Регистрация объекта кондоминиума

В данной статье дано разъяснение «кондоминиума» и рассмотрены проблемы регистрации объекта кондоминиума в уполномоченных органах, проведен юридический анализ. 

Конституцией Казахстана определены понятия государственной и частной собственности. С момента признания Казахстана суверенным и независимым государством, практически весь жилой фонд перешел в частную собственность. Для кондоминиума характерно сочетание раздельной и общей собственности в одном имущественном комплексе. Поэтому указанным понятием, на наш взгляд, было бы правильнее назвать сам имущественный комплекс, в котором есть объекты раздельной собственности для удовлетворения раздельных (индивидуальных) потребностей в жилище и нежилых помещениях (гаражи, офисы и т.д.) и объекты общей собственности, служащие для удовлетворения общих нужд участников (земельные участки, подъезды, лифты, фундамент, крыша и т.д.).

Кондоминиум характеризуется следующими чертами:

  • в кондоминиуме сочетаются индивидуальная (раздельная) собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общая собственность на общее имущество, в том числе на места общего пользования;
  • кондоминиум создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных помещений, находящихся в раздельной собственности (ином вещным праве) в составе многоквартирных жилых домов или иных зданий, в которых таких помещений два и более;
  • объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, в состав которого входят как помещения, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности, так и общее имущество, принадлежащее всем участникам кондоминиума, в том числе подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования;
  • участники кондоминиума несут взаимные обязательства по содержанию общего имущества, а также налоговые обязательства и иные обязательства перед третьими лицами, связанные с обладанием общим имуществом (по предоставлению сервитутов, поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и т.д.);
  • если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, объем имущественных обязательств участника кондоминиума, связанных с общим имуществом (налоговые обязательства, расходы на содержание общего имущества и т.д.), определяется долей участника в общем имуществе;
  • доля участников кондоминиума в общем имуществе, если иное не установлено законодательными актами или соглашением участников кондоминиума, зависит от площади помещений, находящихся в раздельной собственности;
  • доля участника кондоминиума в общем имуществе неотделима от права на помещение, находящегося в раздельной собственности, и не может быть самостоятельным предметом отчуждения. В силу требования ст. 32 настоящего закона объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы. При приватизации многоквартирного жилого дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию. Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.

Проблемой функционирования объектов кондоминиумов является необходимость их регистрации. Ст. 32 Закона РК «О жилищных отношениях» (далее Закон) установлена норма, согласно которой объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время в Казахстане предусмотрена необходимость регистрации в правовом кадастре прав на недвижимое имущество. Кроме регистрации прав ведется учет или регистрация самого недвижимого имущества. Таким образом, законодательство Казахстана различает учет (регистрацию) недвижимого имущества и регистрацию прав на него. В связи с изложенным, возникает вопрос о том, какая регистрация предполагалась в Законе о жилищных отношениях. Ответ на указанный вопрос можно найти во Временной инструкции о регистрации объекта кондоминиума, утвержденной приказом директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 20 апреля 1998 г. п. 1.3. Инструкции установлено, что регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы сведений, идентифицирующих земельный участок, первичные объекты в соответствии с формой регистрационного листа и необходимых для регистрации объекта кондоминиума характеристик вторичных объектов, а также сведений о виде права, форме общей собственности (иного вещного права) и размерах долей участников кондоминиума в общей собственности (в ином вещном праве, в том числе в общем землепользовании).

Таким образом, регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы не только сведений, идентифицирующих составные части имущественного комплекса, являющегося объектом кондоминиума, но и размера доли участников кондоминиума в общем имуществе. Необходимость установления при регистрации объекта кондоминиума доли участников в общем имуществе обусловлена тем, что такая доля определяет размер расходов участника кондоминиума на содержание общего имущества, если иное не установлено соглашением сторон (п.3.5. настоящего Закона), а также объем его налоговых обязательств. Поскольку правовой кадастр является единственным источником сведений о зарегистрированных правах, информация об указанных долях может быть получена только из него в соответствии с п. 15 Временного положения о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Размер доли участников кондоминиума в общем имуществе определяется в соответствии с порядком исчисления, установленным п.3 ст. 31настоящего Закона. Установлено, что размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений и площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Указанная доля является идеальной и не подлежит выделению в натуре.

