Общая характеристика института долевого участия в жилищном строительстве

В статье рассматривается общая характеристика института долевого участия в жилищ­ном строительстве. Выделены история развития, особенности правового регулирования, практиче­ская реализация долевого участия в жилищном строительстве.

Каждый современный человек стремится создать наиболее благоприятные условия для жизни, и собственное жилье - это неотъемлемая составляющая благополучия и достатка. Реше­ние жилищного вопроса является одним из при­оритетных направлений государственной поли­тики.

Так, статья 25 Конституции Республики Ка­захстан гласит: «В Республике Казахстан созда­ются условия для обеспечения граждан жильем» [1, с.10]. При этом жилищное строительство представляет собой одну из важнейших отрас­лей экономики государства, и с каждым годом увеличивается потребительский спрос на жилье. Для обеспечения граждан жильем и создания условий его доступности государство предлага­ет возможности для приобретения собственного жилья. Остановимся более подробно на долевом участии в строительстве как одном из способов реализации своего права на жилище и возмож­ности приобретения собственного жилья.

Институт долевого участия в жилищном строительстве в Казахстане является сравни­тельно новым явлением, который наряду с поло­жительными результатами привел к негативным последствиям, среди которых ярко выделяется нарушение прав граждан, вкладывающих сред­ства для приобретения жилых помещений, стро­ящихся в многоквартирных домах.

На сегодняшний день практика долевого уча­стия в строительстве широко распространена во всем мире. Вопрос о том, где же впервые воз­никло долевое участие в строительстве, остается спорным, поскольку существуют различные вер­сии его происхождения. Одна из них утверждает, что практика долевого участия в строительстве впервые была применена в Российской Федера­ции в 90-ые годы, когда было практически свер­нуто государственное финансирование строи­тельной сферы. Другие же придерживаются мне­ния, что договоры долевого участия в жилищном строительстве начали заключаться в Бразилии в рамках Государственной жилищной программы «Доступное жилье». Но все-таки данный инсти­тут зародился все-таки в Аргентине в 1985 году и получил название «Строительство по справед­ливости». Инициатором данной программы стал Президент Аргентины Рауль Альфонсин. На тот период в Аргентине сложилась крайне неста­бильная финансовая ситуация, сопровождавша­яся гиперинфляцией, постоянными военными конфликтами. Стране необходимы были меро­приятия, которые могли бы стабилизировать си­туацию и оказать поддержку народу, по большей своей части находившийся за чертой бедности. Тогда то и была предложена программа «Спра­ведливое жилье», схема которой заключалась в том, что граждане могли приобрести жилье в рассрочку до окончания строительства. Так, было создано специальное акционерное обще­ство, принимавшее взносы населения и выдава­ло акций, которые были эквивалентны квадрат­ным метрам жилья. Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2% до 21% [2].

Положительный опыт долевого участия в жилищном строительстве привел к использова­нию данного способа реализации своего права на жилье в Чили, Сальвадоре и других странах Латинской Америки, Великобритании, России, Казахстане и в ряде других стран, каждая из ко­торых имеет свои особенности практического применения данного института.

В Чили долевое строительство стало исклю­чительно делом частной инициативы, отлич­ное от аргентинской модели, находившейся под пристальным надзором государства. Чилийские дольщики вкладывали средства для строитель­ства так называемых «доходных домов» для получения прибыли. В Сальвадоре инициатива долевого строительства привела к негативным последствиям, когда тысячи дольщиков, обма­нутые застройщиками остались без обещанного жилья и вложенных средств. «Строительство по справедливости» также было заимствовано Ве­ликобританией, распространившей долевое уча­стие в таких странах, как Египет, Объединенные Арабские Эмираты, Кувейт, Катар. Британские компании не стали создавать специальных акци­онерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости еще не начатого стро­ительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация - долевое строи­тельство [2].

Говоря о долевом участии в строительстве жилья в Российской Федерации на первый план выступают негативные моменты его реализации в связи с тем, что дольщики, обманутые недо­бросовестными застройщиками, не получили своего жилья. Данная ситуация характерна и для строительного рынка Казахстана, когда в 2003­2006 годы активно велось строительство на ос­нове долевого участия объектов недвижимости в Астане, Алмате, Атырау и в других крупных го­родах нашей страны, что привело на сегодняш­ний день к проблеме «обманутых дольщиков».

