Тұрғын үй нарығының жалдық сегментін дамытуды зерттеу

Қазіргі уақытта қоғамдағы баспана мəселесі əлі де болса өз күрделілігін сақтап отыр. Сондықтан тұрғын үй мəселесін шешудің жолы ретінде əлемдік қолданыстағы тəжірибелерді енгізу — қазіргі күннің негізгі талабы.

Əлемде орта жəне жоғарғы табысты адамдардың жеке меншік баспаналары бар, тіптен дамыған мемлекеттердің өзінде жеке меншік баспананың үлесі 50 % құраса, Германияда бұл көрсеткіш — 40, Швецияда — 43, Голландияда 45 % құрайды, ал қалған 50 % — жалға берілетін үйлердің үлесінде: оның 40 % — жекеменшік иелері бар жалға берілетін үйлер (табысты үйлер), 10 % — əлеуметтік жалдық үйлер (муниципалды жалдық үйлер) [1].

Əлемдік тəжірибе көрсеткендей, мүлік нарығындағы əр түрлі деңгейдегі тұрғын жайлардың тұрғын үй нарығында жалға берілуі, тұрғын үйге деген мұқтаждықтың 60 % қанағаттандырады. Жалға берілетін үйлердің үлесі Германияда — 60 %, Швецияда — 57, Нидерландыда — 55, Данияда 44 жəне АҚШ-да 34 % құрайды [2]. АҚШ жəне Еуропа мемлекеттерінде пəтерлерді жалға беру мүлік нарығындағы табысты сала болып табылады. Тұтынушылардың жылдық жалдық төлемдері шамамен 250 млрд. АҚШ долларын құрайды. Дүниежүзілік тəжірибеде жалдық тұрғын үйлерді қолданысқа берудің табыстылығы жылына орташа 10 %-дан 15 %-ға дейін жетеді [3].

Батыс сарапшыларының пікірінше, табысты үйлердің дамуы икемді еңбек нарығының дамуына, жұмысшылардың миграциясына ықпал етеді, сонымен бірге жалға берушінің өз мүлкін сақтау, пəтерді қалыпты жұмыс жағдайында ұстап тұру бойынша жауапкершілігін төмендетеді. Шетел нарықтарында жалдық үйлерге деген сұраныстың жоғары дəрежесі бірнеше артықшылықтар бойынша сипатталады:

• қалалық билік тұрғын үйді қалыпты жағдайда ұстап тұру шығындарынан босатылады;
• қалалық бюджет мүлік операцияларынан салықтар түріндегі кіріске ие болады;
• еңбек миграциясын жеңілдетуге ықпал етеді жəне азаматтар үшін баспанаға ие болудың қолайлы жолы;
• пəтерді пайдалану, коммуналдық қызметтер көрсету, мүлікті басқару сияқты жүйелердің қалыпты жұмыс істеуі тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығындағы мəселелерді азайтады. Себебі пəтерді жалға беруші мүліктік операциядан табысқа ие болатындықтан, тұрғын үйдің тиімді техникалық жұмыс жағдайда болуына мүдделі.

Жоғарыдағы талдау қорытындылары отандық тұрғын үй нарығындағы баспана тапшылығын жоюдың жолы ретінде жалға беру нарығын дамыту керек екенін көрсетіп отыр. Жалға берілетін тұрғын үй нарығын дамыту арқылы жас жанұялардың, келісім-шарт негізінде жұмыс істейтін мемлекеттік қызметкерлердің, маусымдық жұмысшылардың жəне т.б. баспанаға сұранысы бар əлеуметтік топтардың қажеттіліктерін қанағаттандыруға болады. Сондықтан қазір отандық тұрғын үй нарығында жалға берілетін үй нарығын дамыту аса қажет.

Елбасының 2006 жылғы «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында. Қазақстанның əлемдегі бəсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы» атты халыққа кезекті жолдауында: «Елімізде тұрғын үйді жалға беру рыногын əлемдік стандарттарға сай дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек», — делінген [4].

