Роль жилищного строительства в развитии финансовой системы РК

Одним из основных направлений развития экономики страны является развитие жилищного строительства, выполняющее социальную политику государства по обеспечению доступного жилья. Жилищное строительство – одно из приоритетныхнаправлений Стратегии развития Казахстана до 2030 г., которое является одной из наиболее важных задач общенационального характера. 

Реализация Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан по обеспечению доступным жильем отдельных слоев населения в настоящее время является одной из первостепенных направлений социального развития. Президент Казахстана Н.Назарбаев в ежегодных Посланиях народу страны постоянно одной их основных направлений выделяет вопросы обеспечения населения жильем. В них определены такие направления, как развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендного жилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулирование развития индивидуального жилищного строительства. Формированию благоприятных тенденций в области жилищного строительства способствовали макроэкономические факторы: общий экономический рост, стабильная политическая обстановка, приток иностранного капитала и инвестиционных вложений, рост благосостояния населения, возможность легализации доходов, развитие ипотечного кредитования. Доля строительства в ВВП в 2012 г. составила 8,5%, что выше уровня 2011 г. в 1,08 раза. Объем вводимых в эксплуатацию основных фондов в 2012 г. по сравнению с аналогичным показателем 2005 г. увеличился в 1,97 раза. Анализ показал, что средняя стоимость 1 м2 жилья в среднем по республике выросла в 1,8 раза (рис. 1).

В развитии экономики Казахстана в 2004-2011 гг.наблюдется рост спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Это дало импульс развитию строительного сектора и рынка ипотеки. В 2009 г. цены на вторичном рынке жилья выросли на 1780% по отношению к 2000 г., а но новое жилье на 775% тоже соотвтственно. Объем ипотечного кредитования банками второго уровня достиг 700 млрд. тенге. На наш взгляд некоторыми причинами поддержания уровня операций на высоком уровне являются: поддержание уровня операций на рынке жилой и коммерческой недвижимости, ввиду снижения цен на нее; низкая обеспеченность населения в стране жильем; рост операций с залоговым имуществом банками второго уровня [1].

Рисунок 1 – Динамика стоимости строительства жилья в среднем по РК за 2007-2012 гг.

Экономический спад в стране отрицательно повлиял на уровень деловой активности в строительном секторе. В этот период многие крупные строительные и девелоперские компании были вынуждены приостановить и перенести сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов. В Казахстане общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в в 2003 г. вырос с 2,1 млн. м2 до 6,4 млн. м2 в 2011 года (рис. 2).

Рисунок 2 Общая площадь построенных жилых домов в Республике Казахстан

В Казахстане за период с 2000 г. по 2011 г. построено около 45 млн. м2 жилья, при существующих 276 млн. м2 или обновление составило 17%. В будущем планируется, возводить порядка около 6 млн. м2 жилья или 3% от существующего объема. Согласно данным, было зафиксировано уменьшение показателей ввода жилых домов до 6%, с одновременным снижением индивидуальных строений на 9% в 2010 г. и на 12% в 2011 году.

В 2012 г. реализация со стороны государства антикризисных мер позволила не допустить снижения объѐмов ввода жилья и сохранить его на достигнутом уровне 2011 г. Данный показатель фактически составил 6,4 млн. м2 или 100,1% по сравнению с 2011 г. В 2011 г. построено порядка 6,0 млн. м2 жилья за счет всех источников финансирования, из них 494 тыс. м2 государственного жилья за счет средств из республиканского бюджета и порядка 2,3 млн. м2 жилья с участием дольщиков, завершаемых за счет господдержки. Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления, если не учитывать фактор антикризисных мер, то. Так, если в 2009 г. объем инвестиций составил 490 млрд. тенге, то в 2012 г. – 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Факторами роста строительства жилья могут быть наличие в залогах банков второго уровня земельных участков для строительства, находящихся в районах застройки и имеющих перспективу быть вовлеченными в строительство в случае наличия инфраструктуры. При этом государство не должно являться активным участником рынка или подменять его. По мировому опыту роль его должна заключаться в регулировании рынка, а непосредственное участие ограничивается решением проблем социальнозащищаемых слоев населения, строительством инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

В 2011 г. завершено 58 объектов долевого строительства с 13 тыс. дольщиками. В том числе в г.Астане 25 объектов с 6 тыс. дольщиками, в г.Алматы 19 объектов с 3,4 тыс. дольщиками, в других регионах 14 объектов с 4,3 тыс. дольщиками (рис. 3).