Доля участников кондоминиума в общем имуществе следует за судьбой помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности. В связи с этим указанное ограничение при отсутствии регистрации объекта кондоминиума распространяется на сделки с квартирами. Общее имущество может стать самостоятельным предметом сделок только в том случае, когда из такого имущества образовывается самостоятельное помещение, т.е. «вторичный объект». Например, подвальные помещения могут быть переоборудованы в самостоятельные объекты и по согласованию всех участников кондоминиума отчуждены. В таких случаях указанные помещения исключаются из общего имущества и переходят в раздельную собственность приобретателя. Норма, признающая недействительными сделки с общим имуществом в связи с отсутствием государственной регистрации объекта кондоминиума, имеет отношение к обоим случаям. В таком случае без регистрации объекта кондоминиума можно признать недействительными все сделки с квартирами. Этого нельзя допускать. Во избежание изложенного толкования следует уточнить последствия отсутствия регистрации объекта кондоминиума. В частности, на наш взгляд, речь может идти только о сделках с общим имуществом, часть которого сдается в аренду или формируется в самостоятельный объект недвижимости.

В связи с изложенным, государственная регистрация объекта кондоминиума приобретает очень важное значение. Между тем в настоящее время на практике такую регистрацию осуществить достаточно проблематично. Дело в том, что необходимым условием регистрации объекта кондоминиума является формирование объектов недвижимости, входящих в состав имущественного комплекса. Формирование здания (далее первичный объект) происходит при приемке в эксплуатацию завершенного строительством объекта и его инвентаризации, при которых определяются все необходимые идентификационные параметры первичного объекта (этажность, площадь, технические характеристики и т.д.). Однако в Республике с формированием первичных объектов возникает множество проблем, связанных с тем, что подавляющая часть многоквартирных жилых домов до приватизации находились на балансе государственных организаций. В ряде случаев балансодержателями производилась выборочная инвентаризация зданий. После проведения приватизации обнаружилось, что многие дома не проинвентаризированы. Между тем без этого регистрацию объекта кондоминиума произвести нельзя. Ведь при регистрации необходимо установить все технические параметры первичного объекта, в том числе общую площадь, площадь мест общего пользования и всех вторичных объектов. Такие параметры указываются в плане и в поэтажном плане здания, которые необходимо представить для регистрации объекта кондоминиума. Участники кондоминиума в настоящее время могут сами заказать инвентарные планы. Однако из-за отсутствия средств инвентаризация проводится не всегда. При отсутствии таких планов регистрацию объекта кондоминиума произвести невозможно.

Еще больше проблем возникает с формированием земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума. Земельный участок является составной частью объекта кондоминиума и должен быть сформирован до регистрации объекта кондоминиума. Между тем в настоящее время в Республике земельные участки при многоквартирных жилых домах сформированы в редких случаях. Не определены их границы, площадь, нет акта предоставления их участникам кондоминиума и т.д. Для решения указанных проблем было принято Постановление Правительства РК от 22.12.1997 г. № 1813, которым был утвержден Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума. Постановлением установлен трехмесячный срок для организации работ и принятия мер по определению границ земельных участков и оформлению прав на земельные участки, предоставляемые собственникам помещений (участникам) кондоминиума. Но поскольку, необходимым условием закрепления земельных участков является проведение землеустроительных работ, стоимость которых достаточно обременительна для собственников, оформление прав на земельные участки в настоящее время далеко не завершено. В связи с указанными проблемами в настоящее время регистрация объектов кондоминиума проходит очень медленно.