Осыған байланысты 2006 жылдың шілдесінде «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының Заңына толықтырулар мен өзгертулер енгізіп, жалға берілетін тұрғын үйдің құқықтық негіздері анықталды [5].

Əлемдік тəжірибе көрсеткендей, тұрғын үйдің жалдық секторын дамыту үшін мемлекеттік қаражат есебінен жалдық үйлердің құрылысы жүргізіледі жəне жеке қаражат көздері есебінен жалдық үйлердің құрылысын жүргізудің мүмкіндіктеріне жағдай жасалады. Жалдық нарықтың дұрыс жұмыс істеуі үшін, елдегі тұрғын үй нарығының 30 % осы саланың үлесінде, мемлекеттік жəне муниципалдықтардың үлесі 8–10 %, ал қалған нарықтың үлесі жеке секторда болуы керек [6].

Қазіргі кезде Қазақстан Республикасында жалдық тұрғын үй нарығының қалыптасуының негіздері жасалып жатыр.

Отандық тұрғын үй нарығындағы жалдық тұрғын үйдің мемлекеттік (коммуналдық) жəне коммерциялық типтері болады. Үш жылда мемлекетте жалпы алаңы 363,1 мың шаршы метр болатын 4320 жалдық (коммуналдық) пəтер тұрғызу жоспарланған. Сонымен бірге жылына 96 мың шаршы метрді (800 пəтер) құрайтын жалдық (коммерциялық) үйлердің құрылысын жүргізу қолға алынбақ. Коммуналдық жалдық баспананы тұрғызу республикалық бюджет есебінен жүргізіледі [7]. ҚР Индустрия жəне сауда министрлігіне қарасты Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жəне құрылыс істер бойынша комитеттің мəліметі бойынша, коммуналдық пəтер алу кезегінде 73516 жанұя тіркелген, оның ішінде 47711 — əлеуметтік қорғалатын тұрғындар, 25808 — басқалары.

Жалға берілетін коммуналдық пəтерлердің тұрғызылуы бірнеше мəселелердің шешілуіне ықпал етеді. Біріншіден, тұрғын үйге сұранысы бар топтар жеке меншік емес, бірақ қол жетімді пəтерге ие болады. Бұл құбылыс өз кезегінде тұрғын үй нарығындағы баға көрсеткішінің шамадан тыс жоғарлауын тоқтатады. Екіншіден, жалға берілетін үйлер көлеңкелі жағдайда, меншік пəтерлерін жалға беруші баспана иелерімен бəсекелестікті қалыптастырады. Мемлекет деңгейінде жеткілікті мөлшерде жалға берілетін үйлердің құрылысы жүргізілсе, жеке меншік иелігіндегі жалға берушілердің артық пəтерлерін сатуларына ықпал етеді. Мұндай өзгеріс өз кезегінде тұрғын үй ұсынысының мөлшерін өсіріп, бағаның төмендеуіне əсер етеді.

Коммерциялық жалдық үйлер жеке сектордың инвестициясымен, əр түрлі ыңғайлылық дəрежесінде, əр түрлі кластар түрінде салынды. Тұтынушылар үшін пəтер алаңы, техникалық жарақтандырылуы жəне құны бойынша таңдау жасауларына мүмкіндік береді. Мысалы, Ресейдегі элиталы жалдық үйлер екі категория бойынша, яғни жоғарғы сападағы тұрғын үй (класс А) жəне эксклюзивті үйлер ретінде, салынады. Үйдің бірінші түрінде айлық жалдық төлем 2000–7000$ АҚШ, екінші түрінде 7000–15000 $ АҚШ долларын құрайды. Жалдық ақының жоғарғы мөлшері тұрғын үйдің эксклюзивтілігімен анықталады [8].

Жоғарыдағы талдаулар, жалға берілетін үй нарығын дамыту арқылы көптеген əлеуметтік мəселелерді шешуге болатындығын көрсетті.

Тұрғын үй нарығының қалыпты дамуы мен жалға берілетін тұрғын үй секторының қалыптасу жағдайында тұтынушы тұрғын үйді меншікке иелену немесе жалдау туралы шешім қабылдайды.

