В свое время в Республике Казахстан была проведена реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), осуществлена массовая приватизация жилья, в результате чего сформировалась качественно новая сфера жилищных отношений. Вместе с тем прошедший период выявил определенные диспропорции в развитии жилищных отношений, в связи с чем в жилищно-коммунальной сфере накопилось немало проблем, требующих решения.
Прежде чем наметить определенные меры по развитию жилищно-коммунальной сферы и разработать соответствующую программу, необходимо детально проанализировать сложившееся положение и выявить наиболее «узкие места». В первую очередь нужно выявить, каково на сегодняшний день состояние жилищного фонда.
По данным регистра жилищного фонда, общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляет 246,6 млн. кв. метров, из них 147,4 (59,8 %) приходится на городские населенные пункты и 99,2 (40,2 %) — на сельские1. Жилищный фонд состоит на 63 % (155,3 млн. кв. метров) из жилых многоквартирных домов (кондоминиумов) и на 37 (91,3 млн. кв. метров) — из индивидуальных жилых домов. По видам собственности (согласно действующему законодательству): 96,8 % (238,8 млн. кв. м.) — частный и 3,2 (7,8 млн. кв. м) — государственный жилищный фонд.
В результате массовой акции практически весь государственный жилищный фонд был приватизирован. Ответственность по его эксплуатации и ремонту перешла от государства к новым собственникам — населению, которое в своем большинстве оказалось не готово к этому. Большинство многоквартирных домов в республике эксплуатируется с нарушением установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится. Отсутствует государственный контроль за состоянием жилищного фонда.
В действующей практике кооперативы собственников квартир объединяют несколько жилых домов, а то и целые кварталы или микрорайоны. Собственники квартир, даже если и платят деньги на содержание и капитальный ремонт (своего дома), то эти средства могут быть беспрепятственно использованы на другой объект. Разумеется, возникает и обратная ситуация, когда жильцы не платят за ремонт, но их дом ремонтируется за счет средств жильцов другого дома, входящего в данный КСК.
Такой подход не способствует формированию ответственного отношения жильцов к общему имуществу жилого дома. Одни не платят потому, что не уверены, что деньги будут использованы на ремонт именно их дома, другие считают, что рано или поздно «кто-нибудь» заплатит за ремонт. И тем и другим все равно, каково состояние соседнего дома, им важно как содержится и ремонтируется их собственный дом.
Практически повсеместное внедрение системы КСК предполагало максимально сократить непроизводственные затраты при эксплуатации жилищного фонда, развить рынок услуг инженерно-коммунального обеспечения и ремонтно-восстановительных работ, повысить ответственность жильцов за сохранение и надлежащее содержание жилых домов и придомовых территорий.
Однако несмотря на принимаемые меры состояние жилищного фонда требует проведения ремонтно-восстановительных работ. В основном это жилые дома с низким нормативным сроком службы, а также бесхозные и брошенные дома. Положение усугубляется отсутствием каких-либо схем (механизмов) финансирования капитального ремонта жилых домов.
До сих пор не создан реальный механизм стимулирования ресурсосбережения как для поставщиков коммунальных услуг, так и для их потребителей. Во многих случаях поставка коммунальных услуг по эксплуатации и содержанию жилищного фонда, инженерному обеспечению осуществляется не на конкурсной основе, договоры на коммунальное обслуживание заключаются формально и не обеспечивают минимальных стандартов качества предоставляемых услуг. Монополист заключает договоры на поставку услуг непосредственно с потребителем. В то же время поставка услуг конкретному потребителю производится по общедомовым сетям, которые являются общим имуществом собственников квартир. Отсутствие договорных отношений между органом управления объектом кондоминиума и монополистом, между органом управления объектом кондоминиума и собственниками квартир приводит к тому, что общедомовые сети не ремонтируются и находятся в ненадлежащем состоянии. Именно по этой причине происходит большинство случаев перебоев в коммунальном обслуживании потребителей.
