Согласно новой программе «Нурлы жер», ипотеку с субсидированной ставкой вознаграждения можно взять только на жилье в новостройках. Но определенная часть населения относится с настороженностью к квартирам в новых домах, предпочитая приобретать жилье, проверенное временем. Как можно оформить самый выгодный заем на недвижимость, которая относится к вторичному рынку, рассмотрим подробнее.
Ипотеку в Казахстане берут все меньше. По информации портала ranking.kz, за апрель сокращение выдачи займов на покупку жилья составило 12%. На этом фоне укрепились позиции Жилстройсбербанка. Ипотечный портфель оператора системы жилстройсбережений в апреле 2017 года увеличился на 2,3% (8,0 млрд тг), до 353,5 млрд тг. Доля ЖССБК от ипотечных займов банков Казахстана выросла с 34,6% до 40,2%.
При этом, как рассказали порталу kn.kz в пресс-службе Жилстройсбербанка, динамика выдачи займов не по госпрограмме, а на вторичное жилье также растет. С января по апрель 2016 года было выдано 3083 займа на сумму 18 055 289 тыс. тг, в то время как с января по апрель 2017 года было выдано уже 8170 займов на сумму 59 725 285 тыс. тг. Динамика по количеству займов составила за год 165%, по сумме — 231%.
Что изменилось в работе Жилстройсбербанка в 2017 году
Как рассказали в пресс-службе Жилстройсбербанка, в I квартале 2017 года банк обнулил комиссию за заключение договора о жилстройсбережениях и комиссию за увеличение договорной суммы (решение вступило в действие с 3 апреля 2017 г.). Обнуление комиссии привело к трехкратному росту открываемых депозитов в день. Если в 2016 году, в момент действия комиссии, банк в среднем ежедневно заключал около 1000 договоров о жилищных строительных сбережениях, то с 3 апреля текущего года среднее количество ежедневно открываемых депозитов достигло 2,9 тысяч единиц.
Напомним, ранее размер комиссионного сбора за оказание перечисленных услуг составлял 0,55% от договорной суммы и суммы увеличения депозита. Таким образом, для снижения процента оплаты комиссии многие вкладчики, при открытии договора, устанавливали договорную сумму не более 1 миллиона тенге, что в реальности не позволяло им накопить на первоначальный взнос для покупки жилья. Поэтому по прошествии времени вставал вопрос об увеличении договорной суммы, что также требовало уплаты комиссии.
Изменений условий по займам в 2017 году не было.
Что предлагает Жилстройсбербанк
Как известно, система жилищных строительных сбережений, которую реализует банк, в первую очередь предполагает накопления на депозите. Вкладчики банка, кто собирает средства на счете не менее 3 лет, могут затем рассчитывать на жилищные займы от ЖССБК по самым низким в стране ставкам вознаграждения — от 3,5% до 5% годовых (эффективная ставка от 4% годовых).
Жилищный заем — это основной продукт системы жилстройсбережений, рассчитан он на клиентов, которые предпочитают в течение нескольких лет дисциплинированно накапливать часть суммы с последующим получением займа. За счет собственных накоплений и низкой ставки вознаграждения по жилищному займу, нагрузка на заемщика в несколько раз меньше, чем при погашении обычного ипотечного кредита.
Жилищный заём выдается при обязательном условии накопления минимальной необходимой суммы в размере не менее 50%, соблюдения срока накопления (не менее 3-х лет), достижения минимального значения
оценочного показателя, установленного индивидуально для каждой тарифной программы, подтверждения платежеспособности и предоставления залогового обеспечения, достаточного для покрытия суммы выданного займа.
Срок кредитования от 6 до 25 лет, ставки вознаграждения по займу от 3,5 до 5% годовых (годовая эффективная ставка вознаграждения от 4% годовых).
Тем гражданам, которым заем на покупку жилья нужен уже сегодня и у них есть 50% от стоимости жилья, банк предлагает воспользоваться промежуточным жилищным займом. Это дополнительный элемент системы жилстройсбережений для клиентов, не имеющих достаточного времени на накопление. Промежуточные жилищные займы предоставляются по ставке от 7,5% до 8,5% годовых (эффективная ставка от 8,8% годовых). При этом, уже имеющиеся средства вкладчик кладет на депозит, а банк предоставляет ему заем в размере 100% от необходимой суммы. Эти условия займа прописаны в законе «О жилстройсбережениях».
В течение трех лет деньги вкладчика находятся на сберегательном счете, и на них, кроме 2% вознаграждения банка начисляется еще и 20% премии государства. Важно знать, что через три года сумма, находящаяся на депозите, идет в счет погашения основного долга, а на оставшуюся сумму процентная ставка понижается до 5% (эффективная ставка от 5,7% годовых).