Жетілген бəсеке жағдайында тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың теңдігі, тұтынушының меншік пəтерде немесе жалға алынған үйде өмір сүруі жағдайлары (яғни ұзақ мерзімде коммуналдық қызметтерге төлем жасау жəне тұрғын үйге ағымдық қызмет көрсету, мүлік салығы мен жалдық төлем ақы сияқты шығындардың дисконтталған құны) бірдей болғанда қалыптасады.

Бірақ тұрғын үй нарығындағы процестердің көптеген əлеуметтік-экономикалық факторларға тəуелділігімен бірге нарықтың ауытқымалы сипаттары жəне конъюнктуралық өзгерістері тұрғын үй нарығының нақты жағдайының теориялық негіздерден алшақтатады. Үй шаруашылығы экономикалық тұрғыдан басқа (тұрғын үйге иелік етудің формасын таңдау) жанұя құрамы мен құрылымы, тұрғын үйге иелік етуден туындайтын бедел, жанұяның өмір сүру циклы кезінде тұрғын үйді пайдалану мен тұрғын үй қызметтерін тұтынудың өзгеруіне сəйкес баспананы таңдау мақсаттарына байланысты пəтерге иелік етуге деген тұрғын үй нарығындағы сұраныстың өсу қарқыны, жалдық тұрғын үй нарығындағы бағаны төмендетеді (немесе керісінше) [9].

Тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың теңдігін қамтамасыз ету үшін, тұрғын үйге қол жеткізудің индексін белгілу қажет [10]. Тұрғын үйге қол жетімділік индексіне əсер етуші факторларды шартты түрде төмендегідей жіктейміз:

1. Төлем қабілетті сұраныс пен үй шаруашылығының сипаттамасы:

• үй шаруашылығындағы демографиялық көрсеткіштер, жанұя типтері (жанұя мүшелерінің саны);
• 1 тұрғынға есептегендегі тұрғын үй алаңымен қамтамасыз етілу дəрежесі;
• орташа жан басына есептегендегі табыс мөлшері (бөлінуі);
• тұрғын үй қоры бойынша тұрғындардың өмір сүру дəрежесі (үй типтері, орналасу аудандары);
• тұрғын үйдің нарықтық құны.

2. Тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың сипаттамасы:

• тегін берілетін коммуналдық үйлердің көлемі (аз қамтылған қоғам мүшелері үшін);
• бюджет қаражаты есебінен коммуналдық тұрғын үй құрылысын жүргізу көлемі мен құрылымы;
• əр түрлі несиелендіру тетіктері көмегімен, үй кезегінде тұрушылар үшін берілетін үйлердің көлемі;
• коммерциялық жалдау шарты бойынша берілетін, коммерциялық табысты үйлердің көлемі;
• жоспардағы бұзуға жіберілетін қауіпті жəне тозған үйлердің көлемі;
• коммерциялық мақсатта бір реттік есеп-айырысу арқылы сатылатын тұрғын үйлер көлемі;
• коммерциялық мақсатта несиелендірудің əр түрлі тетіктері арқылы, төлемі ұзартылған, сатуға ұсыналатын тұрғын үйлер мөлшері.

3. Тұрғын үй нарығына бағытталған бюджеттік-салық, қаржылық, баға жəне тарифтік саясаттардың сипаттамасы:

• үй кезегінде тұрушылар үшін əлеуметтік үйлерді сатып алуға бағытталған бюджеттік субсидиялар мөлшері;
• кезекте тұрушылар үшін ипотекалық несиелендіру шарттары мен жағдайлары;
• коммерциялық тұрғын   үйлердің   құрылысын   жүргізу   жəне    сатуға   тартылған   жеке инвесторлардың қаражаттарының мөлшері;
• тұрғын үйді сату бағасы жəне саралануы (құрылыстың өзіндік құны, коммерциялық бағасы жəне т.б.);
• мүлік салығы;
• тұрғын үй-коммуналдық қызметтердің төлем тарифтері.