Негативные последствия практического при­менения долевого участия в строительстве были напрямую связаны с отсутствием правового ре­гулирования данных отношений в его первые годы реализации. Так, долевое участие получи­ло свое развитие с 2003 года при том, что Закон Республики Казахстан « О долевом участии в жилищном строительстве» был принят 7 июля 2006 года, а вступил в силу с 1 января 2007 года. Невмешательство и отсутствие должного кон­троля за деятельностью участников со стороны государства являлось одной из причин возникно­вения проблем в сфере строительной индустрии. Однако в последнее время государство играет активную роль и все больше вмешивается в де­ятельность застройщиков, тем самым обеспечи­вая защиту интересов дольщиков. Также следует отметить неосведомленность и невниматель­ность самих дольщиков в юридических тонко­стях и особенностях при заключении договоров о долевом участии в жилищном строительстве.

И все же долевое участие в жилищном стро­ительстве имеет свое право существовать в строительной индустрии Казахстана, поскольку жизненно необходимо в связи со стремитель­ным ростом цен на недвижимость, обеспечивает доступность жилья для граждан, эффективно и действенно как способ реализации своего права на жилье. В связи с этим полагаем необходимым раскрыть особенности правового регулирования долевого участия в жилищном строительстве Ре­спублики Казахстан.

Институт долевого участия в строительстве предполагает привлечение средств граждан и юридических лиц на основе договора о долевом участии в жилищном строительстве. Статья 7 Закона Республики Казахстан « О долевом уча­стии в жилищном строительстве» гласит: «По договору о долевом участии в жилищном стро­ительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных до­говором [3].

Договор долевого участия в жилищном стро­ительстве является двусторонним, возмездным, консенсуальным. При этом договор должен за­ключаться обязательно в письменной форме. К обязательным условиям договора о долевом участии в жилищном строительстве относят­ся:

1)доля в жилом здании, которая полагается дольщику;

2)срок передачи доли жилого здания застройщиком дольщику;

3)цена договора;

4) гарантийный срок на жилое здание;

5) указание неустойки, выплачиваемой застройщиком при неисполнении или ненадлежащем исполнении условии договора;

6)указание неустойки, вы­плачиваемой дольщиком при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора;

7) обязательное приложение к Договору части ар­хитектурно-проектной документации квартиры в жилом здании, передающееся дольщику.

Сторонами данного договора выступают дольщик и застройщик. Дольщиками могут быть физические лица (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) и юриди­ческие лица, денежные средства которых уча­ствуют в строительстве жилых зданий для удов­летворения потребностей в жилье. В качестве застройщиков выступают юридические лица, которые осуществляют лицензируемую деятель­ность по привлечению денег дольщиков для ор­ганизации строительства жилых здании на зе­мельных участках, принадлежащих им на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным ор­ганом. Давая характеристику субъектному соста­ву отношений по долевому участию в жилищном строительстве, следует отметить, что застройщи­ком является специальный субъект, отвечающий определенным требованиям, а дольщиком может быть практически любой субъект гражданского права, находящийся в установленной законом правоспособности и дееспособности.

В целом Закон Республики Казахстан «О долевом участии жилищном строительстве» является жестким по отношению к застройщи­кам, поскольку направлен на устранение любых нарушений прав граждан и юридических лиц, вкладывающих свои средства в долевое строи­тельство.

Так, лицензирование деятельности застрой­щика, позволяющее вести государству наблю­дение и контроль за их деятельностью, предо­ставление объема информации о строящемся жилом здании застройщиком и соблюдение обя­зательных условий, которые должен содержать договор о долевом участии, постановка на учет в уполномоченных органах по местонахождению возводимого объекта недвижимости - средства обеспечения добросовестного исполнения обя­зательств по данному виду договора.

Договор долевого участия в жилищном стро­ительстве имеет весьма сложную правовую природу. Так, считается, что он является разно­видностью договора строительного подряда, но нормами гражданского законодательства не ре­гулируется, что потребовало в свое время при­нятия Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».