До регистрации объекта кондоминиума необходимо также определить размер доли участников кондоминиума в общем имущества. Как уже отмечалось, такая доля может быть определена соглашением сторон. При отсутствии такого соглашения доля определяется по формуле. Однако составление соглашения является достаточно проблематичным. В частности, поскольку соглашение касается размера доли в общем имуществе, в его заключении должны принять участие все собственники. Таким образом, либо такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, либо все участники сделки должны лично явиться в регистрирующий орган для подтверждения подлинности воли и подписей. Допускается также засвидетельствование в нотариальном порядке подлинности подписей тех участников, которые не могут лично явиться в регистрирующий орган. Помимо этого регистрирующему органу для регистрации соглашения о долях необходимо установить полный перечень участников кондоминиума, чтобы убедиться в том, что все они приняли участие в составление такого соглашения. В противном случае в последующем сделка может быть оспорена участниками кондоминиума, не участвовавшими в ее заключении, поскольку таким соглашением определяются их права и обязанности, связанные с общим имуществом. Состав таких участников может быть определен на основании данных правового кадастра. Однако в кадастре нет сведений обо всех участниках кондоминиума. В частности, если права на недвижимое имущество возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, права считаются возникшими без государственной регистрации. В этих условиях для того, чтобы установить состав участников кондоминиума, которые должны принять участие в заключении соглашения о долях, потребуется представление в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на каждый вторичный объект.

Все изложенное значительно затрудняет заключение участниками кондоминиума соглашения о долях. Для решения проблемы считаем необходимым упростить порядок заключения соглашения. В настоящее время чаще всего такими представителями выступают органы управления объектов кондоминиума, в том числе кооперативы собственников квартир или помещений. Регистрирующий орган при этом должен исходить из презумпции подлинности подписей и соответствия воли и волеизъявления всех участников кондоминиума.

Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума, собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.

В соответствии со ст. 42 настоящего закона форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

  • непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;
  • кооператив собственников помещений (квартир);
  • управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищноэксплуатационных и коммунальных услуг);
  • иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан. 

Сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума определяются на основе типового договора управления объектом кондоминиума, утвержденного приказом Министра национальной экономики РК от 20.03.2015 года № 243 (зарегистрирован в Министерстве юстиции РК 30.03.2015 года № 10573).

Поскольку выбор формы управления относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (квартир), то для принятия решения о выборе формы управления необходим кворум не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир). При этом необходимо учесть то если собственник имеет несколько помещений, то ему принадлежит соответствующее количество голосов.

Однако учитывая, что на практике, кворум никогда не обеспечивается, то в рамках действующего закона при неправомочности собрания по причине отсутствия кворума, необходимо проводить письменный опрос по листам голосования. По результатам итогов голосования проводятся сводные данные, внесенные в протокол, при этом листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и хранятся совместно. Решение, принятое путем письменного опроса является обязательным для всех собственников помещений (квартир). Таким образом, необходимо убедиться, что более половины (более 50%) жильцов владельцев собственности разделяют это желание. На этом же собрании необходимо выбрать уполномоченного представителя, который будет проводить соответствующую регистрацию в уполномоченных органах. Им может стать гражданин, избранный на собрании участников кондоминиума или любой участник кондоминиума, при условии, что доли собственников в общем имуществе определены.

Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы определенных сведений о земле и всех типах построек на ней. Данные заносятся по форме, которая содержит информацию, идентифицирующую земельный участок, описание первичных объектов и необходимые для регистрации объекта кондоминиума характеристики вторичных объектов, а также сведения о виде права, форме общей собственности и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.

К первичным объектам относятся здания и сооружения особого функционального назначения, важные для градостроительства объекты, а ко вторичным – индивидуальное жилье (дома, коттеджи и т.д.), нежилые помещения (гаражи, сараи, времянки).

Объект кондоминиума подлежит регистрации как единый комплекс в соответствии с требованиями ст. 39 Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, по месту нахождения недвижимого имущества.

 

Список использованной литературы:

  1. Конституция Республики Казахстан
  2. Закон Республики Казахстан от 16.04.1997 года №94-1, с изменениями и дополнениями по состоянию на 16.01.2015 года «О жилищных отношениях»
  3. Гражданский Кодекс Республики Казахстан от 01.07.1999 года, с изменениями и дополнениями по состоянию на 09.04.2016 г. № 409-I
  4. Гражданский Процессуальный Кодекс Республики Казахстан от 31.10.2015 года № 377-V
  5. Указ Президента РК от 6 сентября 1993 года «О новой жилищной политике».
  6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 04.10.1995 года № 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики».
Год: 2016
Город: Актюбинск
Категория: Юриспруденция
loading...