Доступность жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках Республики Казахстан

Расчетные данные свидетельствуют о наличии в республике «целевых» регионов, аккумули­рующих основные инвестиционные средства по строительству жилья. Общая тенденция роста жи­лищного строительства имеет явно выраженную амплитуду снижения в 2009 г.

Сегодня самая ходовая в республике квартира — однокомнатная. В спальном районе она еще в 2001 г. стоила 3-5 тыс. долларов США. Сейчас ее цена поднялась в среднем до 18-22 тыс. долларов. То есть стоимость одного квадратного метра выросла от 100 до 600 долларов. В центре города и в элитных предгорных районах цены на жилье могут быть выше в 2-5 раз.

В силу низкого уровня доходов основной массы населения приобретение нового жилья за счет собст­венных средств для большинства казахстанцев недоступно. В 2004 г. по оценкам Агентства РК по стати­стике в улучшении жилищных условий нуждалось около 70 % населения республики, и только около 10­

12   % могли приобрести жилье за счет собственных средств. Необходимо было обеспечить эффективное функционирование рынка жилья, его доступность для семей со средними доходами. Одним из путей решения проблемы виделись возможности ипотеки и жилищных накоплений [1,2].

Республиканские региональные жилищные программы в качестве целевых индикаторов вклю­чают показатели доступности жилья. Однако в практике управления не сложилось универсального подхода к оценке этой ключевой характеристики жилищного рынка. Например, одним из конечных результатов реализации Государственной программы жилищного строительства является повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 45 кв.м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года. Кроме того, среди конечных показателей реализации Программы отмечается увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств.

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приоб­ретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья, который соответствует чис­лу лет, в течение которых семья может накопить средства для приобретения квартиры. В мировой практике с точки зрения соотношения цен на жилье и уровня доходов нормальным считается значе­ние коэффициента доступности, не превышающее 3-5 лет.

Вместе с показателями доступности жилья предполагается позитивная динамика таких физиче­ских параметров, как жилищная обеспеченность и строительная активность. По оценкам различных казахстанских исследователей, средняя жилищная обеспеченность в стране в 2007 г. составила от 15,6 до 18,2 кв.м [5]. По сравнению со значениями аналогичных показателей развитых стран Россия например, в 2 раза уступает Германии и Нидерландам, в 3 раза — США, в 3,5 раза — Норвегии [2].

Что касается строительной активности, то годовые объемы жилищного строительства, рассчи­танные выше, составили 0,378 кв.м в 2008 г. и 0,221 кв.м — в 2009 г., что по зарубежным меркам яв­ляется достаточно скромным показателем и сравним с показателем строительной активности по Рос­сии за 2007 г. — 0,35 кв.м. В международной практике результативность строительного комплекса принято оценивать не в абсолютных, а в относительных показателях. Существует так называемый европейский стандарт строительной активности, составляющий 1 кв.м нового жилья на душу населе­ния в год [2].

Почему важны такие физические параметры, как жилищная обеспеченность и строительная ак­тивность? Дело в том, что доступность жилья является комплексной оценкой социальной ориентиро­ванности жилищного рынка. Параметры доступности жилья отражают сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, наличие «ценового пузыря», соотношение доходов домашних хозяйств и условий ипотечного кредитования. Однако в реальности высокая доступность жилья может озна­чать вовсе не высокий уровень развития жилищного рынка территории, а, наоборот, его социально­экономический коллапс, когда жилье становится недефицитным товаром и население старается по­кинуть депрессивный регион. И здесь в качестве мощного дополнительного теста территории на кри- зисность выступает показатель строительной активности

Тем не менее, на наш взгляд, это не снижает важности индикатора доступности жилья, посколь­ку вопросы его покупки, строительства, улучшения жилищных условий актуальны, конечно, для ста­бильно развивающихся стран и регионов.

Как было отмечено выше, отсутствие единой официальной методики оценки доступности жилья препятствует формированию адекватной системы мониторинга результативности программ развития рынка жилья. Более того, остаются непонятными критерии доступности жилья за счет собственных и заемных средств. В данной работе мы проведем обзор отечественных и зарубежных методик оценки доступности жилья, а также предложим соответствующий алгоритм оценки применительно к россий­ским условиям.