4. Тұрғын үй нарығындағы тұтынушылар мен инвесторлардың сипаттамалары:

• тұрғындардың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі;
• біріншілік жəне екіншілік тұрғын үй нарықтары бойынша тұрғындардың тұрғын үй жағдайларын жақсартуы жəне қалаулары;
• тұрғын үй нарығына негізделген, тұрғындардың жинақ жасауға деген көзқарастары;
• тұрғын үй нарығындағы операциялардың белсенділігіне əсер ететін қаржылық-несиелік, банктік жүйелердің жəне саяси-құқықтық жағдайлардың тұрақтылығы.

Сонымен, тұрғын үйге қол жетімділік индексі көпжақты индикатор, оның тұрақтылығы мемлекеттік жəне коммерциялық институттарға деген тұрғындардың сенімділігімен, қоғамдағы əлеуметтік-экономикалық процестердің қозғалысымен байланысты мемлекеттің тұрғын үй саласын нарықтық реформалауға қатысты жүргізіп жатқан іс-əрекеттер кешенімен анықталады.

Тұрғындардың басым бөлігі үшін тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы қол жетімділік тұрғын үй сферасындағы мемлекеттің əлеуметтік саясатының негізгі міндеттері болып табылады. Жоғарыдағы қарастырылған тұрғын үйге қол жетімділікті сипаттайтын негізгі көрсеткіштерді қорытындылай келе, төмендегідей ұсыныстар жасауға болады:

• тұрғын үйге қол жетімділік индексі — күрделі əлеуметтік-экономикалық жəне қоғамдық-саяси категория, оны болжау сандық жəне сапалық əдістерді қолдануды талап етеді;
• тұрғын үйге қол жетімділік индексі үй шаруашылығының сипаттары мен тұрғын үй саясатының негізгі параметрлеріне тəуелді жəне бұл көрсеткішті анықтау тұрғын үй нарығының ағымдық жағдайын сипаттауға мүмкіндік береді;
• тұрғын үйге қол жетімділік индексі тұрғын үй нарығындағы жағдайларды реттеуге əсер етеді.

Қазіргі жағдайда сыртқы орта параметрлері мен тұрғын үй нарығының өзі толығымен анықталмаған көрсеткіштер əсерінен бір жүйеге келтірілмеген. Табысты топтардың тұрғын үймен қамтамасыз етілудің əр түрлігі; тұрғын үй нарығындағы тұтынушылардың мінез-құлқы (тұрғылықты халықпен сырттан келушілерді қоса); тұрғындардың екіншілік тұрғын үй нарығындағы операциялар (баспананы сыйға беру, мұраға қалдыру) есебінен тұрғын жайларын жақсарту мүмкіндіктері; өмір сүру циклы ішінде тұрғындардың баспананы пайдаланудағы ерекшеліктері сияқты көрсеткіштер тұрғын үй нарығындағы анықталмаған параметрлер тізіміне жатқызылады. Сондықтан зерттеліп отырған тұрғын үй мəселесін шешуде белгілі міндеттер қойылу керек. Олар: тұрғын үй объектісімен қамтамасыз етілу жағдайларын білу үшін үй шаруашылығын зерттеу; тұрғын үй саясатының параметрлеріне тəуелділігіне байланысты үй шаруашылығының сипаттамаларын модельдеу; тұрғын үйге қол жетімділікті қамтамасыз ету үшін, саланы реттеу тетіктерін анықтау. Ең соңғы міндетті орындау салаға жүргізілген зерттеу жұмыстарында қарастырылмайды. Себебі саланы реттеудің құқықтық-экономикалық тетіктері мемлекеттің осы салада жүргізіліп жатқан саясатымен анықталу қажет.

Тұрғын үйге қол жетімділік индексі — тұрғындардың əлеуметтік баспанаға тегін жəне ақылы негізде сатылатын коммерциялық баспаналарға қол жетімділік дəрежесі тəрізді екі элементтен тұратын векторлық көрсеткіш. Тұрғын үйді жақсартуға қол жетімділік тұрғындардың ағымдық демографиялық, əлеуметтік-саяси əл-ауқаттарымен тығыз байланысты жəне тұрғын үй-коммуналдық қызметтерді көрсету тұрғын үй құрылысы саласына қатысты тарифтік, бағалық, несиелік-қаржылық, бюджеттік-нормативтік жүйелердің параметрлерімен анықталады.

