Долгосрочное финансирование рынка жилья

Основными направлениями долгосрочного финансирования на рынке жилья, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из при­оритетных направлений жилищной политики.

На современном этапе развития Казахстана наиболее важным направлением развития долго­срочного жилищного финансирования является система строительных сбережений.

Введение системы строительных сбережений несет ощутимый вклад в решение такой проблемы, как обеспеченность жильем, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансо­вых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение дан­ной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, созда­ние необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволяют сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии систе­мы строительных сбережений, и участники данной системы пользуются его поддержкой.

Стройсбережение — это система финансирования жилья, основанная на накоплении собствен­ного капитала, с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жи­лищных условий.

Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.

Основной особенностью системы стройсбережений является то, что предоставляемые населе­нию ссуды не имеют конкуренции, поскольку ставка вознаграждения (интереса) по нему низкая и гарантируется на весь срок погашения ссуды. Этот весьма выгодный кредит является главной при­влекательной чертой системы стройсбережения. Финансовые институты, специализирующиеся на стройсбережениях, могут гарантировать низкую ставку вознаграждения, поскольку данные организа­ции работают вне рынка капитала и не зависят от колебаний его ставки вознаграждения (интереса). Данные финансовые учреждения имеют собственный рынок стройсбережений и кредитов, собствен­ную систему рефинансирования, а также фонд, из которого клиенты, внесшие в него свои вклады, будут получать ссуды. Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице — отличительный при­знак системы стройсбережения.

При этом необходимо обратить внимание, что система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает лю­дям приобретение своего собственного жилья.

Система стройсбережений для государства позволит решить следующие основные задачи:

• -    решение социальной задачи — улучшение жилищных условий граждан;
• -    население вкладывает денежные средства в недвижимость;
• -    стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
• -    строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий, в свою очередь, инвестиции в экономику республики;
• -    создание новых рабочих мест.

Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ра­ди приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.

Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбе- режения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.

Например, в Германии система стройсбережения — единственная форма накопления, которая пользуется непосредственной поддержкой государства при приобретении собственного жилья. Раз­мер государственной поддержки определяется законом. Он может меняться в зависимости от остроты жилищной проблемы для государства. Таким образом, государственная поддержка — это еще одна привлекательная для клиентов сторона системы стройсбережений.

В результате государственной поддержки в части налогообложения в Германии широкое рас­пространение получили вклады предприятиями на специальные жилищно-ссудосберегательные счета своим работникам.

За несколько десятков лет немецкая система стройсбережения полностью доказала свою эффек­тивность. В каждом отдельном случае система исходит из устремлений самого вкладчика (суммы его накоплений), при этом поддержка государства в виде премии или скидки в налогах рассматривается как «помощь для самопомощи». Система стройсбережения в Германии — неотъемлемая часть жилищной политики, центральным пунктом которой является поддержка частной собственности на жилье.

При этом растет интерес к системе стройсбережения ввиду того, что решить проблемы финанси­рования жилищного строительства без частной инициативы и накопления частного капитала невоз­можно.

С начала 90-х годов строительное ссудосбережение эффективно развивается во Франции, Люк­сембурге, Чехии, Словакии, Венгрии, Польше. Во всех упомянутых государствах приняты соответст­вующие законодательные акты по функционированию строительных ссудосберегательных систем.

Однако прогнозируется, что успешное проведение данной программы, соответствующая под­держка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируе­мых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.

Кроме того, в начале своей деятельности строительные сберегательные банки не будут выдавать кредиты, так как все договоры стройсбережений будут находиться в фазе накопления. Средства же депозитов будут размещены исключительно в долгосрочные государственные ценные бумаги. К тому же проведение названных мероприятий позволит повысить уровень внутренних сбережений населе­ния на долгий срок и в национальной валюте, что в перспективе окажет влияние на общее состояние финансовых рынков страны, в том числе увеличит объемы кредитования, снизит ставки, повысит ли­квидность финансовых рынков и т.д.

Следует отметить, что развитие системы стройсбережения в Республике Казахстан при соответ­ствующей поддержке государства окажет значительное положительное влияние на социально-эконо­мическое состояние, прежде всего, позволит решить одну из первостепенных задач — удовлетворе- ние потребностей широкого круга населения в жилье, что станет возможным путем накопления гра­жданами собственных средств и получения в будущем недорогих долгосрочных кредитов.

