Оценка стоимости компаний затратным подходом

Оценка стоимости предприятия - представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.

В Послании Президента Республики Казахстан Н.А. Назарбаева народу Казахстана было отмечено, Казахстан вступил в двадцатый год Независимости, выбрав своими стратегическими целями устойчивость и успех, создавая новые программы развития для каждого нового этапа. Главный итог первой индустриальной пятилетки - это начало серьезных структурных изменений в экономическом росте за счет реального сектора экономики [1].

Оценка стоимости предприятия - представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания. При этом подходы и методы, используемые финансистом, определяются, в зависимости, как от особенностей процесса оценки, так и от экономических особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

Из всего вышесказанного, можно сделать однозначный вывод о том, что оценка стоимости предприятия, как имущественного комплекса в нашем современном мире - это очень актуальная тема, исследованию которой и посвящена представленная работа.

Основными факторами, которые влияют на оценку стоимости предприятия это время и риск. Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев онаможет быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск - вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют разные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно без рисковым.

Результатом произведенной оценки, как правило, является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки (предприятие) может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате. Расчет рыночной стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин: [2, с.320].

  • оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю "выставить" объект оценки по наиболее реальной цене, т.к. рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;
  • знание величины рыночной стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, принимать меры, направленные на увеличение стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;
  • периодическая рыночная оценка стоимости объектов позволяет повысить эффективность управления и предотвратить банкротство и разорение;
  • покупателю, инвестору оценка стоимости предприятия помогает принять верное эффективное инвестиционное (или иное) решение;
  • оценку стоимости проводят специально обученные профессионалы - эксперты оценщики и финансисты, а их профессиональная оценка позволяет получить обоснованные результаты, их транзакционные издержки существенно ниже;
  • оценщик и финансист несут ответственность за качество выполненных работ, следовательно, риск неправильной оценки "ложится на плечи" именно экспертов;
  • оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является рычагом регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и частной собственностью.

Таким образом, оценка стоимости предприятий позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом и организована. От этого зависит качество работы финансистов и оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща объектам: наличие стоимости зависит от желания людей и покупательной способности; имущество имеет стоимость только при наличии полезности; для того чтобы иметь стоимость, имущество должно быть относительно дефицитным . Четыре компонента стоимости представлены на рисунке 1.

Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность определяется способностью имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложенияопределенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет ей переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром [3, с.52].

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости, рисунок 2.

Рассмотрим оценку стоимости комплекса ТОО "A-STEEL" затратным подходом, которое зарегистрировано 23 мая 1995 года, свидетельство №11696-1930-ТОО от 15.05.2001 года, выдано Управлением юстиции Карагандинской области.

Основным активом рассматриваемого предприятия ТОО "A-STEEL" является производственная база общей площадью 1847,4 м2 с земельным участком площадью 0,6242га (в аренде сроком на 49 лет), которая представляет собой комплекс из нескольких зданий: конторы, склада оборудования, автомобильного гаража, здания механической мастерской и жилой пристройки к складу (проходной). Для проведения дальнейших расчетов по определению рыночной и соответственно залоговой стоимостей, приведем ниже для наглядности конструктивные и технические характеристики по каждой составляющей, согласно данным технического паспорта, составленного на объект оценки, Таблица 1.

Таблица 1 - Техническая характеристика объектов оценки

№ п/п

Параметр

Значение (описание)

1. Здание конторы

1

общая площадь

221,2 м2

2

площадь застройки

295,7 м2

3

строительный объем;

1056 м3

4

число этажей

1

5

год постройки

1960

6

литер на плане

А

7

фундамент

бетонные блоки

8

стены

кирпичные

9

перекрытия

железобетонные плиты

10

кровля

шифер

11

полы

бетонные, дощатые

12

окна

деревянные, двойной переплет

13

двери

деревянные, металлические

2. Склад оборудования

1

общая площадь

900,6 м2

2

площадь застройки

921,5 м2

3

строительный объем;

5930 м3

4

число этажей

2

5

год постройки

1970

6

литер на плане

Б, Б1

7

фундамент

бетонные блоки;

8

стены

железобетонные панели

9

перекрытия

железобетонные плиты

10

кровля

мягкая

11

полы

бетонные, дощатые

12

окна

деревянные, двойной переплет

13

двери

деревянные, металлические

3. Автомобильный гараж

1

общая площадь

571,3 м2

2

площадь застройки

659,6 м2

3

строительный объем;

2737 м3

4

число этажей

1

5

год постройки

1960

6

литер на плане

В

7

фундамент

бетонные блоки;

8

стены

кирпичные

9

перекрытия

железобетонные плиты

10

кровля

мягкая

11

полы

бетонные

12

окна

деревянные, двойной переплет

13

двери

деревянные, металлические

4. Часть здания механической мастерской

1

общая площадь

124,5 м2

2

площадь застройки

153,4 м2

3

строительный объем;

606 м3

4

число этажей

1

5

год постройки

1960

7

фундамент

бетонные блоки;

8

стены

кирпичные

9

перекрытия

железобетонные плиты

10

кровля

мягкая

11

полы

бетонные

12

окна

деревянные, двойной переплет

13

двери

деревянные, металлические

5. Проходная

1

общая площадь

14,2 м2

2

площадь застройки

17,6 м2

3

строительный объем;

