«Нурлы жер»: условия и цены новой жилищной программы

2017 год стал первым годом масштабной реализации в Казахстане новой жилищной государственной программы «Нурлы жер». Что же на этот раз предлагает правительство народу? Как бесквартирные казахстанцы и те, кто мечтает улучшить свои жилищные условия, смогут решить этот проблемный вопрос.

Новая жилищная госполитика имеет свои принципиальные особенности. Как рассказали порталу kn.kz в Министерстве национальной экономики РК (МНЭ), программа направлена на выработку новых подходов стимулирования жилищного строительства для повышения доступности жилья широким слоям населения и интеграции в нее вопросов жилья из действующих программ. В частности, в рамках «Нурлы жер» завершается реализация проектов жилищного строительства, начатых по госпрограмме «Нурлы жол» и Программе развития регионов до 2020 года.

Рассмотрим подробнее 5 главных нововведений программы.

1. Благодаря «Нурлы жер» ипотека должна стать более доступной

В этом направлении вправе участвовать все банки второго уровня без ограничений, сообщают в МНЭ. В рамках программы предусматривается субсидировать ипотечные займы банков второго уровня, ставка которых не превышает 17% годовых. Предусматривается субсидирование до 7% ставки вознаграждения.

Как уточняют в пресс-службе Жилстройсбербанка, после субсидирования ставка вознаграждения для конечного заемщика должна составлять 10% годовых. При снижении базовой ставки Национального банка РК, размер субсидий будет сокращаться по вновь выдаваемым займам.

В реализации данного направления в новой роли выступает АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания». КИК достроит начатые объекты по Казахстану и, согласно новой программе, с 2017 года через данного оператора, который будет выступать финансовым агентом, из республиканского бюджета ежегодно будут выделяться субсидии до 7% годовых от ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам.

Требования к ипотечным заемщикам по программе «Нурлы жер»

В пресс-службе Жилстройсбербанка порталу kn.kz подробно рассказали об условиях участия заемщика в программе:

• срок кредитования — до 15 лет;
• первоначальный взнос на счете заемщика — от 30% от стоимости жилья;
• целевое назначение — покупка первичного жилья;
• максимальная сумма ипотечного жилищного займа, подлежащего субсидированию — до 20 млн тенге в городах Астане и Алматы и до 15 млн тенге в других регионах;
• максимальный срок субсидирования — 10 лет, но не более срока кредитования.

С помощью ипотечного калькулятора посчитаем, какова переплата для заемщика ипотеки «Нурлы жер» для квартиры стоимостью 10 млн тенге. 

Таблица 1. Примерный расчет покупки квартиры по программе «Нурлы жер»

Как подчеркивают в Жилстройсбербанке, в рамках данной программы банки второго уровня (БВУ) не взимают какие-либо комиссии, сборы и/или иные платежи, связанные с получением/обслуживанием займов/заключением договора субсидирования. Но это не относится к случаям, предусмотренным порядком предоставления субсидии для возмещения части ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам, выданным БВУ населению. При этом не допускается субсидирование ставки вознаграждения по ипотечным займам, направленным на потребительские цели, рефинансирование займа, приобретение нежилой недвижимости, земельного участка. 

2. Частных застройщиков будут стимулировать строить жилье

Согласно программе «Нурлы жер», предлагается внедрить инструмент субсидирования ставки вознаграждения по кредитам, выдаваемым банками частным застройщикам.

Субсидирование осуществляется только по кредитам, выданным БВУ по ставке вознаграждения, не превышающей уровень базовой ставки Нацбанка более чем на 5%, действующей на момент принятия решения о субсидировании, рассказывают в ЖССБ. Начиная с 2017 года, из республиканского бюджета ежегодно будут выделяться субсидии в размере 7% годовых от ставки вознаграждения по кредитам застройщиков, которые будут направляться через финансового агента АО «ФРП «Даму».

Требования к застройщику по программе «Нурлы жер»

Застройщику будут предоставляться займы на следующих условиях:

• срок кредитования — до 3 лет;
• целевое назначение — строительство жилья;
• максимальный срок субсидирования — до 3 лет.

Срок субсидирования должен соответствовать сроку кредитования.

При получении займа, субсидированного в рамках данного направления, частный застройщик обязан предложить не менее 50% построенного жилья вкладчикам Жилстойсбербанка по фиксированным ценам реализации 1 квадратного метра:

• до 260 тыс. тенге в городах Астане, Алматы и их пригородных зонах;
• до 220 тыс. тенге в остальных регионах.

Для этих целей АО «ФРП «Даму» осуществляет своевременное информирование ЖССБК по проектам жилищного строительства, реализуемым в рамках данного направления. Условия реализации жилья вкладчикам ЖССБК определяются внутренними документами банка, а также соглашением о сотрудничестве между ЖССБК и застройщиком.

В рамках этой программы банки также не взимают какие-либо комиссии, за исключением случаев, предусмотренных порядком предоставления субсидии для возмещения части ставки вознаграждения по займам, выданным БВУ застройщикам.

3. Продолжится строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений

В целях увеличения предложения доступного жилья для вкладчиков Жилстройсбербанка, в том числе очередников, состоящих на учете в местных исполнительных органах (МИО), будет продолжено дальнейшее строительство кредитного жилья. В ЖССБ подробно рассказали о строительстве и покупке жилья в рамках данного направления программы «Нурлы жер». 

Цены квартир в Астане, Алматы и регионах по «Нурлы жер» и их характеристики

Механизм финансирования строительства будет осуществляться путем выпуска облигаций МИО с периодичностью до 2 лет с повторным направлением ранее выделенных средств на новые проекты строительства.

Ценовые параметры строительства и реализации кредитного жилья МИО за 1 квадратный метр в чистовой отделке:

• до 180 тыс. тенге в городах Астана, Алматы, Атырау, Актау (без стоимости инженерных сетей);
• до 140 тыс. тенге в остальных регионах (без стоимости инженерных сетей).

Общая площадь жилья не должна превышать 80 кв. метров с допустимым отклонением не более 5%. Допускается строительство жилья с площадями, превышающими допустимое отклонение, при возмещении затрат на их строительство за счет застройщика.

Какова роль Жилстройсбербанка в программе «Нурлы жер»

Жилстройсбербанк кредитует участников программы, являющихся вкладчиками банка. Выкуп жилья осуществляется участником за счет жилищных, предварительных и промежуточных жилищных займов, накопленных жилстройсбережений и/или собственных средств.

Порядок и условия кредитования участников программы определяются внутренними документами банка. Для гарантирования выкупа жилья вкладчиками ЖССБ с целью обеспечения повторного использования средств банк вправе выдавать банковские гарантии по обеспечению обязательств заемщика перед застройщиком/МИО. Для данных целей будут внесены изменения в Закон РК «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан».

Предварительные и промежуточные жилищные займы по сниженным процентным ставкам предоставляются вкладчикам банка за счет остатка ранее предоставленных банку средств (при его наличии) на кредитование выкупа жилья в рамках госпрограммы «Нурлы жол» и Программы развития регионов до 2020 года.

Для обеспечения оборачиваемости средств, направляемых на строительство кредитного жилья, будут ежегодно с 2017 года выделяться банку по 24 млрд тенге в течение 5 лет. 

Как будут распределяться квартиры по «Нурлы жер»

Как и прежде, не менее 50% построенного кредитного жилья через МИО в объекте строительства распределяется среди очередников, состоящих на учете в МИО, являющихся вкладчиками ЖССБ. В случае недостаточности количества заявителей среди очередников, состоящих на учете в МИО, подавших заявление на участие либо подтвердивших оценку платежеспособности, жилье распределяется среди других заявителей из числа вкладчиков банка.

Порядок и условия отбора, а также распределения жилья участникам Программы определяются внутренними документами банка на основе балльной системы. При отборе участников приоритетное право на приобретение жилья имеют вкладчики банка, набравшие большее количество баллов, исходя из определяемого банком оценочного показателя и (или) иных качественных характеристик договора о жилстройсбережениях вкладчика, участвующего в отборе.

В рамках данного направления допускается приобретение в собственность жилья не более 1 единицы на участника и членов его семьи.

Контроль над исполнением данного требования осуществляется на основании обязательного согласия заявителя о проверке участия заявителя и членов семьи по реализуемым объектам. 

Требования к заявителям на кредитное жилье через МИО:

1) Гражданство Республики Казахстан или статус оралмана;

2) Подтверждение платежеспособности в порядке, предусмотренном внутренними документами банка;

3) Отсутствие на территории РК у заявителя на жилье и постоянно совместно проживающих с ним членов его семьи (супруги, несовершеннолетних детей), а также других членов семьи, включенных в состав семьи и указанных в заявлении, арендного жилья с выкупом или жилья на праве собственности (общей совместной собственности, доли в долевой собственности, составляющей общую совместную (долевую) собственность других членов семьи, указанных в настоящем подпункте, как единицу жилья), за исключением:

• наличия комнат в общежитиях полезной площадью менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи;
• жилых домов саманного и каркасно-камышитового типа в аварийном состоянии, грозящем обвалом (обрушением), которое подтверждается соответствующей справкой МИО по месту нахождения данного жилища;

4) Отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий заявителем на жилье и постоянно совместно проживающими с ним членами его семьи (супругом (-ой), несовершеннолетними детьми), а также другими членами семьи, включенными в состав семьи и указанными в заявлении, путем обмена жилого помещения или отчуждения жилища, принадлежащего им на праве собственности, в течение последних 5 лет на территории Республики Казахстан.

В случаях наличия нераспределенного жилья в объекте строительства и отсутствия заявителей по данному объекту, соответствующих вышеуказанным требованиям, нераспределенное жилье реализуется вкладчикам банка, не отвечающим требованиям вышеуказанных подпунктов 3) и 4), в соответствии с внутренними документами банка. То есть квартиру по данному направлению программы может приобрести вкладчик, у которого уже имеется недвижимость на праве собственности.

Для очередников, состоящих на учете в МИО, требуется подтверждение постановки на учет нуждающихся в жилище и статуса, нуждающегося в жилье в соответствии с действующим законодательством РК.

При этом МИО завершают строительство и реализацию начатых и предусматриваемых объектов в рамках госпрограммы «Нурлы жол» и Программы развития регионов до 2020 года в соответствии с условиями и требованиями данных программ, а также заключенных соглашений до их полной реализации. 

4. «Нурлы жер»: программа включает в себя строительство индивидуальных домов 

Как рассказали в Жилстройсбербанке, участниками данного направления будут являться граждане, состоящие в очереди на получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство ИЖС (далее – очередники).

ИЖС занимает значительную долю в общем объеме ежегодного ввода жилья. Так, 2015 году из 8,9 млн кв. метров введенного жилья доля ИЖС составила 4,4 млн кв. метров. За 11 месяцев 2016 года из 9,0 млн кв. метров введенного жилья, объем ИЖС составил 5,0 млн кв. метров.

Параметры строительства

Для дальнейшего стимулирования строительства индивидуальных жилищ государством будет продолжено финансирование строительства инженерно-коммуникационной инфраструктуры (ИКИ) к районам застройки ИЖС.

Для стимулирования развития ИЖС предусматриваются:

• Распространение МИО типовых проектов строительства малоэтажных жилых домов. Данные проекты должны предоставляться гражданам бесплатно;
• Отведение площадок под ИЖС массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами и проектами детальной планировки;
• Обеспечение площадок ИКИ до начала строительства жилых домов;
• Предоставление гражданам земельных участков в установленном законодательством порядке.

В рамках данного направления приоритетом будет строительство индивидуальных жилых домов в едином архитектурном стиле (по примеру большинства ведущих мировых городов) в областных центрах через единого застройщика. При этом МИО вправе определить применение данного проекта в пригородных к областным центрам территориях, в малых и моногородах с высоким потенциалом развития.

Стоимость строительства 1 кв. метра жилья не должна превышать 120 тыс. тенге (без учета стоимости ИКИ). При реализации построенного дома в общую стоимость включаются затраты на ИКИ.

