Под недвижимым имуществом (недвижимая вещь, недвижимость) в соответствии со ст. 115 Гражданского кодекса РК понимаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Из приведенной статьи следует, что основным признаком, отличающим недвижимое имущество, является обязательная регистрация [1].
Понятие “ипотека” пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции и многосторонне исследовано во многих трудах. Его ввел архонт Солон в VI в до нашей эры. В 594 г. до нашей эры Солон осуществил свои реформы, согласно которым в качестве обеспечения ответственности должника перед кредитором было введено владение определенными землями. До него залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить в имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб назвали ипотекой. По гречески “hypotheca” – подставка, подпорка. Таким образом, личная ответственность была переведена в имущественную [2, с. 14-20].
Дальнейшее развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В первом веке создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II век н. э.) было разработано законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции – с конца XVI в. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России.
При упоминании об ипотеке ассоциируется Америка – ее многолетний опыт в решении “квартирного вопроса” граждан, и в формировании ипотечной системы. Можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения.
Представляет интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок создать стабильную, высокоразвитую экономику [3, c. 22] В США в 1916 г. были созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ЦБ государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии кредитование жилищного строительства.
Институт ипотеки (залога недвижимости) прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. – сделка на доверии или доверительная сделка, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии – пигнусу и дальше к ипотеке. Основная суть “фидуции” заключалась в том, что сразу по заключению контракта официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в “fiducia” и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения контракта. Сделка “фидуция” также прошла свою эволюцию. На первом этапе развития института “фидуции” должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты задолженности, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту выгодную альтернативу кредитора. Но все равно, в технологии сделки оставались серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор “пигнуса” (договор о залоге на стадии “пигнуса”) предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантия исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять предмет залога у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком задолженности заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства [4, с. 50-51].
С течением времени термин “ипотека” стал употребляться для обозначения залога. В современном толковании ипотека (ипотека недвижимого имущества) – вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица (Указ Президента РК от 23 декабря 1995 г.
№2723 “Об ипотеке недвижимого имущества [5]. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – ликвидный товар, поэтому есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов и заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось в стоимости имущества.
Как известно, в Европе прообраз современной системы ипотечного кредитования возник в Германии во второй половине XVIII в. и был связан с королем Пруссии Фридрихом Первым. По его указанию были созданы специальные кредитные кассы для кредитования под 4% годовых дворян при условии обеспечения их землевладениями. Однако только при короле Пруссии Фридрихе Втором появился прообраз сегодняшних ипотечных банков – Силезский ландшафт – специальное кредитное товарищество для предоставления ипотечных кредитов прусским дворянам. Документом, подтверждающим залоговое обеспечение конкретного поместья, являлся специальный документ, закладной лист. Поскольку обеспечением выступали дворянские поместья, закладные листы имели хорошую ликвидность. В 1805 г. прусские ландшафты выпустили ценных ипотечных бумаг на 150 млн. талеров. Выпуск закладных листов был привилегией ландшафтов и осуществлялся лишь по разрешению правительства.
Эта практика распространилась и в другие европейские страны. Ландшафты были прообразами немецких ипотечных банков, которые существуют в Германии с 1900 г. Деятельность таких банков регулируется специальным законодательством. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Первые ипотечные банки возникли в XVIII в. Один из них был основан в Силезии в 1770 г., это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.
Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал – Контора предпринимателей, предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднеи долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.
В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков: Финиш Реал Эстейт Банк ЛТД, Индастриал Банк оф Финланд, ОКО Инвестмент, Морт Гэдж Банк, РСР – Минисипалите банк, Капсалис банк, Аланс Гиротекс. Эти банки направляют ипотечные кредиты в корпоративный сектор (67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%), прочим (6%). Они сконцентрировали весь ипотечный кредит, предоставляемый промышленности, строительству и сельскому хозяйству.
В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, Банк строительного кредита, который занимается ипотечным кредитованием в основном в промышленных компаниях и другие.
