Зарубежный опыт и методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования 

Ипотечные банки являлись и являются наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании, Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства.

В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхование кредитных рисков. В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дании занимают 29% от общего объема оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%). В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке.

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали заметно преобладать по объемам кредитов над строительными обществами. Ипотечные кредиторы в европейских странах различаются использованием различных способов финансирования предоставляемых ими ипотечных кредитов. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредитора и варьируется по странам. Наиболее общим источником средств для жилищных ипотечных кредитов в странах Западной Европы являются ресурсы, привлеченные в виде розничных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 2000 г. доля депозитов в финансовом обеспечении выданных ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники жилой ипотеки – ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%).

Кредиторы обеспечивают ипотечные кредиты путем привлечения депозитов. Кредиторами могут быть либо специализированные сберегательные организации, такие как строительные общества, либо коммерческие банки. Их успешное функционирование требует использования переменной процентной ставки для ипотечных кредитов, поскольку интересы вкладчиков обеспечиваются благодаря адаптации процентов по сбережениям к меняющимся рыночным условиям. В противном случае не будет сформирована финансовая база ипотечных кредитов. Депозитная система доминирует в Великобритании, Ирландии, Франции, Португалии, Испании. Она существует и в странах с преобладающей системой ипотечных банков – Германии, Австрии [1].

Ипотечные облигации позволяют перераспределять средства частных и институциональных инвесторов (страховых и пенсионных фондов) в сферу жилищного финансирования с помощью фондовой биржи. Данная система существует с XVIII века. Ипотечные облигации привлекательны для инвесторов, поскольку обеспечены ипотечными кредитами. Это – надежный ликвидный финансовый инструмент, высокий рейтинг которого поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля. Это позволяет снизить риски для инвесторов по сравнению с облигациями, не имеющими такого обеспечения. Таким образом, ипотечные облигации позволяют кредиторам получить долгосрочные ресурсы по относительно более низкой цене. В настоящее время рынок ипотечных облигаций в Европе сконцентрирован в трех странах. На долю Германии, Дании и Швеции приходится 85% европейского рынка ипотечных облигаций. Оставшийся рынок поделен между Испанией, Францией, Австрией, Нидерландами, Португалией, Финляндией и Норвегией. В ряде стран Европы ипотечные облигации используются также для финансового обеспечения кредитов государственному и муниципальному секторам. Эти кредиты идут обычно на финансирование инфраструктурных проектов. Такие облигации (часто называемые как государственные, региональные или муниципальные ипотечные облигации) широко используются в Германии и Австрии. В Германии такие ипотечные облигации составляют 78% от общего объема ипотечных облигаций, а в Австрии – 59%. 1

Все большую роль в финансовом обеспечении ипотечных кредитов начинают играть сквозные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, созданные по типу американских mortgage-backed securities (далее – MBS). Кредитные институты создают специальные организации, которые покупают ипотечные кредиты, образуют пулы кредитов и выпускают MBS, реализуемые инвесторам. Отличительной особенностью данных бумаг является то, что банк, предоставивший ипотечный кредит, получает возможность "убрать его со своего баланса", передав или продав специальной организации, которая, собрав на своем балансе пул кредитов, выпускает MBS. Владельцы этих ценных бумаг являются одновременно и владельцами долей в обеспечении этих ценных бумаг. В свою очередь, первоначальный кредитор получает возможность вместо "секьюритизированного" ипотечного кредита получить соответствующую ценную бумагу, имеющую ряд преимуществ. Она менее рискованна,  чем конкретный кредит, поскольку обеспечена большим пулом кредитов и распределением кредитных рисков по всему объему пула, она более ликвидна и проста в обращении. Это обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов. Кроме того, развитие рынка MBS ограничивается особенностями европейского законодательства, которое делает невозможным создание организаций-трастов американского типа, эмитирующих ценные бумаги без соответствующего оформления ипотечных кредитов на баланс траста.

