«Скидка на торг» при оценке рыночной стоимости недвижимости в условиях снижения покупательской способности

Оценочная деятельность в Казахстане в настоящее время ди­намично развивается: регулярно проводятся квалификационные экзамены на получение лицензии на право занятия оценочной деятельностью, изменяются и дополняются стандарты оценки, улучшается и активизируется работа палат оценщиков, повышает­ся активность оценщиков в обсуждении проблемных вопросов на форумах, растет ответственность оценщиков за предоставленные результаты оценки. К сожалению, есть одна большая проблема, с которой сталкивается каждый практикующий оценщик в своей работе - доступность информации, точнее сказать, ее отсутствие.

В соответстви с Законом Об оценочной деятельности в Респу­блике Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 13.01.2014 г.), под рыночной сто­имостью понимается «расчетная денежная сумма, по которой дан­ный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки...» [1]. Это означает, что стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо­димой информацией. Разумность действий сторон объясняется принципом замещения: цена сделки - наибольшая цена из дости­жимых по разумным соображениям для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Из этого следует, что хорошо информированный инвестор не будет вкладывать средства в недвижимость, если величина его дохода от этой недвижимости будет ниже цены, которую он должен запла­тить за ее приобретение, и наоборот, владельцу недвижимости бу­дет невыгодна ее продажа, если стоимость потенциального дохода от сдачи недвижимости в аренду превышает предложенную цену.

Производя оценку того или иного объекта, рынок которого достаточно развит, оценщик применяет больший коэффициент доверия к сравнительному подходу, так как он наиболее учиты­вает реалии рынка недвижимости. Наиболее достоверным был бы, конечно, результат, полученный методом сравнения продаж, но информация о реальных ценах сделок закрыта и недоступна для третьих лиц, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объек­ты. Это обуславливает необходимость применения специальной категории «скидка на торг», которая отражает готовность продав­ца уступить в цене ради совершения реальной сделки [2]. Так же необходимо отметить, что точность оценки, проведенная в дан­ных ограничивающих условиях всегда ниже, чем достоверность результатов, полученных на основании цен сделок.

Во многих зарубежных странах оценщики имеют доступ к такой информации, например, доступ к данным органов, реги­стрирующих сделки с недвижимостью. Наш ближайший сосед и партнер, Россия, также не имеет доступа к данной информации, но уполномоченные органы ведут работу в этой области: разработан специальный документ «Оценка на развивающихся рынках», ко­торый требует от оценщика более подробного анализа и описания ситуации на рынке, то есть освещение всех ограничивающих усло­вий. Как минимум, данный опыт был бы хорошо применим и для отечественного рынка оценочных услуг.

Развитие рынка недвижимости, увеличение конкуренции, скрытость информации и несовершенство законодательства, сло­жившаяся практика показывает, что использование цен предло­жения и «скидки на торг» для оценки рыночной стоимости объ­екта является неизбежным. Для точного расчета данной «скидки» необходимо было бы изучить историю продаж объектов и сопо­ставить цену сделки с ценой предложения, за неимением данной информации, был использован экспертный метод, в рамках кото­рого использовались мнения профессиональных участников рын­ка недвижимости, а именно риэлторов. На фоне произошедшей недавно в Казахстане девальвации (февраль 2014 года) снизилась покупательская способность населения по отношению к недвижи­мости. Это, прежде всего, обусловлено тем фактом, что доходы и накопления населения в основном хранятся в национальной валю­те, а цены на недвижимость фиксируются, как правило, в долларах США и сделки совершаются в тенге по официальному курсу на день подписания договора купли-продажи.

Так, к примеру, количество сделок купли-продажи жилья в январе - марте 2014 года составило 33 364 и, по сравнению с со­ответствующим периодом прошлого года уменьшилось на 8,7% [3]. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в марте количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 9 933 и по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось на 16,0%. При этом, 6 402 сделки касались квартир в многоквартирных домах, а 3 531 сделка пришлась на индиви­дуальные дома. Лидером по количеству совершенных сделок ку­пли-продажи жилья в марте 2014 года занимает Карагандинская область - 1 143 сделки. На втором месте - Южно - Казахстанская область, третье и четвёртое место занимает Алматинская область и Алматы (972 и 942 сделки соответственно). Последняя в пятерке Восточно-Казахстанская область - 896 сделок. Астана оказалась на 7 месте среди регионов Казахстана - 614 сделок [4]. Подробно данные Агентства Республики Казахстан по статистике можно от­разить в рисунке 1.

Показатели количества сделок на рынке недвижимости Казахстана по областям и регионам

В свете последних событий, одним из главных вопросов ин­тервью был вопрос: «Изменилось ли отношение продавца к «скид­ке» на свой объект. Если да, то, в каком размере?».