Важное значение ипотечные банки имеют в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, эти страны по структуре финансового рынка приближаются к ведущим странам Западной Европы. Например, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде существовали в 1980-х годах в таких странах как Аргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили. В Азии – в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некоторых других.
В Турции кредитованием занимается несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. Сумербанк финансирует строительство государственных предприятий.
Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII в. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 20 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60–70% имущества. Первый такой банк – Банк для дворянства – был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве. После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие кредиты под залог помещичьих имений из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк, который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет под низкий процент (5,75%, а с 1897 г. – 3,5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. В начале ХХ в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков, сформировался вторичный рынок ЦБ, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.
Экономической наукой выработано несколько подходов, определяющих ипотечные кредиты. Определение термина “ипотечное кредитование” в узком смысле подразумевает разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле слова ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который позволяет совместить интересы заемщиков, инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и других субъектов рынка. Во втором случае правильнее говорить о системе ипотечного кредитования – многофакторной модели, включающей процесс выдачи кредита, механизм привлечения финансовых ресурсов и операции на рынке недвижимости.
Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сложившемуся уровню развития ипотечного рынка Казахстана.
Ипотека, как форма обеспечения, наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов банковского кредитования следующими основными параметрами: кредиты предоставляются на длительный срок – от 3 и более лет. Длительный срок растягивает его погашение во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. Сумма кредита составляет 60–70% стоимости покупаемого жилья, а остальная сумма – собственные средства заемщика. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемый на выплаченную часть кредита, а также часть основного долга, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30–35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. Приобретаемое в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита.
Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает: долгосрочность выдаваемых кредитов (до 30 лет); обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего жильем, приобретаемым на кредитные средства; относительно невысокие процентные ставки; невысокая доходность и высокая надежность ЦБ; наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций. Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг. Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые фирмы, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и поручительства.
Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет. Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть депозиты в БВУ, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые “оптовые” источники в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Именно “оптовые” источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с поставленной задачей сохранности они могут быть направлены на покупку надежных ипотечных ЦБ.
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты.
На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ЦБ, приобретение которых предоставляет это право. Такие ЦБ имеют качественные различные характеристики: наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового менеджмента постоянно вызывают появление новых видов таких ЦБ. Например, в США, где наиболее развит ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ЦБ.
Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых – скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг. Выполнение этих функций в Казахстане осуществляет КИК.
Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: вероятный размер кредита; срок кредитования; условия погашения кредита; размер процентной ставки; размер регулярного платежа. Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. Если процентная ставка ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из госбюджета, чтобы компенсировать банкам возможный ущерб от инфляции. А поскольку возможности государственной поддержки ограничены, то с помощью искусственного занижения процентных ставок невозможно увеличить масштабы ипотечного рынка. Максимальный период кредитования напрямую зависит от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, так как количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже. Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, период кредитования под залог коммерческих объектов может быть существенно короче, чем по жилью, так как предполагается, что барыш, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты [6, с. 44-50].
Основная роль ипотечного кредитования заключается в разрешении противоречий между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни, и планами потребления домашних хозяйств, их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки.
Таким образом, создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить его в пользование на начальном этапе. Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированную маржу, а населению – финансировать покупку жилья. Значение ипотеки для страны заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ЦБ;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически участвуют в развитии инфраструктуры села, города, местного строительного комплекса, в создании и поддержке рабочих мест, а не уходят на сторону;
- применительно к БВУ технологии кредитования под залог недвижимости позволяют сделать шаг к общепринятой системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
ЛИТЕРАТУРА
- Гражданский кодекс РК. Общая часть. Особенная часть. – Алматы: Юрист
- – 330 с.
- Мустафин А.М. Ипотечное кредитование//Актуальные проблемы юридических наук. – 1998. – Вып. 2. – С. 14-20.
- Грибанова С. Жизнь в кредит//НП. – 2002. 14 июня
- Замуруева И. Ипотека на потоке // Комерсант Власть. – – №32. – С. 50-51.
- Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. №2723 “Об ипотеке недвижимого имущества” (с изменениями, внесенными Законами РК №154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.)
- Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования//Деньги и кредит. –– №6. С. 44-50.