Роль жилищного строительства в развитии финансовой системы РК

Одним из основных направлений развития экономики страны является развитие жилищного строительства, выполняющее социальную политику государства по обеспечению доступного жилья. Жилищное строительство – одно из приоритетныхнаправлений Стратегии развития Казахстана до 2030 г., которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера. 

Реализация Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан по обеспечению доступным жильем отдельных слоев населения в настоящее время является одной из первостепенных направлений социального развития. Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В них определены такие направления, как развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства. Формированию благоприятных тенденций в области жилищного строительства способствовали макроэкономические факторы: общий экономический рост, стабильная политическая обстановка, приток иностранного капитала и инвестиционных вложений, рост благосостояния населения, возможность легализации доходов, развитие ипотечного кредитования. Доля строительства в ВВП в 2012 г. составила 8,5%, что выше уровня 2011 г. в 1,08 раза. Объем вводимых в эксплуатацию основных фондов в 2012 г. по сравнению с аналогичным показателем 2005 г. увеличился в 1,97 раза. Анализ показал, что средняя стоимость 1 м2 жилья в среднем по республике выросла в 1,8 раза (рис. 1).

В развитии экономики Казахстана в 2004-2011 гг.наблюдется рост спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Это дало импульс развитию строительного сектора и рынка ипотеки. В 2009 г. цены на вторичном рынке жилья выросли на 1780% по отношению к 2000 г., а но новое жилье на 775% тоже соотвтственно. Объем ипотечного кредитования банками второго уровня достиг 700 млрд. тенге. На наш взгляд некоторыми причинами поддержания уровня операций на высоком уровне являются: поддержание уровня операций на рынке жилой и коммерческой недвижимости, ввиду снижения цен на нее; низкая обеспеченность населения в стране жильем; рост операций с залоговым имуществом банками второго уровня [1].

Динамика стоимости строительства жилья в среднем по РК за 2007-2012 гг.  

Рисунок 1 – Динамика стоимости строительства жилья в среднем по РК за 2007-2012 гг.

Экономический спад в стране отрицательно повлиял на уровень деловой активности в строительном секторе. В этот период многие крупные строительные и девелоперские компании были вынуждены приостановить и перенести сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов. В Казахстане общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в в 2003 г. вырос с 2,1 млн. м2 до 6,4 млн. м2 в 2011 года (рис. 2).

Общая площадь построенных жилых домов в Республике Казахстан

Рисунок 2 Общая площадь построенных жилых домов в Республике Казахстан

В Казахстане за период с 2000 г. по 2011 г. построено около 45 млн. м2 жилья, при существующих 276 млн. м2 или обновление составило 17%. В будущем планируется, возводить порядка около 6 млн. м2 жилья или 3% от существующего объема. Согласно данным, было зафиксировано уменьшение показателей ввода жилых домов до 6%, с одновременным снижением индивидуальных строений на 9% в 2010 г. и на 12% в 2011 году.

В 2012 г. реализация со стороны государства антикризисных мер позволила не допустить снижения объѐмов ввода жилья и сохранить его на достигнутом уровне 2011 г. Данный показатель фактически составил 6,4 млн. м2 или 100,1% по сравнению с 2011 г. В 2011 г. построено порядка 6,0 млн. м2 жилья за счет всех источников финансирования, из них 494 тыс. м2 государственного жилья за счет средств из республиканского бюджета и порядка 2,3 млн. м2 жилья с участием дольщиков, завершаемых за счет господдержки. Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления, если не учитывать фактор антикризисных мер, то. Так, если в 2009 г. объем инвестиций составил 490 млрд. тенге, то в 2012 г. – 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Факторами роста строительства жилья могут быть наличие в залогах банков второго уровня земельных участков для строительства, находящихся в районах застройки и имеющих перспективу быть вовлеченными в строительство в случае наличия инфраструктуры. При этом государство не должно являться активным участником рынка или подменять его. По мировому опыту роль его должна заключаться в регулировании рынка, а непосредственное участие ограничивается решением проблем социальнозащищаемых слоев населения, строительством инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

В 2011 г. завершено 58 объектов долевого строительства с 13 тыс. дольщиками. В том числе в г.Астане 25 объектов с 6 тыс. дольщиками, в г.Алматы 19 объектов с 3,4 тыс. дольщиками, в других регионах 14 объектов с 4,3 тыс. дольщиками (рис. 3).

