Банктердің басты атқаратын қызметтерінің бірі болып, экономика мен халықты несиелендіру болып табылады. Банктік несиелендіру қазіргі нарықтық экономиканың маңызды элементі ретінде қарастырылады.
Экономикалық категория ретінде, несие-кəсіпорындар, ұйымдар жəне бірлестіктер, сондай-ақ пайыз төлеу шартында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға беру негізінде қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығы.
Ал құқықтық категория ретінде несие, несиелік ұйымдардың құрылуы мен ақша қорларын заңды жəне жеке тұлғаларға белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға берілетін нормалардың жиынтығын құрайтын қалыптасқан бөлек қаржы құқықтық институт [1].
Несиелік операциялар – бұл несие беруші мен қарыз алушының арасындағы біріншінің екіншісіне төлемділік, мерзімділік жəне қайырымдылық шарттарына белгілі ақша қаражаттары сомасын ұсынуы бойынша қатынастар. Коммерциялық банктің несиелік операцияларын əр түрлі белгілер бойынша жіктеуге болады: мерзімдері бойынша - қысқа мерзімді (1 жылға дейін), орта мерзімді (1-ден 5 жылға дейін) жəне ұзақ мерзімді (5 жылдан жоғары); қамтамасыз ету түрлері бойынша-қамтамасыз етілмеген (қарыз алушыға сенімге негізделген жəне қамтасыз етілуі жоқ бланкілер) жəне қамтамасыз етілген; банктің роліне байланысты-(несие беруші немесе қарыз алушы) активті жəне пассивті қарыздық операциялар (активтік бұл клиентті жəне басқа банктерді несиелеу; пассивтік – Орталық банктен жəне басқа коммерциялық банктерден банк аралық несие алу); несиелендіру мақсатына байланысты - негізгі капиталды арттыруға, айналым капиталын қаржыландыруға, тұтынушылық мақсаттарға арналған қарыздар.
Енді несиенің түрлерін үлкен ірі топтарға топтастыратын болсақ, олар: коммерциялық несие, банктік несие жəне ипотекалық несие. Соның ішінде қазіргі таңда өзекті мəселеге айналып отырған несие түрі бұл ипотекалық несие болып табылады.
Ипотекалық несие – қозғалмайтын мүліктерді кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін несие. Бұл несие халыққа үш түрлі мақсатта берілуі мүмкін. Тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін ипотекалық несие, тұрғын үй құрылысына жəне қайта құруға берілетін ипотекалық несие жəне тұрғын үйді сатып алу мақсаттарына берілуі мүмкін.
Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі басты ерекшелік Қазақстан Ипотекалық қомпаниясының қызмет етуімен тығыз байланысты. Бұл компанияның бағдарламасы республиканың барлық аймақтарында қызмет етуде.
Сонымен қатар, тұрғын үй саясатын жетілдіру, дамыту мақсатында, 2008-2010 жылдарға арналған Тұрғын үй құрылысының Мемлекеттік бағдарламасы да бар.
Азаматтарға ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелерді беру, мемлекеттің əлеуметтік экономикалық мақсаттарға жету үшін септігін тигізуде. Соның ішінде
- еліміздің халқы мемлекеттің қаржылай көмегінсіз, жеке дербес өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуға мүмкіндік алады;
- құрылыс кешенінің көлемі өседі, яғни тұрғын үй сатып алушылар саны көбейгендіктен, сұрау ұлғаяды;
- ипотекалық тұрғын үй несиелік операциялары бойынша банк секторының қаржы қызметі саласын дамытып, тұрақтандырады;
- инвесторлар өз ақша қорларын ұзақ мерзімді тұрғын үй несие негізінде инвестиция етіп салады.
Ал бағдарламаның əлсіз жақтарына аймақтарда тұрғын үй құрылысына бөлінетін несиенің пропорционалды емес бөлінуі, бұл коммерциялық тұрғын үйлерге бағаның өсуі, тұрғын үйге деген сұраныстың ұсыныстан гөрі көбеюіне, басқа тұрғын үй құрылыс механизмінің болмауы, құрылыс индустриясының дамуының тежелуіне əкеліп соқтырады.
Мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйді алу əдісі қиынға соғуы мүмкін. Себебі бұл мүмкіндік тек қана тұрғын үйлері жоқ азаматтарға ғана беріледі. Жəне де мүліктің жоқтығы халыққа қызмет көрсету орталығы арқылы расталуы керек [2].
Ипотекалық несиелерді 1998 жылдан бастап екінші деңгейлік банктермен беріле бастады. Бастапқы сыйақы мөлшері орта есеппен алғанда 10-15%, несие мерзімі 10 жылға дейін берілуі мүмкін болды.
Ипотекалық несиелеудің осындай жүйенің қалыптасуы, қазіргі таңда тек кейбір азаматтарға ғана ыңғайлы болуы мүмкін. Бұған ең басты себеп болып, халықтың жеткілікті дəрежеде қаражаттарының болмауында. Яғни кез келген азамат ипотекалық несиені ала алмайды деген сөз.
