Оценка ситуации на рынке жилья казахстана и реализации жилищной политики

На сегодняшний день политика в сфере обеспечения доступности жилья в Казахстане является приоритетной. В Послании Президента Н.А.Назарбаева народу Казахстана сказано: «Перед Прави­тельством и соответствующими министерствами стоит важная задача по созданию реального, конку­рентного и прозрачного рынка недвижимости в стране. Этот рынок должен обеспечить населению наиболее благоприятные условия доступа к жилью, даст покупателю возможность иметь полную ин­формацию об условиях и ценах сделок, а финансовым организациям — развивать эффективные кре­дитные инструменты». Данное Послание после истечения 16 лет нового, самостоятельного развития Казахстана как суверенного государства еще раз акцентирует внимание на актуальности и проблем- ности жилищного сектора экономики. Как известно, становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г., после принятия Законов «О разгосударствлении и приватиза­ции», «О собственности». Позже были приняты: Закон Республики Казахстан «О жилищных отноше­ниях», Указы Президента РК, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества», «О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Таким образом, уже в первые годы была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жи­лищной сфере.

При этом в условиях недостаточно высокого платежеспособного спроса большей части населе­ния на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, соз­данный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно­финансовыми механизмами, которые могли бы поддерживать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

Принятая в 1993 г. «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реа­лизации» указывала на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной полити­ки в число приоритетных направлений деятельности государства. Это было крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансиро­вания. С момента принятия Государственной программы» прошло 14 лет. Рынок жилья претерпел большие позитивные изменения. Но, тем не менее, уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразования на жилую недвижимость имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при оценке перспектив формирования различных систем финансирования рынка жилья.

На современном этапе по республике в целом уровень спроса на жилье увеличивается. Это каса­ется подавляющего большинства городов, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей промышленности, а также двух столиц — Астаны и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чи­новников, включая зарубежных.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в ча­стности, доход семьи. По данным Агентства РК по статистике, в июне 2006 г. среднедушевой доход населения составил 18 467 тенге (в июле 1999 г. — 3 224 тенге, или 23 доллара США). Учитывая, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3 человека, то среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июне 55 401 тенге (в июле 1999 г. — 9 572 тенге, или 80 долл. США). А уже в январе 2007 г. среднедушевой доход составил 19 544 тенге и доход домохо­зяйства (три человека) — 58 632 тенге. Соответственно, рост имеется за счет факторов повышения заработной платы и совокупного дохода. Известно, что спрос населения на жилье во многом опреде­ляется демографическими показателями, такими как естественный прирост, темпы образования но­вых семей, уровень миграции и др. В Казахстане в январе-октябре 2006 г. наблюдаются: тенденции увеличения естественного прироста населения, который составил 118 547 человек против 103 051 человека января-октября 2005 г.; число браков составило 113467 против 101105; положительное сальдо миграции населения составило 26 313 человек против 17 471 человека.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также в тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и пе­рерабатывающей отраслей промышленности. Соответственно в указанных регионах высок уровень оплаты труда: Костанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск.

В последние годы увеличился спрос на индивидуальное жилье, перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах.

В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения на протяжении всей жизни на­селение, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости будет расти.

Ситуация в строительном секторе наблюдается достаточно резкая, особенно относительно 1990 г. С 1990 г. до 1999 г. положение ухудшилось ввиду отсутствия достаточного платежеспособно­го спроса населения. Одной из важных тенденций в эти годы являлось неуклонное снижение предло­жения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства в стране.

На общем фоне в строительном секторе данные статистики показывают две тенденции, которые можно увязать с рыночными ситуациями. Первая из них — постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных. Если в 1990 г. 78 % жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 2005 г. ситуа­ция изменилась кардинально, и 74 % нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.

Вторая особенная тенденция, менее значимая по сравнению с первой, — увеличение среднего размера строящихся квартир до 2005 г., а в последующем наблюдается снижение.

Необходимо отметить, что цены на жилье на первичном рынке Казахстана продолжают расти. Если в 2000 г. средняя стоимость 1 кв. м составляла 12,0 тыс. тенге, то в 2005 г. — 29,9 тыс. тенге (почти в 2,5 раза). А на 2006 г. средние цены на первичном рынке, в зависимости от материала стен, сложились следующие: из кирпича — 123,4 тыс.тенге; из монолита — 154,1 тыс.тенге; из панелей — 77,3 тыс.тенге. При такой тенденции роста цен на жилье на первичном рынке задачей жилищной по­литики государства является поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов. В частности, путем мо­билизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу по­средством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипотечного кредитования, т.е. приобретение населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

В целях реализации жилищной политики в государстве Указом Президента Республики Казах­стан от 11 июня 2004 г. № 1388 утверждена Государственная программа развития жилищного строи­тельства в РК на 2005-2007 гг. Согласно Государственной программе предусматривалось ввести в эксплуатацию в 2005 г. 3 млн. кв.м, фактически сдано — 5,04. В 2006 — 4 млн. кв.м, фактически — более 6. На 2007 г. прогноз — 5 млн. кв.м или за три года всего необходимо ввести 12 млн. кв.м. Фак­тические результаты 2005 и 2006 гг. составили более 11 млн.кв.м, т.е. задание трехлетней программы выполнено за два года.