Необходимо знать и о том, что договор до­левого участия в строительстве имеет некоторое сходство с договором купли-продажи недвижи­мости, хотя имеет различный предмет, разли­чается по субъектному составу и содержанию. Кроме того, договор долевого участия в строи­тельстве является одной из конструкций инве­стиционного договора (дольщик выступает в роли своеобразного инвестора), а также имеет определенное соотношение с договором просто­го товарищества (договором о совместной дея­тельности) и некоторыми другими видами граж­данско-правовых договоров [4, с.48].

Отнесение договора долевого участия в жи­лищном строительстве к инвестиционному до­говору выделяет нового субъекта отношений - дольщика-инвестора, который финансирует строительство объекта. Однако, Д.Е. Потяркин полагает, что договор долевого участия с участи­ем граждан не относится к числу инвестицион­ных: вложения денежных средств граждан в про­ект по строительству многоквартирного жилого дома (приобретение жилья) по своему содер­жанию к инвестициям не относятся, поскольку такие инвестиции не приводят к росту капитала и получению прибыли, это потребительские вло­жения [5, с.49].

Также существует точка зрения, что договор долевого участия в жилищном строительстве является договором о совместной деятельности. Так, согласно статье 228 Гражданского Кодекса Республики Казахстан по договору о совместной деятельности (договору простого товарищества) стороны обязуются совместно действовать для получения дохода или достижения иной не пред­усмотренной закону цели [8, с.75]. Действительно, застройщик и дольщик действуют совместно для строительства объекта недвижимости, но по сути стороны долевого участия находятся по разные стороны возникшего правоотношения. В продол­жение этого С. Фокин указывает, что договор про­стого товарищества не может быть связан с пред­принимательской деятельностью для одной сторо­ны (застройщика) и не связан для другой (дольщи­ка) [6, с.121]. Поэтому договор долевого участия в жилищном строительстве может выступать в качестве договора простого товарищества только в том случае, если дольщики - юридические лица объединяют свои средства для строительства объ­екта в предпринимательских целях.

Некоторыми авторами ставится вопрос о пу­бличности договора о долевом участии в жи­лищном строительстве. Особенности публичного договора заключаются в том, что обязательным участником такого договора выступает коммерче­ская организация и совершаемая ею продажа това­ра, оказание услуг и выполнение работ осущест­вляется в отношении каждого, кто к ней обратит­ся. Но как показывает, практическая реализация застройщик, являясь коммерческой организацией, предлагает разные условия в отношении одного и того объекта недвижимости дольщикам, что ис­ключает возможность отнесения данного договора к публичному договору.

Также договор долевого участия в жилищном строительстве можно отнести к числу потреби­тельских договоров, что позволит применять Закон Республики Казахстан «О защите прав потребите­лей» и тем самым обеспечит еще большую защиту дольщиков от рисков. Но при этом следует четко разграничить тех дольщиков, которые выступают в качестве потребителей, поскольку дольщиками могут быть и физические, и юридические лица. При этом договор долевого участия в строитель­стве дольщиками - юридическими лицами заклю­чается исключительно в предпринимательских целях. А для абсолютного большинства граждан эта цель заключается в улучшении жилищных ус­ловий и, следовательно, этих граждан необходимо рассматривать как потребителей и распространять на них все потребительское законодательство [7, с. 303].

Таким образом, договор долевого участия в жилищном строительстве включает в себя элемен­ты различных гражданско-правовых договоров, что определяет его специфичность и узкое приме­нение, что в результате приводит к возникновению сложностей при практической реализации, по­скольку возможно включение в условия договора гарантий и средств защиты различных видов до­говоров гражданского оборота.

Для надлежащего исполнения договора о до­левом участии в жилищном строительстве необ­ходимо, в первую очередь, правильно составить договор, заключаемым между застройщиком и будущим собственников квартиры. Важно обго­ворить все условия договора в целях уменьшения рисков при реализации долевого строительства. Также следует быть внимательными при выборе застройщика.

Долевое участие в строительстве характеризу­ется рядом преимуществ по сравнению с приобре­тением уже готового жилья. Так, предоставляется возможность выбрать подходящий район и удоб­ную планировку, отслеживать качество и ход стро­ительных работ, а также стоимость одного ква­дратного метра такого жилья значительно ниже. Также долевое участие в жилищном строительстве сопряжено с определенными рисками. В числе ос­новных рисков следует отметить такие как пере­дачу некачественного жилья, удорожание строи­тельства в связи с инфляцией, нарушение сроков окончания строительства, а также мошеннические действия на рынке строящегося жилья [7, с. 301]. При этом риски граждан при ненадлежащем ис­полнении или неисполнении обязательств при­сутствуют в любых гражданско-правовых догово­рах. Поэтому риск неисполнения застройщиком обязательств по долевому строительству ничем не отличается от рисков, которые несут граждане и юридические лица - участники других видов до­говоров.