Тұрғын үй мəселесін шешу барысында, Қазақстанда банктік ипотекалық несиелеудің маңызы зор.
23.12.1995 ж. қабылданған «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заңына сəйкес, ипотекалық келісім мемлекеттік тіркеуге жатады. Яғни бұл келісім мемлекеттік тіркеуден өткеннен кейін заң күшіне енеді.
Жалпы тұрғын үйге ипотекалық несиені рəсімдеген кезде, белгілі бір əрекеттерді жүзеге асыру керек.
- Сатып алу – сату шартын тіркеу;
- Пəтерге техникалық паспортты рəсімдеу;
- Пəтердің құнын бағалау туралы тұжырым жасау;
- Жəне т.б.
Көбіне кепілберуші пəтердің құнын бағалау кезінде, шартта көзделген кепіл бойынша қателесуі мүмкін. Яғни шартта көзделген кепілге берілетін мүлік бағасының құқытық мəртебесі туралы сөз қозғалуда. Бұл қаржылық процедура кепілберушіге тек қана банкқа кепілге осы тұрғын үй құнына тең мүлікті беруге жауапкершілікті артады [2].
Борышқор негiзгi мiндеттеменi орындамаған жағдайда кепiл ұстаушы өз талаптарын:
- ипотеканы сот тəртiбiмен өткiзу;
- егер бұл заң актiлерiнде немесе ипотека шартында не тараптардың кейiнгi келiсiмiнде көзделген болса, ипотеканы соттан тыс тəртiппен өткiзу;
- осы Заңның 32-бабына сəйкес сауда-саттық өткiзiлген жоқ деп жарияланған жағдайда кепiлге берiлген мүлiктi өз меншiгiне көшiру арқылы қанағаттандыруға хақылы
Бұл норма ҚР Азаматтық кодексінде де көрініс тапқан, яғни кепіл ұстаушының талаптарын кепілге салынған мүліктің құнынан қанағаттандыру, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, сот тəртібімен жүзеге асырылады. Өз кезегінде, ҚР Азаматтық кодексінің 319-бабына сəйкес, кепiл берушiнiң өтiнiшi бойынша сот кепiлге салынған мүлiктен ақы өндiрiп алу туралы шешiмiнде оның жария саудаға салынып сатылуын бiр жылға дейiнгi мерзiмге кейiнге қалдыруға құқылы. Кейiнге қалдыру осы мүлiктi кепiлге салу арқылы қамтамасыз етiлген мiндеттеме бойынша тараптардың құқықтары мен мiндеттерiне əсер етпейдi жəне борышқордың кейiнге қалдырылған уақыт iшiнде несие берушiнiң өскен шығындары мен айып төлеу сомасын өтеуден босатпайды [3].
Дəл осындай көрініс 23.12.1995 ж. қабылданған «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» көзделген. Яғни Кепiл ұстаушының өтiнiшi бойынша дəлелдi себептерi болса, сот кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiктен айыпақы өндірiп алу туралы шешiмде оның iске асырылуын, егер:
- ипотека шарты бойынша ол қандай жылжымайтын мүлiктi кепiлге бергенiне қарамастан, кепiл осы азаматтың кəсiпкерлiк қызметтi жүзеге асыруымен байланысты болмаған жағдайда, кепiл берушi азамат болып табылса;
- ипотеканың мəнi ауылшаруашылық мақсатындағы жерлердiң құрамындағы жер учаскесi болып табылса, бiр жыл мерзiмге дейiн кейiнге қалдыруға хақылы [4].
Осы жағдайда қарама қайшылық орын алады, дəлелді себептердің бар болуы да борышқордың кейiнге қалдырылған уақыт iшiнде несие берушiнiң өскен шығындары мен айып төлеу сомасын өтеуден босатпайды. Жалпы бұл бағдарлама жас отбасыларға, мемлекеттік жəне əлеуметтік қызметкерлерге көмек ретінде қарастырылса, нəтижесінде олардың өздері ипотекалық заңнама бойынша кепілберуші болып саналады. Ал кепілберушілердің өздері тірі адам болып, адам болған соң аурулардан, жұмыстан босатудан сақтандырылмаған.
Сондықтан жоғарыда жазылғанды қорытындылай келе, қаржы, банк саласындаға заңнаманы жетілдіру, соның ішінде маңызды орын алатын ипотекалық заңнамаға көңіл бөліп, қоғамдық көзқарастарды ескеріп, басқа да тұрғын үй мəселелеріне арналған проблемаларды шешуге альтернативті жолдарын табу.
Әдебиеттер
- 1.Мақыш С.Б.– Ақша, несие, банктер теориясы. -Алматы, Жеті жарғы, 2011.
- 2.Проблемы ипотечного кредитования в Казахстане с правовой точки зрения.
- http://i-news.kz 3.Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі. 1994 ж. 27 желтоқсан
- 4.«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» заң. 23.12.1995 ж.