В своем Послании народу Казахстана от 28 февраля 2007 г. Президент Н.А.Назарбаев отметил, что в 2007 г. будет введено 7 млн. кв.м жилья, и за три года реализации Госпрограммы 160 тысяч се­мей и более полумиллиона казахстанцев станут новоселами. А Государственная программа выполня­ется с опережением на 30 %. Немаловажное значение отводится современной социальной политике, где в центре внимания нужды людей.

Состояние финансово-инвестиционного процесса в Казахстане в жилищное строительство по критериям «ввод общей площади в квадратных метрах», «формам собственности», «число построен­ных квартир за счет различных источников», «средняя стоимость одного квадратного метра» за по­следние годы подтверждает высокий уровень по указанным критериям. Например, в целом по рес­публике за 2005 г. ввод в действие жилых домов составил 4,9 млн. кв.м общей площади, из них: госу­дарственных предприятий и организаций — 1,3 млн.кв.м.

Число построенных квартир за счет всех источников финансирования — 43 777 единиц; средняя стоимость 1 кв.м — 29,9 тыс.тенге; ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек — 1,9 тыс. кв.м. И обследование в разрезе регионов показывает различную ситуацию. Высокий и более вы­сокий уровни по вводу наблюдаются в гг.Астане, Алмате, Южно-Казахстанской, Атырауской, Актю- бинской, Алматинской, Карагандинской, Мангистауской областях. При этом практически ввод осу­ществляется за счет частной формы собственности.

При анализе финансово-инвестиционного процесса в сфере жилья Казахстана можно выявить также ситуацию, когда динамичный рост цен на вторичное жилье, активный ввод в эксплуатацию нового жилья, политика банков, направленная на кредитование жилья на первичном рынке, и изме­нившиеся потребительские предпочтения постепенно обозначили отток платежеспособного населе­ния со вторичного рынка на первичный. Особенно быстро раскупаются успешные объекты строи­тельных компаний, имеющих хорошую деловую репутацию, жилье, расположенное в хорошем месте, с развитой внутренней и прилегающей инфраструктурой. На этом фоне обозначилось некоторое от­ставание развития строительства жилья эконом-класса, которое может выступить основным движу­щим фактором развития рынка недвижимости, так как именно в этом секторе возможна реализация платежеспособного спроса со «средним» уровнем дохода на семью.

Реформы, проводимые руководством Казахстана, позволили республике прочно занять позиции страны со стабильной экономической и социальной ситуацией, создать благоприятные условия для привлечения капитала и инвестиций. Инвестиционный потенциал в сфере жилья по-прежнему доста­точно велик. Вопрос заключается в привлечении финансовых возможностей, когда наряду с банков­ским финансированием можно будет привлечь активы паевых инвестиционных фондов, а также пен­сионных фондов.

Строительство жилья и развитие рынка жилья всегда опираются на наличие и прочность матери­ально-производственной базы, на достаточность финансовых ресурсов как источника инвестицион­ного процесса, на динамику цен, выступающих как стимулирующий или сдерживающий факторы, а главное, на потребность и спрос со стороны населения.

Государство, находясь в поиске альтернативных возможностей и новых методов, с 2006 г. уже внедряет программу строительства государственного арендного жилья. Государство, выступая в роли основного инвестора и арендодателя, при наличии широких финансовых и материальных возможно­стей, может внести реальные изменения в сложившуюся непростую ситуацию на рынке жилья Казах­стана. По данным аналитического исследования Правительства Республики Казахстан подобная практика государственного «арендодательства» давно и успешно решает вопрос жилья во многих странах мира. В США свыше 30 % жилищного фонда — это арендное жилье, которым пользуются около 34 миллионов семей. В Швеции — это около 40 % всего жилого фонда, в Дании — 44, в Гер­мании — 60 %. В некоторых бывших социалистических странах его доля также велика: в Чехии — 27 %, Латвии — 54, Польше — 27, Словакии — 26 %. В Сингапуре, где одними из первых в Азии ста­ли внедрять данную методику, практически 100 % населения обеспечено жильем.

Являясь одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 г., жи­лищное строительство в то же время представляет собой одну из наиболее трудных задач, стоящих перед обществом и государством, и для ее решения требуется напряженная планомерная работа.

Список литературы

  1. Арутюнян А. Рынку только предстоит появиться // ipoteka.ru.
  2. Нагаспаева А. В цене каждый метр // Жилищное строительство Казахстана. — 2005. — № 48 (72). — 15 дек.
  3. ДаутоваМ. Госпрограмма в цифрах // Жилищное строительство Казахстана. — 2006. — № 14 (88). — 20 апр.
  4. Нагаспаева А. Жилье само не дешевеет // Жилищное строительство Казахстана. — 2006. — № 5 (79). — 16 нояб.
  5. http: zakon.kz
Фамилия автора: А.А.Кабиева
Год: 2007
Город: Караганда
Категория: Экономика
Яндекс.Метрика