Обзор методик оценки доступности жилья. Одним из самых простых измерителей уровня до­ступности жилья является величина площади жилого помещения, которое может быть приобретено физическим лицом на одну месячную заработную плату. Таким образом, покупательская способность зарплаты на жилищном рынке, отражающая уровень доступности жилья, определяется по формуле

11  = w/p,                                                                                             (1)

где I1 — покупательная способность заработной платы (доходов) на рынке; w — среднемесячная за­работная плата (доход); p — рыночная стоимость 1 кв.м жилья.

Другой подход к оценке доступности жилья заключается в определении периода времени, кото­рый потребуется домашнему хозяйству для накопления средств на приобретение жилья. Соответ­ственно второй индикатор доступности жилья может рассчитываться как отношение средней ры­ночной стоимости стандартной квартиры общей заданной площадью (кв.м) к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек

12  = S/R,                                                                                             (2)

где I2 — индекс доступности жилья; S — среднерыночная стоимость квартиры заданной площади кв.м; R — средний годовой доход семьи из 3-х человек.

Фактически индикатор I2 показывает время, за которое семья может накопить средства для при­обретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает расходы на по­требление, поэтому отражает лишь сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами потенциальных покупателей.

Делая поправку на текущее потребление семьи посредством вычета из ее среднегодового дохода величины прожиточного минимума, получаем модифицированный индекс доступности жилья

I3  = S/(R-M),                                                                                          (3)

где I3 — модифицированный индекс доступности жилья; M — прожиточный минимум семьи, ос­тальные индексы те же, что и в формуле (2).

Так же как I2, индикатор I3 показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, расхо­дуемые на питание и удовлетворение базовых потребностей. Соответственно, срок накопления на квартиру I3 будет менее оптимистичный, чем I2.

Принимая во внимание указанные выше коэффициенты и анализ, произведем расчеты для не­скольких стандартов — I1, I2(45) — для стандарта 45 кв.м на квартиру, I2(54) — для стандарта 54 кв.м на квартиру, I3 (за каждый соответствующий год) из таблицы 5, начиная с 2003 г. Пи этом укажем, что I3* — показатель числа лет, необходимых семье из 3 человек для приобретения жилья, имеющего среднюю для Республики Казахстан общую площадь.

Примечание. Составлена на основе материалов Агентства ПК по статистике [5].

На основе официальной информации проведем расчет показателей по формулам (1), (2), (3). По­лученные результаты оформим в таблицу.

 Примечание. Рассчитано автором по материалам Агентства ПК по статистике [5].

Таким образом, семья, получившая социальное жилье, тяготеет к получению однокомнатных квартир, в то время как на рынке жилья в большинстве своем строятся квартиры площадью от 50 до 130, а в элитных домах — до 500 кв.м. Указанная тенденция требует дополнительного осмысления в целях формирования более полного представления о доступности жилья.

Анализируя показатели доступности жилья, заметим качественную особенность — несмотря на номинальный и реальный рост доходов населения, количество лет, требующихся для приобретения жилья классов 45 кв.м, 54 кв.м жилья, соответствующего по площади среднему строящемуся в год, не обладает однозначной тенденцией. Пик деловой активности населения по покупке жилья, пришед­шийся на 2006-2007 гг., характеризуется одновременно самыми худшими показателями доступности жилья, при условии, что оно покупается полностью за счет собственных средств.

Такая особенность указывает на то, что в эти годы рынок жилья находился в наиболее «разогре­том» состоянии. Активность населения была во многом обусловлена не расчетом на собственные те­кущие возможности, а на готовность получить заемные средства.

Анализ данных позволяет установить, что на фоне роста рыночных цен на жилье его доступ­ность для жителей снижалась. В частности, в 2006 г. срок накопления средств на покупку стандарт­ной квартиры в типовом крупнопанельном доме площадью 54 кв.м (жилье эконом-класса) семьей из 1-      х человек был равен почти 10 годам. В 2003 г. этот индекс находился на уровне 7,1.