В опросе участвовали риэлтерские компании г. Караганда, г. Темиртау и городов-спутников. Были опрошены специалисты 15 агентств недвижимости и 5 частных риэлторов в городах-спут­никах, а именно:

  • АН «Comfort»
  • АН «Городок»
  • АН «Адмирал»
  • АН «Квартирное бюро»
  • АН «Imperial»
  • АН «Gold estate»
  • АН «Монолит»
  • АН «Александр»
  • АН «Д.О.М.»
  • АН «Сити»
  • АН «Домовенок»
  • АН «Golden consult»
  • АН «Евро-недвижимость»
  • АН ««Риэлтор-Сервис»
  • АН «ЮРВЕД ГРУПП».

В ходе интервьюирования были заданы вопросы о возможных «скидках на торг» при совершении сделок в следующих сегментах рынка:

  • купля - продажа жилых объектов
  • аренда жилых объектов
  • купля - продажа коммерческих объектов
  • аренда коммерческих объектов
  • купля-продажа промышленной/складской недвижимости
  • аренда промышленной/складской недвижимости Определить допустимый диапазон «скидки на торг» можно на основе результатов опроса, которые отражены в рисунках 2 и 3.

Средние «скидки на торг к ценам предложения по объектам-аналогам, %.

В отношении ставок аренды, предлагаемых арендодателями, девальвация тенге в целом никак не повлияла. Таким образом, раз­мер «скидки на торг» определялся на нынешний 2014 год.

Средние «скидки на торг» к ценам предложения арендодателей по арендным ставкам, %.

Изучая рынок недвижимости, оценщик владеет немноги­ми достоверными данными - цена предложения и предлагаемая арендная ставка. В таких ситуациях показателем, позволяющим судить об адекватности цены, может стать капитализированная стоимость потенциального арендного дохода (А), которая опре­деляется отношением рыночной арендной ставки и коэффициента капитализации. При расчете рыночной стоимость недвижимости, размер «скидки на торг» принимается исходя из соотношения между средними ценами предложения за единицу сравнения не­движимости (Ц) и соответствующими средними значениями ка­питализированной стоимости арендного дохода (КА). В случае, когда Ц >КА, то применяется «скидка на торг» выше средней из

 Изменение средних цен предложения и капитализированной стоимости арендного дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду за период с марта 2013 года по март 2014 года (рассчитано на основе сводных данных по частным объявлениям на сайте www.kn.kz).

Представленный рисунок показывает, что на рынке жилой недвижимости г. Караганда более высокой является цена пред­ложения на продажу. В данном случае при определении ры­ночной стоимости недвижимости следует использовать повы­шенные «скидки на торг» для цены предложения, пониженные - для арендных ставок, что подтверждается данными о величине «скидок», приведенными на рисунке 2.

В ходе анализа были выявлены следующие особенности и сформированы выводы:

  • В период быстрого роста цен «скидки на торг» значительно уменьшаются;
  • «Скидки на торг» для рынках аренды менее типичны по сравнению с куплей-продажей недвижимости;
  • На активных рынках недвижимости «скидка на торг» зна­чительно меньше, и наоборот, чем менее развит сегмент рынка, тем выше «скидка». Это связано с тем, что разви­тые рынки имеют значительную информационную инфра­структуру, которая и позволяет потенциальным продавцам более точно определить цену предложения объекта;
  • После проведенной девальвации тенге в феврале 2014 года, размеры «скидок на торг» в г. Караганда возросли. Если до февраля 2014 года «скидка на торг» на жилую недвижи­мость составляла не более 5%, то с февраля 2014 года она достигает 13%;
  • «Скидка на торг» зависит от объемов и активности соответ­ствующего сегмента рынка;
  • Для городов-спутников нашего региона характерно некото­рое запаздывание реакции на изменения цены предложения;
  • Основной причиной увеличения «скидок на торг» после оче­редной девальвации тенге является неуверенность участни­ков рынка, увеличение риска дальнейшего снижения цен на недвижимость, увеличение миграции населения, недоступ­ность заемных средств и ужесточение условий банка.

 

Литература:

  1. Закон Об оценочной деятельности в Республике Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениямипо состоянию на 13.01.2014 г.)
  2. Марчук А. А. Использование экспертного метода при определе­нии размера скидки на торг. Вопросы оценки, 2007, №1.
  3. kn.kz
  4. stat.gov.kz
  5. Ракова Н. В. Анализ динамики коэффициента капитализации в условиях нестабильного рынка недвижимости, 2011. [Электронный ре­сурс]. - Режим доступа: http://af-center. ucoz.ru/publ/ocenka_imushhestva/ ocenka_nedvizhimosti/analiz_dinamiki_koehfficienta_kapitalizacii_v_ uslovijakh_nestabilnogo_rynka_nedvizhimosti/2-1-0-20.
Фамилия автора: Цыганкова М. М.
Год: 2014
Город: Алматы
Категория: Экономика
Яндекс.Метрика