В целом, на сегодняшний день сформиро­валось законодательство о долевом участии в жилищном строительстве, способное защитить права дольщиков на возможность приобретения собственного жилья. Государство осуществляет контроль за организацией деятельности долевого строительства жилья, и содействуют устранению негативных последствий, возникших в период строительного бума без надлежащего правового регулирования.

Так, в рамках Государственной программы «Доступное жилье - 2020» для поддержки доль­щиков Правительством Республики Казахстан принят комплекс мер по бюджетному финанси­рованию долевого строительства в сумме 263, 4 млрд. тенге (на 1 января 2011 года). В результа­те, если в 4 квартале 2007 года на момент нача­ла мирового финансового кризиса в республике строилось 450 жилых комплексов (62889 доль­щиков), то по состоянию на 1 января 2011 года оставалось достроить 58 объектов (13650 доль­щиков). Следует отметить, что вливание бюд­жетных средств в долевое строительство - это разовая акция, обусловленная необходимостью предотвращения социальной напряженности в обществе [8].

Несмотря на то, что практика долевого уча­стия в жилищном строительстве в Казахстане не столь велика, но как уже было сказано, име­ет перспективы для дальнейшего развития при правильном применении в соответствии с дей­ствующим законодательством. Также полагаем необходимым дальнейшее совершенствование законодательства о долевом участии в жилищ­ном строительстве, а именно обязательное стра­хование дольщиков, введение государственной регистрации договоров о долевом участии в жи­лищном строительстве.

Таким образом, долевое участие в жилищ­ном строительстве является одним из способов реализации права граждан на возможность при­обретения своего собственного жилья. Инициа­тива долевого участия в жилищном строитель­стве принадлежит застройщикам, действующим в предпринимательских целях. Учитывая тот факт, что решение жилищного вопроса - это су­губо личное дело самих граждан, которым пред­лагается приобретение за свой счет недвижимо­сти любым доступным способом, поддержка со стороны государства необходима и обязательна. Так, государство, обеспечивая реализацию права граждан на жилье, несет обязательства по созда­нию реальных условий, которые смогут дать лю­дям возможность доступности покупки жилья. Это выражается в различных формах. При до­левом участии граждан в жилищном строитель­стве необходимо четкие механизмы правового регулирования данного института и соответству­ющее законодательство, отвечающее интересам дольщиков и застройщиков, а также действен­ные способы их защиты.

 

Литература

  1. Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995 года с изменениями и дополнени­ями, внесенными Законами Республики Казах­стан от: 7 октября 1998 года № 284, 21 мая 2007 года № 254- III. Алматы: ЮРИСТ, 2007, с. 44.
  2. Долевое строительство изобрели в Арген­тине, используют в Эмиратах // Ежедневный Ин­тернет-журналMetrinfo.Ru — 7 мая 2008.  metrinfo.ru/articles/38333.html
  3. pavlodar.com/zakon/?dok= 03319&ogl= all/o-dolevom-uchastii-v-zhilischnom-stroitelstve-kazachstan
  4. Лобков А. Долевое участие в строитель­стве //Бухгалтер плюс Компьютер. - 2004. -№ 5. - С.48.
  5. Потяркин Д. Е. Застройщик - сторона дого­вора инвестирования при строительстве много­квартирного жилого дома // Юрист. - 2002. - № - С. 49-50.
  6. Фокин С. Договор долевого имущества в строительстве // Закон. - 2003. - №6. - С.121.
  7. Подрабинок Е. М. Правовое регулирование отношений по участию граждан в жилищных ко­оперативах и долевом строительстве //Вестник ЮУрГУ. - 2006. - № 13. -С.301-305.
  8. hcsbk.kz/31277 Постановление Пра­вительства Республики Казахстан от 21 июня 2012 года № 821 Об утверждении Программы «Доступное жилье -2020».
Год: 2012
Город: Алматы
Категория: Юриспруденция