Ипотека в Казахстане в 2018 году: нюансы и советы

Экономическая ситуация на сегодняшний день в Казахстане такова, что для большинства граждан накопить самостоятельно на покупку недвижимости практически нереально. В связи с этим ипотека — это единственная возможность стать обладателем собственного угла. Это обычная практика во всем цивилизованном мире. И грамотный подход к оформлению такого дорогостоящего займа, поможет значительно сэкономить бюджет ипотечника.

Однако большой минус ипотеки в нашей стране — ее дороговизна. Приведем некоторые цифры. На начало декабря 2017 года рынок ипотечного кредитования в Казахстане представлен 18 банками из 33. Средняя эффективная ставка равна 17,4%. Заем с первоначальным взносом до 30% выдают 12 банков.

При этом государство работает над обеспечением доступности ипотечных займов. Льготную ипотеку в рамках госпрограммы «Нурлы жер» выдают 4 банка второго уровня: ЦентрКредит, АТФБанк, Сбербанк и Банк ВТБ. Конечная ставка для заемщика по субсидируемому займу составляет 10%, оставшуюся часть ставки погашает Казахстанская ипотечная компания. Но такой заем выдается лишь на покупку нового жилья.

1. Перед тем как взять ипотеку оцените свои возможности

Прежде чем взвалить на себя ипотечное бремя, нужно определиться с суммой и сроками. Так как ипотека выдается на длительное время, заемщик должен быть готов из месяца в месяц отчислять определенную сумму своего дохода банку. Важно осознавать необходимость такого шага и заранее просчитать бюджет семьи на годы вперед.

Например, если семья купит квартиру стоимостью 20 млн тенге в ипотеку по ставке 15,1% при наличии первоначального взноса 30% на 15 лет, то выплачивать ежемесячно придется примерно по 197 000 тенге. Общая сумма, отданная банку, составит порядка 35 442 000 тг.

Принято считать, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 35% от суммы общего дохода семьи, то есть при платеже 197 000, вы должны получать порядка 563 000 тенге.

Менеджер банка обязательно будет оценивать следующие факторы:

• возраст заемщика (в большинстве случаев с 21 года и до наступления пенсионного возраста к моменту выплаты займа);
• ежемесячный доход клиента;
• место работы и занимаемая должность;
• стаж на нынешнем месте;
• уровень дохода созаемщиков.

От этих параметров зависит и максимальная сумма, и сроки займа. Идеальный заемщик — работник со стабильной высокой зарплатой. А вот бизнесмены относятся к высокорисковым клиентам.

2. Найдите ликвидный объект ипотеки

Менеджеры предъявляют к объектам залога определенные требования. Взять в ипотеку не получится аварийное или ветхое жильё, саманные и каркасно-камышитовые дома.

Оформить ипотечный заем можно на любой вид недвижимости:

• первичное жилье;
• квартиру на вторичном рынке;
• частный дом;
• коттедж или дачу.

В ипотеку принимается жилье с каменными, кирпичными, крупнопанельными, крупноблочными стенами, а также со стенами облегченной кладки и здания со стенами деревянными, из бруса, шпальные, шлакоблочные и шлаколитые с нормативным сроком службы в зависимости от материала стен.

Обратите внимание на то, чтобы объект был ликвидным на случай, если платежи по ипотеке окажутся чрезмерными, вы легко могли бы продать эту недвижимость. При выборе жилья лучше обратиться к компетентному риэлтору.

Особое внимание нужно уделить документам на квартиру.

— Документы все должны быть в порядке: все правоустанавливающие документы, новый техпаспорт с включением в общую площадь балконов и лоджий, узаконена перепланировка, — говорит риэлтор «Центрального агентства недвижимости», специализирующегося на недвижимости Астаны и Караганды, Татьяна Свиденко. — Обратите внимание, если в техпаспорте указана улица, которая впоследствии поменяла название, то банк требует справку о присвоении адреса.

3. Тщательно подойдите к выбору банка и ипотечной программы

Это один из ключевых моментов вашей ипотечной кампании. Нужно попытаться подобрать наиболее комфортные и «человечные» условия выплат.

— Из моих клиентов процентов 70 — это покупатели, которые оформляют ипотеку, — говорит риэлтор Татьяна Свиденко. — Оформляют в Жилстройсбербанке, Банке ЦентрКредит, Сбербанке, Народном банке. Выбор банка объясняют тем, что либо получают зарплату через него, либо условия приемлемые, либо имеют накопления там, если речь идет от ЖССБК.

