Аннотация. В данной статье рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования в Казахстане, а также эффективность пользования ипотечным кредитованием разных слоев населения.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором социального и экономического развития страны. Ипотека является не только механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата. Она вызывает оживление в строительстве, производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообрабатывающей отрасли и производстве мебели. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. Его роль становится особенно заметной в период мирового финансово-экономического кризиса [1].
Ключевым понятием в ипотечном кредитовании является недвижимое имущество. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала. Исходя из содержания недвижимости, в ее составе выделяют такие группы финансовых активов, как:
- земельный участок, недра, замкнутый водный объект (в соответствии с Водным кодексом Республики Казахстан);
- жилое помещение, нежилое помещение, предприятие, определяемое как используемый для осуществления предпринимательской деятельности имущественный комплекс, который включает все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, сырье, продукцию и т.д.;
- здание и сооружения;
- участки лесного фонда, воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:
- По объекту недвижимости: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
- по виду кредита: банковские, небанковские.
- по виду заемщиков, как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья. По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков, сотрудникам фирм – клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм – лицам, проживающим в данном регионе, всем желающим.
- по способу рефинансирования: ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
- по срокам кредитования.
- по способу амортизации долга: постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
- по виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой, кредит с переменной процентной ставкой.
- по возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
- по степени обеспеченности (величине первоначального платежа) [2] сумма кредита может составлять от 50 % до 100 % стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Одним из видов кредитования населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит – это кредит, предоставленный на срок три года и более соответственно банкам второго уровня, кредитной организацией или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Предметом ипотеки может быть жилье, квартира. Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле над использованием кредитных средств [2].
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами. Помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника- залогодателя. Приобретенное жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача жилья в аренду возможна только при согласии кредитора.
Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:
- заемщики – физические лица, граждане Республики Казахстан;
- продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения;
- кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица;
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- страховые фирмы;
- оценщики– юридическиеифизическиелица, имеющиеправонаосуществлениепрофессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
- риэлторские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья;
- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые фирмы, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
- предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
- андеррайтинг заемщика – оценка кредитором вероятности погашения кредита и определение максимально возможной суммы;
- подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;
- оценка жилья;
- заключение контракта купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного контракта между заемщиком и кредитором, покупку жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по контракту об ипотеке или по закону [3]. Кредитор заключает с заемщиком кредитный контракт, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные финансовые средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения контракта и взыскания кредита и процентов по нему и др.;
- проведение расчетов с продавцом жилого помещения;
- страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита.
Рассмотрим модели и методы ипотечного кредитования. Обычно действия на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на продолжительный срок, у них снижается объем доступных финансовых ресурсов, которые необходимы для осуществления их деятельности. Поэтому для банков второго уровня важна проблема рефинансирования выданных кредитов. Решение этой проблемы осуществляется на вторичном рынке ипотечного кредитования. Основные способы рефинансирования кредитов сводятся к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк – специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень – банк). Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги [3]. Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования – двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются ещё по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие. Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк имеет возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, более того, привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов. Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов. Первый способ – выпуск вторичных ипотечных закладных. Он основан на том, что ипотечные банки выдают кредиты на сумму не ниже минимальной. С другой стороны, существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой банк второго уровня). Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру фондового рынка.
Основой, объединяющей участников казахстанской ипотечной компании, является наличие общих правил, которые вырабатываются в процессе совместной деятельности.
Структура казахстанской ипотечной компании основывается на финансовых схемах, изменение проводится для повышения эффективности совместного бизнеса, выработки параметров по разграничению сфер для принятия решений. При этом в структуре реализованы горизонтальные (характеризующие виды деятельности) и вертикальные (определяющие масштабы ответственности для одного и того же вида деятельности) связи [4].
Развитие казахстанской ипотечной компании позволяет осуществлять более сложные кредитные операции. Самые эффективные из них используют ценные бумаги. Ценные бумаги являются инструментами фондового рынка. Наряду с этим с помощью ценных бумаг обеспечивается функционирование казахстанской ипотечной компании. Участники, партнеры и клиенты казахстанской ипотечной компании связаны общими интересами через реализацию ипотечного кредитования, перекрестно владея ценными бумагами. Консолидируя ценные бумаги и предлагая их затем на фондовом рынке, система получает финансовые средства.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
- Алдербаев А. Превратности залога, или Пора менять правила, которые так и не выучили // Юрист.– 2009. – № 2. – 186 с.
- Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья».
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 24 октября 2006 года №1021 «О внесении изменений в постановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года №57 и от 3 марта 2006 года №146».
- Скоробогатов С.В., Скоробогатова С. Ипотека. – Алматы: ТОО «АВиО»,