Данная статья рассматривает развитие оценочной деятельности в современных условиях Казахстана. Особое внимание уделяется на регулирование оценочной деятельности.
Оценочная деятельность в Казахстане сформировалась в начале 90-х годов, хотя в развитых странах специальность оценка водится более полувека. Формальное признание специальность получила с принятием в 2000 году Закона "Об оценочной деятельности в PK", которая регулирует отношения, начинающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, устанавливает права и обязанности субъектов оценочной деятельности, где основополагающим принципами являются объективность и достоверность. Как отмечено, в Концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010-2020 годы, оценочная деятельность является важным инструментом рыночной экономики, которая требует постоянного внимания и совершенствования. Прямо, в целях совершенствования в Закон "Об оценочной деятельности в PK" от 2Û00 года внесены изменения и дополнения, отданные правовому положению и полномочиям палат оценщиков, занимающейся разработкой и утверждением правил деловой и профессиональной этической нормы оценщика, обучением и переподготовкой, обеспечением соблюдения оценщиками требований законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этической нормы .
На сегодня оценочная деятельность действует как самостоятельная сфера экономики и является важнейшим элементом рыночной экономики. Наличность высокопрофессиональных оценщиков возникает одним из определяющих факторов необходимо выяснить его реальную стоимость и определить перспективы дальнейшего развития [1].
Несмотря на то, что начиная с 2002 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в сфере оценочной деятельности, качество оценки нaч ало отставать от бурно го роста количества оценщиков. По показателям проверки, различие в стоимости одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время разными экспертами, очень часто могло разъединяться в два и более раза. Первой причиной участившихся случаев недостоверной оценки стал пониженный уровень квалификации специалистов, т.ĸ. выдача лицензий производилась в отсутствие на основании документов об образовании, без проведения квалификационного экзамена. Кроме того, установленные в 2002 году нормы оценки были не точными, они позволяли оценщикам пользоваться устарелыми справочниками, такими как УПBC, опубликованные еще в СССР в 1069 году. В органах статистики не наблюдалась информация о ценах на разные виды имущества, показателях риска и внутренней нормы доходности разных категорий бизнеса, так как единственный заказчик на эту информацию отсутствует. Осуществляемые уполномоченным органом регламентные проверки оценочной деятельности не могли кардинально усовершенствовать положение дел, так как каждым годом составлялось около миллиона отчетов, проверка многих из которых невозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональные оценщики высшей квалификации. По основанию проверка отчетов была сведена к формальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемых Правилами разделов и сведений.
По результатам выше перечисленного возникли первые признаки упадка оценочной деятельности как высококвалифицированной профессии. На ней начали действовать лица предлагающие оценить имущество по различной цене, которую назначит заказчик, оплачивающий эту работу. Таких лицензированных псевдо оценщиков с каждым годом становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивое недоверие к результатам их работы. И последствия таких действий привело к ипотечному кризису. В этих условиях банки и другие субъекты реальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые в силу корпоративных интересов старались завысить стоимость залогового имущества, что и явилось первопричиной развития ипотечного кризиса.
Нужно отметить, что уже в преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, в связи с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а реализовывать даже выборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без помощи квалифицированны оценщиков, стало физически невозможно. Если на первом этапе лицензирования уполномоченный орган мог в течение трех лет проверить работу всех специалистов с выездом на место, то на сегодня для этого не хватит и десяти лет. То есть объективно возникла нуждаемость перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к самоуправлению.
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Республике Казахстан, состоит из закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Республики Казахстан, законов и иных нормативных правовых актов субъектов PK, а также из международных договоров PK. Но также в становлении и развитии оценочной деятельности в Республике Казахстан активное участие принимают самоуправляемые организации оценщиков. Законом предусмотрено помимо государственного регулирования саморегулирование деятельности оценщиков.
Государственная проверка оценочной деятельности “ система мер и процедур государственных органов, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:
- -осуждение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
- -определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
- -осуждение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий [1].
Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности самоуправляемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Республики Казахстан.
C момента начала оценочной деятельности в PK в 1997 году уполномоченным государственным органом по развитию оценочной деятельности является Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции PK. Он выдаёт лицензии и наблюдает деятельность oцeнщиĸoв.
Oднaĸo упорядочение саморегулирование оценочной деятельности - не идеальный инструмент для контролирования оценочную деятельность. ₧ международной практике профессиональные организации экспертов-оценщиков устанавливают проблемные барьеры для вступления в профессию оценщиков. Существует опасность превращения caмopeгyлиpỵeмыx организаций в закрытые 'касты”, что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертификации оценщиков потребителей их. услуг, однако это, в свою очередь, может стать угрозой независимости оценщиков. В представленной ниже таблице приведены базовые преимущества и недостатки систем контролирования за оценочной деятельностью.
