Правовая природа понятия расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума

В настоящее время правоотношения в жилищной сфере всё более становятся актуальными, так как относятся к категорий социально значимых. Поэтому исследование вопроса расходов содержания общего имущества жилых и нежилых помещений, имеют большое практическое значение. На практике доказано, что неправильное толкование данного понятия, привело к неправомерным начислениям со стороны обслуживающих организации потребителям их услуг. Эта статья - попытка раскрыть правовую сущность понятия расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума и ответить на вопрос: Как регулирует расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума современное законодательство Казахстана?

Согласно подпункту 11) действующей редакции статьи 2 Закона Республики Казахстана "О жилищных отношениях" (далее - Закон о жилищных отношениях). кондоминиум - это форма собственности на недвижимость. при. которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан. юридических лиц. государства. а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности [1]. Далее. в подпункте 12) статьи 2 Закона о жилищных отношениях. закреплено понятие объекта кондоминиума. Объект кондоминиума - единый имущественный комплекс. состоящий из жилых и нежилых помещений. находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности физических и юридических лиц, государства, и общего имущества, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности. Кроме того, содержание объекта кондоминиума - совокупность организационных и технических мероприятий, реализуемых субъектом сервисной деятельности в соответствии с договором, заключаемым с органом управления объектом кондоминиума.

Так, согласно подпункту 15-1) статьи 2 Закона о жилищных отношениях, расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума - это обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания: на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума;

  • на содержание земельного участка,
  • на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг,
  • на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума,
  • на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.

Этот подпункт 29 декабря 2014 года [2] пришел на смену аналогичному по сути подпункту 40) той же статьи, содержавшему понятие "расходы на содержание жилого дома (жилого здания)", "40) расходы на содержание жилого дома (жилого здания) - обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов".

То есть неотъемлемым признаком расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума является их регулярность в виде ежемесячности, которая также закреплена в части второй пункта 1 статьи 50 Закона о жилищных отношениях: "расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума производятся ежемесячно".

Содержание общего имущества объекта кондоминиума, согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных приказом МНЭ РК от 26 марта 2015 года № 10528 (далее - Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума), "осуществляется путем:

  1. проведения текущего и капитального ремонта в соответствии со строительными нормами, экологическими требованиями и нормативами, мероприятиями по санитарно-техническому обслуживанию; 2) соблюдения норм экологической безопасности в местах складирования коммунальных отходов;
  2. текущего технического, санитарного содержания общего имущества объекта кондоминиума, общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка;
  3. расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
  4. капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, либо его отдельных строительных конструкций, общедомовых инженерных систем и оборудования" [3].

Смета расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума рассчитывается в соответствии с Методикой расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной приказом и.о. МНЭ РК от 26 марта 2015 года № 246 (далее - Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума) [4]. Согласно пункту 4 Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума "на содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:

1) на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума;

  1. на содержание земельного участка;
  2. на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг;
  3. на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
  4. накопление на предстоящий капитальный ремонт".

Согласно пунктам 18 - 20, 22 Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума:

"18. Расходы по договорам с поставщиками услуг за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление (теплоснабжение) на содержание общего имущества объекта кондоминиума входят в состав общих расходов на содержание объекта кондоминиума.

19. Определение объема предоставляемых поставщиками услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета.

20. Если в многоквартирном жилом доме установлены общедомовые приборы учета, стоимость предоставляемых коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума определяется следующим образом:

по электроэнергии - как разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных (квартирных) приборов учета, умноженная на тариф определенной группы потребителей;

22. Если в многоквартирном жилом доме отсутствуют общедомовые приборы учета, стоимость потребленных на содержание общего имущества коммунальных услуг определяется исходя из тарифов, установленных уполномоченным органом в сфере естественных монополий для определенного вида потребителей, нормативов потребления коммунальных услуг".

Таким образом, в идеале (при буквальном соответствии подпункту 15-1) статьи 2 Закона о жилищных отношениях) ежемесячный взнос на содержание общего имущества объекта кондоминиума должен также учитывать расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума. Однако пункт 15 Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума гласит, что "собственники помещений (квартир) несут расходы за коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, на основании договора, заключенного непосредственно с услугодателем либо с органом управления объектом кондоминиума, при условии принятия общим собранием собственников помещений (квартир) решения о заключении такого договора органом управления объектом кондоминиума с услугодателем". Тем не менее, в соответствии с частью третьей статьи 50 Закона о жилищных отношениях "размеры расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе". В частности, они рассчитываются по формуле, предусмотренной пунктом 16 Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума "В = Р год /(S полез.*12 мес.), где: В - размер взноса на содержание общего имущества объекта кондоминиума; Р год - сумма расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума; S полез. - полезная площадь жилого дома, исчисляемая в квадратных метрах".

Смета расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума и, соответственно, предусмотренный ею размер взносов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, согласно подпункту 2) пункта 2 статьи 42-1 Закона о жилищных отношениях и пункту 24 Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума подлежат утверждению на собрании собственников помещений (квартир). В соответствии с частью четвертой пункта 1 статьи 50 Закона РК "О жилищных отношениях" "дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия". Так, согласно пункту 2 статьи 1 Закона о жилищных отношениях "жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются настоящим Законом, нормами Гражданского кодекса и иным законодательством Республики Казахстан, издаваемым в соответствии с ними".

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РК "нормы гражданского законодательства должны толковаться в соответствии с буквальным значением их словесного выражения" [5].

В пункте 2 статьи 42-1 Закона о жилищных отношениях закреплен исчерпывающий перечень вопросов, отнесенных к компетенции собрания собственников помещений (квартир), а именно: связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума; утверждения размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума; принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума; внесения изменений в правовой кадастр в органах юстиции; изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома (жилого здания); связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете; расходования денег, накопленных на сберегательном счете; выбора и (или) отказа от услуг субъекта сервисной деятельности; утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума. Поэтому пункт 1 статьи 42-1 Закона о жилищных отношениях, предусматривающий, что "на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума", нельзя толковать так, что под вопросами понимаются любые вопросы. Решение, о котором говорится в пункте 9 данной статьи, "9.

Принятое решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир) и является документом для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных учреждениях как волеизъявление собственников помещений (квартир), а также служит основанием для расчета жилищной помощи." - этот решение, принятое сугубо по вопросам, указанным в пункте 2 той же статьи. Небуквальное (расширительное) толкование пункта 1 статьи 42-1 Закона о жилищных отношениях служит благоприятной почвой для злоупотреблений и нарушений прав потребителей коммунальных услуг и услуг органов управления объектами кондоминиума.

 

Список литературы:

  1. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 "О жилищных отношениях".- Режим доступа: http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094_
  2. Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 270-V "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений". - Режим доступа: http://online.zakon.kz/Document/ ?doc_
  3. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных приказом МНЭ РК от 26 марта 2015 года № 10528 .- Режим доступа: http:www.adilet.zan.kz.
  4. Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной приказом и.о. МНЭ РК от 26 марта 2015 года № 246. - Режим доступа: http://adilet.zan.kz/rus/docs/V1500010528
  5. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года № 268-XIII. Режим доступа: http:/ /adilet.zan.kz/rus/docs/K940001000_
Год: 2018
Город: Караганда
Категория: Юриспруденция