48 м3

4

число этажей

1

5

год постройки

1960

6

литер на плане

Д

7

фундамент

бетонные блоки

8

стены

кирпичные

9

перекрытия

железобетонные плиты

10

кровля

шифер

11

полы

бетонные, дощатые

12

окна

деревянные, двойной переплет

13

двери

деревянные, металлические

6. Склад ГСМ

1

общая площадь

15,6 м2

2

площадь застройки

22,8 м2

3

строительный объем;

57 м3

4

число этажей

1

5

год постройки

не указан, ориентировочно 1980

6

литер на плане

Е

7

фундамент

бетонные блоки;

8

стены

кирпичные

9

перекрытия

железобетонные плиты

10

кровля

мягкая

11

полы

бетонные, дощатые

12

окна

деревянные, двойной переплет

13

двери

деревянные, металлические

Примечание - Составлено автором по бухгалтерским документам ТОО«A-STEEL»

При определении стоимости всего производственного комплекса при использовании затратного подхода определим стоимость каждой составляющей. Для этого используем метод сравнительных единиц с использованием УПВС зданий и сооружений: сборник 18 и сборник 23 [4, с.6].

Для здания конторы восстановительная стоимость 1 м3 здания согласно сборнику 18, таблице 58 составляет 20,5 тенге (исчисляется в тенге, так как сборник УПВС 1991 года, затем при окончательном расчете переводится в тенге по курсу рубля к тенге). Карагандинская область расположена во втором территориальном поясе, первом климатическом районе, следовательно, коэффициентная поправка на климатический район составляет 1,09. Группа капитальности соответствует приведенной в сборнике, следовательно, поправка составляет 1,00. Коэффициент сейсмичности также равен 1,00. Коэффициент пересчета в цены 1984 года составляет 1,2, в цены 1991 года - 1,65; в цены на декабрь 2013 года - 106,105 [5, с.33].

Для здания склада оборудования восстановительная стоимость 1 м3 здания согласно сборнику 18, таблице 24 составляет 11,6 тенге. Для здания автомобильного гаража восстановительная стоимость 1 м3 здания согласно сборнику 23, таблице 22 составляет 15,4 тенге. Для части здания механической мастерской восстановительная стоимость 1 м3 здания согласно сборнику 18, таблице 2 составляет 22,1 тенге. Для здания проходной восстановительная стоимость 1 м3 здания согласно сборнику 18, таблице 55 составляет 36,2 тенге. Для здания склада ГСМ восстановительная стоимость 1 м3 здания согласно сборнику 18, таблице 32 составляет 27 тенге [7, с.11].

Следующим шагом является определение износа зданий путем применения стоимостного метода. Расчеты в процентном и стоимостном выражении приведены в Таблице 2

Таблица 2 - Расчет величины накопленного износа объектов недвижимости

Наименование

Нормативный срок службы, лет

Фактический возраст, лет

Накопленный физический износ

%

тенге

Здание конторы

100

50

50

3 711 120

Склад оборудования

100

40

40

9 433 869

Автомобильный гараж

100

50

50

7 225 746

Часть здания механической мастерской

100

50

50

2 295 895

Проходная

100

50

50

297 877

Склад ГСМ

100

30

30

158 299

Примечание - Составлено автором по бухгалтерским документам ТОО «A-STEEL»

Теперь рассчитаем остаточную стоимость (полная восстановительная стоимость за минусом износа), Таблица 3.

Таблица 3 - Определение остаточной стоимости объектов недвижимости

Наименование

Восстановительная

стоимость, тенге

Физический

износ, тенге

Остаточная стоимос- ль замещения, тг.

Здание конторы

7 422 239

3 711 120

3 711 120

Склад оборудования

23 584 673

9 433 869

14 150 804

Автомобильный гараж

14 451 492

7 225 746

7 225 746

Часть здания

механической мастерской

4 591 791

2 295 895

2 295 895

Проходная

595 754

297 877

297 877

Склад ГСМ

527 662

158 299

369 363

Итого

51 173 612

 

28 050 806

Примечание - Рассчитано автором по документам ТОО «A-STEEL»

Таким образом, стоимость производственной базы на дату оценки составляет 28 050 806 тг, или 187 005 долл. США. В связи с тем, что данные ТОО "A- STEEL" на 01.01.2013 года курс 1 долл. США тоже взят на эту дату, которая составила по курс НБ РК 150 тенге. Стоимость земельного участка не определялась, так как он находится в долгосрочной аренде, а активы предприятия не включен.

 

Список литературы:

  1. Закон Республике Казахстан "Об оценочной деятельности". 2000
  2. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. / В.В. Григорьев. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2011.
  3. Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей. / В.С. Валдайцев. - М.: Филинъ, 2012.
  4. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчётности. / В.В. Ковалев. - М.: Финансы, 2011.
  5. В.Е.Есипов, Г.А. Маховикова,В.В.Терехова "Оценка бизнеса" 2-е 2006
  6. Азгальдов Г.Г. Проблема согласования оценок и возможное ее решение. // Вопросы оценки, № 4, 2009.
  7. Оценка бизнеса. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: "Финансы и статистика", 2008.
Год: 2014
Город: Караганда
Категория: Экономика