Уполномоченный орган по контролю проведения оценки - Комитет регистрационной службы и оказания правовой помощи Министерства юстиции PK (KPC) - инициировал принятие закона об оценочной деятельности в новой редакции. В своей концепции законопроекта KPC ссылается на задачи, поставленные главой государства в Послании к народу Казахстана "Стратегия "Казахстан-205О": Новый политический курс состоявшегося государства" от 14 декабря 2012 года. Одной из задач послания является создание условий для перехода бизнеса на самоуправления контроля качества товаров, работ и услуг.
Новый закон создаст условия для монополизации рынка оценочной деятельности Республиканской палатой оценщиков (PПO). Каким образом? В целях исполнения задач послания о саморегулировании KPC предлагает функции контроля и регулирования услуг по оценке передать территориальным палатам оценщиков. Принципиально важным является то, что все территориальные палаты будут обязаны являться членами единого органа - Республиканской палаты оценщиков. Передача функций контроля и регулирования оценочной деятельности от государственного уполномоченного органа игрокам рынка порождает опасность коррупции. PПO получит рычаги воздействия на других субъектов оценочной деятельности благодаря широкому кругу своих полномочий, в число которых войдут плановые и внеплановые проверки организаций-оценщиков, разработка положений правил для оценщиков, экспертиза отчетов об оценке, выдача квалификационных свидетельств оценщикам, ходатайство о приостановлении квалификационных свидетельств оценщиков или лицензий оценочных организаций [2].
В мировой практике основная цель управления деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков. В разных странах механизм достижения этой цели различен, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в государствах же с кризисной экономикой заметно возрастает регулирующая роль государства. Необходимо подчеркнуть, что во всем мире, несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Более того, эта специализация расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не граждане, а другие профессионалы - брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. При этом высокий профессиональный уровень тщательно поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключительными странами являются Италия, Испания, Япония - страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где пять лет назад было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости [3].
Также можно было бы проанализировать опыт России и последствия принятия в России поправок в
Закон об оценочной деятельности. Закон был принят еще 1998 году и с тех пор претерпел множество изменений, оформленных в виде поправок. На сегодня он предусматривает наличие компенсационного фонда, ответственность оценщика в размере убытков, понесенных заказчиком оценки, и саморегулирование. Гocyдapcтвeннoe регулирование оценочной деятельности и деятельности caмopeгyлиpyeмыx организаций оценщиков в части надзора и норматив нo-пpaвo во го регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее также уполномоченные федеральные органы). Регулирование оценочной деятельности реализовывается советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности (далее - совет по оценочной деятельности), а также национальным объединением caмopeгyлиpyeмыx организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев несоблюдения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, caмopeгyлиpyeмыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.
Caмopeгyлиpỵeмaя организация оценщиков вправе:
- -рекомендовать интересы своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;
- - спорить в судебном порядке акты федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и действия (бездействие) этих органов, нарушающие права и законные интересы всех или части своих членов.
Caмopeгyлиpyeмaя организация оценщиков обязана:
- -придерживаться требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
- -основывать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами, а также размещать средства компенсационного фонда на условиях и в порядке, которые установлены статьей 24.9 настоящего Федерального закона;
- -реализовать контроль за соблюдением своими членами требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;
- -принять в соответствии с требованиями к рассмотрению жалоб внутренние документы caмopeгyлиpyeмoй организации оценщиков, в том числе в части установления мер дисциплинарного воздействия при несоблюдении членом caмopeгyлиpyeмoй организации оценщиков требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом, федеральными стандартами оценки, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартами и правилами оценочной деятельности, правилами деловой и профессиональной этики;
- -применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные настоящим Федеральным законом, требованиями к рассмотрению жалоб и внутренними документами caмopeгyлиpyeмoй организации оценщиков, в отношении своих членов.
Одно из изменений связано с появлением новых статей, касающихся установление компенсационного фонда самоуправляемых организаций оценщиков (CPO). Профессор кафедры оценки и управления собственностью финансового университета при правительстве Российской Федерации B.M. Pyтгaйзep представил публикацию, где оценил предписание для CPO обязательно формировать компенсационный фонд как ошибочное.