Тұрғын үйге қол жетімділік индексін анықтаудың ғылыми негіздеріне сүйене отырып, жалдық тұрғын үйге қол жетімділік жағдайларын сипаттау қажет. Нарықтың жағдайларын экономикалық- математикалық модельдеу нарықтың даму заңдылықтарын анықтауға жəне нарықтың параметрлері арасындағы өзара байланысты білуге мүмкіндік туғызады. Нарықтағы өзгерістерді модельдеу нарықта қалыптасқан күрделі экономикалық құбылыстарды сандық тұрғыдан бағалауға жəне нарық параметрлері арасындағы өзара əсер мен байланысты математика тілінде өрнектеуге қол жеткізеді.

Жалдық тұрғын үй нарығын дамытудың мүмкіндіктерін айқындау үшін регрессиялық модельдеу жүргізілді. Регрессиялық модельдеудің негізгі кезеңдері мен модельдеу қорытындысы төмендегі жағдайларды анықтайды:

• зерттеліп отырған процестің маңызды параметрлерін анықтауға жəне модельдеу нəтижесі бойынша қорытындылар жасауға;
• зерттеліп отырған процесті сипаттау үшін дəл келетін математикалық функцияны таңдауға;
• процесті болжауға дейін жəне болжау мерзімі ішінде, жағдайға əсер ететін маңызды факторларды анықтауға жəне сандық бағалау жүргізу шараларын белгілеуге;
• əр түрлі уақыт мерзімдеріне сəйкес модель параметрлерін есептеуге;
• модель параметрлері мен факторларының уақыт өзгерістеріне сəйкес өзгеру серпінін анықтау мүмкіндік береді.

Жоғарыда келтірілген модельдеудің əдістемесіне сəйкес жалдық тұрғын үй нарығын дамытуға əсер ететін факторлардың тізімі анықталып, статистикалық сандық көрсеткіштер негізінде модельдеу жүзеге асырылды (кестені қара).

Модельдеуде қолданылған негізгі көрсеткіштерді сипаттайтын болсақ, бірінші көрсеткіш іске қосылған тұрғын үй құрылысының жалпы алаңының шаршы метрі (У), Қарағанды облысы көлемінде іске қосылған тұрғын үй құрылысының 50 пайызы жалға берілетін үй нарығы деп қарастырылды. Іске қосылған тұрғын үйдің жалпы алаңының жартысын қарастыруға, жалға берілетін тұрғын үй нарығын дамыту қажеттілігі туралы жасалған біздің зерттеу жұмыстарымыз жəне жалдық тұрғын үй нарығын дамытудың шетелдік тəжірибелеріне жасалған талдаулар негіз болады. Дамыған елдер бойынша жасалған талдаулар негізінен тұрғын үй құрылысының 60–34 % пайызы жалдық тұрғын үй құрылысы тиесілі екендігін көрсетіп отыр.

Екінші көрсеткіш — бұл үй шаруашылығындағы табыс мөлшері (Х1), оны қарастырудың қажеттілігі маңызды, себебі аталмыш параметр нарықтағы субъектілердің таңдауын іске асыруға арқау болатын негізгі көрсеткіш жəне экономикадағы құндылықтарды тұтыну мен таңдау аталмыш көрсеткіштің мөлшеріне қатысты анықталады.

Үшінші көрсеткіш — 1 шаршы метр тұрғын үй алаңын жалдау ақысы (Х2), Қазақстан Республикасы Индустрия жəне сауда министрлігінің Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жəне құрылыс істері жөніндегі комитеттің жасаған «Қазақстан Республикасында тұрғын үйдің жалдық секторын дамыту» жобасымен [11] бірге біздің тарапымыздан жүргізілген зерттеу жұмыстарының мəліметтері негізінде анықталды. Төртінші жəне бесінші көрсеткіштер (Х3, Х4) — қоғамдағы демографиялық ахуалысы сипаттаушы негізгі көрсеткіштер. Себебі жалға берілетін үй нарығына тұрғындардың жұмысбастылық жəне жас параметрлері тікелей ықпал етеді.