Если обратить внимание на модифицированный индекс доступности жилья /3 в 2003-2006 гг. и далее — в 2007-2009 гг., который корректирует размеры накопления на текущее потребление семьи, то можно заметить его средневыраженное циклическое колебание (табл. 6). Данное обстоятельство говорит о взаимной подстройке уровня доходов и цен на жилье. Этот механизм работает следую­щим образом: за ростом цен на жилье увеличиваются доходы населения, и в какой-то момент вре­мени жилье становится более доступным, чем в предыдущий год (например, 2003 и 2005 гг.). Однако за этим следует очередной скачок цен и разрыв восстанавливается (2004 и 2006 гг.).

Данные таблиц 5 и 6 позволяют сделать вывод о том, что в целях повышения объективности и надежности результатов необходимо проводить оценку доступности жилья по различным методикам. В то же время с точки зрения управления возникает вопрос о том, каков предельно допустимый (нормативный) срок накопления на квартиру? На наш взгляд, скорее всего, такого предела просто не существует. Во-первых, жилье в силу своей специфики не будет стоить дешево, и долгосрочное на­копление его 100 %-ной стоимости в условиях инфляции экономически нерационально. Во-вторых, в современном мире практика накопления средств на крупные покупки не пользуется популярностью.

При наличии финансовых средств для оплаты первоначального взноса и ежемесячных платежей потребителю в условиях Государственной программы жилищного развития было разумнее восполь­зоваться ипотечным кредитом для улучшения жилищных условий, чем копить деньги на квартиру в течение долгих лет.

Однако проблема состоит в том, что в настоящее время ипотечные кредиты недоступны основ­ной массе населения страны. По данным официальной статистики, в последние годы в Казахстане активно развивалось ипотечное жилищное кредитование: объем выданных в 2006 г. ипотечных кре­дитов в сопоставимых ценах вырос по сравнению с 2001 г. в 140 раз. Доля рынка продаж недвижимо­сти по ипотечному кредитованию увеличилась с 10 % в 2002 г. до 50 — в 2006 г. Основными предпо­сылками для развития ипотечного кредитования в Казахстане стали: наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банков­ских операций.

Несмотря на динамичное развитие рынка ипотечного кредитования, в последние годы наблюда­ется снижение ежегодного прироста объемов займов физическим лицам на покупку жилья. К приме­ру, в 2003 г. прирост составлял 3,9 раза, в 2004 — 3,4, в 2005 — 2,2, в 2006 — 1,8, в 2007 — 1,6, в 2008 г. наметился спад — 0,8 раза. Указанная тенденция объясняется тем, что все меньше становится до­ля населения, которая может позволить займы на покупку жилья под залог недвижимости. Анализируя причины (схлынувший ажиотаж на рынке ипотечного кредитования, постоянный рост цен на недвижи­мость, при которых население уже не в состоянии получать кредиты на стандартных условиях, высокий уровень процентных ставок), мы пришли к выводу, что показательное увеличение объемов ипотечного кредитования не подразумевает доступности кредитов для населения.

В новой жилищной программе предусматривается: 1) создание полноценного сбалансированно­го рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса; 2) развитие арендного сектора жилья; 3) создание дополнительных стимулов для широкомасштабного строительства жилья; 4) сти­мулирование развития индивидуального жилищного строительства; 5) развитие инженерно­коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки; 6) строительство инженерно­коммуникационной инфраструктуры в городах-спутниках; 7) совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кре­дитов [3-5].

Подводя итоги реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан, следует отметить, несомненно, ее существенное влияние на рост конкуренто­способности РК.

Список литературы

1. Индустриальная Караганда. — 2004. — № 34. — 2004. — 23 марта.
2. Казахстанская правда. — 2004. — № 148-149. — 2004. — 2 июля.
3. Собрание актов Президента и Правительства. — 2007. — № 28.
4. Собрание актов Президента и Правительства. — 2008. — № 4.