Наибольшее распространение в Европе получила германская система Баушпаркассе. В соответствии с этой системой, потенциальные покупатели жилья заключают контракт, содержащий обязательства клиента накопить определенную сумму за определенный период времени, как правило, по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам. Это так называемая закрытая система сбережений, привлекающая средства граждан, заинтересованных взять ипотечный кредит. За счет привлеченных средств заемщики получают кредиты также по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам, поскольку ресурсы, полученные таким образом, дешевле для кредитора, чем средства, полученные на обычном финансовом рынке. В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее привлекательность повышается за счет льготного налогообложения и государственных премий. Другая так называемая открытая система жилищных сбережений функционирует во Франции. Данная система нацелена на вовлечение в процесс сбережений не только тех граждан, которые хотят получить ипотечный кредит, но и тех, кто не будет брать кредит, а заинтересован в самой накопительной программе. Условия накопления привлекательны для широкого круга лиц благодаря государственному стимулированию. Вклады в систему жилищных сбережений обладают конкурентными преимуществами по сравнению с обычной системой накопления за счет налоговых льгот и государственной премии, получаемой участниками программы жилищных сбережений при выполнении условий накопительного контракта. В странах Европы различаются типы кредитных продуктов, сроки кредитования, типы процентных ставок, LTV. Эти различия в значительной степени являются результатом особенностей национального законодательства, национальной экономической и социальной политики, исторических особенностей. Кроме того, существуют различные подходы к регулированию прав потребителей, также влияющие на предлагаемые кредитные продукты.

Характерная черта германского жилищного финансирования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% от стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируются стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассе).

На рынке жилищного кредитования Дании доминируют специализированные ипотечные кредитные организации (80-85% всех кредитов). Функционируют 10 основных ипотечных банков. Их капитал сформирован за счет средств коммерческих банков, сберегательных банков и Национального банка. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов. Это – основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США – это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования – проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации – Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Государственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы, напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например, в той же Германии, все чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно. Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности, в Малайзии. Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее – корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: строительство жилого дома и полное завершение строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%. Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь, для покрытия расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

Одним из главных факторов недвижимого имущества является то, что оно непосредственно связанно с землей. Благодаря данному фактору, ипотека – один из самых надежных факторов обеспечения обязательств с одной стороны, также она не требует пользования залогом кредитором с другой [2].2 Роль государства в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка. Что же касается общих моделей организации ипотечного кредитования, то основных их в сущности три, и различаются они, прежде всего, в принципах формирования ресурсов для ипотечного кредитования на: 1) депозитный механизм (система сбережений); 2) одноуровневая модель, когда банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска закладных листов, т.е. ценных бумаг облигационного типа; 3) модель рефинансирования путем эмиссии ценных бумаг ипотечного кредитования, имеющих коллективную гарантию. Ключевым, отличительным признаком депозитного механизма, т.е. системы сбережений, является принцип функционирования, при котором совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу депозитного накопления. Закладные листы (ипотечные облигации) – долгосрочные ценные бумаги, представляющие собой долговые обязательства ипотечных кредитных институтов, обеспеченные заложенным в них недвижимым имуществом. Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (в ипотечной организации). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования:  

  • на эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия, к получателям, которой предъявляются определенные требования;
  • объем всех выпущенных ипотечным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды;
  • только 60-70% заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов;
  • все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр;
  • при банкротстве эмитента держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по его обязательствам;
  • активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности эмитента;
  • наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов. Для повышения надежности ценных бумаг создаются резервные фонды, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, которые в случае невыполнения заемщиками обязательств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам.

Таким образом, как показывает зарубежный опыт, успешное формирование и развитие систем ипотечного кредитования возможно благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку и развитие национальной ипотечной системы. Данный вывод важен для правильного понимания роли государства в формировании национальной системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой.

 

ЛИТЕРАТУРА 

  1. General trends in financing social housing Spain/Pareja Eastway,Ignalco San Martin// Stud,1999,Vol.36,4
  2. Челекбай А.Д. Риск-менеджмент в денежно-кредитной и инвестиционной деятельности: теория, мировой опыт и практика Казахстана: учебное пособие. – Алматы: Экономика, 2007. – 312 с.

 

Фамилия автора: БАЙБУЛЕКОВА Л.А., КУРМАШЕВА Ж.Ж. 
Год: 2011
Город: Алматы
Категория: Экономика
Яндекс.Метрика