Положение усугубляется низким уровнем обеспеченности потребителей приборами учета коммунальных услуг. По данным управления ЖКХ приборами учета потребления холодной воды охвачено всего 41 % потребителей. В отдельных областях (Павлодарская, Восточно-Казахстанская, Северо-Казахстанская, Костанайская, Жамбылская, Южно-Казахстанская) этот показатель не превышает 20 %1.
В основном КСК не смогли выполнить своего главного предназначения и фактически стали выполнять функции не столько потребительских, сколько производственных кооперативов, монополизировав предоставление жильцам услуг по эксплуатации и содержанию домов и придомовой территории, причем пользуясь налоговыми льготами, установленными именно для потребительских кооперативов. То есть КСК сами собирают денежные средства на содержание жилья, сами производят ремонтные работы и сами назначают за них цены. Практически у жителей, входящих в КСК, нет никакого выбора исполнителей работ. В то же время сфера содержания жилья (эксплуатация и ремонт) не является монопольной сферой.
Собственники квартир не имеют возможности проверить фактические затраты КСК на ремонт и содержание объектов кондоминиума. Реальных механизмов контроля за крупными КСК у жильцов практически нет. При множестве домов в отдельно взятом КСК организация собрания жильцов (1–3 тыс. собственников квартир) оказывается нереальной задачей. Отсюда и применение той порочной схемы, при которой председатель КСК имеет возможность проведения повторных собраний, с любым количеством участников. Поэтому председатели КСК имеют неограниченные полномочия и неподконтрольны большинству жителей. Указанные недостатки создают условия для административных, хозяйственных и финансовых нарушений со стороны руководства КСК. Это во многом объясняет претензии граждан к существующему законодательству в сфере жилищных отношений.
Пассивность большинства собственников помещений в управлении жилым домом, отсутствие общественного контроля за его техническим, санитарным состоянием и общественным порядком в рамках кондоминиума усугубляют сложившееся положение. Потребительское отношение порождает снижение чувства ответственности собственников за сохранность и безопасную эксплуатацию как общего имущества, так и имущества, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности.
В настоящий момент большинство многоквартирных домов, по сути являющихся кондоминиумами, не зарегистрировано как единый комплекс. Объект кондоминиума является совокупностью квартир и встроенных (встроенно-пристроенных) нежилых помещений в жилом доме, имущества (частей дома) общего пользования, придомовой территории и располагаемых на ней строений, инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры. Так они и должны быть зарегистрированы в центрах регистрации прав на недвижимое имущество.
Таким образом, основными проблемами жилищно-коммунальной сферы по содержанию и капитальному ремонту жилых зданий являются1:
1) недостаток средств, необходимых на содержание и капитальный ремонт жилищного фонда из-за низкого уровня платежей собственников квартир;
2) отсутствие государственного контроля за состоянием жилищного фонда;
3) необходимость повсеместного проведения ремонта и повышения эксплуатационных характеристик ветхих жилых домов;
4) несовершенство механизма управления объектами кондоминиумов, что, в свою очередь, порождает множество дополнительных проблем;
5) отсутствие механизма финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов;
6) неразвитость рынка услуг по эксплуатации и надлежащему содержанию жилищного фонда, проведению капитального ремонта жилых зданий, а также внутренних инженерных систем жизнеобеспечения.
Сегодня правительство РК инициирует новую Программу на 2006–2008 гг., согласно которой расходы на проведение ремонта домов возлагаются на собственников квартир (один дом должен управляться своим органом правления, имеющим счет в банке, на который будут перечисляться средства от собственников квартир именно на нужды этого конкретного дома). Притом вводится должность жилищного инспектора, который может подать в суд на собственника помещения, не исполняющего обязательства по долевому участию в содержании общего имущества кондоминиума. Участие государства в дальнейшем развитии жилищно-коммунальной сферы будет осуществляться только за счет средств местных бюджетов в части предоставления жилищной помощи малообеспеченным гражданам. Причем в эту помощь предполагается включить расходы на погашение и обслуживание кредита, взятого на капитальный ремонт общего имущества жилого дома2.
