От общей собственности на вещь следует отличать право собственности на отдельные части вещи, каждая из которых имеет своего собственника1. Такая собственность имеет место в многоквартирном доме. Значительно меньшую роль играет в гражданском обороте общая долевая собственность на машины, гаражи и т.д. Многоквартирный дом представляет собой сложный имущественный комплекс, включающий жилое строение и земельный участок, на котором это строение расположено. В многоквартирном доме каждая из квартир и нежилые помещения могут иметь своих собственников, а общая собственность этих лиц на дом в целом не возникает. Однако общей собственностью всех собственников квартир являются части, доли, соединяющие квартиры в единое целое, например, крыша, подвал, лестничные клетки, лифты, чердаки, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование и тому подобное. Части дома, объединяющие квартиры в единое целое (крыша, подвал и т.д.) являются общей долевой собственностью всех собственников квартир. Такую собственность на недвижимое имущество, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной собственности граждан или юридических лиц, государства, а остальные части недвижимости находятся у них на праве долевой собственности, называют кондоминиумом (п.6 ст.209 ГК). Кондоминиум является разновидностью собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости. Ю.Г.Басин пишет, что «кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»2.
Ввиду особенностей такого объекта в юридической литературе имеются высказывания, относящие кондоминиум к особой разновидности общей долевой собственности3. Так, И.А.Дроздов пишет, что «помимо «общегражданской» необходимо выделить так называемую «обслуживающую» долевую собственность. Речь идет, прежде всего, об общей собственности, возникающей на общее имущество … в кондоминиуме»4. Термин «обслуживающая долевая собственность» им используется постольку, поскольку, по его мнению, общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания другой вещи — квартиры. Данные объекты гражданских прав, по мнению И.А.Дроздова, представляют имущество, обслуживающее одновременно несколько функционально независимых вещей, например, места общего пользования в многоквартирном доме4. «Обслуживающее» имущество он рассматривает как принадлежность, «обслуживаемое» имущество — как главную вещь. Данный вывод И.А.Дроздов подтверждает следующими обстоятельствами. «1. «Обслуживающее» имущество предназначено для обслуживания другой вещи. К примеру, общее имущество в многоквартирном доме обслуживает любую из квартир. Сложно представить полноценное использование потребительских свойств квартиры в отрыве от общих инженерных сетей, лестниц, лифтов и т.п. 2. «Обслуживающее» и «обслуживаемое» имущество, безусловно, связаны между собой общим назначением: места общего пользования в многоквартирном доме и квартира совместно служат удовлетворению потребности человека в жилье»4.
Ст. 122 ГК закрепляет: «принадлежность, т.е. вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законодательством или договором не установлено иное». Поэтому квалификация, предложенная И.А.Дроздовым, означает, что «обслуживающее» имущество должно следовать судьбе «обслуживаемого» имущества. Однако судьбе главной вещи следует не собственно принадлежность, а доля в праве собственности на нее, поскольку такого рода принадлежность обслуживает не одну главную вещь, а сразу несколько4. И.А.Дроздов прав в том, что судьба одной из главных вещей не может определять судьбу всей принадлежности, а вот определять судьбу соответствующей доли она должна, причем доли идеальной, а не реальной, поскольку реальная доля не сможет в полном объеме выполнить свою «обслуживающую» функцию.
Следует поддержать теорию И.А.Дроздова о разделении общей долевой собственности на виды. Целесообразность такого разделения продиктована прежде всего самой спецификой объекта кондоминиума как особой формы собственности на недвижимость.
В защиту «обслуживающей» долевой собственности как разновидности долевой собственности И.А.Дроздов приводит ряд весомых доводов, подчеркивающих специфику ее правового режима, с которыми нельзя не согласиться.
Во-первых, при «общегражданской» долевой собственности доля в праве собственности заключает в себе право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной доле, в то время как в «обслуживающей» долевой собственности доля в праве, независимо от ее размера, дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом.
Во-вторых, в «общегражданской» долевой собственности доля в праве предоставляет ее обладателю потенциальную возможность либо выделить по его требованию долю в натуре, либо потребовать выплаты ее денежного эквивалента. В отношениях «обслуживающей» долевой собственности выдел доли в натуре или предоставление денежной компенсации исключены.
В-третьих, участники «общегражданской» долевой собственности вправе при достижении согласия безо всяких ограничений осуществить отчуждение имущества, находящегося в общей долевой собственности. В «обслуживающей» долевой собственности общее имущество подлежит отчуждению лишь вместе с правом собственности на все главные вещи.
В-четвертых, при «общегражданской» долевой собственности доля в праве собственности на общее имущество обладает способностью самостоятельного обращения в гражданском обороте. В то же время оборот доли в праве «обслуживающей» долевой собственности в кондоминиуме не может осуществляться в отрыве от оборота помещения4.
