Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

Вопрос жилья был актуален в давние времена, и остается та­ковым - сегодня. Дома, квартиры и другая недвижимость - не про­сто показывают социальное положение человека в обществе, но даже больше, это экономический показатель уровня качества жиз­ни населения в нашей страны. По статистическим данным можно увидеть, чтоб строительство идет большими масштабами, цены на недвижимость растут с каждым годом, поэтому вопрос приобрете­ния жилья стоит острым углом.

За март 2014 года на территории Казахстана было реализовано 9933 единицы жилья. Из них квартиры и дома составили соответ­ственно 6402 и 3531 объектов. Общая площадь введенного жилья в январе - марте 2014 года в Казахстане составила 1,664 миллиона м² , что на 10,6% больше, чем в аналогичном периоде 2013 года. Согласно статистическим данным на строительство жилья было направлено 110 миллиардов тенге. В апреле 2014 года по срав­нению с предыдущим месяцем цены аренды благоустроенного жилья увеличились на 0,6%, перепродажи благоустроенного - на 0,4%, неблагоустроенного - на 0,3%, продажи нового - на 0,1%. Не каждый может позволить купить свое собственное жилье.

Сегодня существует несколько ответов на этот вопрос - арен­да квартир, ипотечное кредитование. И о последнем я хотел бы поговорить более подробно.

«Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитова­нии» - именно эту тему я выбрал для дипломной работы, так как эта услуга/отрасль появилась недавно на рынке недвижимости в Казахстане и имеет потенциальное развитие, и может быть опти­мальным ответом на наш жилищный вопрос.

Давайте рассмотрим, в чем же суть ипотечного кредитования недвижимости.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое наз­начение. Ипотечные займы в современных условиях наиболее часто используются для финансирования приобретения, построе­ния и перепланирования жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на приобретение которой он берется. Субъектами ипотечного кредита выступают: кредиторы по ипотеке - ипотечные банки или специализированные ипотечные компа­нии, а также универсальные коммерческие банки, заемщики — юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предостав­ляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика. Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производст­венные дома, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы.

Для оценки ипотечного кредитования используются основ­ные подходы. Каждый подход к оценке недвижимости имеет свои преимущества и недостатки и в некоторых случаях оказывается единственно возможным к применению.

Затратный подход основан на определении стоимости затрат для оценки новых построенных объектов, при переоценке основных фондов. Информационной базой является документы предоставленные заказчиком оценки, справочные и норматив­ные материалы. Основным этапом является оценка рыночной стоимости, определение суммы затрат, прибыли, суммарного из­носа. К преимуществам затратного подхода относится то, что он часто единственной возможной во многих случаях, больше его надежность. Недостатками связаны с тем что затраты не всег­да эквивалентно рыночной стоимости не соответствию затратам связанных с приобретением объекта по сравнению с новым строительным объектом, возникающие сложности связанной с расчетом стоимости воспроизводства при оценке старых объектов и при определении износов.

Сравнительный подход основан на сравнение аналогичных объектов. Областью применение является оценка объекта, принад­лежащая к активному рынку. Информационная база является такая же, как при затратном подходе, дополнительно собирают из газет интернета и других источников. Основными этапы является исследование рынка и сбор информации, проверка её надежности, выбор типичных объектов, сравнение объектов с аналогичными, сведение о ценах таких объектов.

Доходный подход основан на определении стоимости буду­щих доходов. Применяется при оценке недвижимости принося­щих доход, данные бухгалтерского учета, газеты, журналы сайты интернета. Важным этапом является прогнозирование будущих доходов, исследование способности объектов приносить потоки доходов в течение периода, определение ставки дисконта.

Развитие оценочной деятельности в сфере недвижимости в Казахстане прямо и косвенно связано с проблемами ипотеки.

В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита, также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют доволь­но жесткие правила продажи недвижимости (по решению судеб­ных органов), что важно для защиты прав собственника, на иму­щество которого наложен арест. Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.

Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важней­шим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Важное значение имеет правильная оценка залогового иму­щества, финансового состояние заемщика, возможность стоимости построенных объектов, предполагаемая стоимость строящихся объектов.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования - нестабильность банковской систе­мы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также умень­шает разницу между процентными ставками в различных геогра­фических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны за­ключается в следующем:

• вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйст­венный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
• рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиин­фляционным фактором.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покуп­ки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обраще­ние взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. В связи с этим важной задачей является правильная точная оценка залогового имущества.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотеч­ных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

В целом, анализируя казахстанский рынок ипотечных жи­лищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Алматы, а также Астаны. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населе­ния. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно дина­мично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотеч­ные программы, призванные привлечь клиентов в условиях заро­ждающейся конкуренции. В нашем регионе проблема ипотеки стоит остро. С первого взгляда, многие банки готовы предложить ипотеку под 11-15%, но не все желающие способны будут опла­чивать этот кредит. Это связанно в первую очередь с другими затратами заемщика: такими как страхование, оценка, экспертиза пакета документов и заключение о соответствии стандартам, плата за ведение ссудного счета.

Дороговизна кредита, не возможность проводить о перации ку­пли-продажи на момент действия кредитного договора, вот глав­ные проблемы. Остается надеяться, что государственная програм­ма "Доступное жилье" способна хоть как-то повлиять и изменить нынешнюю ситуацию.

Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современ­ных условиях Казахстана необходимо создавать и развивать на­циональную систему оценки.

Вкладчики могут «заработать» право на гарантированный кре­дит. В «Каспии Банк» на него могут рассчитывать и люди сосред-ним доходом, и даже ниже. Большинство клиентов этого банка имеют меньше 670-ти долларов в месяц. Первоначальный взносон и копят на сберегательных счетах в Жилстрой Сбербанк, «Чем боль­ше ты копишь, тем на больший срок кредитования имеешь право. И процентные ставки при такой схеме - от 3,5% до 5%. Сегодня таких ставок ни в Казахстане, ни в СНГ нет. Ипотека - она значительно дороже».Чтобы получить такой заем, накопить нужно половину от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий, скажем за 3,5 или 5,5 лет. Можно растянуть и на 8-10 лет - такие вариан­ты выбирают родители, открывая счета на маленьких детей. И к совершеннолетию те имеют уже приличный «стартовый жилищ­ный капитал». По 2% в год на эти взносы начисляет банк. Плюс ежегодную годовую премию - порядка 400 долларов - вносит на счета государство, стимулируя участие граждан в этой системе. Дополнительную выгоду можно получить, если еще и купить жилье через этот же банк. По специальной госпрограмме дома строят на средства муниципальных властей и вкладчикам предлагают всего по 960 долларов - это за квадратный метр в Алматы. Рыночная цена таких объектов более чем в 1,5 раза выше.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направ­ление банковской деятельности. Ипотечный банк является от­носительно устойчивым и рентабельным экономическим инсти­тутом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надеж­ных банков, тем стабильнее и эффективнее её деятельность в экономической системе в целом.

Эффективность, надежность ипотечного кредитование во многом связана с совершенствованием методологии, подходов при оценки недвижимости.

Я думаю, что учитывая зарубежную практику, в этой области, и национальные особенности экономики нашего государства -надо строить свою модель ипотечного кредитования, развивать её, что в совокупности приведет к подъему экономики всей страны.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституций Республики Казахстан
2. Гражданский кодексРеспублики Казахстан (общая и особенная часть)
3. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-IIОб оценочной деятельности в Республике Казахстан (с измене­ниями и дополнениями посостоянию на 19.03.2010 г.)
4. Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года № 2444
5. O банках и банковской деятельности в Республике Казахстан
6. Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями и дополнениями на 05.07.2011 г.)
7. Программа жилищногостроительства в Республике Казахстан на 2011 - 2014
8. ГрязноваА., Федотова М. , Оценка недвижимости,2005
9. Болдырев B.C., Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.