Как следует из вышеизложенного, первой проблемой в жилищно-коммунальной сфере при переходе к рыночным отношениям является низкий уровень платежей на содержание жилого фонда. Решение данной проблемы, на наш взгляд — введение срочных законодательных жестких требований по уровню платежей на эти цели и их обязательность (изменение ст. 50 Закона РК «О жилищных отношениях» — дополнительные расходы перевести в обязательные).
Кроме того, необходимо повысить уровень обеспеченности потребителей приборами учета коммунальных услуг за счет введения требования обязательного установления счетчиков. В настоящее время 40 % жителей оплачивают счета за потребление воды на основе показаний счетчиков. Остальные платят по среднему тарифу, что устраивает как потребителей (прописан один человек, фактически проживают 5), так и поставщика (в этот тариф заложены все потери и все недостатки). Помимо того, необходимо ускорить процесс установки общедомовых счетчиков, что позволило бы снизить затраты потребителей (оплата фактически использованных услуг), а высвобожденный резерв средств направить на капремонт и эксплуатацию домов. Если КСК регулярно будут контролировать поставку услуг, актируя отклонение от норм тарифного расчета, требовать от монополиста перерасчет и возврат средств, то в итоге экономятся очень большие суммы. В алматинском КСК «Казахфильм», куда входят 55 домов, сумма перерасчета в прошлом году составила порядка 16 млн. тенге. Экономия в среднем по дому составляет 300 тыс.тенге (только по теплу, не считая воду, газ, вывоз мусора). Анализ фактических данных по г. Караганде показал, что до установления общедомового счетчика жильцы дома № 1 платили за потребление теплоэнергии 168609 тенге (2940м2 х 57,35 тенге/м2). После установки прибора и соответствующих перерасчетов экономия составила 19390,04 тенге.
По данным акимов регионов, объем жилья, требующий проведения капитального ремонта, составляет 16,4 млн. квадратных метров, или 6,7 % от общего фонда. Эти данные, мягко говоря, некорректны. Можно понять стремление исполнительной власти занизить эти показатели. По статистическим данным жилой фонд Караганды состоит из 2484 многоэтажных и 27032 индивидуальных жилых домов. Из многоэтажных жилых домов 1096 (44,1 %) имеют срок службы свыше 50 лет. По мнению специалистов, в ряде городов более 20 % существующего жилого фонда необходимо сносить, если срочно не провести его реконструкцию. Исходя из вышеизложенного можно предложить рекомендации.
Для жилого фонда, имеющего срок эксплуатации от 10 до 20 лет, — применить механизм финансирования капитальных ремонтов, закладываемый в проекте Программы развития жилищно-коммунальной сферы РК на 2006–2008 гг. (дополнительная целевая жилищная помощь малоимущим на капремонт общего имущества дома; имущим — возможность взять кредит на эти цели).
Для жилого фонда, имеющего срок эксплуатации 25, 30, 40, 50 и свыше лет, — применить механизм государственного финансирования (перераспределение в пользу областных бюджетов на целевое финансирование капитальных ремонтов жилого фонда нескольких республиканских доходных источников, создание конкурентной среды для развития рынка услуг по эксплуатации и ремонту жилого фонда). Ремонт мягкой кровли многоэтажного жилого дома обходится, по предварительным расчетам, примерно в 2,5 — 3 млн. тенге. Такие средства жители домов не соберут. Аналогичные суммы требуются на ремонт фасадов домов и т.д.
Необходимо срочно внести изменения в Закон РК «О жилищных отношениях», в частности, в механизмы создания, функционирования и управления объектами кондоминиумов, включая права на земельные участки около и под многоквартирными домами. Именно этот аспект является причиной многих существующих раздоров между жильцами домов и владельцами пристраиваемых помещений.
Необходимо внести в вышеуказанную Программу реальный механизм контроля за деятельностью будущих жилищных инспекций. На содержание многочисленных департаментов и управлений ЖКХ при акиматах разного уровня выделяются немалые бюджетные суммы, эффективность которых пока очень низка.
Список литературы
- О проблемах жилищно-коммунальной сферы// Строительный вестник Казахстана. — 2005.
- Правительство инициирует новую реформу в жилищно-коммунальной сфере // Известия — Казахстан. — 2005. — 30 июня.