 Объемы жилищного строительства РК в 2011 г. по формам собственности

Рисунок 3 Объемы жилищного строительства РК в 2011 г. по формам собственности Примечание – составлен автором

Согласно утвержденной «Программа жилищного строительства на 2011-2014 годы» в 2011 г. выделено 360 млрд. тенге, в т.ч. 20,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов с участием АО «Жилищный строительный сберегательный банк» и местных исполнительных органов. Всего в 2011-2014 гг. ожидается строительство около 24,3 млн. м2 жилья, в т.ч. 6 млн. м2 жилья постоено в 2011 г. В 2012 г. планируется построить 3,2 млн. м2 жилья, в т.ч. индивидуальное жилищное строительство – 0,8 млн. м2, государственное жилье – 0,4 млн. м2, коммерческое жилье – 2 млн. м2.

В рамках программы для удовлетворения растущего спроса стимулируется строительство жилья. Финансирование ведется через акиматы и банки второго уровня (АО «Жилстройсбербанк») для финансирования из числа своих вкладчиков. Идея финансирования через АО «Жилстройсбербанк» заключается в реализации новой схемы строительства жилья с использованием потенциала системы жилстройсбережений. В рамках программы предусмотрено выделение 26 млрд. тенге для увеличения уставного капитала государственного банка. Будут сохранены объемы государственной поддержки строительства арендного жилья до 2015 г. – ежегодно по 10 млрд. тенге. В 2012г. предусмотрено 6,6 млрд. тенге на развитие городов-спутников городов Астаны и Алматы, а также 4,8 млрд. тенге по программе «Нурлы кош» на строительство инженерных сетей [2].

Таким образом, исходя из вышеизложенного, несмотря на государственные программы поддержки жилого строительства, в настоящее время принцип коммерциализации процессов в секторе гражданского строительства остается неопределенным. Инвестиции в сектор жилищного строительства эконом-класса на сегодняшний день практически полностью состоят из государственного финансирования, превышая частные вклады, которые действуют из соображений быстрой оборачиваемости и возвратности средств. На наш взгляд, рост данного вида инвестиций будет сохраняться в основном в сегменте элитного класса, и возврат объемного частного финансирования в нижний сегмент в ближайшем будущем будет медленным, достаточно осторожным, и в основном зависящим от расширения банковского кредитования. Тем не менее, базируясь на текущем и прогнозном уровне спроса на СМР от выполнения государственных программ в секторе жилой недвижимости, медленном увеличении доходов населения и прогнозируемом улучшении состояния роста ипотечного кредитования, на наш взгляд постепенный рост спроса на рынке недвижимости и объемов строительной отрасли в ближайшие годы. Государственная программа жилищного строительства на 2008-2010 гг. была завершена в 2010 году. Дальнейшее развитие жилищного строительства предусмотрено в Программе по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 годы. Обеспечение индустриально-инновационного развития строительной индустрии, устойчивый и сбалансированное производство строительных материалов в Республике Казахстан является основной целью данной программы. В данном случае под строительной индустрией подразумевается: реформирование системы технического регулирования строительной отрасли, совершенствование территориального планирования регионов и градостроительное развитие населенных пунктов, совершенствование системы сметного ценообразования в строительстве с участием государственных инвестиций, развитие промышленного и гражданского строительства.

Уменьшение частных инвестиций в жилищное строительство значительно сократилось в 2008 году. В докризисный период за счет них строилось более 87% жилья, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства до 60%. Поэтому, на наш взгляд, следует ожидать, что в 2012 г. произойдет снижение объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.

Задача государства состоит в том, чтобы дать импульс для расширения применения новых механизмов финансирования строительства жилья, путем их стимулирования. Необходимо отметить, что государством накоплен значительный опыт оказания поддержки рынка через акиматы и государственные институты развития, такие как акционерное общество «Казахстанская ипотечная компания», акционерное общество «Фонд Национального Благосостояния «Самрук-Казына» (ФНБ «Самрук-Казына»), ЖССБК в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства и антикризисных мер. Необходимо продолжить меры государственной поддержки жилищного строительства. При этом надо сохранить объемы ввода государственного жилья, шире использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулировать привлечение частных инвестиций в жилищное строительство. Развитие рынка доступного жилья зависит от макроэкономической ситуация в стране, которая постепенно восстанавливается. Так как рынок жилья чувствителен к изменениям, происходящим в экономике страны, можно ожидать некоторые изменения. Улучшение экономики должно сопровождаться улучшением благосостояния населения, что в свою очередь косвенно отразится и на рынке строительства доступного жилья [3]. В рамках реализации последней программы из республиканского бюджета выделено на строительство жилья через систему жилстройсбережений на 2011-2013 гг. 48,8 млрд. тенге, в том числе в 2011 г. 28,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов (табл. 1).

Таблица 1 Основные показатели реализации доступного жилья в Казахстане 

Показатели

2011 г.

2012 г.

2013 г.

2014 г.

1. Строительство жилья за счет всех источников финансирования, тыс. м2

6000

6050

6100

6150

2. Строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений, тыс. м2

189,7

299,6

307,2

-

3. Строительство арендного (коммунального) жилья, тыс. м2

152,6

136,0

134,8

135,3

4. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки, км.

1 017,2

2 034,4

1 525,8

1 525,8

В 2012 г. выделено на строительство жилья ещѐ 32 млрд. тенге. Это позволит обеспечить в 2012 г. ввод в стране 300 тыс. м2 кредитного жилья.

Государство намерено размещать целевые депозиты в банках второго уровня на период строительства и начала реализации жилья для финансирования строительства жилья на следующих условиях: кредитование строительства жилья эконом-класса (в основном 3-го класса); утверждение предельной цены жилья в размере до 170 тыс. тенге за 1 м2 в зависимости региона и от особенностей проекта; предельная банковская ставка по займам для застройщиков в размере 12% годовых (срок займа – до 5 лет)[4].

В 2011 г. уже было выделено 57 млрд. тенге, в 2012 г. выделяется ещѐ 13 млрд. тенге, ожидается ввод 1,7 млн. м2 коммерческого жилья. Согласно условиям Программы жилищного строительства ряд банков второго уровня – Центр Кредит, БТА, Евразийский банк участвуют в проектах и выдают кредиты застройщикам. Строительство общей площади жилья составляет в 2011-2014 гг. – 24 300 тыс. м2, в том числе в 2011 г. – 6 000 тыс. м2, в 2012 г. – 6 050 тыс. м2, в 2013 г. – 6 100 тыс. м2, в 2014 г. – 6 150 тыс. м2.

В рамках реализации программы жилищного строительства необходимо создать новый экономический механизм реализации доступного жилья.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

  • совершенствование правовой основы и нормативной базы осуществления ипотечного кредитования;
  • осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием; создание общенациональной системы ипотечного кредитования, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
  • принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании;
  • оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья; поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами [5].

 

Список литературы

  1. Программно-целевой подход к решению проблемы обновления жилищного фонда в Казахстане // Матер. респ. Научн.-практ.конф. «Актуальные проблемы обеспечения качества и конкурентоспособности товаров и услуг в условиях глобализации». Караганды, 2012. С. 273-277.
  2. Султангазин А.А. Обеспечение доступности жилья в Республике Казахстан: автореф…. д.экон.н. – Алматы, 2008. – 54 с.
  3. Зайнуллина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: дис.канд. экон. наук. – Ростов–на–Дону, 1998. – 148 с.
  4. Ярушкина Н.А. Моделирование динамики рынка недвижимости // Жилищное строительство. – 2006. – №
  5. Вестник РГП «КазНИИССА. – 2011. №
Год: 2013
Город: Алматы
loading...