Все приведенные И.А.Дроздовым доводы в пользу «обслуживающей» долевой собственности весьма убедительны. Поскольку существенной особенностью права общей долевой собственности на части единого имущественного комплекса, не находящиеся в раздельной собственности при кондоминиуме, является то, что долевая собственность в этом случае не самостоятельна, а производна от раздельной собственности и следует за ней5, «определяющей в кондоминиуме является раздельная собственность, именно ее правовой режим предопределяет и особенности правового режима общей долевой собственности». Поэтому, на наш взгляд, выделение в теории гражданского права такого вида долевой собственности позволит проанализировать весь спектр особенностей общей долевой собственности в кондоминиуме, так как применение многих норм об общей собственности, содержащихся в главе 11 ГК, к отношениям в кондоминиуме на практике попросту невозможно. Однако вместо термина «обслуживающая долевая собственность», предложенного И.А.Дроздовым, на наш взгляд, для обозначения общей долевой собственности в кондоминиуме следует применять термин «кондоминиальная долевая собственность». В этом случае, уже исходя из названия такой общей долевой собственности, становится ясно, о чем идет речь.
Таким образом, долевая собственность в жилищных отношениях должна выделяться в теории гражданского права в особый вид — «кондоминиальную» долевую собственность. П.6 ст.209 ГК должен содержать, на наш взгляд, ссылку на то, что те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей кондоминиальной долевой собственности. Предполагается, что нормы об «общегражданской» и «кондоминиальной» долевой собственности должны соотноситься как общие и специальные.
Одной из гарантий, призванных обеспечить надежность приобретаемых прав на недвижимость, а также контроль государства за ее оборотом, является регистрация прав на недвижимое имущество и объектов недвижимости. В РК права на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в правовом кадастре. Регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре носит пообъектный характер и привязывается к земельным участкам. Из Указа Президента, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация представляет собой процедуру учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество (ст.1 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)6. Однако «основная цель такого учета заключается не только в определении момента возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество, но и в создании особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно достоверные данные о правовом режиме того или иного объекта недвижимости»7.
Для возможности регистрации прав на жилой дом, находящийся в общей долевой собственности, необходимо, прежде всего, сформировать и зарегистрировать кондоминиум. Регистрация кондоминиума как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г.8; Временной инструкцией по регистрации объекта кондоминиума, утвержденными директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 г.9.
Формирование кондоминиума — это «совокупность действий, которые ведут к юридическому оформлению выделенного на местности, описанного и документально оформленного комплекса недвижимого имущества, являющегося предметом собственности собственников квартир (не менее двух) для последующей передачи им в управление»10.
Процедура формирования кондоминиума происходит по следующей схеме: разработка нормативной базы на республиканском и местном уровне; инициация процедуры формирования кондоминиума; оформление прав собственников квартир на земельный участок в кондоминиуме; проведение кадастрового учета земельного участка; проведение технического учета зданий и сооружений, а также регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиуме.
Одним из наиболее интересных вопросов для исследования правоотношения общей долевой собственности при регистрации объекта кондоминиума является вопрос определения долей собственников в общем имуществе. Доли участников кондоминиума в общем имуществе определяются соглашением сторон, в котором должны содержаться сведения о размерах долей собственников каждого жилого помещения. Соглашение подписывается всеми собственниками жилых помещений, находящихся в раздельной собственности. Однако в практическом смысле это не всегда возможно, так как для заключения соглашения между участниками кондоминиума по определению долей необходимо присутствие в регистрирующем органе всех собственников помещений. Учитывая данное обстоятельство, закон допускает возможность нотариального заверения подписей участников, которые не могут явиться лично. Помимо этого, регистрирующий орган обязан установить всех собственников помещений, которые должны принять участие в составлении соглашения, так как в ином случае возникает вероятность требования пересмотра соглашения. Такие сведения содержатся в правовом кадастре. Но и в данном случае могут возникать проблемы. Нет гарантии того, что в правовом кадастре содержатся достоверные сведения обо всех участниках кондоминиума, в частности, в отношении юридических лиц, которые являются собственниками помещений в кондоминиуме. В этом случае состав участников кондоминиума устанавливается на основании правоустанавливающих документов.
Принимая во внимание все указанные сложности, справедливо возникает вопрос об упрощении процедуры заключения соглашения по определению долей. В научной литературе высказываются различные мнения по этому поводу. К.М.Ильясова рекомендует для решения данного вопроса применить зарубежный опыт11. Мы солидарны с авторами, рекомендующими обратиться к некоторым зарубежным концепциям. На наш взгляд, в данном случае наиболее подходящим является институт заверений и гарантий (representations and warranties), так широко используемый в зарубежной практике12. Representations and warranties означают обязательство уполномоченного лица заверять и гарантировать достоверность сведений, содержащихся в документах. Такие заверения и гарантии обычно подкрепляются гарантиями возмещения ущерба, т.е. в том случае, если заверения и гарантии нарушаются, уполномоченное лицо гарантирует возмещение ущерба.