Все займы выдаются только в тенге, ставки вознаграждения являются фиксированными на весь срок займа. Ставка вознаграждения по займу и срок кредитования зависят от того, насколько долго клиент копил сбережения —чем больше срок накопления, тем больше срок кредита и меньше ставка вознаграждения. Так, при сроке накопления 3-3,5 года банк предоставит заем на 6 лет по ставке 5% годовых (эффективная ставка вознаграждения — от 5,7% годовых).
Всего банк предлагает своим клиентам 4 тарифные программы со сроками накопления от 3-х до 15 лет и сроками кредитования от 6 до 25 лет.
Предварительный жилищный заем предоставляется без предварительного накопления жилстройсбережений, при подтверждении платежеспособности и достаточности залогового обеспечения. Накопление жилстройсбережений осуществляется одновременно с погашением вознаграждения по предварительному жилищному займу
Ставка вознаграждения по предварительному жилищному займу — 9,5% (при накоплении от 30% от договорной суммы), размер годовой эффективной ставки до 12,8%. Срок погашения и одновременного накопления по предварительному жилищному займу составляет до 8,5 лет в зависимости от выбранной тарифной программы. В настоящее время предварительные займы предоставляются только участникам государственных, региональных и отраслевых программ, а также специальных программ банка.
Во сколько обойдется квартира стоимостью 10 миллионов тенге
Для ясного понимания того, как деле выглядит график выкупа жилья по цене 10 млн тенге, мы попросили пресс-службу Жилстройсбербанка сделать расчет ипотеки по всем видам займов для квартиры стоимостью 10 млн тенге. Варианты рассмотрим с разных сторон, то есть без срока накопления и со сроком накопления.
Таблица 1. Прогнозный расчет по промежуточному займу «Жеңіл»
|
Срок займа |
108 месяцев |
|
Сумма займа |
10 000 000 тенге |
|
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение только процентов под 8,5%) |
71 083 тенге |
|
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг) |
113 691 тенге |
|
Переплата |
3 685 360 тенге |
|
Срок займа |
156 месяцев |
|
Сумма займа |
10 000 000 тенге |
|
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение только процентов под 8,5%) |
71 083 тенге |
|
Погашение остальные 10 лет (погашение процентов под 4,5% годовых + основной долг) |
73 162 тенге |
|
Переплата |
4 279 095 тенге |
Таблица 2. Прогнозный расчет по промежуточному займу (стандартный)
|
Срок займа |
108 месяцев |
|
Сумма займа |
10 000 000 тенге |
|
Сумма ежемесячного платежа по промежуточному займу 7,5% (погашение процентов + основной долг), 3 года |
172 901 тенге |
|
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг) |
- |
|
Общая переплата |
1 780 231 тенге |
|
Срок займа |
156 месяцев |
|
Сумма займа |
10 000 000 тенге |
|
Сумма ежемесячного платежа по промежуточному займу 7,5% погашение процентов + основной долг), 3 года |
118 701 тенге |
|
Погашение остальные 10 лет (погашение процентов под 4,5% годовых + основной долг) |
22 428 тенге |
|
Общая переплата |
2 539 494 тенге |
Таблица 3. Прогнозный расчет по промежуточному займу «Жеңіл-2»
|
Срок займа |
108 месяцев |
|
Сумма займа |
10 000 000 тенге |
|
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение процентов под 8% годовых + 50% от основного долга) |
121 000 тенге |
|
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основного долга) |
35 797 тенге |
|
Переплата |
2 508 223 тенге |
|
Срок займа |
156 месяцев |
|
Сумма займа |
10 000 000 тенге |
|
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение процентов под 8% годовых + 50% от основного долга) |
94 000 тенге |
|
Погашение остальные 10 лет (погашение процентов под 4,5% годовых + основной долг) |
34 380 тенге |
|
Переплата |
3 084 342 тенге |
Таблица 4. Прогнозный расчет по предварительному займу с накоплением 30%
|
Общий срок кредитования (мес.) |
108 месяцев |
|
Сумма предварительного займа |
10 000 000 тенге |
|
Ставка по предварительному займу |
9,5% |
|
Сумма ежемесячного платежа по предварительному займу |
124 167 тенге |
|
Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования предварительным займом |
2 850 000 тенге |
|
Накопленная сумма |
5 281 420 тенге |
|
Сумма жилищного займа |
4 718 580 тенге |
|
Ставка по жилищному займу |
5,0% |
|
Ежемесячный взнос по погашению жилищного займа |
75 992 тенге |
|
Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования жилищным займом |
752 874 тенге |
|
Сумма выплат за весь срок, тенге |
3 602 874 тенге |
Таблица 5. Прогнозный расчет по предварительному займу с накоплением 30%
|
Общий срок кредитования (мес.) |
156 месяцев |
|
Сумма предварительного займа |
10 000 000 тенге |
|
Ставка по предварительному займу |
9,5% |
|
Сумма ежемесячного платежа по предварительному займу |
104 167 тенге |
|
Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования предварительным займом |
5 225 000 тенге |
|
Накопленная сумма |
5 555 230 тенге |
|
Сумма жилищного займа |
4 444 770 тенге |
|
Ставка по жилищному займу |
4,5% |
|
Ежемесячный взнос по погашению жилищного займа |
46 065 тенге |
|
Сумма оплаченного вознаграждения за период пользования жилищным займом |
1 083 017 тенге |
|
Сумма выплат за весь срок, тенге |
|
Если имеется 75% от стоимости жилья
Допустим, клиенту необходима сумма в размере 2,5 миллионов тенге для улучшения жилищных условий, при этом 7,5 млн у него уже есть. Клиент может 1,25 млн (50% от необходимой суммы) внести на свой сберегательный счет и банк ему выдаст 2,5 млн тенге в виде промежуточного жилищного займа. При выполнении условий для получения жилищного займа промежуточный заем будет погашен за счет договорной суммы.