Как будут реализовываться частные дома по «Нурлы жер»

Очередники, участвующие в пилотном проекте, вправе самостоятельно выкупить готовый дом с земельным участком и подведенной ИКИ или получить заем в банке для его покупки.

Для приобретения индивидуального дома через Жилстройсбербанк предусматриваются займы по сниженным процентным ставкам. В целях снижения конечному заемщику ставки вознаграждения по займу до 5% годовых, государством будут предоставлены субсидии до 7% годовых от ставки кредитования по предварительным и промежуточным жилищным займам в рамках направления «Повышение доступности ипотечного кредитования», на срок не более 5 лет. По истечении 5 лет, по предварительным или промежуточным жилищным займам, а также при переходе на жилищный заем субсидирование ставки вознаграждение прекращается.

Для данных целей ЖССБК привлекает заемные средства на рынке. Условия привлечения заемных средств и кредитования заемщиков по данному направлению программы определяются внутренними документами банка.

Программа предусматривает следующий механизм взаимодействия банка с МИО при обеспечении очередников индивидуальными домами с земельными участками реализуется в следующем порядке:

• МИО объявляет о реализации пилотного проекта очередникам и формирует списки в соответствии с заявляемыми параметрами дома;
• МИО выдает очереднику направление с указанием параметров дома для прохождения оценки платежеспособности в ЖССБК;
• ЖССБК проводит оценку платежеспособности очередников и представляет информацию об очередниках, подтвердивших платежеспособность;
• МИО формирует окончательный список очередников и организовывает строительство домов;
• После оформления сделок купли-продажи с очередниками и регистрации договоров в уполномоченном органе МИО передает ЖССБК правоустанавливающие и идентификационные документы для оформления займа очередникам;
• ЖССБК выдает займы очередникам под залог ИЖС, соответствующего требованиям ЖССБК, с земельными участками, переданными МИО очередникам в долгосрочное временное возмездное землепользование;
• Последующая передача земельных участков в собственность очередников осуществляется МИО при полной оплате стоимости строительства.

По результатам реализации пилотного проекта будет принято решение о целесообразности его дальнейшего применения.

5. Построят еще больше арендного жилья для наиболее социально-уязвимых граждан

В 2017 году по Казахстану будет создан фонд арендного жилья без выкупа. Как рассказали порталу kn.kz в Министерстве национальной экономики, на строительство по новому направлению предусмотрено 25 млрд тенге.

В связи с принятием программы в конце декабря 2016 года, объемы ввода и средства по регионам будут доведены по итогам защиты проектов регионами в марте 2017 года.

Арендное жилье без выкупа будет предоставляться для социально-уязвимых слоев населения из числа очередников, состоящих на учете в МИО в порядке очередности, определенной в соответствии с действующим законодательством РК. Величина ежемесячного арендного платежа будет устанавливаться местными исполнительными органами, и будет доступна для самых социально незащищенных казахстанцев. 

Планы строительства жилья по «Нурлы жер» на 2018 год

По информации Министерства нацэкономики, всего в 2017 году рамках «Нурлы жер» и «Нурлы жол» планировалось сдать 1662 тыс. кв.м жилья, в том числе:

• кредитное жилье по линии МИО — 521,5 тыс. кв.м;
• арендное и кредитное жилье АО «Байтерек девелопмент» — 567 тыс. кв.м;
• арендное жилье с выкупом АО «ИО «КИК» — 190 тыс. кв.м;
• арендное жилье для социально уязвимых слоев населения — 150 тыс. кв.м;
• завершение строительства арендного жилья для очередников МИО и для молодых семей — 23,1 тыс. кв.м;
• коммерческое и арендное жилье с выкупом Фонда недвижимости «Самрук-Казына» — 210,4 тыс.кв.м.

В пресс-службе Жилстройсбербанка рассказали о более долгосрочных планах по программе «Нурлы жер».

Таблица 2. Планируемые объемы ввода жилья по Казахстану за 5 лет

^*Данные индикаторы уточняются от объемов финансирования на соответствующие финансовые годы

Карима Апенова, информационная служба kn.kz