Методы и признаки оценки залогового имущества при ипотечном кредитовании

При оценке залогового имущества ключевая роль отводится риску обеспече­ния кредита, который, хотя и не является самостоятельным видом опасности, представляется наиболее интересным. Этот риск проявляется в недостаточ­ности дохода, полученного от реализации предоставленного обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований к заемщику. Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика осуществлять свои обязатель­ства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независи­мо от деловых отношений с банком и является результатом деловой опасности и опасности структуры капитала. Именно опасность обеспечения кредита зависит от выбора вида обеспечения. Поэтому рассмотрим данный риск более подробно.

Существуют следующие основные виды риска обеспечения кредита.

Риск обесценивания залога, связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия контракта залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, т.к. помимо рыночных законов в этом случае ещё действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стои­мости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства.

Риск утраты или повреждения предмета залога, связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога, либо к полной его утрате.

Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законода­тельства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, мораль­ные, материальные и временные затраты.

Риск неликвидности обеспечения, подразумевает невозможность реализа­ции предмета залога по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия контракта залога.

Риск неправильной оценки предмета залога, может возникать в случае отсутствия информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления. В этом случае рыночная цена залога оказывается ниже стоимос­ти, указанной в документах, и соответственно не может покрыть расходы банка.

Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах кредитования. Результатом может стать как уже упомянутая выше завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки или получение недостоверной информации.

Наличие разнообразных финансовых институтов еще не свидетельствует о том, что капитал будет иметь все необходимые условия для его эффективного использования. Для этого нужно, чтобы они были объединены в единую струк­туру, позволяющую управлять финансовыми потоками. Каждый субъект ипотечного кредитования действует в системе, которая жестко регулируется государством.

Структура, основанная не на жестких административных формах управления, только тогда является устойчивой, когда соблюден баланс сил, базирующийся на общих финансовых интересах, когда в целом она позволяет удержать рынок за счет организации таких финансовых потоков, которые позволяют получать максимальную прибыль и распределять ее в интересах всех участников данной структуры.

Понятие "структура" может употребляться в различных значениях в зависи­мости от целей описания. Структура в широком его значении - это принцип организации системы на основе регламентируемых взаимоотношений, позво­ляющих осуществлять связь составных частей. Система будет эффективна, если все ее участники заинтересованы в осуществлении общего замысла.

Другой тип структуры предполагает равенство всех субъектов системы. Здесь имеется ввиду, что все юридические и физические лица, подписавшие договор обязаны выполнять в рамках этого договора, взятые на себя договорен­ности. Если член группы решил участвовать в предложенном проекте, то особое соглашение определяет его права и обязательства. Обязательства он обязан выполнять в той степени, в какой это предусматривается соглашением. Например, если участниками подписано соглашение, об обязательстве внедре­ния в своих организациях необходимое программное обеспечение, ни одна из членов группы не имеет права использовать другое программное и техническое обеспечение, если это не оговорено в договоре.

В корпоративном бизнесе одними из главных целей являются концентрация финансовых ресурсов, определение методов создания финансовых потоков и управление ими. В настоящее время промышленный и финансовый бизнес РК испытывает острую потребность друг в друге. На финансовом рынке есть деньги, а промышленники испытывают потребность в инвестициях. Но между ними нет достаточного доверия, высоки риски в отношениях друг с другом. Нужны структуры, обеспечивающие сочетание интересов участников бизнеса.

В настоящее время различными компаниями осуществляются попытки организации различных объединений: ассоциаций, корпораций, финансово-промышленных групп, выбор типа структуры требует наличия определенных механизмов. С помощью разнообразных финансовых операций капиталы служат основой системы взаимозачетов через залоги, трасты, дивиденды и т.п. Структуру продумывать необходимо таким образом, чтобы можно было изме­нять направления движения финансовых потоков, чтобы появлялись возмож­ности по использованию самых разнообразных платежных средств, применение которых изменяется при появлении новых задач. Структура считается наиболее гибкой, если в ее среде возможно употребление ЦБ, опционов, франчайзин-говых механизмов и т.п. Кроме того, финансовые схемы также необходимо продумывать с позиции снижения налогов.

Если простые кредитные схемы осуществляются с помощью простых догово­ров, то для организации схем ипотечного кредитования с целью производства строительных материалов, строительства жилья с привлечением большого числа участников и государства, требуется создание инфраструктуры, функцио­нирующей на фондовом рынке.

Основой, объединяющей участников рынка ипотечного кредитования, является наличие общих правил, которые вырабатываются в процессе совмест­ной деятельности.

В основном структуры участников основываются на финансовых схемах, изменение проводится для повышения эффективности совместного бизнеса, выработке параметров по разграничению сфер для принятия решений. При этом в структуре реализованы горизонтальные (характеризующие виды деятельности) и вертикальные (определяющие масштабы ответственности для одного и того же вида деятельности) связи.

Развитие структуры участников рынка позволяет осуществлять более сложные кредитные операции. Самые эффективные из них используют ценные бумаги. Ценные бумаги являются инструментами фондового рынка. Участники, партнеры и клиенты связаны общими интересами через реализацию ипотечного кредитования, перекрестно владея ценными бумагами. Консолидируя ценные бумаги и предлагая их затем на фондовом рынке, система получает финансовые средства.

Кредитный механизм ценных бумаг расширяется с привлечением других способов: через вклады банка-партнера, через ссудо-сберегательные операции и т. п. При этом каждый участник имеет право на получение кредитных ресурсов. Движение ценных бумаг, обслуживающее внутренний оборот позволяет решать корпоративные задачи, сплачивать партнеров, диверсифицировать риски. В итоге минимизируются риски. Функционирование финансовых компаний не в одиночку, а в составе всех необходимых участников, повышает устойчивость их в отдельности и системы в целом. Все это позволяет повысить устойчивость и ликвидность ценных бумаг членов системы ипотечного кредитования в целом на данном рынке.

Таким образом, все изложенное позволяет предположить, что создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекатель­ной альтернативой для населения, вынужденного в данный момент копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользова­ние на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позво­ляет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий вероятность кредиторам получить гарантированный барыш, а населению - финансировать покупку жилья.

Развитие целостности структуры в экономике Казахстана является одним из необходимых условий для активизации ипотечного кредитования и рынка ценных бумаг, повышения климата доверия на финансовом рынке, улучшения инвестиционного климата.

Фамилия автора: Кемельбаева А.С.
Год: 2013
Город: Алматы
Категория: Экономика
Яндекс.Метрика