Обратите внимание на следующие моменты:

1. Величина первоначального взноса.
2. Максимальная сумма займа.
3. Размер комиссий. Изучите также возможность оформления без комиссий.
4. Количество страховок при оформлении договора.
5. Условия досрочного погашения.
6. Максимальное время просрочки, после которого банк вводит штрафы и санкции.
7. Возможность получить отсрочку при непредвиденных обстоятельствах.
8. Условия оформления ипотеки без подтверждения дохода, если вы получатель «серой» зарплаты.

4. Внимательно изучите ипотечный договор от первой и до последней страницы

Не зря юристы настаивают читать все, что написано крупным и мелким шрифтом. Ведь в основном недовольства и претензии к банку возникает из-за того, что люди подписывая договор, не вникают в важные детали.

Права банка 

В договоре не должно быть пункта, что банк в одностороннем порядке без участия заемщика вправе изменять условия договора, процентные ставки, вносить дополнения и поправки.

Комиссии при выдаче ипотеки

Все комиссии должны быть четко прописаны в договоре. Как правило, сбор указывается в процентах к сумме предоставляемого займа.

Ставки вознаграждения

Ставку можно выбрать фиксированную на весь срок ипотеки или плавающую. При фиксированной ставке ее размер прописывается в договоре и меняться уже не должен. Изменения могут быть в будущем, но они должны быть согласованы сторонами и закреплены дополнительным договором.

При плавающей ставке вознаграждения в договоре должны быть отражены такие нюансы, как сроки, периодичность и порядок ее изменения. Например, когда процент зависит от курса иностранных валют, это обязательно должно быть отражено в документе. Об изменениях тоже стороны должны договориться.

Правлением Национального банка РК принято постановление от 30 июня 2017 года «Об утверждении Правил исчисления, условий действия плавающей ставки вознаграждения», согласно которому в период действия договора банк пересматривает плавающую ставку вознаграждения не более двух раз в год, и не ранее шести месяцев с даты последнего пересмотра значения плавающей ставки. Предельное значение, на которое плавающая ставка вознаграждения может быть увеличена при очередном пересмотре, определяется сторонами договора при его заключении и увеличению не подлежит.

График платежей

Так как в годах и месяцах разное количество дней, в документе прописывается условное количество дней — 30 дней в месяце и 360 дней в году. Клиент должен погашать кредит равными суммами ежемесячно. В эту сумму входит часть долга плюс проценты. Обязательно обратите внимание на этот пункт, перед тем как поставить подпись в договоре. Важно, чтобы график платежей был оформлен отдельным документом и заверен подписью и печатью уполномоченных лиц.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Если у вас появится возможность досрочно выплатить ипотеку, то вы имеете на это право, что тоже должно быть отмечено в договоре. В некоторых банках есть штраф за досрочное погашение. Но, как правило, мораторий длится порядка 6 месяцев.

Штрафные санкции за нарушение условий договора

Если заемщик допустит просрочку платежа, то за это начисляется пеня. Обратите внимание, оставляет ли банк за собой право повышать процентную ставку за просрочку. Можно не заметить этот пункт, а потом удивляться, почему с него требуют деньги за один день просрочки.

Страховка

Требование страховки и условия страхования должны быть отражены в ипотечном договоре. Если имеются созаемщики, возможно потребуется личное страхование с каждым из них пропорционально их участию в погашении займа.

Расторжение договора и форс-мажор

Обратите особое внимание, на такой пункт договора, как право банка на расторжение ипотечного договора и требование полного погашения суммы займа. Как правило, это происходит, если клиент регулярно нарушает сроки выплат. У заемщика вообще могут забрать недвижимость. В этом случае он теряет выплаченный банку заем, проценты и остается без жилья.

Может ли банк забрать единственное жилье, являющееся залогом по ипотеке? Данный аспект регулируется статьями 317-321 Гражданского кодекса РК и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». В то же время особенности внесудебной реализации залога могут регулироваться договором о залоге. Банк получит право на внесудебную реализацию жилья, если это оговорено договором, который подписывал залогодатель.

Условия банков по выдаче ипотеки в Казахстане

*По данным сайтов банков и колл-центров

Карима Апенова, информационная служба kn.kz