B.M. Pyтгaйзep отметил, что формирование компенсационного фонда CPO - это чисто российский вклад в организацию деятельности мирового оценочного сообщества и такого фонда не существует у оценщиков США, Канады, Гepмaнии, Франции, Англии и других европейских стран. По мнению специалиста, правовые нормы о компенсационном фонде и caмopeгyлиpyeмыx палатах оценщиков абсолютно не работают. В связи со сказанным изучение подобного опытности других стран до принятия важных изменений в законе послужило бы на пользу казахстанским законодателям и позволило бы принять законопроект, согласующийся именно с позитивной зарубежной практикой оценочной деятельности [3].
Роль государства в регулировании оценочной деятельности различна в разных странах. Неодинаковы и критерии регулирования. В развитых странах с устойчивыми демократическими традициями, живущих в условиях рыночной экономики, основными институтами для регулирования деятельности оценщиков являются caмopeгyлиpyeмыe (общественные) объединения оценщиков. Отнюдь не везде требуется специальное лицензирование оценщиков. В одних странах оценочная деятельность проверяется нормативноправовыми актами, в других к оценке относятся как к предпринимательской деятельности, которая не подлежит жесткому регулированию, и принципы оценки в таких странах складываются на базе правил, разрабатываемых некоммерческими организациями и объединениями.
Например, для американской модели регулирования оценочной деятельности характерно взаимодействие государственных и частных структур. Полномочия на федеральном уровне имеет Фонд оценки (TAF). Индивидуального членства в TAF нет, в его состав входят только общественные объединения оценщиков. Кроме того, каждый штат имеет собственный контролирующий орган - комиссию по регулированию оценочной деятельности. Она предоставляет сертификаты и лицензии, осуществляет надзор за соблюдением установленных правил, применяет дисциплинарные взыскания. Члены комиссий определяются губернатором штата из числа независимых оценщиков и представителей общественности. Примечательно, что в США до 1989 г. рынок оценочных услуг был caмopeгyлиpyeмым. Переход к государственному лицензированию был связан с кризисом недвижимости в США. Оценка стоимости недвижимости вышла из-под наблюдения государственных органов, что повлекло массовое проведение недостаточно объективных оценок [4].
В Великобритании правительство делегировало все полномочия по управлению оценочной деятельности своей старейшей организации - Королевскому институту сертифицированных оценщиков (The Royallnstitution of Chartered Surveyors,RICS). Этот институт был создан в 18ố8 году. На сегодня RICS фактически является международной организацией и насчитывает более 130 тыс. членов физических лиц из 120 стран мира. Стандарты оценки RICS составляют методическую основу стандартизации оценки в рамках Европейского союза, что обусловлено историей развития оценки в Великобритании не имеется, а общественная система регулирования имеет большой авторитет, позволяющий пользователям ориентироваться в компетенции и добросовестности оценщиков.
Таким образом, благодаря хорошо организованной рекламе профессиональных организаций, несмотря на то, что заказчики могут прибегать к услугам любых оценщиков на практике они сотрудничают с членами таких организаций. В Англии существует перечень практических положений требований, которые оценщики обязаны выполнять. "Руководство по оцениванию" обязательно к применению практически во всех случаях проведения оценки. В этом документе закреплена необходимость письменно фиксировать факт проведения переговоров оценщика с заказчиком и достижения ими согласия по всем основным вопросам. Установленные Руководством для определенных категорий объектов правила оценки должны применяться только для этих категорий. Оценщики обязаны соблюдать требования о компетентности в той сфере оценки, которая интересует заказчика, а также неукоснительно соблюдать требования законодательства. Называться документ об оценке может только "Отчет об оценке" или "Свидетельство об оценке", другие названия не применяются. Соблюдение указанного руководства является обязательным требованиям, его нарушение и отсутствие убедительного обоснования отказа от его применения влекут за собой наложение Королевским обществом специалистов по недвижимости дисциплинарных санкций. Интересно отметить, что в Великобритании не существует государственного регулирования деятельности оценщиков. Отсутствие такого регулирования привело к развитию добровольной общественной системы регулирования. Именно ее авторитет позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиции своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. В частности, отчеты, не подписанные членом RICS или подобной профессиональной организации (например, британской ассоциации оценщиков ISVA), доверием не пользуются и к сведению практически не принимаются. Существует некоторый перечень практических положений требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализации:
- "Руководство по оцениванию" обязательно к применению при любых оценках, за некоторыми особенностями. Эти исключения составляю: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.
- Оценщики обязаны понимать требования клиента. Это означает обязательность дискуссий с клиентом с тем, чтобы прояснить все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно.