Мы предлагаем на уполномоченного представителя участников кондоминиума, в качестве которого обычно выступают органы управления объектом кондоминиума, среди них — кооперативы собственников квартир и помещений, возложить обязанность установления состава участников кондоминиума и собирания их подписей в соглашении. И при подаче уполномоченным представителем заявления на государственную регистрацию объекта кондоминиума он должен выступить в качестве заверителя и гаранта достоверности сведений о составе участников и подлинности их подписей, содержащихся в соглашении. В случае обнаружения недостоверности указанных сведений регистрирующий орган ответственности не несет. Это предложение во многом упростит процедуру заключения соглашения по определению долей.
Поскольку законодательство о кондоминиумах не устанавливает специальных правил, регулирующих порядок заключения таких соглашений, при их регистрации регистрирующие органы требуют соблюдения норм законодательства об общей собственности. Соблюдение всех таких требований чрезвычайно обременительно. В связи с этим такие соглашения заключаются редко. Возможными они становятся только в домах, где количество вторичных объектов незначительно. Поэтому чаще всего расчет долей участников кондоминиума в общем имуществе производится по формуле13.
Таким образом, при государственной регистрации объекта кондоминиума в регистрационные документы вносятся сведения о размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе, что в свою очередь наделяет информацию, содержащуюся в правовом кадастре, природой источника, в соответствии с которым определяются права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Подводя итог исследованию долевой собственности на такой объект, как жилой дом, необходимо выделить ряд существенных, на наш взгляд, моментов.
Во-первых, необходимо выделить в теории гражданского права такой вид долевой собственности, как «кондоминиальная» долевая собственность, так как применение многих норм об общей собственности, содержащихся в главе 11 ГК, к отношениям в кондоминиуме на практике попросту невозможно. Предполагается, что нормы об «общегражданской» и «кондоминиальной» долевой собственности должны соотноситься как общие и специальные. П. 6 ст. 209 ГК необходимо дополнить ссылкой на то, что те части имущества, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей кондоминиальной долевой собственности.
Во-вторых, необходимо упростить процедуру заключения соглашения о размере долей участников кондоминиума в общем имуществе при регистрации объекта кондоминиума. За основу можно использовать такой порядок заключения указанного соглашения, при котором обязанность и ответственность за установление состава участников кондоминиума, собирание их подписей в соглашении и ответственность за их достоверность возлагаются на уполномоченного представителя участников кондоминиума, подающего заявление на государственную регистрацию.
Список литературы
- Покровский Б.В. Право общей собственности // Гражданское право. – Т. 1: Учеб. для вузов (академический курс) / Отв. ред. М.К.Сулейменов, Ю.Г.Басин. – Алматы: Изд-во КазГЮА, 2000. – С. 419.
- Басин Ю.Г. Избранные труды по гражданскому праву. – Алматы, 2003. – С. 574.
- Дроздов И.А. Понятие «обслуживающей» долевой собственности // Правоведение. – 2000. – № 6. – С. 125–139; Тастенова Ш.Ж. Особенности правового режима объекта кондоминиума // Объекты гражданских прав: Материалы междунар. науч.-практ. конф. (в рамках ежегодных цивилистических чтений) / Отв. ред. М.К.Сулейменов. – Алматы: КазГЮУ, 2004. – С. 129.
- Дроздов И.А. Указ. раб. – С. 127.
- Покровский Б.В., Алиханова Г.А. Проблемы права общей собственности // Гражданское законодательство в Республике Казахстан: Статьи, комментарии, практика. – Вып. 9. – Алматы, 2000. – С. 45.
- Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. – 1995. – № 24. – Ст. 168.
- Джакупов Н.Р. К некоторым проблемам приобретения прав на жилище // Объекты гражданских прав: Материалы междунар. науч.-практ. конф. (в рамках ежегодных цивилистических чтений) / Отв. ред. М.К.Сулейменов. – Алматы: КазГЮУ, 2004. – С. 112.
- САПП. – 1997. – № 8. – Ст. 56.
- Бюллетень нормативных правовых актов центральных исполнительных и иных государственных органов Республики Казахстан. – 1999. – № 3. – С. 145.
- Кусаинова А. Формирование объекта кондоминиума и его регистрация // Фемида. – 2003. – № 10. – С. 39.
- Ильясова К.М. Кондоминиум как форма собственности // Гражданское законодательство РК: Статьи, комментарии, практика. – Вып. 7. – Алматы, 1997. – С. 73–74; Кусаинова А. Указ. раб. – С. 43.
- Мозолин В.П., Фарнсворт Е.А. Договорное право США и СССР. История и общие концепции. – М., 1988. – 312 с.
- Ильясова К.М. Указ. раб. – С. 73–74.