Алтыншы көрсеткіш (Х5) — тұрғын үй қорын ұстап тұру, коммуналдық қызметтердің төлемі жəне баспананы ағымдық, күрделі жөндеу шығындарының жан басына шаққандағы мөлшері қарастырылды. Жалдық тұрғын үйге қол жетімдік индексінің математикалық функциясы жоғарыдағы айнамылар арасындағы байланыспен анықталады. Жалдық тұрғын үй нарығына қол жетімділік индексін анықтау үшін жекеленген факторлық белгілердің əсеріне корреляциялық талдау жасалынды. Тұрғын үй нарығындағы процестердің өзгеруіне əр түрлі кездейсоқ факторлардың əсер етуін корреляциялық байланыс деп атаймыз. Олардың əрқайсысының тигізген ықпалының мəндері белгісіз, яғни нəтижелі жəне факторлы белгі арасындағы өзара тəуелділік дəлме-дəл көрсетілмесе де жəне бір шаманың өзгеруінен екінші шаманың орташа мəні өзгеретін болса да, оны корреляциялық байланысқа жатқызамыз.

 Статистикада корреляциялық байланыс деп нəтижелі жəне факторлы белгілер арасында сəйкестіктің болмауын айтады. Корреляциялық талдаудың негізгі міндеті жалға берілетін тұрғын үй құрылысының көлемінің əр түрлі факторлар əсеріне тəуелділігін жəне 1 шаршы метр тұрғын үй құрылысы мен талдау факторлары арасындағы байланысты, сонымен бірге тұрғын үй құрылысының көлемінің өзгерісіне факторлардың əсер ету дəрежесі арасындағы байланыстың тығыздығын анықтау болып табылады. Корреляциялық есептің шешімі, үй шаруашылығындағы жан басына орташа алғандағы табыс мөлшерінің қандай шамасында, 1 шаршы метр тұрғын үйді жалдау ақысының тиімділігін анықтай отырып, жалға берілетін тұрғын үйдің қол жетімділік индексін анықтауға мүмкіндік берді. Корреляциялық-регрресиялық модельдеу компьютерлік есептеу машинасының көмегімен орындалды. Есептеу қорытындысы бойынша модельдеуде қарастырылған факторлардың тəуелділігін көрсететін көптік регрессия моделі төмендегі түрде анықталды:

 У = 0, 965x1 - 0, 290x2 + 0, 286x3 - 0, 320x4 + 0, 389x5 - 236485, 638 ,

 мұндағы У — жалға берілетін үйге қол жетімділік индексі, ш.м.; Х1 — үй шаруашылығындағы жан басына орташа алғандағы айлық ақшалай табыс, тг; Х2 — 1 шаршы метр үйді жалдау ақысы, тг; Х3 — тұрғындардың жұмысбастылық дəрежесі, адам; Х4 — тұрғындардың жас параметрлері, адам; Х5 — жан басына алғандағы айлық орташа коммуналдық қызмет, тұрғын үйді күтіп ұстау жəне жөндеу шығындары, тг.

Есептеу нəтижелері бойынша келесідей жұптық корреляция коэффициенттері анықталды:

- Х1 — 0,927;

- Х2 — 0,861;

- Х3 — 0,599;

- Х4 — 0,595;

- Х5 — 0,915.

Бірінші, екінші жəне үшінші корреляция коэффициенттері 0,8–0,9 аралығында, яғни талдауға алынған бұл үш фактордың арасындағы байланыс жоғары.

Төртінші жəне бесінші факторлардың корреляция коэффициенттері талдауда қарастырылған басқа факторлардың ықпал ету дəрежесінен төмен (0,5).