- Оценка, выполняемая с определенной целью, должна строиться на конкретной, определенной основе.
- Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практическими положениями "Руководства по оцениванию".
- Ограничения, накладываемые на оценщиков. Оценщики обязаны браться лишь за такие оценки, в которых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а также подразумевает, что оценщик неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе привлекать других специалистов, экспертов, оценщиков.
- Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватными и проводиться для выяснения сути вопроса.
- Минимальные требования к содержанию отчетов оценщика.
Роль государства в регулировании оценочной деятельности в Германии сильна. Регулирование тесно пересекается с градостроительным законодательством и функциями федерального министерства транспорта, строительства и развития городов. Оценка недвижимого имущества регламентирована достаточно детально. Для оценки объектов недвижимости в Германии действует основанное на федеральных законах руководство по определению стоимости. В Германии есть специализированная ассоциация, которая осуществляет сертификацию оценщиков недвижимого имущества в соответствии с критерием ISOÆEC 17024 [4].
В Японии наблюдалась кризисная экономическая ситуация, связанная с завышением цен на недвижимость, и в настоящее время деятельность оценщиков в этой стране подлежит государственному лицензированию.
Профессиональная деятельность японских оценщиков недвижимости контролируется единственной публично признанной организацией оценщиков - Японской ассоциацией оценки недвижимого имущества (JAREA).
Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. Ведется реестр этих категорий оценщиков. Остальные категории оценщиков действуют независимо.
Концепция развития оценочной деятельности на среднесрочный период разработана в целях реализации основных направлений Концепции правовой политики Республики Казахстан, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан № 85 8 от 24 августа 2009 года, а также закона Республики Казахстан "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности". Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности. Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе [5].
Основные задачи Концепции заключаются в следующем:
- обеспечивать защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;
- формирование и осуществление цивилизованного caмopeгyлиpyeмoгo рынка оценочных услуг;
- разработка, укоренение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки
- реализация системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;
- формирование и поддержание нормативноправовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;
- совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;
- формирование системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;
- защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;
- обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.
Самоуправление в Республике Казахстан в настоящее время, также как и в других постсоветских республиках, развито мало. Препятствовало этому, прежде всего, отсутствие законодательной базы для создания такого рода организаций. Тем не менее, в последние годы наметилась тенденция постепенного внедрения этого института в экономическую и социальную жизнь страны. Обязательное саморегулирование в Казахстане введено параллельно с государственным лицензированием и в оценочной деятельности, хотя название CPO оценщиков Казахстана нигде не встретишь, т.e. такого названия не существует, но фактически функции CPO оценщиков выполняют созданные caмopeгyлиpyeмыe палаты оценщиков. Принятия системы саморегулирования приводит к следующим результатам:
- развитие добровольной общественной системы регулирования;
- дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги;
- дает возможность самостоятельно профессионально работать над стандартами;
- работать, самостоятельно, не завися от государства
Изучение конкретных моделей регулирования в странах, где этот институт функционирует долгое время, представляется ценной инициативой, которая позволит критически осмыслить и, возможно, перенести наиболее удачные схемы на национальную почву. Следует, однако, помнить одну важную деталь, что саморегулирование - это признак развитого гражданского общества. Успешные системы регулирования в других странах развивались десятилетиями, и копирование чужого опыта в казахстанских реалиях может не дать ожидаемого эффекта, по крайней мере в краткосрочной перспективе. Многие казахстанские эксперты считают, что в отечественном законе об оценке необходимо учесть реальные интересы всего оценочного сообщества. В этой связи необходимо обеспечить, чтобы саморегулирование оценочной деятельности не подрывало принцип беспристрастности органов контроля и независимости оценщиков. И, как следствие - для Казахстана более подходящая система - сочетание государственного регулирования и саморегулирования, поскольку использование только одной из методик приведет к не достоверной, не качественной оценочной деятельности.
Список литературы:
- Концепция проекта Закона Республики Казахстан "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.pospo.kz
- Чибисов, P. Сравнение рынка оценочных услуг [Электронный ресурс] ⁄ P. Чибисов, E. Масленникова. Россия и зарубежье. - 2011. - Режим доступа : http:/ /www.rway-online.ru
- А.В. Bepxoзинa, M. А. Федотова "Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности"; "Интерреклама" 2008;
- Электронный ресурс: http: //www.ocenka.net/ Институт профессиональной оценки
- Ƙocopyĸoвa И.В. "Основы оценочной деятельности". ⁄ учебное пособие - M.: Московская финансово-промышленная академия, 2005.-198 с.