В то же время важной задачей является привлечение средств населения в инвестирование жи­лищной сферы, поскольку на сегодня это единственный реальный источник внебюджетного финан­сирования данного сектора экономики.

Следовательно, государство призвано, во-первых, стимулировать население производить накоп­ления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к ми­нимуму. Таким образом, государство должно быть объективно заинтересовано в развитии финанси­рования долгосрочного жилищного строительства и системы ссудосбережений, а участники данной системы должны пользоваться потенциальной ее поддержкой.

Для развития системы строительных сбережений необходимо принятие представленного в Пар­ламент проекта Закона «О строительных сбережениях», соответствующего нормативно-правовым актам Национального Банка и, что очень важно, оказание государственной поддержки в виде преми­рования вкладчиков и скидок в налогообложении [1].

Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы ипотечного кредитования, которое создает условия для приобретения жилья в собственность на рынке и ориентировано на наиболее экономически ак­тивную часть населения. При этом ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.

Решающее влияние на развитие ипотечного кредитования в Казахстане оказал возросший спрос со стороны населения на рынке жилищного кредитования, а также основной тенденцией последних лет является миграция трудоспособного населения в экономически более развитые регионы, что обеспечило дополнительный спрос на ипотечные кредиты и рост цен на недвижимость. К таким ре­гионам относятся столицы Алматы и Астана, а также те города, где в основном сосредоточены дейст­вующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относи­тельно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье. Кроме того, немаловажную роль играет невысокий уровень обеспеченности жильем.

Сейчас в Казахстане заговорили о серьезном дефиците банковской ликвидности на фоне гло­бального кредитного кризиса, вызванного дефолтами в секторе американской ипотеки. В последние три года казахстанский рынок кредитов быстро набирал обороты, средний рост объемов кредитова­ния в стране составлял 75 %, а у многих банков этот показатель был намного выше. В первом полу­годии 2007 г. объем выданных кредитов вырос почти на 40 %, что стало возможным благодаря, пре­жде всего, крупным заимствованиям, произведенным в первые месяцы года. На сегодняшний день Казахстан является одним из лидеров среди стран с развивающейся экономикой по уровню развития финансового посредничества. Средства, необходимые для удовлетворения стремительно растущего спроса на кредиты, привлекаются в основном на внешних рынках. К концу 2006 г. доля внешних за­имствований в пассивах казахстанских банков выросла до 52 % против 38 — в 2004 г. Национальные органы регулирования неоднократно пытались сдержать быстрый рост внешних займов, но их уси­лия не принесли результата: банки спешили воспользоваться огромными и выгодными предложе­ниями ликвидности на мировом рынке, из-за чего их показатель использования финансового рыча­га неуклонно увеличивался. Одновременно развивались и другие формы привлечения ресурсов (в частности, существенно увеличился объем привлекаемых вкладов клиентов), но их не хватало для финансирования роста кредитования, и банки покрывали этот дефицит за счет внешних заимствова­ний.

Таким образом, в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках косвенный эффект от кризисных явлений для работы банков выразился в заметном удорожании внешних долговых ре­сурсов, вызванном консерватизмом инвесторов, которые в условиях финансовой нестабильности в первую очередь закрывают свои позиции на развивающиеся рынки.

На удорожание внешнего фондирования банки вынуждены ответить симметричным повыше­нием ставок по всей линейке кредитных продуктов. Данное повышение является реакцией на изме­нившиеся рыночные условия и не связано с тем или иным изменением состояния ликвидности бан­ков. Также данная мера рассматривается как временная и полагается, что ставки вернутся к прежним значениям после стабилизации рынка и снижении стоимости фондирования. Повышение ставок — это сдерживающий механизм, который впоследствии окажет стабилизирующее влияние на рейтинги банков.

В целом платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казах­стане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для практиче­ского освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, а следовательно, и ценами на недвижимость, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

Правительство имеет возможность оказать содействие в следующих сферах:

• -    включение ипотечного кредитования в перечень приоритетных проектов и предоставление га­рантии государства по ипотечным облигациям Компании;
• -    предоставление налоговых льгот для инвесторов по ипотечным облигациям;
• -    изменение системы регистрации залога (движимого и недвижимого имущества).

Система ипотечного кредитования позволяет:

• -    привлечь необходимые финансовые ресурсы в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов;
• -    активизировать рынок жилья.