Рисунок 3 Объемы жилищного строительства РК в 2011 г. по формам собственности Примечание – составлен автором

Согласно утвержденной «Программа жилищного строительства на 2011-2014 годы» в 2011 г. выделено 360 млрд. тенге, в т.ч. 20,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов с участием АО «Жилищный строительный сберегательный банк» и местных исполнительных органов. Всего в 2011-2014 гг. ожидается строительство около 24,3 млн. м2 жилья, в т.ч. 6 млн. м2 жилья постоено в 2011 г. В 2012 г. планируется построить 3,2 млн. м2 жилья, в т.ч. индивидуальное жилищное строительство – 0,8 млн. м2, государственное жилье – 0,4 млн. м2, коммерческое жилье – 2 млн. м2.

В рамках программы для удовлетворения растущего спроса стимулируется строительство жилья. Финансирование ведется через акиматы и банки второго уровня (АО «Жилстройсбербанк») для финансирования из числа своих вкладчиков. Идея финансирования через АО «Жилстройсбербанк» заключается в реализации новой схемы строительства жилья с использованием потенциала системы жилстройсбережений. В рамках программы предусмотрено выделение 26 млрд. тенге для увеличения уставного капитала государственного банка. Будут сохранены объемы государственной поддержки строительства арендного жилья до 2015 г. – ежегодно по 10 млрд. тенге. В 2012г. предусмотрено 6,6 млрд. тенге на развитие городов-спутников городов Астаны и Алматы, а также 4,8 млрд. тенге по программе «Нурлы кош» на строительство инженерных сетей [2].

Таким образом, исходя из вышеизложенного, несмотря на государственные программы поддержки жилого строительства, в настоящее время принцип коммерциализации процессов в секторе гражданского строительства остается неопределенным. Инвестиции в сектор жилищного строительства эконом-класса на сегодняшний день практически полностью состоят из государственного финансирования, превышая частные вклады, которые действуют из соображений быстрой оборачиваемости и возвратности средств. На наш взгляд, рост данного вида инвестиций будет сохраняться в основном в сегменте элитного класса, и возврат объемного частного финансирования в нижний сегмент в ближайшем будущем будет медленным, достаточно осторожным, и в основном зависящим от расширения банковского кредитования. Тем не менее, базируясь на текущем и прогнозном уровне спроса на СМР от выполнения государственных программ в секторе жилой недвижимости, медленном увеличении доходов населения и прогнозируемом улучшении состояния роста ипотечного кредитования, на наш взгляд постепенный рост спроса на рынке недвижимости и объемов строительной отрасли в ближайшие годы. Государственная программа жилищного строительства на 2008-2010 гг. была завершена в 2010 году. Дальнейшее развитие жилищного строительства предусмотрено в Программе по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 годы. Обеспечение индустриально-инновационного развития строительной индустрии, устойчивый и сбалансированное производство строительных материалов в Республике Казахстан является основной целью данной программы. В данном случае под строительной индустрией подразумевается: реформирование системы технического регулирования строительной отрасли, совершенствование территориального планирования регионов и градостроительное развитие населенных пунктов, совершенствование системы сметного ценообразования в строительстве с участием государственных инвестиций, развитие промышленного и гражданского строительства.

Уменьшение частных инвестиций в жилищное строительство значительно сократилось в 2008 году. В докризисный период за счет них строилось более 87% жилья, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства до 60%. Поэтому, на наш взгляд, следует ожидать, что в 2012 г. произойдет снижение объемов жилищного строительства, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье.