Алынған корреляциялық коэффициенттердің мəні зерттеліп отырған белгілердің арасындағы байланыстың күштілігін көрсетті. Корреляция коэффициенттері арасындағы байланыс жоғары жəне олардың араларында тығыз байланыс бар. Сонымен бірге факторлық белгілер арасында тығыз байланыс қалыптасқан. Алынған есептеу нəтижелеріне факторлық белгілердің бірдей дəрежеде əсер еткендігін бағалау үшін, корреляцияның жиынтық коэффициенті анықталды. Жиынтық корреляция коэффициенті R= 0,988, яғни модельдеу қарастырылған факторлардың арасында тығыз байланыс бар. Бақылауға алынған бірліктің саны неғұрлым азайған сайын корреляцияның жиынтық коэффициенті бірге жақындай түседі, ал оны екі есе дəрежелеу арқылы (R2) детерминация коэффициенті (төмендеу коэффициенті) анықталды. Жалдық тұрғын үй нарығын дамытуды экономикалық-математикалық модельдеу жобасында детерминация коэффициенті R2= 0,976 тең, бұл 97,6 %-ы жалдық тұрғын үй құрылысын дамыту, үй шаруашылығының жан басына алғандағы айлық табыс мөлшері мен 1 шаршы метр тұрғын үйді жалдаудың ақысына тəуелді екендігін көрсетіп отыр. Модельдеуде қарастырылмаған басқа факторлардың (демографиялық, психологиялық, климаттық жəне т.б.) жалдық тұрғын үй нарығын дамытуға əсер ету үлесі — 2,4 %.

Жалдық тұрғын үй нарығын дамытуда əсер ететін негізгі факторларды экономикалық- статистикалық негізде жасалған талдау нəтижелері, нарықтың бұл түрін дамыту тікелей халықтың əлеуметтік жағдайына тəуелділігін көрсетіп отыр. Жалдық тұрғын үй нарығын дамытудың негіздерін анықтауға бағытталған талдау нəтижелері бойынша төмендегідей қорытындылар жасалынды:

• тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің жалдау ақысы үй шаруашылығындағы жан басына алғандағы табыстың мөлшерімен анықталады, табыстың неғұрлым жоғары болуы жалдық қызметті тұтынуға деген сұранысты қалыптастырады;
• 1 шаршы метр тұрғын үй құрылысының өзіндік құнының 1 % өсуі сəйкесінші жалақы төлемін0,5 % жоғарлатады;
• тұрғын үйді жөндеу, қалыпты жағдайда ұстап тұру шығындары үй шаруашылығындағы табыс мөлшеріне сəйкес өзгереді.

Əдебиеттер тізімі

1. Зарубежный опыт жилищного самоуправления. — http://www.cao.mos.ru.
2. Реализация программы должна стать эффективней // Деловой мир. — — № 1 (37). — С. 37.
3. Мукашева Д. Квартирный ответ от правительства // www. kz.
4. Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында. Қазақстанның əлемдегі бəсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы. Қазақстан Республикасы Президенті Н.Назарбаевтың 2006 жылғы Қазақстан халқына жолдауы // Президенттің ресми сайты // akorda.kz.
5. «Тұрғын үй қатынастары туралы» ҚР Заңы. — 2-б. (7 шілде 2006 ж. № 182-ІІІ өзгерістер мен толықтырулар).
6. Латышев Н. Частные проблемы арендного жилья // Аргументы и факты Казахстана. — — 1 нояб.
7. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2008–2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы туралы Қазақстан Республикасы Президентінің 2007 жылғы 20 тамыздағы N 383 Жарлығы // Егемен Қазақстан. — N 270 (24843). — 2007. — 25 тамыз.
8. Шишкалова Ю., Демченко М. Аренда для VIP-персон // Жилищное строительство Казахстана. — — № 10 (134).— 15 марта.
9. Хачатурян С.Р. Методы и модели решения экономических задач. — М.,
10. Хачатурян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения // www.cfin.ru.
11. ҚР Индустрия жəне сауда министрлігінде дайындалған «ҚР тұрғын үйдің жалдық секторын дамыту бағдарламасы». — 2006.
12. Статистикалық жылнама. — Қарағанды — 1998–2008 жж. // Ред. басқ. Л.В.Колесова.