Система ипотечного кредитования должна:

• -    быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и экономическим условиям (харак­терным для переходной экономики);
• -    носить развивающийся характер;
• -    опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов, пенсионных фондов, страхо­вых компаний и др.;
• -    учитывать ограниченную платежеспособность населения, относительно высокую инфляцию, высокую стоимость финансовых средств.

Одним из важных участников процесса жилищного финансирования является государство. В ми­ровой практике государство играет ведущую роль в создании благоприятных условий для финансиро­вания жилищного строительства, развитии институциональной инфраструктуры рынка жилья [2].

Одним из источников финансирования жилищного строительства является прямое бюджетное финансирование [3]. Средства бюджета выдаются Финансовому оператору на условиях срочности, платности, возвратности на долгосрочный период (10-15 лет). Финансовый оператор определяется на тендерной основе, который полученные финансовые ресурсы направляет в жилищное строительство путем кредитования Застройщика и покупателей жилья.

Косвенным участием государства в финансировании жилищного строительства является созда­ние страховой компании по страхованию кредитных рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Создание компании снижает риски, повышает привлекательность ипотечных облигаций, что приво­дит к увеличению объемов направляемых в жилищное строительство средств.

Другим источником финансирования жилищного строительства являются адресные целевые до­тации населению для приобретения жилья. В бюджете закладываются средства, направляемые на вы­плату адресных целевых дотаций малоимущим и социально незащищенным слоям населения, бюд­жетным работникам, военнослужащим, гражданам, переехавшим из экологически неблагоприятных регионов, депрессивных городов и сельской местности.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приоб­ретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходится 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20-50 процентов и оставшаяся часть — на ипотечный кредит, по­вышает доступность ипотечных кредитов и стимулирует платежеспособный спрос на жилье.

В нашей стране в целях создания эффективной системы Государственной поддержки молодых семей, имеющих детей, субсидируют процентные ставки по ипотечным кредитам на строительство и приобретение жилья с условием равномерного погашения кредитов в течение 15 лет, без первона­чального взноса. Ведется разработка базовых проектных решений строительства малогабаритного жилья, экономичных быстровозводимых домов по проектам с использованием современных техноло­гий, максимально приблизив их требованиям для социального жилья.

Также развиваются следующие основные негосударственные формы финансирования на рынке жилья:

1. кредитование финансовыми организациями;
2. долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
3. предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья.

1)  Кредитование финансовыми организациями. В рамках этого важнейшего блока в системе жи­лищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе пре­доставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики — по­лучатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта, контролировать сроки и смету за­трат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким обра­зом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Данный механизм эффективно взаимодействует с ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собст­венные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (за­стройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

2)  Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Инициатива использования этих ва­риантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платеже­способного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая про­блемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, самостоятельно, напрямую привлекают денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50 процентов стоимости жилья.

3)  Предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья. Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70-80 процентов его стоимости, а остальные 20-30 процентов обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях — длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием [4].

При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант про­дажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства или с оплатой всего 20-40 процентов стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собст­венных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересован­ных в закреплении кадров на длительный срок.

Таблица

Таким образом, все перечисленные направления долгосрочного финансирования на рынке жилья положительно сказываются на развитии экономики Казахстана. Из рисунка можно увидеть, насколь­ко выросло предложение нового жилья, начиная с 2005 г. Основной причиной этого является реали­зация Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 гг., которая осуществляется с помощью АО «Казахстанская Ипотечная Компания». На строительство жилья за счет кредитных средств из республиканского бюджета с начала реализации Госпрограммы перечислено местным исполнительным органам 76,46 млрд. тенге. Таким образом, как показано в таблице, в 2005 г. объемы жилищного строительства увеличились по сравнению с 2001 г. почти в 4 раза, при этом вполне вероятно продолжение этой положительной тенденции.

Таким образом, задача государства заключается в поддержании платежеспособного спроса раз­личных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий на рынке жилья для развития ры­ночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно­финансовую сферу посредством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипо­течного кредитования, т.е. приобретение населением готового жилья на свободном рынке осуществляется за счет собственных и кредитных средств.

Список литературы

1. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. N 1290 «О Концепции долгосрочного фи­нансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования». — Астана, 2000.
2. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. — СПб.: 1991.
3.  Жилищная экономика: Пер. с англ. — М.: Дело, 1996.
4. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. — М.: ЮНИТИ, 1997.