Задача государства состоит в том, чтобы дать импульс для расширения применения новых механизмов финансирования строительства жилья, путем их стимулирования. Необходимо отметить, что государством накоплен значительный опыт оказания поддержки рынка через акиматы и государственные институты развития, такие как акционерное общество «Казахстанская ипотечная компания», акционерное общество «Фонд Национального Благосостояния «Самрук-Казына» (ФНБ «Самрук-Казына»), ЖССБК в рамках реализации Государственной программы жилищного строительства и антикризисных мер. Необходимо продолжить меры государственной поддержки жилищного строительства. При этом надо сохранить объемы ввода государственного жилья, шире использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулировать привлечение частных инвестиций в жилищное строительство. Развитие рынка доступного жилья зависит от макроэкономической ситуация в стране, которая постепенно восстанавливается. Так как рынок жилья чувствителен к изменениям, происходящим в экономике страны, можно ожидать некоторые изменения. Улучшение экономики должно сопровождаться улучшением благосостояния населения, что в свою очередь косвенно отразится и на рынке строительства доступного жилья [3]. В рамках реализации последней программы из республиканского бюджета выделено на строительство жилья через систему жилстройсбережений на 2011-2013 гг. 48,8 млрд. тенге, в том числе в 2011 г. 28,8 млрд. тенге для реализации пилотных проектов (табл. 1).

Таблица 1 Основные показатели реализации доступного жилья в Казахстане 

В 2012 г. выделено на строительство жилья ещѐ 32 млрд. тенге. Это позволит обеспечить в 2012 г. ввод в стране 300 тыс. м2 кредитного жилья.

Государство намерено размещать целевые депозиты в банках второго уровня на период строительства и начала реализации жилья для финансирования строительства жилья на следующих условиях: кредитование строительства жилья эконом-класса (в основном 3-го класса); утверждение предельной цены жилья в размере до 170 тыс. тенге за 1 м2 в зависимости региона и от особенностей проекта; предельная банковская ставка по займам для застройщиков в размере 12% годовых (срок займа – до 5 лет)[4].

В 2011 г. уже было выделено 57 млрд. тенге, в 2012 г. выделяется ещѐ 13 млрд. тенге, ожидается ввод 1,7 млн. м2 коммерческого жилья. Согласно условиям Программы жилищного строительства ряд банков второго уровня – Центр Кредит, БТА, Евразийский банк участвуют в проектах и выдают кредиты застройщикам. Строительство общей площади жилья составляет в 2011-2014 гг. – 24 300 тыс. м2, в том числе в 2011 г. – 6 000 тыс. м2, в 2012 г. – 6 050 тыс. м2, в 2013 г. – 6 100 тыс. м2, в 2014 г. – 6 150 тыс. м2.

В рамках реализации программы жилищного строительства необходимо создать новый экономический механизм реализации доступного жилья.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

• совершенствование правовой основы и нормативной базы осуществления ипотечного кредитования;
• осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием; создание общенациональной системы ипотечного кредитования, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
• принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании;
• оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья; поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами [5].

Список литературы

1. Программно-целевой подход к решению проблемы обновления жилищного фонда в Казахстане // Матер. респ. Научн.-практ.конф. «Актуальные проблемы обеспечения качества и конкурентоспособности товаров и услуг в условиях глобализации». Караганды, 2012. С. 273-277.
2. Султангазин А.А. Обеспечение доступности жилья в Республике Казахстан: автореф…. д.экон.н. – Алматы, 2008. – 54 с.
3. Зайнуллина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: дис.…канд. экон. наук. – Ростов–на–Дону, 1998. – 148 с.
4. Ярушкина Н.А. Моделирование динамики рынка недвижимости // Жилищное строительство. – 2006. – №
5. Вестник РГП «КазНИИССА. – 2011. №