При данной схеме будет следующий расчет выплат.
Таблица 6. Прогнозный расчет по промежуточному займу «Жеңіл»
|
Срок займа |
108 месяцев |
|
Сумма займа |
2 500 000 тенге |
|
Ежемесячный платеж первые 3 года (погашение только процентов под 8,5%) |
17 771 тенге |
|
Погашение остальные 6 лет (погашение процентов под 5% годовых + основной долг) |
14 360 тенге |
|
Переплата |
782 015 тенге |
Механизм получения ипотеки
Как рассказали в Жилстройсбербанке, для того чтобы получить заем, нужно сначала заключить договор о жилстройсбережениях, т.е. сначала стать вкладчиком банка и осуществлять накопления.
Для получения жилищного займа на договорную сумму 10 млн тенге, клиенту нужно будет накопить 50% от договорной суммы (5 млн тенге) и достигнуть минимального значения оценочного показателя.
Оценочный показатель (ОП) — коэффициент финансовой дисциплины вкладчика. Он демонстрирует, насколько клиент регулярно делает взносы, сколько времени накапливает, какова величина вклада. ОП будет повышаться, если вклад будет пополняться с опережением срока.
Срок рассмотрения кредитной заявки составляет 3 рабочих дня. В случае необходимости предоставления дополнительных документов клиентом, срок рассмотрения кредитной заявки может быть увеличен.
Срок оформления займа, включая подготовку и подписание договоров банковского займа и залога, регистрацию залога через «Е-нотариат» составляет 5 рабочих дней.
Регистрация клиента по месту приобретения квартиры не требуется. При этом подавать кредитную заявку можно в том регионе, где будет находиться залог, по месту проживания (работы) или по месту регистрации клиента.
Требования при оформлении ипотеки
Недвижимость
По информации ЖССБК, кредитованию не подлежит жилье, если:
- срок эксплуатации превышает 50 лет;
- построено из каркасно-камышитовых плит, саманных кирпичей, бруса и шпал.
Доходы клиента
Доход заемщика должен быть официальным, то есть подтверждаться пенсионными отчислениями. Если клиент в соответствии с законодательством Республики Казахстан освобожден от уплаты пенсионных взносов, то его доход принимается по справке о заработной плате.
В качестве подтверждения дохода банком принимаются справки о заработной плате от работодателя, данные о пенсии, справка о жилищных выплатах, сведения о доходах от ИП.
Возможность кредитования на 10 млн тенге зависит не только от уровня доходов клиента, но и от уровня его расходов.
Пример:
- сумма займа — 10 000 000 тенге;
- срок займа — 10 лет;
- вид займа — промежуточный жилищный заем по программе «Жеңіл»;
- ставка вознаграждения — 8,5%.
Например, клиент проживает в г. Алматы, в браке (супруга официально работает), имеет двух несовершеннолетних детей, без кредитов и обязательств.
Чистый доход клиента для кредитования на вышеописанных условиях должен составлять 200 000 тенге.
Созаемщики привлекаются при недостаточности доходов заемщика для получения займа. Допускается привлечение не более 2 созаемщиков независимо от степени родства с заемщиком.
Переуступка
Переуступка ипотеки (перевод долга) допускается в случае решения суда или смерти заемщика. В данном случае долг переводится на нового заемщика/наследника.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz