболее достоверные и максимальные значения возможных значений рыночной стоимости (см. рисунок 1). При этом минимальные и максимальные значения для всех функций принадлежности принимают равными границам диапазона наблюдаемых на рынке цен
на аналогичные объекты. Пересечение функций принадлежности - согласующая функция принадлежности рыночных стоимостей, которые могут быть получены в результате оценки одного и того же объекта разными оценщиками.

Результаты согласования методом нечетких множеств

Формулы расчета итоговой стоимости и достоверности ре­зультатов методом нечетких множеств первого эксперта приведе­ны ниже.

Схема согласования методом нечетких множеств
Если бы эксперты выполнили согласование оценок, получен­ных несколькими подходами, по методу нечетких множеств, то результаты тоже были бы в допустимых пределах (CV = 6,2%; Vr =15,3%), однако как видно из таблицы 4, достоверность результа­тов была бы значительно ниже (73,1%), коэффициент дисперсии (0,28) стал бы ниже среднего и величина трекинга (2,13) превыси­ла допустимую величину.

Предельные величины точности и достоверности

Это говорит о том, что недостаточно ввести в практику оцен­ки новый более объективный метод согласования результатов, полученных разными подходами. Необходимо повышать едино­образие расчетов путем установления рекомендаций, какими ме­тодами следует оценивать данный конкретный объект, выбирая из их многообразия те методы, которые дают меньшую ошибку вычислений. Дело в том, что каждый метод имеет погрешность, величину которой можно рассчитать, используя правила сложения дисперсий.

Например, метод валового рентного мультипликатора значи­тельно точнее метода прямой капитализации.

По нашим расчетам вероятная ошибка метода капитализации может составлять 31,6%.

Еще большую вариацию результатов оценки дает метод ди­сконтирования денежных потоков (ДДП). Примером может слу­жить оценка пакета акций одного акционерного общества тремя экспертами. Как видно из таблицы 5 результаты оценки, рассчи­танные методом чистых активов (ЧА), у всех оценщиков оди­наковые, т.к. они приняты без изменения по данным баланса. На практике и они могут значительно отличаться у двух оценщиков в пределах 10 - 20%. Значительно большую вариацию имеют ре­зультаты полученные методом дисконтирования денежных пото­ков. Коэффициент осцилляции равен 45,5%, что превышает допу­стимую величину (20%).

Результаты оценки 23,5% пакета акций

вторым экспертом. Кроме того значительные отличия имеются в величине ставки дисконта, а также в величине скидок на раз­мер доли и ликвидность. Анализ показал, что завышение ставки дисконта вызвано субъективным подходом к расчету рисков в кумулятивном методе. При оценке скидок эксперты использовали разные источники для их расчета.

Таким образом, можно сделать вывод, что если оценщики для расчета рыночной стоимости конкретного объекта будут приме­нять набор одинаковых методов, то и разброс результатов их оце­нок будет значительно сокращен. Анализ зарубежной практики показал, что точность оценки можно регламентировать, что по­зволит установить допустимый разрыв между стоимостью уста­новленной оценщиком и экспертом. В разработанном нами про­екте Инструкции «Проверка достоверности оценки» установлены нормативы допустимой максимальной величины расхождения ре­зультатов стоимости, определенной оценщиком и экспертом.

Нормативы допустимой величины расхождения результатов стоимости, определенной оценщиком и экспертом

 

Литература

  1. Елисеев В.М. Стандарты профессиональных оценщиков имуще­ства. Информационный порталZakon.kz zakon.kz/analytics /4568943-standarty-professionalnykh-ocenshhikov.html
  2. Ревуцкий Л. Д. О государственных оценщиках и государствен­ных экспертах результатов оценки справедливой стоимости.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/529577.html
  3. Чейз Р.Б. и др. Производственный и операционный менед-
    жмент. М.:, Изд. дом «Вильямс», 2003.
  4. Губко М.В. Лекции по принятию решений в условиях нечеткой
    информации. bourabai.kz/library/gubko.pdf
  5. Михайлец В.Б. Способ согласования результатов определения-
    рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы
    оценки. 2010, № 3
Год: 2014
Город: Алматы
Категория: Экономика